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Derecho Hipotecario

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Vincent
AutorLucía Soler Vicente
Cargo del AutorNotaria. Profesora de Derecho Civil de la Universidad CEU Cardenal Herrera en Elche
Páginas157-162

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1. Objetivos

El objetivo fundamental de los supuestos planteados con relación al Derecho Hipotecario es el estudio de los principales elementos y vicisitudes que se dan en el desenvolvimiento del derecho real de hipoteca inmobiliaria, desde su constitución, hasta su ejecución, pasando por cuestiones como la responsabilidad real y personal, disociación de las mismas, o la extensión de la hipoteca respecto del inmueble y respecto de la obligación garantizada.

Caso práctico I
1. Caso práctico

Rosario Cañada, mayor de edad y soltera, acaba de comprar un piso que se encuentra situado en Elche. El precio de compra es de 100.000 euros. Puesto que Rosario no dispone de dicha cantidad en su totalidad, tras diversas negociaciones con el banco, este decide concederle un préstamo por importe de 68.000 euros, pero exige como garantía que se hipoteque el piso que se compra. Así, conforme ambas partes acuden al notario, juntamente con el vendedor, y en el mismo día, formalizan la correspondiente escritura de compraventa y de préstamo con garantía hipotecaria.

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Según lo convenido, se pacta en la escritura de préstamo hipotecario la correspondiente garantía hipotecaria sobre la mencionada inca. En concreto, se recoge en la referida escritura la siguiente cláusula:

"La parte prestataria responde del cumplimiento de sus obligaciones en el presente contrato con todos sus bienes presentes y futuros a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.911 del Código Civil. Además, en garantía total del préstamo concedido, es decir, de SESENTA Y OCHO MIL EUROS (68.000 €) de principal, del pago de los importes que el banco acredite por el concepto de intereses ordinarios de un año y medio al tipo máximo del 12 % anual, es decir, hasta un importe máximo de DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA EUROS (12.240 €) y de intereses de demora de dos años al tipo máximo del 15 % anual, es decir, hasta un importe máximo de VEINTE MIL CUATROCIENTOS EUROS (20.400 €); así como de la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS EUROS (6.800 €) para costas, doña Rosario Cañada constituye especial garantía hipotecaria por importe total de CIENTO SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA EUROS (107.440 €) , sobre la inca descrita de su propiedad".

A los dos años, la señorita Rosario se tiene que trasladar de ciudad por motivos de trabajo, por lo que pone el piso en venta. Se interesa por el piso un joven, y ambos, Rosario y el joven, acuerdan formalizar la correspondiente venta del piso, ijándose como precio el de SESENTA Y CUATRO MIL EUROS (64.000 €) , cantidad coincidente con el importe del principal pendiente de amortizar del préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre doña Rosario y el banco. El joven acuerda con Rosario que el precio se hará efectivo mediante la subrogación del primero en la carga hipotecaria que pesa sobre la inca. Acuerdan, además, que el joven se subrogará...

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