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Exposición del tema

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AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado

Concretada anteriormente la legislación que vamos a estudiar y sus normas generales de aplicación nos introducimos en el tema de la nueva ley, empezando por exponer los ARRENDAMIENTOS EXCLUIDOS DE LA APLICACIÓN DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

3. ARRENDAMIENTOS EXCLUIDOS DE LA APLICACIÓN DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Los arrendamientos que quedan excluidos de la aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos son:

El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignado por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan. La razón hay que buscarla en que el uso de estas viviendas no es un arrendamiento, sino un complemento del salario o sueldo, un salario o sueldo en especie, una parte más de la retribución, una ventaja aneja a la función que se presta y que termina cuando ésta se acaba, cuando se cesa como portero, guarda, asalariado, empleado o funcionario.

El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirá por lo dispuesto en su legislación específica. Y ello tanto si este uso comporta el pago de una cantidad como si no, ya que el mismo está condicionado por su condición militar.

Los contratos en los que arrendándose una finca rústica con casa-habitación sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos arrendamientos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

La norma es clara: si en un solo arrendamiento concurren elementos urbanos (casa) y rústicos (ganadería, etc.) el que tenga más importancia será el que domine y defina si estamos antes un arrendamiento urbano o rústico. Si la finalidad principal del contrato es el aprovechamiento rústico domina la legislación sobre arrendamientos rústicos.

El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva a la que corresponderá, en cada caso, el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

Las viviendas universitarias, citadas en el párrafo anterior, conllevan en sí una cesión del uso de las mismas, elemento esencial del arrendamiento, pero esta cesión está sujeta a normas particulares reguladas por cada Universidad y son de atribución exclusiva a los alumnos de cada uno de estos centros y al personal del mismo, mientras figuren como tales, por lo que no se les aplican las normas generales sobre arrendamientos urbanos.

Aquí terminan los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos urbanos.

4. LAS DEFINICIONES QUE HAY QUE CONOCER

¿Qué es arrendamiento urbano de cosas, edificios, viviendas, locales o solares?

Hay arrendamiento de cosas cuando una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Tratándose de edificaciones, se cede el goce o uso de un edificio o parte de él (vivienda, local) por tiempo determinado (un mes, dos años, veinte años, nunca escriban por tiempo indefinido) y precio cierto (diez mil pesetas cada mes, o cada año, o como quieran, pero concretando la cantidad y el plazo de pago). El arrendamiento de edificaciones tiene que hacerse, siempre, siempre, por tiempo determinado y precio cierto, concreto.

Tratándose de solares se cede el goce o uso de un solar...

Se llama arrendador (vulgo el dueño) al que se obliga a ceder el goce o uso de la cosa (edificio, vivienda, local) y arrendatario (vulgo inquilino) al que adquiere este uso o goce.

¿Qué es vivienda? Vivienda es la edificación habitable cuyo destino principal es servir de vivienda.

Habitable

significa que se trata de una edificación cerrada, con techumbre y con las debidas condiciones de salubridad, higiene y seguridad para cumplir su destino que es servir de vivienda.

5 ¿Qué es arrendamiento de vivienda?

Arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es servir de vivienda permanente al inquilino o a su cónyuge, no separado legalmente o de hecho; o a sus hijos dependientes.

Los arrendamientos de vivienda pueden ser de viviendas corrientes, si la superficie no pasa de 300 metros cuadrados y la renta inicial anual no excede de 5 veces y media el salario mínimo interprofesional, en cómputo anual, del año en que se alquilen. De viviendas suntuarias, si la superficie o el alquiler exceden de las cifras citadas (o ambos) y de viviendas de protección oficial, con su propia normativa.

En el arrendamiento de vivienda la edificación tiene que ser habitable al celebrar el contrato.

Analizamos la definición del arrendamiento de vivienda que da la ley porque todo lo que no encaje en ella será arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Para que haya un arrendamiento de vivienda tiene que existir una edificación habitable.

Edificación habitable equivale a casa, construcción, vivienda, local, nave, etc. No equivale a solar, cuyo concepto daremos después. Y en cuanto a casa, construcción, etc., tiene que tratarse de una edificación cerrada, con techumbre y con las debidas condiciones de salubridad, higiene y seguridad para cumplir su destino.

Destino principal

Destino principal es equivalente a destino primordial, preferente, pero no a destino exclusivo, único. Por ello, en la definición de arrendamiento de vivienda, que da la ley en su artículo 2, caben otros destinos secundarios, siempre que se mantenga el destino principal del arrendamiento que tiene que ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y/o familia. Cumplan con este requisito y hagan lo que quieran.

Así, cabe ejercer en la vivienda habitual, fija, permanente, la profesión de abogado, fontanero, médico, dentista, modista, notario, etc.

Sin embargo, en la práctica caben matizaciones que pueden crear problemas. Por ejemplo, si una vivienda tiene 100 metros cuadrados de superficie total, de los que 80 se dedican a vivienda permanente del inquilino y familia y 20 a otros usos, nos hallaremos ante un caso claro en que el destino principal de la edificación es servir de vivienda. Pero si invertimos las cifras y dedicamos 20 metros cuadrados a vivienda y 80 a otros usos, el destino principal de esta...

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