Ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados

Nota aclaratoria: La nomenclatura de órganos judiciales se efectúa en consideración a la regla general establecida en la Disposición adicional primera de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Sin embargo, debe tenerse en cuenta la previsión de la Disposición transitoria primera de la misma ley sobre la “Constitución de los Tribunales de Instancia”, en la que se programan tres fases sucesivas de constitución: la primera a fecha 1 de julio de 2025: solo se transforman los partidos judiciales en juzgados mixtos y VIDO, la segunda a 1 de octubre de 2025: se transforman los partidos con jurisdicción separada –primera instancia, instrucción más VIDO- y que no tengan jurisdicciones especiales- y a 31 de diciembre de 2025: el resto, incluidos los Juzgados Centrales de la Audiencia Nacional, en función de la dimensión de los respectivos partidos judiciales no se convierten en Tribunales de Instancia hasta el 31 de diciembre de 2025.

La regulación referente a la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados la encontramos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) concretamente en los arts. 681 a 698 .

La LEC deroga los procedimientos sobre los que versaban estas materias y estaban dispersos en varias leyes especiales. Así se han derogado los arts. 41 y 42 de la Ley de Hipoteca Naval , los arts. 82 a 85 y arts. 92 y 93 de la Ley de Hipoteca mobiliaria y de la prenda sin desplazamiento . Por último, se ha dejado fuera de la Ley Hipotecaria la regulación que anteriormente se encontraba en los arts. 131 y 132 de la misma ley.

Es un proceso de ejecución especial, si bien el título ejecutivo lo constituye la hipoteca (inmobiliaria, naval, mobiliaria y la prenda sin desplazamiento), aplicándose las normas relativas a la ejecución dineraria con ciertas especialidades.

De acuerdo con el art. 682, LEC modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil : sólo serán aplicables las normas contenidas relativas cuando la ejecución se dirija contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.

Si se persiguen bienes hipotecados, las disposiciones relativas a este tipo de ejecución se aplicarán siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta , tasación que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en el artículo 18 del Real Decreto-Ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea en las materias de bonos garantizados, distribución transfronteriza de organismos de inversión colectiva, datos abiertos y reutilización de la información del sector público, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en línea y a las retransmisiones de programas de radio y televisión, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promoción de vehículos de transporte por carretera limpios y energéticamente eficientes.

• Que conste en la referida escritura, un domicilio, que será fijado por el deudor para oír notificaciones y requerimientos. Los actos de comunicación se practicarán siempre por medios electrónicos cuando sus destinatarios tengan obligación, legal o contractual, de relacionarse con la Administración de Justicia por dichos medios. Extremo que mantiene coherencia con la implantación de las subastas electrónicas y de la modernización de los sistemas de comunicación de la Oficina Judicial. Si son establecimientos mercantiles será domicilio el local del establecimiento que se hubiere hipotecado. A pesar de que la Ley procesal sólo se refiere al deudor, la jurisprudencia de nuestros Tribunales, ha corregido esta incorrección, permitiendo tanto al hipotecante no deudor como al tercer poseedor señalar un domicilio.

Estas circunstancias las hará constar en la inscripción de hipoteca el registrador.

Para conocer de los siguientes procedimientos será competente, conforme art. 684, LEC :

• Inmuebles: Tribunal de Instancia del lugar donde radique la finca. Si radicara en más de un partido judicial, o si fueren varias fincas y radicaran en diferentes partidos judiciales, el Tribunal de Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. No son aplicables las normas de sumisión expresa o tácita contenidas en la LEC .

• Buques: Tribunal de Instancia que se sometieran las partes en el título constitutivo de hipoteca. En defecto de ello, el Tribunal del lugar en que se hubiere constituido la hipoteca, el del puerto en que se encuentre el buque hipotecado, el del domicilio del demandado o el del lugar en que radique el Registro donde se inscribió la hipoteca, a elección del actor.

• Muebles: Tribunal de Instancia que se sometieran las partes en el título constitutivo de hipoteca. En defecto de ello, el del partido judicial donde ésta hubiere sido inscrita. Si fueren varios bienes hipotecados e inscritos en diversos registros, será competente el Tribunal de instancia de cualquiera de ellos, a elección del actor.

• Bienes pignorados: Tribunal de instancia al que las partes se hubieren sometido en la escritura o póliza de constitución de la garantía. En su defecto, el lugar en que se hallen los bienes, estén almacenados o depositados.

El domicilio designado para la práctica de requerimientos y notificaciones tanto por el deudor como el hipotecante no deudor podrá ser modificado, con el objetivo de garantizar el derecho de defensa del ejecutado. Esta modificación deberá realizarse respetándose los siguientes presupuestos, ( art. 683, LEC ):

• Si fueron inmuebles los bienes hipotecados: no será necesario el consentimiento del acreedor, siempre que fuere dentro de la misma población designada en la escritura, o de cualquier otra donde se encuentran ubicadas las fincas, y que sirva para determinar la competencia. Será preciso consentimiento del acreedor, si el cambio fuere a lugar distinto de los mencionados anteriormente.

• Hipoteca mobiliaria: no se podrá variar sin consentimiento del acreedor.

• Hipoteca naval: es suficiente con ponerlo en conocimiento del acreedor, siempre y cuando se acredite la notificación fehaciente al acreedor.

Con independencia, de la preceptividad o no del consentimiento del acreedor, tras la entrada en vigor de la Ley 19/2015, de 13 de julio , sí resulta necesario acreditar la notificación fehaciente del cambio de domicilio al acreedor.

A efectos de requerimientos y notificaciones, el domicilio de terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que conste en la inscripción de la adquisición. El tercer adquirente podrá cambiar de domicilio de igual forma que lo anteriormente señalado, resultándole de aplicación las normas del artículo 660.1, LEC , en cuanto a la posibilidad de señalar un domicilio físico y otro electrónico.

Los cambios de domicilio se harán constar en el Registro por nota al margen de la inscripción de hipoteca, a través de alguno de los siguientes sistemas:

• Por instancia con firma legitimada o ratificada ante el Registrador.
• Por instancia presentada telemáticamente en el Registro
• Por acta notarial.

• Forma: La ejecución hipotecaria se iniciará con una demanda ejecutiva, aplicándosele las normas generales contenidas en el art. 549, LEC .

• Legitimación pasiva: Siempre se dirigirá contra el deudor y, en su caso, contra el hipotecante no deudor (STS, Sala de lo Civil, de 12 de enero de 2015^{[j 1]}) y tercer poseedor (éste deberá haber acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados). Respecto del tercer poseedor es...