STS 957/2011, 11 de Enero de 2012

El Juzgado de Primera Instancia n.º 73 de Madrid dictó sentencia de 8 de enero de 2007, en el juicio ordinario n.º 624/04 , cuyo fallo dice:

Fallo:

Que desestimando la demanda presentada por el procurador Sr. Rodríguez Nogueira en nombre y representación de Edemiro contra Fausto , Fructuoso , Diana , Heraclio , Cesar , Banco Sabadell S.A. debo absolver como absuelvo a los codemandados de las pretensiones contra ellos formuladas, imponiendo las costas causadas a la parte actora».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. Se promueve demanda por la parte actora frente a los demandados ejercitando la acción resolutoria de las compraventas acaecidas sobre el inmueble sito en esta Capital, en la c/ DIRECCION000 NUM000 , piso NUM001 NUM002 , en fechas 12 de junio de 2003 y 7 de noviembre de 2003, amparada en el artículo 51.2 TRLAU de 1964 , en relación a la prohibición de enajenar una vivienda arrendada, por el arrendatario, que la ha adquirido haciendo uso de su derecho de tanteo, por plazo mínimo de dos años. De este pronunciamiento se desprenden otros relativos a las respectivas cancelaciones registrales y a la elevación a público del contrato de compraventa inicialmente suscrito entre el actor y el propietario original, Sr. Heraclio . Subsidiariamente, para el caso de que no se estimasen sus pretensiones iniciales, solicita una indemnización conforme a los parámetros que establece en el suplico de la demanda.

»El codemandado Sr. Heraclio se allanó a la demanda, oponiéndose el resto de los codemandados a excepción del Banco de Sabadell, que fue declarado en rebeldía.

»Segundo. Concepto de parte perjudicada como requisito formal.

»Se opone por los demandados la falta de legitimación activa, entendida como legitimación activa "ad procesum" a tenor del artículo 10 LEC , cuestión que ya fue examinada en el auto de medidas cautelares, y que se reitera ahora en el sentido de entender que por "parte perjudicada" conforme el artículo 51.2 TRLAU de 1964 solo puede entenderse en este caso a quien ajeno a la relación locativa hubiere adquirido antes en el caso de retracto-, o tenido una expectativa real de adquirir la propiedad de la vivienda o local arrendado -en el caso del tanteo-. Evidentemente no resulta parte perjudicada en el presente caso -tanteo arrendaticio-, y así se ha confirmado al allanarse, quien fuere arrendador puesto que ha enajenado la vivienda en las mismas condiciones de venta que pretendía frente al actor. Y el sujeto pasivo de la acción recogida en el artículo 51.2 es el arrendatario adquirente que a su vez enajena antes de transcurridos dos años. Luego, en definitiva no queda más posible perjudicado que el tercero que hubiere tenido la expectativa seria y fundada de adquirir, como es el caso. Por tanto, no se aprecia la falta de legitimación activa que se invoca.

»Se reitera por los demandados la ineficacia del contrato de compraventa del demandante habida cuenta de las condiciones suspensivas a que, estaba sometido el citado contrato, y a pesar del encaje jurídico que se pretende, que no se consigue amparar jurídicamente -tampoco a tenor del artículo 1114 CC - debe concluirse, de nuevo, que es cierto que ejercitado el derecho de tanteo por los arrendatarios la eficacia de la compraventa con respecto al demandante dejaba de tener eficacia, pero también es cierto que precisamente es esta circunstancia, la ineficacia de la venta por ejercicio del derecho de tanteo, la que legitima activamente al demandante para poder ejercitar la acción prevista en el artículo 51.2 TRLAU de 1964 . De otro modo no se entiende quien ha de ser considerado como posible "parte perjudicada" cuando se ha ejercitado el tanteo conforme a las condiciones pactadas por el arrendador, cuando la prohibición de enajenar se incumple. Por, otra parte, esta legitimación nunca se ha negado y a tales efectos se deja citada la STS de 5 de octubre de 2005 , entre otras.

»Tercero. Concepto de parte perjudicada como requisito de fondo.

»Por ninguna de las partes se niega el hecho de las transmisiones efectuadas y las fechas de las mismas, tampoco que los arrendatarios compradores residiesen en la vivienda desde que hicieron uso de su derecho de tanteo con fecha 3 de mayo de 2002, a tenor del artículo 47 del TRLAU de 1964 , que causó la compraventa de fecha 12 de junio de 2002, hasta que fue vendida a terceros en noviembre de 2003.

»Se plantea por los Sres. Fructuoso y Diana al contestar a la demanda una interesante cuestión amparada en el concepto de "parte perjudicada" desde un punto de vista ya no formal, sino de fondo, en el sentido de entender que al igual que el artículo 51 TRLAU de 1964 lo que pretendía era conceder un beneficio legal a favor del inquilino a fin de facilitarle el acceso a una vivienda en propiedad, y que la sanción resolutoria de las compraventas celebradas con anterioridad al plazo legal establecido busca evitar negocios especulativos al amparo de aquel beneficio, no es de recibo que el demandante pueda ser considerado "perjudicado" cuando su finalidad no es acceder a una vivienda sino la de especular con ella, y así se advierte de la cuantificación de la indemnización en la que reclama el precio de la plusvalía resultante.

»Que la ley arrendaticia de 1964, como hiciesen las precedentes de 1956 y 1946, regulasen el tanteo y el retracto como tal beneficio legal es una cuestión indiscutida en el pleito. A ello debe añadirse que el legislador buscaba además evitar el conflicto que podría surgir al pasar el dominio del inmueble arrendado a una tercera persona. Todo ello viene a redundar en la incuestionable finalidad social perseguida por el legislador de la época -téngase en cuenta el artículo 3 Código Civil -. Ahora bien, sin necesidad de entrar a valorar si acaeció o no la "peor fortuna" de los arrendatarios compradores que justificase la venta 7 meses antes del plazo, debemos tener en cuenta en primer lugar si, en este caso, ambas partes se encuentran en igualdad de condiciones, puesto que si quien insta la resolución por haber ostentado una expectativa seria y fundada de adquirir lo que pretendía no era adquirir la vivienda para sí, por la necesidad de vivir en ella, sino con otra intención, el supuesto perjuicio no se da, porque no existe un fin social distinto a proteger con este tipo de acciones que el de la vivienda. Simplemente se hace un uso anómalo de las normas jurídicas con una finalidad no prevista en la norma. A la vista de ello, teniendo en cuenta los artículos 3 y 7 del Código Civil y tras examinar pormenorizadamente la declaración prestada por el demandante debe llegarse a dicha conclusión, puesto que viviendo en Pozuelo, pretendía adquirir la vivienda como inversión de futuro, porque no tenía piso en Madrid y le "apetecía mucho" y por tanto, no se amparaba en razones de necesidad -utilizando análogamente la interpretación jurídica que del concepto de "necesidad" se comprende en el TRLAU de 1964- sino de mera conveniencia y capricho, sin perseguir ninguna finalidad social que se ampare jurídicamente, ni superior a la finalidad perseguida por la legislación arrendaticia, marco jurídico al que debe circunscribirse la acción ejercitada.

»Por todo lo expuesto, no se aprecia perjuicio en la parte actora que pueda ser examinado a la luz de lo dispuesto en el artículo 51.2 del TRLAU de 1964 , lo que conlleva la desestimación de la demanda.

»Cuarto. Al amparo del artículo 394 Ley Enjuiciamiento Civil las costas se imponen a la parte actora».

La Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de 14 de mayo de 2008 ( auto denengando la aclaración de 5 de junio de 2008), en el rollo de apelación n.º 604/07 , cuyo fallo dice:

Fallamos:

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Rodríguez Nogueira en nombre y representación de don Juan Alberto , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 73 de Madrid en el juicio ordinario n.º 624/04 , y estimando parcialmente la demanda iniciadora del procedimiento debemos condenar y condenamos a don Fructuoso , doña Diana y don Cesar a abonar al actor la cantidad de 312.526,74 euros con imposición al demandante de las costas causadas en primera instancia a instancia de don Fausto y sin hacer imposición en el resto de las costas causadas».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. El juez de instancia en la sentencia objeto del presente recurso de apelación, rechaza la acción deducida en la demanda, con el argumento único de que la parte actora y hoy apelante pretendía la adquisición de la vivienda no para residir en la misma, y que por tanto no tenía necesidad sino mera conveniencia, lo que indica que estando en igualdad de condiciones el comprador con el demandante, no puede darse preferencia a los derechos de este último, por lo que y en consecuencia entiende que carece de legitimación para el ejercicio de la acción interesada. La Sala no puede en absoluto compartir el criterio interpretativo del juez de instancia, y ello porque la posición del que pretendió adquirir en compraventa la vivienda y la del arrendatario que la adquiere mediante tanteo no es la misma, por cuanto que el arrendatario adquiere en virtud del derecho que le confiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pero con las condiciones y limitaciones que establece el artículo 51 del mismo cuerpo legal , limitaciones que no concurren sin embargo en el que pretendía inicialmente adquirir la vivienda, por cuanto que no es de aplicación dicha norma a este, no pudiendo en consecuencia por la aplicación de lo dispuesto en el artículo 3 y 7 del Código Civil como se sostiene por el juez de instancia limitar los derechos del demandante, puesto que además hemos de tener en cuenta con carácter fundamental, que nos encontramos en España en una economía de mercado en el que cualquiera puede adquirir libremente los bienes que se encuentran a disposición en venta, sin que puedan establecerse limitaciones que no están establecidas en la ley, por ello y en consecuencia procede la estimación del recurso de apelación interpuesto y declarar la legitimación activa de don Juan Alberto para el ejercicio de la acción en el presente procedimiento, debiendo en consecuencia analizarse el resto de alegaciones de una y otras partes sobre la procedencia de la acción ejercitada.

»Segundo. Se sostiene por las partes demandadas, la falta de legitimación activa del actor, por entender que el mismo no puede tener la condición de perjudicado a que hace referencia el artículo 51.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la Sala sin embargo entiende que de la mera literalidad del citado precepto se desprende que la única parte perjudicada es el demandante, por cuanto que es el que sufre el perjuicio económico de no haber podido adquirir la vivienda como era su intención, y verse frustrado su derecho como consecuencia del ejercicio de tanteo, ejercicio de tanteo que se realiza de forma irregular al infringir lo dispuesto en el artículo 51 según se sostiene en la demanda, lo que será objeto de análisis posteriormente, pero evidentemente por parte perjudicada se entiende aquel que ha sufrido un perjuicio que no es otro que el demandante, se alega de contrario que carece de derecho alguno al estar sujeto su contrato de compraventa a una condición suspensiva, cual era el ejercicio de derecho de tanteo, ello efectivamente es cierto e inicialmente queda sin efecto ese contrato de compraventa, pero del propio contenido del ya citado artículo 51 se desprende que vuelve a tomar vigencia dicho contrato al haberse realizado de forma ilícita el ejercicio de tanteo por transmisión por actos intervivos antes de dos años desde la adquisición, por ello y en consecuencia la Sala entiende la plena legitimación del demandante para el ejercicio de las acciones que formula en el presente procedimiento.

»Tercero. Se alega por los demandados arrendatarios, como alegación de fondo sustancial de su contestación a la demanda, el que han venido a peor fortuna, lo que les obligó a la transmisión de la vivienda antes del transcurso de dos años establecido en el artículo 51 tantas veces citado, ciertamente el concepto de venir a peor fortuna no es un concepto definido jurídicamente sino que es un concepto que debe interpretarse con arreglo a las reglas gramaticales, se sostiene esta peor fortuna por el hecho de que tras haber adquirido la vivienda, su hija y su yerno que colaboraban a la adquisición de dicha vivienda, se vieron obligados a dejar de prestar dicha colaboración como consecuencia de haber adquirido el local de farmacia que regentaban, lo que alegan les obligó a la transmisión de la citada vivienda, pero el concepto de venir a peor fortuna debe interpretarse como la disminución de recursos económicos propios de los arrendatarios, y en el presente caso no se acredita ni siquiera se alega esa disminución de recursos propios, puesto que la misma situación económica de pensionista tenía uno de los arrendatarios en el momento de la adquisición mediante el derecho de tanteo, que en el momento de la transmisión a su vez de la vivienda antes del plazo de dos años, por tanto no puede entenderse en modo alguno que se haya venido a peor fortuna, y mucho menos por el hecho que se sostiene de imposibilidad de colaboración de sus hijos al pago de la citada vivienda, ya que además de ser un hecho perfectamente previsible no supone disminución de los propios ingresos de los hoy apelados, por lo que y en consecuencia la Sala entiende que no concurre el hecho de la peor fortuna, por lo que y en consecuencia debe procederse al ejercicio de las previsiones legales contenidas en el artículo 51.2 el incumplimiento de la prohibición producirá la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión a instancia de parte perjudicada.

»Cuarto. La siguiente cuestión que ha de ser objeto de análisis en el presente recurso, es la relativa a si puede anularse la segunda transmisión, por cuanto que se sostiene por este segundo adquirente, su condición de tercero hipotecario, al amparo de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro, y examinada la inscripción registral de la primera compraventa, se comprueba que en la misma no consta en modo alguno lo que si constaba en la escritura de compraventa, cual era que la transmisión se producía como consecuencia del ejercicio de tanteo por los arrendatarios, en consecuencia para poder perder la condición de tercero hipotecario se tenía que demostrar la inexistencia de buena fe en el segundo adquirente, extremo que no ha quedado en modo alguno acreditado en autos, se sostiene por el apelante, que dada la condición de abogado de este segundo adquirente el mismo debía haber agotado todas las posibilidades de conocimiento de la transmisión, pero ello en modo alguno puede considerarse exigible, ya que de lo que debe tenerse conocimiento es de la inscripción registral y si en la misma no consta limitación alguna que pueda anular el contrato, tiene la plena condición de tercero hipotecario de buena fe, al no haberse probado ni demostrado que por medios extrarregistrales tuviera conocimiento de la existencia del derecho de tanteo y del ejercicio del mismo.

»Quinto. Partiendo pues de la imposibilidad de resolución de la segunda transmisión, ha de analizarse la acción de indemnización de daños y perjuicios que se dirige contra los arrendatarios don Fructuoso y doña Diana , acción que evidentemente debe prosperar ante el flagrante incumplimiento de la limitación establecida en el artículo 51, y la acción que con carácter solidario se dirige contra el registrador de la propiedad Sr. Cesar , al amparo del artículo 296 de la Ley Hipotecaria , dicho precepto establece que los registradores responderán civilmente en primer lugar con sus fianzas y en segundo, con su demás bienes de todos los daños y perjuicios que ocasionen por error o inexactitud cometidos en inscripciones cancelaciones anotaciones preventivas o notas marginales, se sostiene por el registrador de la propiedad, que no debía anotarse la adquisición de la transmisión mediante tanteo, en cuanto que la misma no constituiría una causa de nulidad de la segunda transmisión sino exclusivamente de anulabilidad de la misma, pero lo cierto es que como consecuencia de la omisión padecida en la inscripción registral, el tercero no tuvo conocimiento del límite que establece para el que adquiere mediante tanteo la Ley de Arrendamientos Urbanos y en consecuencia no pudo verse privado de esta adquisición, lo que implica y supone la imposibilidad de prosperar la demanda en su petición principal, por lo que evidentemente esa omisión negligente del registrador ha originado un perjuicio que debe ser objeto de la debida indemnización debiendo responder tal y como establece la Ley Hipotecaria con carácter solidario junto con los iniciales causantes del perjuicio arrendatarios de la vivienda.

»Sexto. Se ha de analizar a continuación cual es el alcance del real perjuicio económico sufrido por el demandante como consecuencia del acto ilícito cometido por los demandados, se solicita de forma subsidiaria el mayor valor de los siguientes importes, el que resulte de restar el importe del precio a pagar por el piso por mi representado con arreglo al contrato de 24 de abril de 2002 al valor de tasación del piso que realice el perito o bien el resultante de restar el importe del precio a pagar por el piso el valor del piso consistente en el precio obtenido por el mismo a raíz de su transmisión de 7 de noviembre de 2003, la Sala entiende que lo que debe producirse es el perjuicio realmente causado, y este no es otro que la diferencia del precio realmente pagado, aunque la tasación pericial del piso a la fecha de la segunda transmisión sea superior al de dicho precio, por cuanto que debe tenerse en cuenta que el perjuicio de uno es correspondiente al enriquecimiento del otro, lo que implica fijar por tanto dicha cantidad en la de 312.526,74 euros en la que se debe fijar la responsabilidad solidaria tanto del registrador de la propiedad como de los arrendatarios.

»Séptimo. Se pide asimismo la condena en costas de todos los demandados y que en su caso el Sr. Cesar debe pagar las costas causadas a instancia del Sr. Fausto , ello no encuentra respaldo legal alguno, por cuanto que además y en todo caso de la mera lectura de la demanda se desprende la escasa fundamentación jurídica de la acción dirigida contra el Sr. Fausto , tercer adquirente de buena fe, por ello el pago de dichas costas le debe corresponder necesariamente a la parte actora.

»Octavo. Dado que la demanda se ha estimado solamente con carácter parcial en cuanto que no se acoge el pedimento sostenido en el número cuatro del suplico que era el mayor importe de las dos opciones A y B que se solicitaban en el mismo, la estimación de la demanda tiene por tanto la condición de parcial y en consecuencia no ha de hacerse imposición de costas respecto de los demandados condenados, debiendo satisfacer el actor las costas causadas a instancia del Sr. Fausto como ya se estableció en el fundamento jurídico anterior, y no procede la imposición de costas en esta alzada al ser la presente sentencia parcialmente estimatoria del recurso de apelación interpuesto».

Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de casación el codemandado, D. Cesar .

El recurso se articula en torno a un único motivo, que se introduce con la fórmula:

Primero y único. Se interpone al amparo del art. 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, citándose como infringidos el art. 51.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , artículos 9 , 13 , 296 y concordantes de la Ley Hipotecaria y artículos 3 , 7 y 1290 del Código Civil

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

Reproduce el artículo 51 LAU 1964 . El retrayente no puede transmitir inter vivos el piso adquirido hasta que no transcurran dos años desde la adquisición, salvo que hubiera venido a peor fortuna. El incumplimiento de esta prohibición produce la resolución del contrato originario y de la segunda transmisión, a instancia de la parte perjudicada.

En el supuesto enjuiciado se plantea si el actor tiene la calidad de perjudicado o si no ostenta, por el contrario, derecho alguno y carece de legitimación suficiente para el ejercicio de la reclamación formulada.

El actor, D. Edemiro , suscribió con D. Heraclio , contrato privado de compraventa de la vivienda propiedad de este último, sita en la letra NUM002 de la NUM001 planta de la casa ubicada en la DIRECCION000 n.º NUM000 de Madrid. En el contrato se hace referencia a que la casa se encuentra arrendada a D. Fructuoso en virtud de contrato de arrendamiento de 1 de abril de 1964.

En la cláusula tercera del contrato de venta se pactó expresamente que la eficacia del contrato quedaba condicionada suspensivamente al cumplimiento, de forma indistinta, de dos condiciones: 1. Que la arrendataria no ejercitase su derecho de tanteo ( art. 47 LAU 1964 ) en plazo legal (60 días naturales siguientes a la notificación fehaciente de la decisión de vender); 2. Que antes de dicho plazo, la arrendataria renunciase expresamente (mediante documento notarial) al ejercicio de su derecho de tanteo.

Tras notificarse la decisión de vender, la parte arrendataria comunicó su intención de retraer la vivienda.

En consecuencia, el 12 de junio de 2002 se otorgó escritura de venta entre arrendador propietario de la vivienda (Sr. Heraclio ) y los arrendatarios (los cónyuges, D. Fructuoso y su esposa, Dª Diana ).

Ejercitado el derecho de tanteo en forma y plazo legal, el contrato de compraventa primigenio, celebrado entre el Sr. Heraclio y el demandante, Sr. Edemiro , quedó resuelto en virtud de la estipulación tercera del mismo, por incumplirse la doble condición suspensiva de eficacia indicada en el mismo. La falta de eficacia del contrato determina la pérdida de su derecho y la carencia de legitimación activa para el ejercicio de las acciones que articula en su demanda.

En consecuencia, no tiene legitimación para ejercitar la acción del artículo 54 LAU 1964 , ya que esta solo se reconoce a personas realmente perjudicadas por el incumplimiento de la prohibición que pesa sobre el retrayente, situación en la que no se encuentra el actor. Además, no es perjudicado porque no reclama su derecho a la vivienda sino únicamente la obtención de un beneficio especulativo. La LAU tiene una finalidad social, que no se identifica con el interés del actor, dado que este no tiene por finalidad acceder a la vivienda sino que desea especular con ella, y así se advierte de la reclamación de una indemnización por la plusvalía resultante. Viviendo en Pozuelo, pretendía adquirir una casa en Madrid, pero no por razones de necesidad, sino de mera conveniencia o capricho, sin una finalidad social superior a la finalidad perseguida por la finalidad arrendaticia.

El demandante no es parte perjudicada. El artículo 54 LAU 1964 debe interpretarse, como hizo el Juzgado de Primera Instancia, a la luz de la realidad económica y social del momento en que se aprobó dicha ley arrendaticia, claramente protectora del arrendatario para facilitar el acceso a la vivienda cuando había escasez de estas. Fue esta intención de facilitar el acceso lo que originó el reconocimiento legal de los derechos de tanteo y retracto. No obstante, para evitar un fraude para el arrendador, la LAU posibilitó que se pudiera resolver el contrato si el inquilino vendía la vivienda retraída antes de dos años. Sin ninguna duda, la parte perjudicada a la que se refiere el artículo 51.2 LAU 1964 es el arrendador de la vivienda, y el perjuicio, la diferencia entre el precio pagado en ejercicio del tanteo y el que se habría pagado de no estar la vivienda arrendada.

La sentencia recurrida infringe 9, 13 y concordantes [LH] en cuanto a los requisitos de inscripción en el Registro y 296 en cuanto a la responsabilidad del registrador.

Se trata de una responsabilidad, no contractual ni extracontractual, sino legal, que tiene su origen en una desviación de sus funciones, que son propiamente constitutivas del ejercicio de su cargo. Se habla de error material, cuando entre el título y la inscripción exista discordancia en su contenido, y de error formal o de concepto, cuando el registrador califica erróneamente el título presentado para su inscripción.

Examinando los documentos inscritos y las inscripciones practicadas se observa:

1. Que se practicó la inscripción de la escritura de venta entre arrendador y arrendatarios porque procedía legalmente, reflejándose todas las circunstancias exigidas por el articulo 9 LH , haciéndose constar la situación arrendaticia a favor de la parte compradora. No existía limitación alguna de dominio que impidiera al arrendador la transmisión de la finca (se reproducen las estipulaciones primera a quinta de la escritura de venta de 12 de junio de 2002).

2. Que procedía también la inscripción de la segunda escritura (de 7 de noviembre de 2003) otorgada por los citados arrendatarios, al cumplir los requisitos extrínsecos y no existir obstáculo legal ni asiento contradictorio que impida la misma. El actor está ejercitando una acción resolutoria de contrato de compraventa y toda resolución supone, como requisito previo, la validez del contrato celebrado ( artículo 1290 CC ).

Dado que los negocios contenidos en ambas escrituras son válidos, sus formas son correctas, no existen asientos contradictorios, ni limitaciones de dominio, ambos instrumentos públicos deben tener acceso al Registro. El registrador no ha cometido ningún error o inexactitud, y no puede existir ninguna responsabilidad por su parte. Además, como toda limitación legal de dominio, la prohibición legal a la que se refiere el artículo 51 LAU 64 no necesita de inscripción o constancia registral por la notoriedad de la norma que la establece. No necesita inscripción separada y especial, ni siquiera expresión registral alguna. Esto lo corrobora el artículo 145 del Reglamento Hipotecario , que no hace mención alguna a las inscripciones afectas a prohibiciones legales, y sí prohibe la inscripción de actos dispositivos de los recogidos en el n.º 2 del artículo 26 LH , es decir, los afectados por prohibiciones que tengan origen inmediato en alguna resolución administrativa o judicial.

Por todo lo expuesto debe concluirse que las escrituras objeto de inscripción fueron correctamente calificadas, las inscripciones reúnen los requisitos legales y, entre las escrituras y las inscripciones, no existe error o inexactitud que hayan ocasionado perjuicio, por lo que no existe responsabilidad alguna del registrador.

Termina la parte solicitando de esta Sala «[...] dicte sentencia por la que case la resolución recurrida de la Audiencia Provincial, manteniéndose la dictada por el órgano de origen, y se resuelva conforme a Derecho».

Mediante auto dictado el día 10 de noviembre de 2009 se acordó admitir el recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2º LEC , por razón de la cuantía.

La parte recurrida, el demandante D. Edemiro , ha formulado escrito de oposición al recurso.

En síntesis, alega:

-En cuanto a su condición de parte perjudicada, en los términos del artículo 51.2 LAU 64. Es parte perjudicada por ver afectado su legítimo derecho a adquirir la vivienda por parte de quien se aprovechó y ejercitó ilegítimamente el derecho de tanteo. El precepto tiene por objeto evitar que se pueda acceder a la vivienda en favorables condiciones por arrendatario que no se encuentra en situación de necesidad. Tiene por finalidad evitar la especulación por el arrendatario.

-En cuanto a la eficacia de la compraventa celebrada por el demandante. La única razón por la que se vio privada de eficacia fue por el tanteo. Lo que no puede pretenderse es negar la condición de perjudicado al comprador una vez demostrado el incumplimiento de la prohibición legal. El artículo 51.2 LAU 64 permite atribuir la cualidad de perjudicado al primer comprador, pues de lo contrario no tendría sentido esta previsión. La eficacia de la primera compraventa no puede combatirse en casación al ser cuestión fáctica. Además, el artículo 51.2 LAU 64 debe interpretarse a la luz del artículo 1114 CC sobre obligaciones condicionales, debiendo prevalecer aquel por ser ley especial.

-En cuanto a los motivos de compra del demandante, estos, cualquiera que fuesen, son irrelevantes en orden a que pueda considerársele perjudicado por el quebrantamiento de la prohibición contenida en el artículo 51.2 LAU 64. Incluso aunque hubiera tenido intención de comprar para vender, eso no le impide sentirse perjudicado. La CE ampara la libre compra de bienes ( art. 33 CE ) que no estén fuera del comercio de los hombres. No debe acudirse a la equidad del artículo 3 CC cuando la controversia está regulada con norma expresa. También carece de sentido aludir al artículo 7 CC , por supuesto abuso de derecho del demandante, dado que no existe cuando se ha usado y ejercitado uno que legítimamente le correspondía. El único abuso ha sido el de los arrendatarios tanteantes.

-En cuanto a la consideración del arrendador como parte perjudicada, no puede sostenerse, pues cobró el precio de la venta. El perjuicio lo sufre el comprador que se vio privado del piso. Además, el arrendador se allanó a la demanda, reconociendo la condición de parte perjudicada al demandante.

-En cuanto a la responsabilidad del registrador. El recurrente hace de nuevo supuesto de la cuestión, al negar el error cometido en la inscripción de la compraventa suscrita por los arrendatarios tanteantes con el arrendador, omitiendo que había sido realizada en ejercicio del derecho de tanteo previsto en el artículo 47 LAU 64. Como cuestión fáctica, no es revisable en casación. Lo único que podría discutirse es si dicho error determina una responsabilidad legal o extracontractual. Y en este sentido, la jurisprudencia viene considerando la responsabilidad civil de los registradores como extracontractual del artículo 1902 CC . Cita las SSTS de 21 de abril de 2008 y SAP Barcelona, de 5 de noviembre de 2003 , debiendose tomar en consideración la pérdida o debilitamiento de garantías que supone la actuación del registrador, interpretada en función de la eficacia del sistema registral, como criterio de imputación suficiente para entender establecido el nexo de causalidad entre la negligencia del registrador y el daño producido.

1. Existió error consistente en omitir negligentemente al practicar la inscripción de la escritura de 12 de junio de 2003 que los arrendatarios adquirían por tanteo. Esta circunstancia -y la consiguiente omisión de la acción resolutoria a favor del primer comprador, como consecuencia de que se vulnerase la prohibición del artículo 51.2 LAU 64, hubiera permitido al primer comprador obtener la restitución de la cosa-, ha provocado que falte, a efectos del artículo 37.1 LH , la causa sobre la que ejercitar la acción resolutoria que correspondía en atención al 51.2 LAU 64. La omisión se cometió a pesar de que es un hecho probado que el registrador tuvo perfecto conocimiento del hecho de que la finca se adquiría por tanteo. Así en la escritura de venta se indicó que la finca estaba arrendada a los compradores, y también consta que se habían llevado a cabo las notificaciones previstas en el artículo 47 LAU 1964 . Que el registrador sabía que era su obligación dejar constancia la situación en que se adquiría la finca por los arrendatarios resulta también de su contestación al requerimiento previo a la demanda que se dirigió contra él, donde, para justificar su ausencia de responsabilidad, afirmó que la inscripción se había practicado correctamente porque en la misma se había hecho constar la condición de tanteantes de los arrendatarios compradores (lo que no es cierto). Es decir, pese a que tuvo conocimiento de que la vivienda se adquiría por los arrendatarios en virtud de su derecho de tanteo, cuya eficacia dependía de que se cumpliera con la prohibición de transmitir en los dos años siguientes, el registrador no hizo constar dicha circunstancia en la inscripción. Ahora, como cuestión nueva, aduce que la prohibición legal contenida en el artículo 51.2 LAU 64 no necesita inscripción especial.

   En todo caso, la Sala tiene sentado que los retractos son de interpretación restrictiva. Cita y extracta las SSTS de 12 de abril de 1989 , 6 de febrero de 1991 , 5 de octubre de 2005 . Al supuesto que nos ocupa es de aplicación el artículo 37.1 LH y no el 26.1 LH .

2. Existe daño causado, causamente ligado a la omisión negligente antes aludida. En la medida que no consta en el Registro referencia alguna al derecho de tanteo y a la prohibición del artículo 51.2 LAU , el último adquirente, que adquirió de los tanteantes, tiene la condición de tercero de buena fe, protección que no habría tenido de constar aquella circunstancia, pues en tal caso el primer comprador estaría amparado frente a sucesivos adquirentes, aunque su adquisición tuviera acceso al Registro, al constar en este la causa resolutoria y podría haber obtenido la propiedad de la vivienda (en lugar de una compensación económica). El daño causado es pues, la irreivindicabilidad del piso al Sr. Fausto . Así lo explicó la AP. En el mismo sentido, STS de 5 de octubre de 2005 , antes mencionada (que se extracta).

   Las costas deben imponerse a la parte recurrente.

   Termina la parte solicitando de esta Sala «[...] dictar sentencia por la que se desestime íntegramente y se acuerde no haber lugar a dicho recurso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente».

Al no haber solicitado ambas partes la celebración de vista, se procedió a fijar para la deliberación y fallo del recurso el día 13 de diciembre de 2011 , en el que tuvo lugar.

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

CE, Constitución Española.

FD, fundamento de Derecho

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LAU 1964, Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por RD 4104/1964, de 24 de diciembre 1964.

LH, Ley Hipotecaria.

RD, Real Decreto

RC, Recurso de Casación

SAP, sentencia de la Audiencia Provincial

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El 24 de abril de 2002 D. Edemiro y D. Heraclio suscribieron contrato privado de compraventa de la vivienda propiedad del segundo sita en la letra NUM002 de la NUM001 planta del n.º NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid.

2. En dicho contrato se hizo constar expresamente que la vivienda se encontraba arrendada a D. Fructuoso , según contrato de arrendamiento de 1 de abril de 1964 y, como consecuencia del derecho de tanteo reconocido al arrendatario en el artículo 47 LAU 1964 , se hizo depender suspensivamente la eficacia de la compraventa (cláusula Tercera) del cumplimiento, de forma indistinta, de dos condiciones: que la parte arrendataria no ejercitase su derecho legal de tanteo en el plazo de sesenta días siguientes a la notificación fehaciente de la decisión de vender la finca, o que la parte arrendataria renunciara expresamente ante notario al ejercicio de tal derecho. De lo contrario, ejercitado en forma y plazo el derecho de tanteo, el contrato de compraventa quedaba sin efecto, viniendo obligado el vendedor a restituir la garantía entregada por el comprador.

3. La venta fue notificada de forma fehaciente a los arrendatarios (el Sr. Fructuoso y su esposa, D.ª Diana ), quienes contestaron en plazo al requerimiento de la propiedad y manifestaron por escrito su voluntad de adquirir la vivienda en ejercicio de su derecho de tanteo.

4. El 12 de junio de 2002 se otorgó la escritura de venta a favor de los inquilinos. En dicha escritura se dejó constancia de la situación de la finca objeto de transmisión en los siguientes términos: «la finca descrita se encuentra arrendada al ahora comprador, según contrato suscrito con fecha 1 de abril de 1964. Fotocopia de dicho contrato dejo incorporada a la presente, una vez comprobada su concordancia. Mediante acta autorizada por el Notario de Madrid Doña María del Rosario Algora Wesolowski, el día 28 de abril de 2002, con el número 1201 de su protocolo, le fue notificada al arrendatario la intención de vender la finca descrita, por si quisiera ejercitar el derecho de tanteo, como así lo efectuó en el propio acta». El registrador de la propiedad D. Cesar practicó la inscripción de esta escritura sin dejar constancia registral del hecho de que la adquisición traía causa del ejercicio del derecho de tanteo previsto en el artículo 47 LAU 1964 , y de la prohibición legal de disponer antes del transcurso de los dos años siguientes que pesaba sobre los arrendatarios adquirentes según el artículo 51 LAU 1964 .

5. Vigente la prohibición indicada, los arrendatarios adquirentes por tanteo vendieron el inmueble que había sido objeto de adquisición en ejercicio de tal derecho. La escritura de compraventa, otorgada el 7 de noviembre de 2003 a favor de D. Fausto , fue seguidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

6. El primer comprador, D. Edemiro , instó proceso de juicio ordinario contra D. Fructuoso y su esposa D.ª Diana , contra D. Fausto y contra el registrador de la propiedad D. Cesar , con la pretensión principal de que se declarasen resueltas las compraventas posteriores a la suya (la celebrada por el propietario arrendador con los inquilinos, y la de estos con el tercer adquirente, Sr. Fausto ) con fundamento en haber quedado sin efecto el derecho de tanteo del que trajo causa la adquisición de los arrendatarios, al haber dispuesto de la vivienda antes del transcurso de los dos años siguientes, y, subsidiariamente, de no prosperar esa resolución, con la pretensión de que condenase a los demandados solidariamente a indemnizar los perjuicios ocasionados (en el caso del registrador, por no dejar constancia registral del derecho de tanteo del que traía causa la adquisición de los arrendatarios y de la prohibición de transmitir antes del plazo legal, así como sus consecuencias).

7. Los demandados se opusieron a tales pretensiones. El matrimonio, con fundamento, en la falta de legitimación activa del actor -dado que el ejercicio del tanteo impidió el cumplimiento de la condición suspensiva de eficacia de la que dependía su adquisición-, en no tener la condición de parte perjudicada a los efectos del artículo 51 LAU 1964 , en que la escritura no reflejaba su adquisición por tanteo y, por último, en la concurrencia del hecho justificativo de haber venido los arrendatarios adquirentes a peor fortuna. El último adquirente, Sr. Fausto , también con fundamento en la falta de legitimación activa del demandante a tenor de la condición suspensiva pactada y en su condición de tercero de buena fe. El registrador, con fundamento en la falta de legitimación activa antes aludida y en que las inscripciones se practicaron con arreglo a Derecho (reflejando correctamente el contenido de las escrituras), lo que excluye toda responsabilidad por supuesto error u omisión.

8. El Juzgado desestimó la demanda al no apreciar perjuicio en la parte actora que pudiera ser examinado a la luz de lo dispuesto en el artículo 51.2 LAU 1964 . Pese a reconocer su legitimación en el plano procesal, negó la condición de perjudicado del demandante desde el punto de vista sustantivo, en orden a estar amparado por la acción resolutoria contemplada en dicho precepto. En síntesis razonó que si la legislación arrendaticia de 1964 tenía una finalidad protectora del arrendatario, para procurar su acceso a la vivienda, la prohibición de disponer en los dos años siguientes buscaba proteger al arrendador, para evitar adquisiciones que, lejos de responder a una situación de necesidad del inquilino, tuvieran en realidad una finalidad especulativa. De ahí que se facultara al arrendador, como perjudicado, para resolver esta transmisión. Sin embargo, en supuestos como este, en que acciona quien no es arrendador, y quien, como el demandante, no tenía necesidad de adquirir la vivienda, el perjuicio que pretende eludir la norma no se da, lo que impide acoger lo que se estima un ejercicio anómalo de una facultad resolutoria, con fines distintos de los contemplados en la norma.

9. Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, la AP lo estimó en parte, estimó la demanda respecto de D. Fructuoso y su esposa y respecto del registrador Sr. Cesar , y absolvió del otro demandado Sr. Fausto . Como resultado, fijó una indemnización de 312526,74 euros a favor del actor, a quien impuso únicamente las costas causadas al demandado absuelto.

10. Las razones que sustentaron este fallo, fueron, en resumen, las siguientes: a) de la literalidad del artículo 51.2 LAU 1964 se desprende que el único perjudicado es el actor, por el perjuicio económico de no haber podido adquirir la vivienda y ver frustrado su derecho a consecuencia de un derecho de tanteo ejercitado de forma irregular, con infracción de la prohibición prevista en dicho precepto; b) el hecho de que el derecho de tanteo se ejercitase irregularmente determinó la plena eficacia el contrato de compraventa del demandante, pues la ineficacia establecida en el mismo dependía del correcto ejercicio de tal derecho de adquisición preferente; c) no concurre en los demandados la circunstancia de haber venido a peor fortuna; d) no ha lugar a anular la segunda transmisión, operada a favor del Sr. Fausto , por ostentar la condición de tercero hipotecario, toda vez que, examinada la inscripción registral de la primera compraventa (a favor de los arrendatarios), en ella no consta de modo alguno lo que sí constaba en la escritura: que la transmisión se producía como consecuencia del ejercicio de un derecho de tanteo; e) partiendo de la imposibilidad de resolver la segunda transmisión, se estima la acción de indemnización contra los arrendatarios que vendieron antes de plazo, con vulneración de la prohibición legal; y solidariamente contra el registrador, que con su omisión - no dejar constancia registral de que la transmisión se producía como consecuencia del ejercicio de un derecho de tanteo- dotó de la condición de tercero hipotecario al tercer adquirente, por la imposibilidad de conocer la causa resolutoria prevista para el supuesto de enajenación contraria a la prohibición legal, e impidió al demandante recuperar el bien; f) el alcance real del perjuicio sufrido por el actor se cuantifica en la diferencia del precio realmente pagado en las sucesivas ventas (312 526,74 euros), en cuanto que el perjuicio de uno es el enriquecimiento del otro.

11. Contra esta última sentencia recurre en casación el registrador condenado, al amparo del artículo 477.2.2º LEC . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía.

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo se introduce con la fórmula:

Primero y único. Se interpone al amparo del art. 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, citándose como infringidos el art. 51.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , artículos 9 , 13 , 296 y concordantes de la Ley Hipotecaria y artículos 3 , 7 y 1290 del Código Civil

.

El registrador combate su condena reiterando las razones aducidas a lo largo del proceso, consistentes, de una parte, en negar legitimación de fondo al demandante, por carecer, según su tesis, de la condición de «parte perjudicada» en los términos que contempla el artículo 51.2 LAU 1964 , y de otra parte, en la ausencia de cualquier irregularidad en su actuación profesional, generadora de responsabilidad frente a aquel. Para sostener el primer argumento de impugnación se afirma, en resumen, que el contrato de compraventa del demandante quedó privado de eficacia desde el momento que se ejercitó el derecho de tanteo por los inquilinos, y que, pese a infringir estos la prohibición de no disponer antes de dos años, ningún perjuicio se ocasionó al demandante que justifique que pueda resolver las sucesivas ventas pues la finalidad social de la LAU 1964 no se identifica con el interés especulativo del actor -que no necesita la vivienda y solo reclama la plusvalía o aumento de valor de la misma-, sino con la conveniencia de proteger al arrendador ante ventas especulativas de quienes, como los arrendatarios, se beneficiaron de un derecho de adquisición preferente para acceder en condiciones ventajosas a una vivienda. En apoyo de su exoneración de responsabilidad alega el recurrente que no cometió ningún error o inexactitud en la inscripción de las escrituras de venta a favor de los inquilinos y del tercer adquirente, pues ambas eran títulos válidos, sus formas eran correctas, no existían asientos contradictorios ni constaban limitaciones de dominio. Con respecto a esto último sostiene que la prohibición del artículo 51 LAU 1964 constituye una prohibición legal de dominio que, como tal, no precisa de especial constancia registral, al ser suficiente la notoriedad que deriva de la propia norma.

El motivo ha de ser desestimado.

Responsabilidad del registrador.

Las razones en que se sustenta el rechazo del motivo formulado son las siguientes:

1. Constituye doctrina constante de esta Sala, que, por exigencias de claridad y precisión, implícitas en el artículo 1707 de la derogada LEC 1881 , y ahora, en el artículo 477.1 LEC vigente, el escrito de interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente, de manera que esta exigencia se traduce, no solo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales o, también, jurídicas, pero heterogéneas entre sí, ya que no es función de la Sala averiguar en cuál de ellas se halla la infracción. En consecuencia, no está permitido en casación la denuncia acumulada de diversos preceptos cuando no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa apreciable en fase de decisión como de desestimación ( SSTS 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 1658/2004 ; 11 de noviembre de 2010, RC n.º 1485/2006 ; 27 de junio de 2011, RC n.º 396/2008 ; 20 de julio de 2011, RC n.º 1283/2007 ; 1 de septiembre de 2011, RC n.º 2275/2004 )». Igualmente es rechazable en casación, por incurrir en esa misma falta de claridad, el empleo de fórmulas genéricas como «y siguientes», «y concordantes» u otras similares, al ser una carga del recurrente la debida identificación de las normas infringidas ( SSTS de 22 de junio de 2011, RC n.º 524/2009 ; 1 de septiembre de 2011, RC n.º 2275/2004 y 16 de septiembre de 2011, RC n.º 1142/2008 , entre las más recientes).

   La Sala entiende que concurre este supuesto de no-admisión porque el recurso se articula con fundamento en infracciones de normas de naturaleza distinta. Alguna, como el artículo 51.2 LAU 1964 , relativa a la regulación singular que recibe en materia arrendaticia el derecho de tanteo; otras, como los artículos 9 , 13 , 296 LH , que regulan diversas cuestiones atinentes al control del registrador, y otras, como los artículos 3 y 7 CC , referidas a la interpretación y eficacia de las normas jurídicas, que, además, por su amplitud o generalidad, dificultan la identificación de la infracción que se denuncia, o, que, como el artículo 1290 CC , en poco o nada contribuyen a delimitar la cuestión controvertida, toda vez que la acción que se promueve es resolutoria, con base en el artículo 51.2 LAU 1964 , y no la rescisoria (la STS de 5 de octubre de 2005, RC n.º 1423/1999 las considera diferentes, y por esa razón sujetas a diferente plazo de prescripción extintiva).

   Además existen razones de fondo que también conducen a desestimar el recurso, las cuales se exponen seguidamente para agotar el derecho a la tutela judicial efectiva del recurrente.

2. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 51.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por RD 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, cuya aplicación al contrato de autos no se cuestiona: «1. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, así como su heredero o legatario, no podrá transmitir por actos "inter vivos" el piso adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna. 2. El incumplimiento de esta prohibición producirá la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada».

   Según la Dirección General de los Registros y el Notariado, en resolución de 22 septiembre 1967, la LAU 1964 regula el retracto arrendaticio de fincas urbanas «como un beneficio legal establecido en favor del inquilino que ocupa piso a fin de facultarle el acceso a la propiedad que le resuelva el problema de la vivienda y evite el conflicto que podría surgir al pasar el dominio del inmueble arrendado a una tercera persona, pero a fin de impedir que al amparo de este beneficio pudieran realizarse negocios de especulación, el artículo 51 de la Ley citada prohibe la enajenación de los pisos adquiridos por el ejercicio de aquel derecho durante un plazo de dos años, pues de otra manera se quebrantaría la finalidad social perseguida». Si bien la doctrina de la DGRN no es jurisprudencial dado el carácter administrativo del centro que resuelve, es usual concederlas una reconocida autoridad, principalmente en los casos en que ninguna otra doctrina o norma se aducen en contra de la opinión fundada de dicho centro ( SSTS de 22 de abril de 1987 ; 15 de marzo de 1991 y 29 de enero de 1996, RC n.º 1811/1992 ). Y en línea con el criterio que sostiene dicha resolución, la reciente STS de 26 de septiembre de 2011, RC n.º 473/2005 afirma que los derechos de tanteo o retracto regulados en la LAU 1964 no persiguen favorecer sin motivo al arrendatario, sino poner a su alcance la posibilidad adquirir el inmueble, no a fin de que se obtenga un beneficio económico, sino facilitando, simplemente, el acceso a la propiedad de un inmueble que ya posee.

   En la interpretación de este precepto, la jurisprudencia ha señalado también, entre otras cuestiones, que el término piso ha de entenderse por extensión a los locales de negocio, que el plazo de dos años durante el que rige para el adquirente por tanteo o retracto la prohibición de enajenar el bien, se ha de computar desde la adquisición -dado que en nuestro sistema rige la doctrina del título y el modo y hasta que no acontece la tradición no se produce la mutación jurídico real a favor del adquirente-; que el artículo 51 LAU 1964 es perfectamente aplicable con independencia de cuál sea la finalidad pretendida al transmitir a terceros quien adquirió en virtud de derecho de adquisición preferente (tanteo o retracto), fuera del supuesto expresamente contemplado en la norma de que hubiere venido a peor fortuna y, -en lo que ahora interesa-, que los terceros adquirentes no son terceros hipotecarios que merezcan la protección dispensada por el artículo 34 LH siempre que se resuelva por causa que conste en el Registro de la Propiedad (así resulta de la interpretación en sentido contrario de la STS de 5 de octubre de 2005, RC n.º 1423/1999 ).

   Aunque la jurisprudencia no ha tenido ocasión de pronunciarse expresamente sobre si la consideración de parte perjudicada está reservada al arrendador, o si también puede serlo cualquier otro cuya adquisición se haya visto frustrada por el preferente derecho del arrendatario, no existe razón legal para no considerar al demandante como «parte perjudicada», al objeto de apreciar su legitimación de fondo para el ejercicio de la acción resolutoria instada, tal y como declaró la AP. La circunstancia de que la legislación especial aplicable al caso buscase facilitar el acceso a la vivienda de los inquilinos, y que fuera esa finalidad social la que justificara en principio la resolución de la adquisición originaria realizada por estos y de las que de ella traigan causa cuando se vulnerase la prohibición temporal de disponer prevista en el apartado 2 del artículo 51 LAU 1964 , no debe interpretarse en el sentido de que dicha facultad resolutoria aparezca limitada al arrendador que, por respetar el tanteo o el retracto de su inquilino, se vio imposibilitado de transmitir el bien libremente, sino que igualmente cabe atribuir esa misma condición y, consecuentemente, esa misma legitimación, a un adquirente anterior -como es el caso del demandante- en la medida que también vio frustrado un derecho de adquisición sobre un bien inmueble que estaba en el libre comercio a resultas del ejercicio del de adquisición preferente del inquilino, frustración que la ley solo justifica si el derecho de adquisición se ejercita con arreglo a Derecho, no entendiéndose como tal la que va seguida de una enajenación posterior dentro del límite temporal de dos años durante el que rige la prohibición de disponer. En consecuencia, lo relevante ha de ser que la limitación que comporta el derecho de adquisición preferente, tanto para el dueño -que no puede disponer libremente a favor de cualquier comprador- como para este -que debe respetar el mejor derecho del inquilino-, solo encuentra justificación por una necesidad de vivienda del inquilino que, lógicamente, es incompatible con una enajenación temprana fuera de los supuestos en que haya venido a peor fortuna.

   Dado que en el caso enjuiciado esta última circunstancia ha sido descartada por la AP, con carácter no revisable en casación, y que también es un hecho probado y además, no controvertido, que la enajenación a favor del Sr. Fausto se produjo antes de agotarse el plazo de dos años desde su adquisición, el demandante ha de ser considerado parte perjudicada por el incumplimiento de una norma imperativa que, de otro modo, quedaría sin sanción, y, como tal, reconocerse su legitimación para el ejercicio de la acción resolutoria instada.

3. A la conclusión anterior no obsta la condición suspensiva del contrato privado de compraventa suscrito por el actor con el propietario arrendador.

   Debe recordarse en este punto la doctrina según la cual, la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. En consecuencia, no se pueden considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos -que además en este caso no se invocan como infringidas- cuando, lejos de combatirse una labor de interpretación abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. Por tanto, debe quedar claro que el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS de 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 ; 11 de noviembre de 2009, RC n.º 1226/2005 ; 19 de diciembre de 2009, RC n.º 2790/1999 ; 14 de febrero de 2011, RC n.º 529/2006 ; 13 de junio de 2011, RC n.º 1008/2007 y 4 de octubre de 2011, RC n.º 1551/2008 , entre las más recientes).

   La interpretación realizada por la AP es razonable, no contraviene la regulación general en materia de obligaciones condicionales y debe ser mantenida en casación. Es cierto que el contrato celebrado por el demandante incluyó una condición suspensiva negativa de eficacia -que no se ejerciera el tanteo o que se renunciara al mismo-, que impedía que el negocio surtiera efecto si el arrendatario ejercía su derecho de adquisición preferente. En este sentido, basta recordar la jurisprudencia de esta Sala en torno a las obligaciones condicionales, según la cual, las sometidas a condición de carácter suspensivo imponen un aplazamiento del negocio convenido, de forma que en tanto no tenga lugar el evento futuro e incierto en que la condición consiste, la obligación nacida se ve desprovista de eficacia, por más que pendiente conditione [pendiente de cumplimiento la condición] el acreedor ostente facultades para asegurar su tutela o garantía ( SSTS de 15 de junio de 2004 y 9 de diciembre de 2008 ). Pero también lo es que una vez ejercitado ese derecho, en plazo y forma, el arrendatario incurrió en la prohibición que contempla el artículo 51 LAU . Desde este punto de vista, no es ilógico entender que la condición suspensiva pactada, consistente en que no se realizase una conducta -en concreto, que no se ejercitase el tanteo-, se cumplió o ha de tenerse por cumplida, desde el momento que el tanteo no se ajustó a los requisitos legales y por tanto, desde el momento en que el inquilino se apartó de la razón que justificaba legal y socialmente su adquisición con preferencia. Y cumplida la condición suspensiva de la que dependía la eficacia del contrato de compraventa origen de los derechos del demandante, sus efectos han de retrotraerse al momento de su perfección ( SSTS de 22 de noviembre de 1996 y 24 de junio de 1995 ), tal y como interpretó la AP.

4. Finalmente, en cuanto a la responsabilidad del registrador, se ha de comenzar diciendo que es doctrina reiterada que no cabe plantear y examinar en casación las cuestiones no tratadas como objeto de debate en las instancias ( SSTS de 3 de octubre de 2011, RC n.º 1036/2008 ; 19 de julio de 2011, RC n.º 1351/07 y 7 de junio de 2011, RC n.º 2096/07 , entre las más recientes). Y como tal debe calificarse el argumento introducido en el recurso referente a que las limitaciones legales de dominio no necesitan especial constancia en el registro a diferencia de las impuestas por resolución judicial o administrativa.

   En todo caso, la jurisprudencia, de la que es ejemplo la antes citada STS 5 de octubre de 2005, RC n.º 1423/1999 , viene acogiendo una postura contraria, pues dado que ha declarado que solo la constancia registral permite que el tercer adquirente no tenga la consideración de tercero hipotecario al poder conocer la causa de la resolución posterior, ha de entenderse que incumbe al registrador que conoce de la existencia de una adquisición por tanteo dejar constancia de esta circunstancia en el registro. En este caso, está probado que el registrador conoció que la vivienda se adquiría por los arrendatarios en virtud de su derecho de tanteo -pues así aparece en la escritura de junio de 2002, pese a lo cual omitió dejar constancia de esa circunstancia en la inscripción. Y fue la omisión del registrador la que determinó que el tercero lo fuera de buena fe -puesto que adquirió sin conocer que la adquisición por tanteo podía ser resuelta de vulnerarse la prohibición temporal de disponer legalmente establecida- y que gozara de toda la protección registral derivada de la fe pública, en particular, que no pudiera prosperar frente a él la acción resolutoria instada por el primer comprador como parte perjudicada al amparo del artículo 51.2 LAU 1964 . En consecuencia, esa omisión fue causalmente determinante de un perjuicio, que además puede imputarse objetivamente a dicha actuación profesional negligente, por cuanto se privó al primer comprador de la posibilidad de reivindicar la titularidad de la vivienda, debiéndose conformar con una indemnización equivalente al perjuicio sufrido.

Desestimación del recurso y costas.

La desestimación de su único motivo determina la del recurso, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en el mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 LEC en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.