El derecho de adquisición preferente en favor del inquilino. Tanteo y retracto
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
La normativa que sigue no es de aplicación obligatoria a los contratos de arrendamiento celebrados antes del 7.° de enero de 1995, para conocer las normas aplicables a estos contratos, en el caso de venta de la vivienda alquilada, consulten los números marginales 89, 111, 113 y 114.
Las normas que escribimos a continuación se aplicacarán obligatoriamente a todos los contratos de arrendamiento, todos, que sean de viviendas corrientes y que se celebren a partir del 1.° de enero de 1995, inclusive. Viviendas corrientes son aquéllas cuya superficie no excede de 300 metros cuadrados y cuya renta inicial anual no pasa de 5 veces y media el salario mínimo interprofesional, en cómputo anual, del año en que se alquilen.
En cuanto a las viviendas suntuarias, o sea aquéllas cuya superficie o renta inicial, o ambas, excede de lo indicado, les dedicamos un párrafo al final de este tema. Lo mismo referente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
64 Viviendas corrientes.
En el caso de que el propietario de una vivienda corriente que está alquilada quiera venderla el inquilino de la misma tiene un derecho de preferencia para comprar, pero antes que él están:
El condueño de la vivienda, o sea el que tiene la propiedad de la misma junto con el vendedor, en comunidad de bienes. El derecho preferente del condueño tiene su lógica en que la comunidad de bienes se considera antieconómica y es fuente de problemas. El derecho del condueño es un derecho de retracto, de ponerse en lugar del comprador de la vivienda y en sus mismas condiciones.
Si no hay condueño o no está interesado en comprar, el derecho preferente pasa al que puede ejercer un retracto convencional o sea a quien antes vendió reservándose el derecho de recuperar, en las condiciones que se pactaron. Pero la preferencia de quien puede ejercitar el retracto convencional se supedita a que éste se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al contrato de arrendamiento, por lo que el inquilino al alquilar, podría conocer la existencia de este derecho de retracto.
El retracto del condueño y el convencional inscrito son preferentes al derecho del inquilino para comprar la vivienda.
Luego de los anteriores, el inquilino de la vivienda que se vende tiene preferencia para comprar pero en las mismas condiciones que el que aspira a comprar, por el mismo precio y demás pactos.
Decimos en las mismas condiciones que el que aspira a comprar, porque tiene que haber un comprador...
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