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Las obras

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AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado

Advertencia:

Las normas que se exponen a continuación afectan, solamente, a los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del I.° de enero de 1995 inclusive. Para los contratos anteriores a esta fecha, que estén vigentes, consulten lo que exponemos en los números marginales 92, 108 y 111 a 113.

La aplicación de la normativa que sigue es de obligado cumplimiento en los arrendamientos de viviendas corrientes (de hasta 300 metros cuadrados de superficie o cuya renta inicial anual no exceda de 5 veces y media el salario mínimo interprofesional del año en que se alquilen, en cómputo anual).

En las viviendas suntuarias (que son las que exceden de la superficie o renta indicadas) se aplicarán estas normas en defecto de otro acuerdo de las partes. Lo mismo se hará en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

57 Obras del arrendador

Obras del arrendador (el dueño) son las que se realizan por encargo de éste y a su cargo, bien porque son necesarias o convenientes para la conservación o mejora de la vivienda, bien porque las ordena una Autoridad competente.

Las estudiaremos por este orden:

7.°- Obras de conservación.

2.°- Obras ordenadas por una autoridad competente.

3.°- Obras de mejora.

58 1.° Obras de conservación. Son aquellas cuya realización es necesaria para que la vivienda alquilada pueda seguir sirviendo como tal, como morada permanente del inquilino y/o familia. En el caso de un arrendamiento para uso distinto serán obras de conservación las necesarias para que la finca pueda seguir sirviendo al fin para el que se alquiló.

Estas obras afectan a humedades, fontanería, electricidad, albañilería, etc.

El arrendador está obligado a realizar estas obras sin poder por ello aumentar la renta ni repercutir cantidad alguna al inquilino a no ser que la avería, el destrozo, se pueda atribuir a éste o a las personas de su casa, en cuyo caso la responsabilidad será del inquilino y el dueño quedará liberado de realizar tales obras.

Las personas de la casa del inquilino no tienen por qué ser familiares, pueden ser personas que vivan allí tales como criados, amigos, huéspedes, etc., y también familiares, claro.

Si el inquilino alega que no tiene culpa en el deterioro causado, que motiva las obras de conservación, lo tendrá que demostrar. La prueba de su falta de culpabilidad le corresponde a él, no al arrendador.

La obligación del dueño de realizar obras de conservación tiene un limite: la destrucción de la vivienda alquilada, su ruina, pues en este caso se extingue el contrato de arrendamiento.

¿Cuándo se entiende destruida la vivienda? La ley no concreta, por lo que hay que buscar otros caminos. La pérdida se entiende física, no jurídica, siendo indiferente el motivo, la causa, de la pérdida salvo que fuera por culpa del dueño, en cuyo caso éste tendrá que indemnizar al inquilino.

La palabra ruina supone pérdida, destrucción, destrozo. La palabra destrucción significa lo mismo. Pero en ambos casos no es suficiente la apreciación de las partes. La declaración de ruina se tramita y define por la Autoridad Municipal.

La ruina puede venir por incendio, terremoto, ancianidad, mala calidad de los materiales, humedades perennes, etc.

Aplazamiento de una obra de conservación. Rebaja en la renta. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda, razonablemente, retrasarse hasta el final del arrendamiento, el inquilino la tendrá que aceptar y soportar, aunque le resulte muy molesta y aunque durante la obra se vea privado de una parte de la vivienda. Sin embargo, si la obra de conservación dura más de 20 días el dueño le tendrá que rebajar la renta en proporción a la parte de la vivienda que el inquilino no puede utilizar por causa de las obras. Así pues, si la obra le priva de un 20 por 100 de la casa, se reducirá la renta en un 20 por 100.

El párrafo anterior sugiere una pregunta: ¿quién decidirá si es razonable que la obra se demore hasta el final del arrendamiento, final incierto por las prórrogas que concede la ley? Tendrá que ser un técnico...

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