Actos previos a la subasta de bienes inmuebles o muebles de carácter registral

Los actos previos a la subasta deben darse si los bienes objeto de subasta son bienes inmuebles o mueblesde carácter registral sometidos a publicidad registral similar.

El Letrado o la Letrada de la Administración de Justicia deberá interesar del registro certificación con información continuada en la que consten los siguientes extremos:

• La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.

• Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

Del resultado de la certificación se determinará la legitimación pasiva del proceso y su publicidad (AAP Barcelona, Sección 17ª, de 16 de septiembre de 2015) ^{[j 1]}.

En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

El registrador hará constar por nota marginal la expedición de dicha certificación, con expresión de la fecha y el procedimiento a que se refiere.

Si una vez emitida la información solicitada, se presentan otros títulos que modifiquen la información inicial, tenida en cuenta para la convocatoria de la subasta, el registrador deberá notificarlo tanto al Letrado o Letrada de la Administración de Justicia como al Portal de Subastas, de manera inmediata y telemática (art. 667 de la Ley 1/2000 de de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)) .

Podrá el procurador de la parte ejecutante, facultado por el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia, solicitar la certificación a que hemos hecho referencia anteriormente, causando, igualmente, nota marginal en las hojas del registro. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico al órgano judicial correspondiente, y dispondrá de información con contenido estructurado (art. 656 LEC). Asimismo, de pedirse por el procurador, la certificación también se hará llegar a éste - artículo 656.4 LEC -.

En la misma resolución en que se acuerde interesar del registrador la expedición de la certificación de dominio y cargas, el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia podrá, mediante diligencia de ordenación de oficio o a instancia de parte, requerir al ejecutado para que en el plazo de diez días presente los títulos de propiedad de que disponga, si el bien está inscrito en el registro. Una vez presentados, pondrá en conocimiento del ejecutante para que manifieste si los encuentra suficientes, o proponga la subsanación de las faltas que en ellos notare (art. 663 LEC).

Si el ejecutado no los presenta, el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutante podrá emplear los apremios necesarios para su presentación', pudiéndose obtener de los registros y archivos en que se encuentren, por medio del procurador de la ejecutante, si fueran públicos (art. 664 LEC).

Si no existieren los títulos de dominio, podrá suplirse su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria (LH) , con el fin de que exista concordancia entre el registro y la realidad jurídica, inmatriculación de fincas, reanudación del tracto sucesivo y liberación de gravámenes.

Otra cuestión novedosa es que, en caso de ausencia de títulos, a instancia de la parte ejecutante, se podrá convocar subasta sin suplir previamente la falta de títulos de propiedad, expresándose en el edicto de la subasta. Debe observarse lo prevenido en la regla 5ª del art. 140 del Reglamento Hipotecario (RH) .

De existir cargas anteriores preferentes a las que justifican el despacho de ejecución, el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia, de oficio, según el art. 657 LEC, deberá dirigirse a:

• los acreedores registrales cuyos créditos sean preferentes o de igual rango al que sirvió para el despacho de la ejecución
• y al ejecutado

Para solicitar:

• comprobación de la subsistencia de estos créditos
• determinación de su cuantía.

De la solicitud se pueden obtener las siguientes respuestas:

1. La subsistencia del crédito. En este caso deberán precisarse los siguientes extremos:

• La cantidad pendiente de pago
• La fecha de vencimiento
• De existir, las condiciones y plazo para efectuar el pago
• Si el crédito se encuentra vencido y no pagado, deberá también indicarse:
  • Los intereses moratorios vencidos
  • La cantidad de intereses que corresponde a cada día de retraso
• Si la preferencia es por una anotación de embrago anterior, es preciso señalar:
  • Cantidad pendiente de pago en la fecha en que solicita la información
  • La cantidad a que ascienden los intereses moratorios
  • La cantidad de intereses moratorios que devengan cada día
  • Una previsión de costas
• La extinción del crédito, precisando su causa. De extinguirse, por haberse satisfecho por subrogación el la figura del acreedor, se deberá identificar al pagador. En este caso, el nuevo acreedor será quien deba informar del estado actual de su crédito.

Una vez emitida la información solicitada, las actuaciones posteriores son diferentes en función de la conformidad o no de las partes con la misma.

2. Conformidad: el ejecutante solicitará al Letrado de la Administración de Justicia que expida los mandamientos que procedan para producir los efectos del art. 114 LH.

3. Disconformidad: el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia convocará en los tres días siguientes, al ejecutado y a los acreedores anteriores a una vista, que se resolverá por auto inimpugnable, a dictar dentro de los cinco días siguientes a su celebración.

En este sentido, cabe tener presente que el el apartado tercero art. 657 LEC. , modificado, por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, determina que pasados diez días , sin que ni el ejecutado ni los acreedores anteriores contestasen respecto de la información de las cargas anteriores, el Letrado de la Administración podrá reiterarlos con el apercibimiento de la imposición de las multas previstas en los artículos 589 y 591 de esta Ley, mientras no sean atendidos.

Asimismo, la jurisprudencia ha especificado que de resultar errónea la información solicitada por los titulares de créditos anteriores, se habrá de estar al contenido de la certificación de cargas y no podrá escudarse en lo informado por los acreedores anteriores (SAP Guadalajara, Sección 1ª, de 7 de octubre de 2014) ^{[j 2]}.

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