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El fin de los contratos de arrendamiento y subarriendo

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AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado

87 Advertencia: Las normas que exponemos a continuación, sobre el fin de los contratos, no son de aplicación obligatoria a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1.° de enero de 1995, que estén vigentes. Para conocer las normas aplicables a estos contratos consulten los números marginales del 89 al 1 14. No obstante y si las partes así lo quieren, las normas que siguen podrán aplicarse a estos contratos si bien con carácter enteramente libre.

Las normas que siguen se aplicarán con carácter obligatorio a todos, todos, los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de 1.° de enero de 1995 y que sean de viviendas corrientes, o sea de viviendas cuya superficie no exceda de 300 metros cuadrados y cuya renta inicial anual no exceda de 5 veces y media el salario mínimo interprofesional del año en que se alquilen, en cómputo anual.

En los arrendamientos de viviendas suntuarias, o sea de viviendas cuya superficie exceda de 300 metros cuadrados o, si no excede, cuya renta inicial anual sea superior a 5 veces y media el salario mínimo interprofesional del año en que se alquilen, en cómputo anual, las normas que siguen se aplicarán obligatoriamente si las partes (el dueño y el inquilino) no han acordado otras.

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda algunas de las normas que siguen se aplicarán con carácter obligatorio, si las partes no hubieran acordado otras. Estas normas, obligatorias en defecto de acuerdo de las partes, son las que reproducimos en los números 12.° 13.° v 16.° y se refieren a la falta de pago, a la fianza, a las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, que se realicen en la finca alquilada y, también, cuando no se cumplan las normas que establece la ley para la cesión y el subarriendo, en estos arrendamientos (vean n.° marginal 80).

Repetimos, para evitar confusión, estos arrendamientos para uso distinto se rigen, de forma absoluta, por lo que acuerden las partes pero, si no hay acuerdos, en las faltas de pago, etc. antes citadas, se aplicarán de forma obligatoria las normas que siguen y en otras cuestiones se tendrá que acudir a las normas sobre el fin de los arrendamientos establecidas en el Código Civil y que ofrecemos en el n.° marginal 145. En último término y con carácter supletorio (a falta de otras) tanto a los arrendamientos de viviendas corrientes como a las suntuarias como a los arrendamientos para uso distinto se aplican las normas de arrendamientos del Código Civil (Ver n.° marginal citado).

En cuanto al SUBARRIENDO, este se rige por las mismas normas que el arrendamiento de viviendas corrientes, cuando la parte subarrendada se destine, principalmente, a domicilio permanente del subarrendatario y/o familia, en otro caso se rige por lo pactado entre las partes (el subarrendador-inquilino y el subarrendatario); por lo que el fin de estos contratos se producirá, en el primer caso, por las mismas causas que en las viviendas corrientes y en el segundo según lo pactado entre las partes. De todas formas, y aparte de lo antes indicado y sin contradecirlo, no olviden que el subarriendo depende del arrendamiento por lo que terminado el arrendamiento se termina el subarriendo.

Decimos el fin de los contratos de arrendamiento y subarriendo porque en la relación incluimos, no solamente los casos especiales previstos en las normas sobre arrendamientos urbanos sino también otros relacionados en las normas generales sobre obligaciones y contratos del Código Civil o que son evidentes. En algunos casos ya no hay contrato, por intervenir dementes, personas no autorizadas, etc., aunque se ocupen dependencias o se paguen cantidades, pero será el Juez quien lo tendrá que declarar.

88 - Los contratos de arrendamiento de viviendas terminan:

  1. Por mutuo acuerdo de las partes: porque el dueño y el inquilino deciden darlo por terminado y este pacto, en principio, no es contrario a las leyes, a la moral ni al orden público.

  2. Por haberse cumplido el plazo pactado y las prórrogas que concede la ley o porque el inquilino renuncie a ellas.

  3. Por confusión de derechos, la cual se dará si el inquilino se convierte en propietario o usufructuario. No se puede ser acreedor y deudor por lo mismo y al mismo tiempo.

  4. Si el inquilino desiste del contrato, lo abandona. Tiene que tratarse de contratos en los que se pactó una duración superior a 5 años; entonces el inquilino podrá desistir cuando el arrendamiento haya durado 5 años por lo menos.

  5. La Ley prevé otro caso de desistimiento (art. 12) que se da cuando el inquilino, casado o conviviente, comunica al dueño que no quiere renovar el contrato o que quiere abandonarlo, sin el consentimiento del cónyuge con quien convive o de la persona conviviente. Entonces, el dueño puede, no está obligado, pasar el arrendamiento al cónyuge o al conviviente. Si el arrendador no actúa así o haciéndolo al cónyuge o al conviviente no le interesa, se termina el contrato.

    Una variante del párrafo anterior se da cuando el inquilino abandona la vivienda alquilada sin decir nada al dueño o sea sin dar por terminado el contrato. En este caso el cónyuge sigue en el contrato si quiere y cumple las condiciones de la ley. Pero si no quiere o no las cumple el contrato se acaba. (Ver n.° marginal 71).

  6. Por finalizar, terminar, el usufructo, el derecho de...

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