STS 457/2011, 27 de Junio de 2011

JurisdicciónEspaña
Número de resolución457/2011
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha27 Junio 2011

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Junio de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación n.º 396/2008 que ante la misma pende de resolución, interpuesto por D. Torcuato y D. Luis Francisco , que han comparecido representados por la procuradora D.ª Esperanza Azpeitia Calvin, contra la sentencia de 11 de diciembre de 2007, dictada en grado de apelación, rollo n.º 3397/2007, por la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa , dimanante del juicio ordinario n.º 193/2006 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Azpeitia . Es parte recurrida D. Arcadio que ha comparecido bajo la representación de la procuradora D.ª Imelda Marco López de Zubiria.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Azpeitia dictó sentencia de 9 de julio de 2007, en el juicio ordinario n.º 193/06 , cuyo fallo dice:

Fallo:

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Luis Francisco y D. Torcuato , representados por el procurador de los Tribunales D. Ángel María Echániz Aizpuru, frente a D. Arcadio , representado por la procuradora de los tribunales Dña. Concepción Olaizola Bereciartúa y, en consecuencia, debo absolverle como Ie absuelvo de todos los pedimentos contenidos en la demanda con imposición de las costas a la actora».

SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. La actora ejercita una acción derivada de la responsabilidad contractual dimanante del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 1 de febrero de 2006 en la que, entiende, incurre el demandado, acudiendo a los artículos 1089, 1124, 1254, 1256, 1450 y 1445, del Código Civil (CC). Considera que, el Sr. Luis Francisco y el Sr. Torcuato se encontraban interesados en la adquisición de un inmueble para lo que acudieron, además de otros medios, a la Inmobiliaria Amaia de la localidad de Zumaia. Estando interesados en el inmueble sito en Cestona, solicitaron a D. Ismael la visita del mismo lo cual se efectuó. Tras lo cual, los actores comunicaron a éste último su interés por proceder a su compra lo que se materializó mediante el contrato que suscribieron las partes el 1 de febrero de 2006 en los términos que en el mismo se contiene. Posteriormente, el demandado acudió a la inmobiliaria el 22 de febrero de 2006 indicando su intención de no formalizar la citada compraventa, lo que fue comunicado por el Sr. Ismael a los actores quienes se pusieron en contacto con el demandado a los efectos de obtener una explicación. No estando conformes con la misma, acudieron donde el letrado quien se puso en contacto con el Sr. Ismael así como con D. Moises . Tras lo cual, se procede a notificar al demandado la intención de los actores de exigir el cumplimiento contractual mediante un burofax de 3 de marzo de 2006 que fue devuelto, procediéndose al envío de un nuevo burofax el 7 de abril de 2006 en los mismos términos que el anterior. El demandado contesta indicando que no había tenido contestación de los actores antes del 31 de marzo de 2006 por lo que daba por rescindido el contrato.

Por el demandado se solicita la desestimación íntegra de las pretensiones de la actora. Considera que es cierto que los actores acudieron a la Inmobiliaria Amaia, que formalizaron el contrato de compraventa así como son ciertas las estipulaciones que en el mismo se contienen. En conexión con esto último resalta el contenido de la cláusula cuarta y quinta , manifestando que nos encontramos ante un contrato de compraventa de vivienda sometida a condición resolutoria. En consecuencia, el demandado así lo entendió al no tener noticias de los actores en función de las condiciones estipuladas en el contrato por cuanto no se hizo entrega del dinero en la fecha pactada. Por otro lado, indica que ante la petición efectuada de escriturar por un precio inferior al real mediante el pago en dinero negro, acudió al Sr. Moises a los efectos de asesorarse y, de ahí, la justificación del fax de 28 de febrero de 2006 en el que se requería para formalizar la compraventa en la correspondiente escritura pública, sin que hubiese respuesta. Que el demandado entendió que no habiendo cumplido los actores en los términos recogidos en el contrato entendió que habían perdido el interés por la compra de la vivienda. Que si bien no ha recibido el burofax de 3 de marzo de 2006 aun cuando la dirección a la que se remitió coincide con la de su domicilio, si ha recibido el burofax de 7 de abril de 2006 al cual contestó en los términos ya indicados.

»Segundo. Sentados los planteamientos de las partes para su resolución se debe acudir tanto a la documental obrante en las actuaciones como a la prueba practicada en el acto de la vista. De la misma se desprende la existencia de un contrato privado de compraventa de bien inmueble que ha sido suscrito por las partes hoy en conflicto el 1 de febrero de 2006 (documento núm. 2 de la demanda a los folios 16 a 18). Previo a su redacción por la actora se ha sostenido que el Sr. Arcadio encomendó al Sr. Ismael la gestión de la venta como mandatario verbal; sin embargo, no podemos llegar a dicha conclusión por cuanto de las manifestaciones vertidas por el primero en la vista se extrae que ante el interés por vender la vivienda un tal D. Amadeo se puso en contacto con el demandado quienes hablaron del precio en la cuantía de 36.500.000 Ptas. momento en el que conoció al Sr. Ismael (Inmobiliaria Amaia), tras lo cual, es cuando se ponen en marcha las oportunas gestiones para su venta. Circunstancia esta que se ve corroborada por las propias manifestaciones del Sr. Ismael quien ha indicado que recibió el encargo por parte de un tercero, un tal D. Eliseo . En conclusión no podemos entender que el Sr. Arcadio acudiese directamente a la inmobiliaria del Sr. Ismael a encargar la venta de su vivienda como mandatario verbal postura que difiere respecto de los compradores, donde el Sr. Luis Francisco ha indicado que acudió a dicha inmobiliaria así como que sus conversaciones y tratos lo fueron con el Sr. Ismael . No obstante, entendemos que el punto en el que se ha de hacer hincapié es el análisis del comportamiento de las partes respecto del cumplimiento del contrato, en concreto, el referido a las cláusulas segunda, cuarta y quinta, en orden a poder entender si el contrato se encuentra no resuelto.

»Tercero. Antes de entrar en el análisis de la propuesta final efectuada en el anterior apartado se ha de indicar que el contrato, si bien no fue redactado por ninguna de las partes (labor asumida por el Sr. Ismael ), lo cierto es que ambas tenían conocimiento tanto de su existencia así como de su contenido no sólo por contener la firma de ambos sino por cuanto así ha sido puesto de manifiesto en el acto de la vista. Salvado lo anterior hemos de acercarnos a las posturas y actuaciones de las partes.

»Como elemento común de las manifestaciones vertidas así como por el contenido de las cartas que se han enviado se extrae el interés que ambas partes tenían por cumplir con sus obligaciones en sus respectivas posiciones por cuanto además de su firma en el propio contrato se establece, en la cláusula segunda apartado a), que los compradores a la firma del mismo efectuaron la entrega de 3.005 ,06 euros en metálico como señal de compra.

»Como elemento diferenciador nos encontramos con el proceder seguido por las partes que, a tenor de las manifestaciones vertidas en la vista, pudieran entenderse contradictorias y propias de la defensa de los intereses de la posición que en el presente procedimiento vienen a ocupar. Así, el Sr. Arcadio ha indicado que tras la firma del contrato se percató de la existencia de una cláusula, en concreto la octava, por la cual la escrituración de la compraventa podría oscilar entre 144.242 ,91 y 210.354,24 euros (folio 18), ante la duda de que pudiera tratarse de dinero negro y ante las dificultades que dicha entrega pudieran ocasionarle (tenía previsto tras la venta de esta vivienda la compra de otra) acudió a su yerno, D. Moises , para que le asesorase al respecto y quien adoptó una postura activa mediante los oportunos contactos sin que se llegase a ninguna explicación coherente y satisfactoria por parte del Sr. Ismael . Por su parte, éste último ha indicado que el 22 de febrero de 2006 el Sr. Arcadio le indicó que ya no quería vender la vivienda por "cosas personales" así como que la conversación con el Sr. Moises se referían a que éste último le dijo que el contrato no era válido por cuanto no recogía la firma de las partes en todas -y cada una de las hojas. Por su parte, el Sr. Luis Francisco ha indicado que por la inmobiliaria se le comentó que el Sr. Arcadio desistía de la venta.

»Cuarto. Ante tales posturas hemos de comprobar el proceder de la partes a tenor de la documental obrante en las actuaciones en conexión con el contenido del contrato donde se ha de acudir a la cláusula segunda (folios 16 y 17 ) cuyos términos son como siguen: «El precio convenido para el presente contrato de compraventa, incluida la comisión de la inmobiliaria es el de euros doscientos diecinueve mil trescientas sesenta y nueve con cuarenta y dos (219.369,42 Euros) que la parte compradora se compromete a hacer efectivas a la parte vendedora en la forma siguiente:

»a) Euros tres mil (3.005,06.- Euros) en metálico en este acto como señala de compra, el día 1 de febrero de 2006.

»b) Y el resto, es decir, euros doscientos dieciséis mil trescientas sesenta y cuatro con treinta y seis (216.364,36.- Euros), a la firma de la escritura notarial y entrega de las llaves que se llevará a cabo en el plazo máximo de 31 de marzo de 2006».

»Por su parte, en la cláusula quinta (folio 17 ) se indica: «La parte compradora se compromete a pagar la entrega pactada en la cláusula segunda , apartado a y b dentro del vencimiento indicado. El impago dentro del plazo establecido, motivará la aplicación de la cláusula cuarta del presente contrato, rescindiéndose el mismo».

»Pues bien, comenzando con el proceder de los compradores, pudiera entenderse que el Sr. Arcadio hubiera proporcionado datos equivocados respecto de su domicilio en orden a evitar recibir cualquier comunicación por parte de los compradores por cuanto éstos últimos le remitieron un burofax de fecha 3 de marzo de 2006 en el que se le indicaba el interés por seguir adelante con la compraventa así como señalar fecha para acudir a la Notaría a elevar a escritura pública el contrato sin que el mismo fuese recibido por el destinatario (documento núm. 4 a los folios 22 a 24). Tanto en el contrato como en el burofax se indica la dirección de DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 .º NUM002 . de la localidad de Zestoa. Al respecto se ha de recordar que fue el propio Sr. Ismael quien confeccionó el contrato con la información que obtuvo de las escrituras así como ha indicado (al igual que el Sr. Arcadio ) que dichos datos se han visto alterados por el Ayuntamiento lo que se comprueba tras el examen del certificado del Registro de la Propiedad de Azpeitia (documento núm. 3 a los folios 19 a 21) en cuya descripción se referencia el número 28 (acorde con la escritura de partición de herencia obrante a los folios 72 a 79, en concreto el folio 73 vuelto). Por otro lado, en el certificado de empadronamiento se referencia como dirección del Sr. Arcadio la de DIRECCION000 , NUM000 , NUM003 NUM004 . (documento 4 y 5 de la contestación a los folios 63 y 64). En consecuencia, entendemos que si bien el burofax fue remitido a la dirección que consta en el contrato, lo cierto, es que el mismo no fue recibido por el Sr. Arcadio por causas ajenas al mismo.

»Posteriormente, si bien los compradores remitieron al vendedor un segundo burofax, que fue recibido, lo cierto es que lo fue con fecha de 7 de abril de 2006, esto es, con posterioridad a la fecha de 31 de marzo de 2006 que fue establecida como tope para proceder a la escrituración de la compraventa y, por ello, entendemos ineficaz en orden a exigir cumplimiento alguno. A todo ello, se ha de añadir que si bien los compradores tenían interés por formalizar la compraventa, lo cierto es que ante la falta de eficacia de los burofaxes y ante la manifestación que dicen les fue transmitida de que el vendedor se retiraba, nada hicieron por cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato mediante el depósito en una Notaría, en el Juzgado, etc. de la cantidad a la que estaban obligados por contrato antes del 31 de marzo 2006 y, posteriormente, con mayor tranquilidad comunicárselo al vendedor. Asimismo, se ha de poner de relieve que a tenor de lo estipulado en la cláusula cuarta (folio 17 ), en la que se recoge que si el incumplimiento de las condiciones pactadas lo es por la vendedora, ésta deberá de devolver la cantidad entregada por el comprador, más otro tanto de la misma en un plazo no superior a 7 días tras la ruptura del contrato, los compradores nada han efectuado en orden a reclamar extrajudicialmente dicha cantidad bien mediante la aportación al procedimiento de aquellas gestiones encaminadas a la obtención del préstamo que necesitaban para efectuar la compra de la vivienda, signos todos ellos que vienen a ser manifestaciones externas de una voluntad continuada en el tiempo por formalizar el contrato.

»Respecto del proceder del vendedor con el Sr. Ismael ante el contenido de la cláusula octava y las dificultades que se Ie podían generar se puso en contacto, por medio de su yerno, el Sr. Moises , a los efectos de aclararlo lo que se confirma mediante el fax que redactó y envió éste último con anterioridad al plazo estipulado del 31 de marzo de 2006, esto es, el 28 de febrero de 2006, en el que además de dicha referencia se mostraba la voluntad de señalar día y hora para acudir al notario y, con ello, formalizar la escritura de compraventa. Si bien el Sr. Ismael ha indicado que no recibió dicho fax lo cierto es que no podemos compartir dicha manifestación y, ello, por cuanto ha indicado que todos los días comprobaba los envíos recibidos por dicho medio así como que el aparato se encontraba en perfectas condiciones. A ello, se ha de añadir que ha venido a reconocer la tarjeta de trabajo que como documento núm. 2 de la contestación (folio 61) se ha aportado en la - que se puede observar que el núm. de fax es el NUM005 y que viene a coincidir con el justificante de transmisiones aportado como documento núm. 3 de la contestación al folio 62 en el que también se puede observar que el mismo ha sido enviado satisfactoriamente así como que el contenido corresponde con el original de la carta obrante al folio 61 en los términos ya indicados. Por otro lado, respecto de los compradores, una vez fue recibido el segundo burofax, recordemos fuera del plazo estipulado en el contrato, el Sr. Arcadio procedió a su contestación mediante el envío de otro de fecha 26 de abril de 2006 (folios 28 a 30) en el que se ponía de manifiesto la inexistencia de noticia alguna en orden al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato entendiendo que quedaba resuelto el contrato.

»Por todo ello, consideramos que las partes, en uso de la libertad contractual del artículo 1255 del CC, establecieron y asumieron el contenido de las cláusulas tercera, cuarta y quinta y, en consecuencia, no puede atribuirse el incumplimiento de las mismas al Sr. Arcadio por cuanto no podemos entender que el tener dudas acerca de la escrituración por un precio diferente pueda ser una manifestación del vendedor de retirarse de la compraventa máxime cuando de la documental aportada se desprende el interés por seguir adelante con la misma. Asimismo, no consideramos que haya quedado acreditado suficientemente la manifestación de retirarse del contrato por motivos personales por cuanto dichos extremos son contradictorios a raíz de las manifestaciones vertidas y no ha tenido una suficiente justificación en documental alguna, bien, mediante signos externos de comportamiento a tenor de lo estipulado en el artículo 1282 del CC . Por otro lado, consideramos que bastaba con que los compradores, ante el conocimiento que decían tener de dicha retirada, hubiesen actuado de conformidad con lo estipulado en el contrato mediante el cumplimiento de la entrega o depósito del dinero que quedaba pendiente de pago, y cuya falta así como la de no proceder, con posterioridad, a reclamar la cantidad adelantada junto con la penalización establecida, sin que se haya justificado los motivos de su no realización, son signos exteriores de la voluntad de no seguir adelante como así lo entendió la parte vendedora.

»Quinto. Por último, y en cuanto a las costas, y de conformidad con el artículo 394 de la LECn , y vista la desestimación íntegra de la demandada, éstas serán abonadas por la actora».

TERCERO

La Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa dictó sentencia de 11 de diciembre de 2007, en el rollo de apelación n.º 3397/07 , cuyo fallo dice:

Fallamos:

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Luis Francisco y D. Torcuato contra la sentencia de fecha de 9 de julio de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Azpeitia en el juicio ordinario número 193-2006 y, en consecuencia, confirmamos en su integridad la resolución apelada.

»Procede la imposición de costas a la parte apelante».

CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en lo que no se opongan a los siguientes, y

Primero. D. Luis Francisco y D. Torcuato interponen recurso de apelación contra la sentencia de fecha de 9 de julio de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Azpeitia en el juicio ordinario número 193-2006.

»Motivos del recurso:

»1.- Concurrencia de buena fe en los demandantes-apelantes a la hora de efectuar la primera comunicación vía burofax que consta como documento numero 4 de la demanda al basarse en los datos contenidos en el contrato privado de compraventa.

»2.- Cita de los artículos 1504 y 1124 del CC entendiendo que en ningún caso el contrato puede darse por resuelto interesando su cumplimiento.

»Se postuló en el Suplico el dictado de una sentencia estimando el recurso, revocando la sentencia apelada en el sentido de acoger las pretensiones solicitadas en su día en la demanda con imposición de costas.

»En tiempo y legal forma la representación procesal de D. Arcadio se opuso al recurso interpuesto interesando su desestimación con imposición de costas.

»Segundo. Antecedentes.

»1.- Demanda de juicio ordinario formulada por D. Luis Francisco y D. Torcuato contra D. Arcadio .

»El origen de la demanda fue la suscripción en la Inmobiliaria Amaia de Zumaia mediante documento privado de fecha 1 de febrero de 2006 el contrato de compraventa de la vivienda sita en Zestoa, DIRECCION000 portal número NUM000 - NUM001 NUM002 actuando los demandantes como compradores y el demandado como vendedor.

»El tenor literal del contrato consta como documento número 2 de la demanda (folios 16,17 y 18).

»Destacando las siguientes cláusulas:

Segunda. El precio convenido para el presente contrato de compraventa, incluida la comisión inmobiliaria, es el de doscientos diecinueve mil trescientos sesenta y nueve con cuarenta y dos (219.369,42 Euros) que la parte compradora se compromete a hacer efectivas a la parte vendedora en la forma siguiente:

a) Euros tres mil (3.005,06 Euros) en metálico en ese acto como señal de compra, el día 1 de febrero del 2006.

b) Y el resto, es decir, euros doscientas dieciséis mil trescientas sesenta y cuatro con treinta y seis (216.364,36 Euros) a la firma de la escritura notarial y entrega de llaves que se llevará a cabo en el plazo máximo de 31 de marzo de 2006.

(---)Cuarta. Si la parte compradora renunciara a la compra comprometida por el presente contrato, por causas ajenas a la parte vendedora, perderá el 100% de la cantidad entrega hasta el momento de la renuncia, quedando la cantidad señalada en poder de la parte vendedora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la anulación de la operación. Si el incumplimiento es por parte de la parte vendedora, ésta deberá devolver la cantidad entregada por el comprador, más otro tanto de la misma en un plazo no superior a 7 días tras la ruptura del contrato.

Quinta. La parte compradora se compromete a pagar la entrega pactada en la cláusula segunda apartado a y b dentro del vencimiento indicado. El impago dentro del plazo establecido, motivará la aplicación de la cláusula cuarta del presente contrato, rescindiéndole el mismo (--)».

Sostiene la parte demandante que han resultado infructuosos sus intentos extrajudiciales para lograr que el demandado concurriera en el acto de formalización de la escritura pública de la compraventa citada.

Se postuló en el Suplico el dictado de una sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.º Condenar al demandado don Arcadio a que eleve a escritura pública el contrato privado de fecha 1 de febrero de 2006, otorgando escritura pública de venta a nombre de mis mandantes en los términos convenidos en el mismo, de la finca descrita en esta demanda, debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se mencionan en el referido contrato, y ello, por aparecer pactos de pago de terceras personas, y bajo apercibimiento que de no hacerlo el demandado, se procederá por este Tribunal a otorgar en su nombre la correspondiente escritura.

2.º Condenar al demandado para que en el momento de elevación a escritura pública del referido contrato privado haga entrega a mis mandantes de las llaves de la finca descrita y libre de toda clase de arriendos, colonos, etc.

3.º Condenar al demandado don Arcadio a que cancele las escrituras que menciona en la cláusula séptima del referido contrato, deduciéndose tanto el principal que quede pendiente de las hipotecas como los gastos de cancelación, con cargo a la entrega de 216.364,36 Euros que habría de percibir el demandado en el momento de la firma de la correspondiente escritura de venta.

4.º Condenar al demandado al pago de todos los gastos y costas del presente procedimiento que se han generado como consecuencia de su actitud en la relación jurídica.

2.- El demandado Sr. Arcadio se opuso a la demanda entendiendo, en esencia, que el contrato de compraventa se rescindió:

-Al no haberse abonado la cuantía pactada en el plazo máximo del 31 de marzo de 2006.

- Al no haberse formalizado la escritura pública en el plazo máximo del 31 de marzo de 2006.

En relación a la fundamentación jurídica entendió que se estaba ante un pacto arral de contenido penitencial (1454 del CC) o de una condición resolutoria expresa (artículos 1113 y 1114 del CC ).

3.- Previos los trámites de rigor se dictó sentencia de fecha 9 de julio de 2007 por la que se desestimó íntegramente la demanda formulada.

Frente a esta resolución se alza el presente recurso de apelación.

Tercero. Se examina el recurso interpuesto.

1.- Inadmisión del recurso por aplicación del artículo 457.2 de la LEC .

Dispone el precepto:

«En el escrito de preparación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna».

Entendemos que es fácilmente deducible concretar cuáles son los pronunciamientos de los que se disiente, ¿en este caso se han desestimado todas las pretensiones del actor- de donde ninguna indefensión se le causa al recurrido, quien ha podido perfectamente formular escrito de oposición al recurso que nos ocupa.

Además tampoco se quejó de ello la contraparte en la providencia de admisión sino sólo a la hora de impugnar el recurso.

Por ello parece más adecuado anteponer el criterio "pro actione" a una rigurosa inteligencia de la forma establecida para el escrito de preparación, interpretación acorde con la doctrina constitucional que entiende que el acceso a los recursos forma parte integrante del derecho a la tutela judicial efectiva garantizada por el art. 24.1 CE y exige que a la hora de interpretar y aplicar los requisitos que la Ley exige para recurrir los Tribunales lo hagan en el sentido mas favorable a la efectividad de ese derecho ( SSTC 62/1989 EDJ1989/3577 , 121/1990 EDJ1990/7090 , 31/1992 EDJ1992/2677 , 51/1992 EDJ1992/3215, entre otras resoluciones).

2.- Fondo del asunto.-

2.1.- El debate procesal se centra en determinar si procede avalar judicialmente, por ser conforme a Derecho, la decisión de resolver el contrato de compraventa de la vivienda adoptada por el comprador Sr. Arcadio .

La postura de resolución del contrato por parte del vendedor aparece plasmada en el documento 5 de la demanda (carta de 26 de abril de 2006 del Sr. Arcadio dirigida al letrado de los actores).

Una respuesta positiva implicaría la desestimación de los pedimentos contenidos en el Suplico de la demanda.

Una respuesta negativa implicaría el acogimiento del cuadro de pedimentos propuesto en la demanda.

La Sala en cualquier caso va a centrar su análisis en el contenido clausular del contrato de compraventa y en el conjunto de las actuaciones preprocesales protagonizadas por las partes contratantes al objeto de extraer las consecuencias jurídicas.

Ello implica el rechazo a toda consideración referente a si el demandado encargó a Inmobiliaria Amaia la venta del inmueble objeto del litigio con todas las gestiones inherentes al encargo o si fue un señor intermediario de la agencia inmobiliaria el que buscó al demandado por Zestoa porque sabía que tenía a la venta la casa llamado Amadeo enseñándole la casa el actor y ello por entender que carece de relevancia jurídica en el presente procedimiento.

2.2.- No cabe cuestionar la realidad del documento número tres adjuntado al escrito de demanda.

El documento es un burofax que remitió al vendedor-demandado el letrado de los demandantes instando al primero a señalar con antelación suficiente el día y hora para la formalización de la escritura pública de venta.

Tal requerimiento resultó frustrado al no haberse podido entregar siendo devuelto por Correos.

A la vista del documento precitado consideramos:

a.-) Que al ser devuelto el burofax por Correos el demandado-vendedor no tuvo efectivamente conocimiento del requerimiento extrajudicial para señalar día y hora de formalización de escritura pública.

b.-) Que en todo caso era razonablemente exigible a la parte compradora-actora una actividad dirigida a recabar información en relación al domicilio de la parte compradora siendo factible y no suponiendo una penalización extraordinaria acudir al efecto bien a la agencia inmobiliaria Amaia en la persona del Sr. Ismael que redactó el contrato privado de compraventa bien a través del Ayuntamiento de Zumaia solicitando información en relación al mismo punto.

Tal actividad no puede calificarse de extraordinaria, de difícil materialización, ni tampoco cabe aducir un estrecho margen de tiempo.

El juicio precedente queda refrendado por una ulterior comunicación vía burofax con igual contenido que la anterior que consta como documento número cuatro de la demanda y, esta vez sí, recepcionada por el demandado- vendedor.

c.-) Que los demandantes compradores tuvieron tiempo (el primer burofax es de fecha 3 de marzo de 2006 en tanto que el marco temporal de pago y escrituración finaba el día 31 de marzo de 2006) y posibilidades reales así como razonables de averiguación de un lugar de contacto con el Sr. Arcadio como así resultó a través del segundo burofax obrante como documento número 4 de la demanda.

2.3.- Las partes contratantes eran conscientes de que el plazo de escrituración y entrega del resto del precio de la compraventa finaba el día 31 de marzo de 2006 toda vez que si no se cumplía el pago dentro del citado plazo quedaba resuelto el contrato (DVD I 16¿00¿¿ y ss; DVD I 25¿00¿¿ y ss; DVI 45¿00¿¿ y ss).

El tenor de la Cláusula Quinta "in fine" del contrato es claro y no permite duda alguna.

El fax obrante como documento número tres de la contestación a la demanda remitido por el vendedor-apelado revela que su propósito de venta era serio y persistente como se desprende del párrafo segundo del texto.

Pero el fax no suponía ni podía ser interpretado como una innovación del texto del contrato habilitando una nueva fecha límite para el abono del precio.

Lo único cierto es que los compradores en el período existente entre la fecha del contrato de compraventa privado hasta el día 31 de marzo de 2006 adoptaron una posición de pasividad:

-No pidieron ni articularon cita alguna en la Notaría.

-No pagaron el precio de compraventa.

-No realizaron alguna actuación formal dirigida a exteriorizar su clara voluntad de pagar (depósito del precio en Notaria vía artículo 216 y 217 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 ; expediente de consignación en un Juzgado con ofrecimiento de pago; formalización de un préstamo a una entidad financiera).

Todo ello resulta en el DVD I 21¿30¿¿ y ss; DVD I 25¿30 ä¿ y ss; DVD I 28¿50¿¿ y ss.

La primera comunicación de la que tiene conocimiento el apelado-vendedor de los compradores- apelantes es la correspondiente al documento número cinco de la demanda.

Se trata del burofax de 7 de abril de 2006 transcurrido el plazo contractual de pago que finaba el día 31 de marzo de 2006.

Ello motivó la respuesta del apelado de fecha 26 de abril de 2007 (obrante al folio 29 del procedimiento) totalmente coherente con el contenido de la Cláusula Quinta .

Lo precedente empuja a la Sala a entender que por parte de los compradores-apelantes no materializaron o exteriorizaron conducta alguna dentro del plazo contractual (hasta el día 31 de marzo de 2006) dirigida a demostrar al vendedor-apelado la realidad de su intención de comprar.

2.4.- A lo precedente ha de añadirse la siguiente argumentación.

Al tratarse de una compraventa de bien inmueble con precio aplazado resulta de aplicación la previsión contenida en el artículo 1504 del CC .

Hemos de recordar la STS de 21 diciembre de 2004 EDJ2004/219273: El art. 1504 CC establece para la resolución de los contratos de compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado, y para el caso de que el vendedor pretenda resolver por falta de pago de dicho precio, sin que obste que se haya establecido un pacto de "lex comisoria" - condición resolutoria expresa-, una norma especial consistente en que el resolvente debe requerir judicialmente o por acta notarial al comprador haciéndole saber la voluntad resolutoria, de tal modo que si antes de tal comunicación el comprador paga, aunque sea fuera de plazo, el vendedor no puede intentar la resolución ni rechazar el pago extemporáneo, pero si el precio no se hizo efectivo, con dicha intimación la resolución se consuma. (Tribunal Supremo Sala 1ª, S 21-12-2004, nº 1244/2004, rec. 3677/1998 ).

Es precisa en el caso de compraventa de inmuebles con precio aplazado, y aún contemplándose en el contrato la condición resolutoria expresa, una declaración de voluntad unilateral y recepticia del resolverte (vendedor) dirigida a los compradores.

Lo que previene, en definitiva, el artículo 1504 es que, hecho el requerimiento el Tribunal no podrá concederle nuevo término; lo que significa que, una vez sea requerido, el comprador no puede pagar a los fines de enervar la resolución. Una vez media el requerimiento de resolución, el comprador requerido no puede pagar o consignar para evitar sus consecuencias ( STS de 13 de abril de 1992 EDJ1992/3641, produciendo sus efectos dicho requerimiento, "ipso iure", por lo que el Juez no puede conceder nuevo término para el cumplimiento de las obligaciones ( STS de 20 de febrero de 1995 EDJ 1995/924, citadas por STS de 24 enero de 2001 EDJ2001/15).

Pues bien, en el presente supuesto:

-Se está ante una compraventa de inmueble con precio aplazado.

-Se prevé en el contrato una condición resolutoria expresa de la compraventa.

-No existe una declaración de voluntad recepticia judicial o notarial emitida mediante burofax por parte del vendedor haciendo saber su voluntad resolutoria de 25 de abril de 2006.

Según lo razonado en los párrafos precedentes los compradores tenían opción de abono del precio aplazado de compraventa aun cuando hubiera expirado el plazo contractualmente fijado del 31 de marzo con arreglo al artículo 1504 del CC .

No obstante hoy es el día en el que no han efectuado el pago no haciendo uso de la posibilidad legal contemplada en el artículo 1504 del CC .

Se trata de una nueva manifestación de la falta de diligencia, interés y actividad de los compradores en la consumación del contrato de compraventa.

Conclusión:

No habiéndose producido el pago dentro del plazo establecido (Cláusulas Quinta y Tercera apartados a) y b) del contrato de compraventa),ni habiendo exteriorizado conducta alguna por la parte compradora para demostrar que seguía interesada en la formalización de la compraventa dentro del plazo contractualmente establecido (que era hasta el día 31 de marzo de 2006) el vendedor hizo uso de la facultad resolutoria contemplada en la Cláusula Quinta "in fine" del contrato enunciándolo fehacientemente a la parte compradora a través de la carta de 26 de abril de 2006 incorporada al folio 29 del procedimiento por lo que su posición ha de ser avalada judicialmente dando lugar a la desestimación de la demanda.

Por lo razonado no procede el acogimiento del recurso.

Cuarto. Procede la imposición a la parte recurrente de las costas procesales devengadas en la alzada en aplicación del artículo 398.1 de la LEC ».

QUINTO.- Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de casación la parte actora, D. Torcuato y D. Luis Francisco .

El recurso se ampara en el artículo 477.2.2º LEC y se articula en un motivo.

El motivo se introduce con una estructura propia de un escrito de alegaciones, y se funda, en síntesis en lo siguiente:

La sentencia recurrida declara que los compradores no exteriorizaron conducta alguna dentro del plazo contractual que revelara su intención de comprar. Con esta declaración vulnera los artículos 1445, 1450, 1461 y 1500 CC que establecen que la compraventa es un contrato que se perfecciona con el mero consentimiento y generador de obligaciones recíprocas, el pago del precio para el comprador y la entrega de la cosa para el vendedor.

Reproduce textualmente las cláusulas sobre objeto y precio.

El contrato contiene también dos cláusulas, IV y V, sobre resolución por incumplimiento y pacto comisorio que hay que integrar con lo establecido en los artículos 1124 y 1504 CC (cuyo tenor reproduce).

Ambos preceptos están relacionados; el primero es un precepto genérico y el 1504 CC es norma específica aplicable a ventas de inmuebles, como es el caso.

Cita la STS de 22 de enero de 1991 .

El artículo 1504 CC exige, como requisito previo, que el vendedor haya cumplido la obligación que le incumbía pues no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor de sus obligaciones.

Cita STS de 30 de mayo de 1990 .

El incumplimiento reprochable y suficiente para determinar la resolución no lo es cualquiera, sino que ha de tener entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes, sin que lo constituya un simple retraso.

Cita STS de 22 de marzo de 1985 .

No es necesario una conducta deliberada de incumplir, bastando una conducta obstativa al cumplimiento.

Cita STS de 4 de marzo de 1992 .

Ante un incumplimiento dinerario, a cargo del adquirente, es necesario que el comprador sea requerido judicialmente o por acta notarial al efecto, y tales requerimientos han de ser anteriores a la demanda.

Cita la STS de 30 de abril de 1991 .

A tenor de lo expresado, procede desarrollar el motivo de casación.

-Cumplimiento del vendedor como presupuesto.

El vendedor quedó obligado a entregar la vivienda, lo que podía hacerse con el otorgamiento de la escritura. Aunque la sentencia declara que el vendedor remitió un fax (documento 3 de la contestación) que revelaba su propósito serio y persistente de venta, lo cierto es que solo acreditó en envío del fax al teléfono de la inmobiliaria, pero no que esta, tras su recepción, comunicara su contenido a los compradores, ni que, consecuentemente, estos supieran de la voluntad del vendedor de otorgar escritura en día, hora y notaría concreta, para que pudieran cumplir con la simultaneidad del pago en dicho acto.

Además, la relación entre vendedor e inmobiliaria no se proyecta a tercero. El titular de la inmobiliaria no era ni mandatario ni representante legal de los compradores y la emisión y recepción de dicho fax no se proyectó sobre estos, y menos con la eficacia pretendida en la sentencia. En consecuencia, el vendedor no cumplió con sus obligaciones contractuales.

-Cumplimiento o incumplimiento de los compradores.

Considera la AP que no cabe cuestionar el documento n.º 3 de la demanda, burofax que remitió al vendedor demandado el letrado de los compradores, instando a señalar con antelación suficiente el día y la hora para la formalización de la escritura pública de compraventa.

Con anterioridad al envío del burofax, el titular de la inmobiliaria les había comunicado a los compradores que el vendedor no tenía intención de entregar la vivienda y que quería retirarse del contrato por motivos personales.

Dicho burofax no fue recibido por falta de interés del destinatario en recoger la misiva. La falta de constancia de la recepción obligó a enviar uno nuevo, el 7 de abril de 2006, al lugar de trabajo, que sí fue recibido. En respuesta a este segundo burofax, el vendedor remitió uno de 26 de abril de 2006 al letrado de los compradores dando por rescindido el contrato al no haber tenido noticias de estos.

La sentencia entiende que la falta de recepción del primer burofax es imputable a la parte compradora, pero esto es excesivo, porque no puede hacerse recaer en un contratante la carga de averiguar si el domicilio real es distinto del que aparece en el contrato (que fue a donde se remitió dicho burofax).

Cita la STS de 30 de enero de 1993 .

La AP yerra al imputar al comprador la falta de exteriorización de la voluntad de comprar, pero la realidad es que a lo que obligaba el contrato era a pagar el precio, y solo la falta de pago podía justificar la resolución. Y la parte compradora reiteró su voluntad de pagar en el día y hora que se otorgara la escritura, y si el burofax de 7 de abril de 2006 fue posterior a la conclusión el plazo previsto en el contrato (31 de marzo de 2006) no por ello procede la resolución de acuerdo al artículo 1504 CC .

El contrato prevé el cumplimiento simultáneo de la obligación del comprador de pagar el resto del precio aplazado y de la obligación de otorgar la escritura por el vendedor. De la correcta aplicación de los artículos 1445, 1450, 1461, 1500 y 1254 CC, en relación con el 1281 , y con los artículos 1124 y 1504 CC no se desprende que exista un incumplimiento de la parte compradora. El comprador no tenía otra obligación que pagar el precio, que no la de consignarlo.

Cita la STS de 9 de febrero de 1985 .

-Requerimiento resolutorio con base en el artículo 1504 CC .

Aunque la AP considera que no existió una declaración de voluntad recepticia, judicial o notarial, emitida por el vendedor haciendo saber su voluntad resolutoria expresada en el burofax de 25 de abril de 2006, lo que abría la posibilidad al comprador de pagar después del plazo contractualmente establecido, sin embargo, impide al comprador acogerse al artículo 1504 CC con fundamento en que en todo ese tiempo posterior no pagó ni consignó ni realizó actuación alguna de manifestación de su interés en comprar. Estas afirmaciones conculcan el tenor del artículo 1504 CC y jurisprudencia que lo interpreta pues ante un incumplimiento del comprador la resolución no opera de forma automática sino que es preciso un requerimiento del vendedor, notarial o judicial, que no ha existido.

Cita la STS de 30 de abril de 1991 .

Por todo lo expuesto, entendemos que procede aplicar la pretensión de cumplimiento mediante el otorgamiento de la escritura pública en los términos pactados en el contrato de 1 de febrero de 2006 y solicitados en la demanda.

Termina la parte solicitando de esta Sala «[...] dicte sentencia por la que se case y anule la recurrida, estimando las pretensiones de esta parte, con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso y con condena en costas a la contraparte».

SEXTO

Mediante auto dictado el día 2 de junio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2º LEC , por razón de la cuantía.

SÉPTIMO

En el escrito de oposición al recurso de casación, la parte recurrida, D. Arcadio , ha formulado, en síntesis, las siguientes alegaciones:

El contrato contenía una cláusula resolutoria expresa para el caso de que el comprador no pagara el importe del precio aplazado antes del 31 de marzo de 2006, y por ello, la decisión de la AP (FD Tercero, punto 2-3), es correcta, pues ni pagaron, ni articularon cita en notaría, ni depositaron ese importe, ni incoaron expediente de consignación en el Juzgado ni formalizaron préstamo con entidad financiera alguna.

La intención de vender no ha sido cuestionada (documento n.º 3 de la contestación), eso sí, poniendo el precio real. Fue el agente inmobiliario, en su práctica habitual de vender y comprar con dinero A y B el que provocó la tensión con el vendedor que hizo que interviniera el testigo Moises que reconoce que el agente quería poner un precio inferior.

Por el contrario, la intención de comprar no ha quedado acreditada. El contrato estaba sujeto a condición resolutoria expresa, que era eficaz de no pagarse el precio a 31 de marzo de 2006, por lo que fue validamente resuelto.

El artículo 1124 CC no es relevante, pues, para su aplicación, se precisa también haber cumplido. El contrato contiene un pacto de arras penitenciales. Las arras, por importe de 3005,06 euros, no fueron parte del precio sino que fueron el precio del arrepentimiento, que perdía el comprador si, como ocurrió, no pagaba en plazo.

La falta de otorgamiento de la escritura no fue por causas imputables al vendedor. El recurrente pretende alterar el hecho probado consistente en la carta enviada por el vendedor por fax al agente inmobiliario. Este fax, salvo prueba en contrario no practicada, fue recibido y llegó a conocimiento de los compradores. Y en él se revela un propósito de venta firme del vendedor. Por el contrario, ni los compradores ni la inmobiliaria convocaron al vendedor a una notaría. El agente inmobiliario no actuaba como mediador o representante del vendedor, y todo lo alegado en torno a él es cuestión nueva no tratada.

Respecto al cumplimiento o incumplimiento de los compradores, igualmente ha de ser desestimado. El primer burofax no fue conocido por el comprador por causa que le fuera imputable. Además, los compradores ya supieron el 18 de marzo que no había sido recibido, pese a lo cual no mandaron el segundo burofax hasta el 7 de abril. Si hubieran tenido certeras razones de que el vendedor no quisiera vender, podían haberle requerido notarialmente en ese tiempo. La falta de recepción de ese burofax fue debida a la negligencia de los compradores, ya que el comprador no había cambiado de domicilio. Como el segundo burofax se remitió después de agotarse el plazo que tenían para pagar, no podía ser eficaz en orden a exigir el cumplimiento. En este sentido, el artículo 1504 CC no ampara la actuación de los compradores porque en ningún momento han pagado o consignado el precio debido, siendo de valorar que el propio comprador Luis Francisco declaró que para comprar necesitaba un préstamo y que ese préstamo no lo tenían llegado el plazo estipulado.

Termina la parte recurrida solicitando de esta Sala «[se desestime el recurso con condena en costas, confirmándose la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 11 de diciembre de 2007 ».

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 7 de junio de 2011, en que tuvo lugar.

NOVENO

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

FD, Fundamento de Derecho

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, Recurso de Casación

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. El 1 de febrero de 2006 los aquí litigantes suscribieron en una agencia inmobiliaria contrato privado de compraventa de vivienda.

  2. En dicho documento se estableció un precio de 219 369,42 euros euros, que la parte compradora debía satisfacer de la siguiente forma: 3 005,06 euros a la firma del citado contrato, en concepto de señal y el resto, 216 364,36 euros, a la firma de la escritura notarial y entrega de llaves, que se llevaría a cabo en el plazo máximo de 31 de marzo de 2006. También decía el contrato que si la parte compradora renunciaba a la compra causas ajenas a la parte vendedora, perdería el 100% de la cantidad entregada hasta el momento de la renuncia, quedando en poder de la vendedora en concepto de indemnización de daños y perjuicios, mientras que si el incumplimiento fuera de la parte vendedora, debería esta devolver dicha suma por duplicado en plazo de siete días desde la ruptura del contrato. E, igualmente, que la falta de pago por el comprador del resto del precio en el plazo de 31 de marzo de 2006 originaba también la rescisión contractual aludida.

  3. El día 28 de febrero de 2006 el vendedor envió un fax al número de fax de la inmobiliaria Amaia, a la atención del Sr. Ismael , expresando su voluntad de otorgar la escritura pública a la que se había comprometido, en la notaría, día y fecha que se propusiera de contrario y advirtiendo de la finalización del plazo estipulado para ello el 31 de marzo de 2006.

  4. El letrado de los compradores envió al vendedor el día 3 de marzo de 2006 un burofax instándole a señalar con antelación suficiente el día y la hora para la formalización de la escritura de compraventa. El vendedor no tuvo conocimiento del mismo al ser devuelto por correos.

  5. Cuando se cumplió el plazo máximo señalado en el contrato (31 de marzo de 2006) los compradores no habían abonado el resto del precio.

  6. El 7 de abril de 2006 los compradores enviaron al vendedor una segunda comunicación, también vía burofax, con igual contenido que la anterior, que sí fue recibida por el destinatario.

  7. Mediante burofax de 26 de abril de 2006, el vendedor comunicó a los compradores que daba por resuelto el contrato.

  8. Los compradores demandaron al vendedor en ejercicio de acción de cumplimiento del citado contrato privado de compraventa y de condena al otorgamiento de escritura pública, cancelación de las cargas hipotecarias y abono de gastos y costas. La parte vendedora se opuso a la demanda.

  9. El Juzgado desestimó la demanda al entender, en síntesis, que los compradores no estaban en disposición de exigir el cumplimiento del contrato, careciendo de eficacia en tal sentido los burofaxes enviados al vendedor; el primero, de 3 de marzo de 2006, porque no fue recibido por este sin causa a él imputable, y el segundo, por haber sido remitido el 7 de abril de 2006, es decir, después de haber concluido el plazo máximo previsto en el contrato para el pago del precio aplazado (31 de marzo de 2006), sin que en ningún momento hicieran nada para cumplir con su obligación de pago, ni depositaran esa suma notarial o judicialmente, ni acreditaran documentalmente que se estaba gestionando un préstamo para la financiación de este segundo pago. Por el contrario, no imputó incumplimiento al vendedor y justificó su decisión de desistir del contrato, al considerar probado que en ningún momento quiso no escriturar, sino solo asegurarse que lo hacía por el precio real (a cuyo fin envió un burofax el 28 de febrero de 2006), y que, al no recibir respuesta en tal sentido de los compradores hasta el 7 de abril de 2006, fue acertado que considerara que no tenían intención alguna de cumplir.

  10. La AP desestimó el recurso de la parte compradora y confirmó la absolución declarada en primera instancia. Las razones que sustentaron este fallo, fueron, en resumen, las siguientes: a) las partes eran conocedores de que, en virtud de las cláusulas contractuales, la falta de pago del resto del precio a 31 de marzo de 2006 provocaba la conclusión del contrato; b) a pesar de ello, los compradores no hicieron nada para dar a entender al vendedor su voluntad de cumplir con esa obligación, ya que no abonaron ni depositaron el precio en la notaria ni lo consignaron en el Juzgado ni acreditaron que estaban formalizando un préstamo en una entidad financiera; c) fueron los compradores, no el vendedor, quienes incumplieron su obligación principal de pago, sin que la falta de simultáneo otorgamiento de escritura de venta por el vendedor pueda serle imputable a éste, que en todo momento mostró su voluntad de vender, sino a los propios compradores, cuya falta de diligencia impidió que llegase a conocimiento del vendedor la correlativa intención de cumplir su parte del trato (pues el primer burofax, de 3 de marzo de 2006, no llegó a conocimiento del vendedor por culpa de la pasividad de aquellos, y el segundo, que sí fue recibido, se remitió el 7 de abril de 2006, esto es, una vez agotado el plazo contractual); d) que la falta de pago, y de intención siquiera de cumplir de los compradores, constatada antes del requerimiento resolutorio del vendedor, hecho por burofax de 26 de abril de 2006, junto al mantenimiento de esta situación de impago a lo largo de todo el procedimiento, impedía amparar su conducta en el supuesto del artículo 1504 CC , a la vez que permitía otorgar validez a la resolución instada por el vendedor.

  11. Contra ésta última sentencia recurre en casación la parte vendedora al amparo del artículo 477.2.2º LEC . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía.

SEGUNDO

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo, que se formula como si se tratase de un escrito de alegaciones, se funda en la infracción de los artículos 1445 CC, 1450 CC, 1461 CC, 1500 CC, 1124 CC y 1504 CC, siendo la tesis de la parte recurrente, en resumen: (i) que existió un único incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora, por no avenirse a otorgar la escritura en el plazo contractualmente establecido pese a los requerimientos efectuados por los compradores a tal fin -el primero de los cuales, de 3 de marzo de 2006, remitido con anterioridad a que se agotara dicho plazo, se defiende que debió considerarse válido por ser solo imputable a la parte vendedora el que no llegara a recibirse-, careciendo a su juicio de valor para demostrar la voluntad cumplidora del vendedor el fax enviado por este a la inmobiliaria, en la medida que, se asegura, no llegó a conocimiento de los compradores; (ii) que, consecuentemente, no cabe imputar incumplimiento alguno a los compradores, ya que en el contrato se estableció que el pago del resto del precio aplazado se realizaría simultáneamente al otorgamiento de la escritura, no antes, habiendo manifestado los compradores anticipadamente al vendedor su voluntad de hacer el pago en esos términos; (iii) que, en cualquier caso, por aplicación del artículo 1504 CC , mientras que no fueran requeridos notarial o judicialmente por el vendedor, tenían posibilidad de pagar después del citado plazo, sin que la resolución contenida en el mismo pudiera operar automáticamente.

El motivo ha de ser desestimado.

TERCERO

Cita de preceptos heterogéneos.

La jurisprudencia considera que el escrito de interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente y que esta exigencia se traduce no solo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales o, también, jurídicas, pero heterogéneas entre sí, ya que no es función de la Sala averiguar en cuál de ellas se halla la infracción. En consecuencia, no está permitido en casación la denuncia acumulada de diversos preceptos cuando no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 1658/2004 ; 11 de noviembre de 2010, RC n.º 1485/2006 ).

CUARTO

La casación no es una tercera instancia.

También es doctrina constante de esta Sala que la casación no es una tercera instancia, al ser su función contrastar la correcta aplicación del Ordenamiento a la cuestión de hecho tal y como fue sentada por el tribunal de instancia ( SSTS de 4 de noviembre de 2010, RC n.º 2051/2006 ; 28 de julio de 2010, RC n.º 1688/2006 ; 29 de junio de 2010, RC n.º 871/2006 ; 1 de febrero de 2011, RC n.º 191/2007 ; y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 , entre muchas más), a quien compete en exclusiva la función de valorar la prueba obrante y cuyas conclusiones al respecto, de índole fáctico, son imposibles de revisar en casación habida cuenta que los aspectos atinentes a la prueba se encuadran dentro de la actividad procesal, y que su corrección, tras la entrada en vigor de la LEC vigente, debe examinarse en el marco del recurso extraordinario por infracción procesal, cuando sea posible su presentación y haya lugar a tal revisión por concurrir los contados y excepcionales supuestos en que lo permite la jurisprudencia, poniendo de manifiesto la infracción de alguna regla legal o la concurrencia de arbitrariedad o de una manifiesta falta de racionabilidad en la valoración que se ha llevado a cabo ( SSTS 20 de mayo de 2008, RC n.º 1394/2001 ; 6 de noviembre de 2008, RC n.º 332/2004 ; 25 de marzo de 2010, RC n.º 1262/2004 y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 ).

En consecuencia, resultan inaceptables todas las apreciaciones de la parte recurrente que directa o indirectamente cuestionen o se aparten de las declaraciones de hecho efectuadas en la resolución recurrida ( SSTS 18 de junio de 2009, RC n.º 2775/2004 , 5 de mayo de 2010, RC n.º 556/2006 , y 14 de marzo de 2011, RC n.º 1970/2006 , entre otras muchas).

QUINTO

Cumplimiento e incumplimiento contractual.

La doctrina expuesta en el anterior FD debe ponerse en relación con la que afirma que la apreciación de las circunstancias en que se asienta el cumplimiento o incumplimiento de un contrato es una cuestión fáctica de la soberana apreciación de la instancia y por ende, ajena a la casación, recurso en el que sólo cabe examinar la significación o el alcance jurídico de aquellas circunstancias y su valoración como incumplimiento contractual pero no los hechos ( SSTS de 21 y 25 de enero de 2000 ; 31 de mayo de 2001 ; 14 de abril de 2003 ; 9 de junio de 2005 ; 22 de diciembre de 2006 ; 12 de marzo de 2009, RC n.º 365/2004 ), estando vedado a la parte recurrente argumentar en favor del incumplimiento de la contraparte desde su propia versión de los hechos, distinta de la contenida en la sentencia impugnada ( SSTS de 14 de mayo de 2008, RC n.º 435/2001 y 8 de octubre de 2010, RC n.º 1953/2006 ).

SEXTO

Interpretación de los contratos.

El análisis de la conducta de las partes de un contrato en orden a verificar que han cumplido sus recíprocas obligaciones, exige la previa determinación de éstas mediante la necesaria interpretación de dicho contrato y sus cláusulas, a fin de conocer a qué se comprometieron.

En torno a la interpretación de los contratos, la jurisprudencia viene manteniendo que la realizada por el tribunal de instancia, a partir de los hechos considerados probados en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, no puede ser revisada en casación salvo que se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS 19 de diciembre de 2009, RC n.º 2790/1999 ; 21 de noviembre de 2008, RC n.º 2690/2002 ; 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004 ; 14 de febrero de 2011, RC n.º 529/2006 ; 8 de noviembre de 2010, RC n.º 1673/2006 ; y 11 de noviembre de 2010, RC n.º 1485/2006 , entre otras).

SEPTIMO

Resolución de compraventa de inmuebles con precio aplazado.

A tenor de la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 11 de junio de 1991 , 29 de diciembre de 1997, RC n.º 425/1994 ; 26 de septiembre de 2000, RC n.º 3909/1996 ; 31 de mayo de 2002, RC n.º 3949/1996 ; 10 de julio de 2002, RC n.º 877/1997 ; 2 de febrero de 2005 ; 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 13 de febrero de 2009 , 19 de julio de 2010, RC n.º 981/2006 ), la estrecha relación que existe entre el artículo 1124 CC , norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas, y el artículo 1504 CC , que regula su ejercicio por el vendedor en supuestos de compraventa de inmuebles por precio aplazado, -y que otorga a la parte compradora el beneficio que supone que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido, aunque exista pacto comisorio expreso, al poderse satisfacer incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial-, presupone que el comprador debe haber cumplido o mostrado su voluntad de cumplir.

En orden a apreciar el incumplimiento del comprador, no es necesario se dé una intencionalidad dolosa ni voluntad precisamente rebelde, bastando que su conducta ocasione la frustración perseguida por las partes con el contrato. En consecuencia, el incumplimiento del comprador que constituye presupuesto de la acción resolutoria del vendedor ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , con cita de las de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al vendedor, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre sus lógicas expectativas el cobro del precio acordado en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, pues, no en vano, constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el comprador (artículo 1500 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

OCTAVO

Aplicación al caso de la doctrina expuesta .

La AP imputa a la parte compradora un previo incumplimiento que impedía el éxito de la acción de cumplimiento por la que optó, y lo hace en atención a considerar acreditados una serie de hechos que no cabe revisar en casación. En concreto, que mientras el vendedor se ofreció a cumplir, y dirigió a tal efecto un burofax a los compradores el día 28 de febrero de 2006, en el que les exhortaba a designar notario, fecha y día para el otorgamiento de la escritura, a la vez que se les recordaba que debían hacerlo antes de que concluyera el plazo máximo pactado (31 de marzo de 2006), por el contrario, los compradores no llevaron a cabo una conducta que revelase su voluntad de cumplir con su parte del compromiso (que pasaba por abonar lo que restaba del precio antes de finalizar el mes de marzo), ya que constituye también un hecho probado, no revisable en casación, que la primera vez llegó a conocimiento del vendedor la intención de los compradores de realizar el citado pago, simultáneamente a la elevación a escritura pública del contrato, fue con fecha 7 de abril de 2006, esto es, una vez concluido el plazo antes indicado para hacerlo. Aunque, en supuestos como el de autos, de ventas de bienes inmuebles por precio aplazado, el artículo 1504 CC permite a los compradores pagar incluso después de dicha fecha ínterin, como fue el caso, no hubieran sido requeridos por el vendedor judicial o notarialmente, se trata de un beneficio del comprador, que impide a la parte vendedora instar la resolución, aun cuando se haya pactado expresamente, cuyo presupuesto es que haya habido pago. Puesto que suele ser lo habitual que el pago del precio aplazado se financie con un préstamo hipotecario, caso de encontrarse en esta situación la parte compradora, tiene lógica su argumentación referente a que no podía reprochársele que no pagara ni consignara, ni judicial ni notarialmente, la referida suma, antes de la fecha máxima convenida para el otorgamiento de la escritura. Pero, por el contrario, sí que podía exigírsele que acreditara que había gestionado esa financiación, a fin de valorar si el retraso se debía a que la elección del notario y la fecha para el otorgamiento de la escritura estaba supeditada a la conformidad de la entidad bancaria. En el caso enjuiciado, es un hecho probado que en ningún momento los compradores acreditaron estos extremos frente al vendedor, ni lo hicieron después en el proceso. Esta circunstancia si justifica el rechazo de su pretensión, pues no puede decirse que estuvieran en condiciones de cumplir ni antes de agotarse el término contractual, ni después, sin que resulte razonable que el cumplimiento del contrato quede en manos de una sola de las partes, o lo que es lo mismo, que la parte compradora pueda permanecer en la pasividad más absoluta, y que esta conducta no permita a la contraparte valorar su incumplimiento en orden a desentenderse del contrato, como fue el caso.

Ante esta tesitura, no pueden prosperar los argumentos esgrimidos por la parte recurrente. En primer lugar, porque se apoyan en preceptos heterogéneos (artículos 1445 CC, 1450 CC, 1461 CC, 1500 CC, 1124 CC y 1504 CC), cuya infracción simultánea no resulta posible y que además, impiden a esta Sala conocer la infracción concreta que se denuncia. En segundo lugar, y como razonamiento principal, porque gran parte de su discurso a favor del incumplimiento de la parte contraria (vendedora) se apoya en su propio punto de vista sobre los hechos, y en una valoración de la prueba, especialmente la documental, que no respeta las conclusiones expresadas al respecto en la sentencia. Así ocurre cuando insiste en que el burofax del vendedor expresando su intención inequívoca de cumplir con su obligación de escriturar, no llegó a su conocimiento, pese a que la AP concluye en sentido opuesto. También, cuando insiste en la validez del primero de sus burofaxes, pese a que la sentencia recurrida la niega, con base en que no fue recibido por el vendedor por causas no imputables al mismo. Y, en fin, cuando para justificar el incumplimiento del vendedor y afirmar el cumplimiento propio, elude los hechos que le perjudican, como la clara referencia que hace la sentencia recurrida a la circunstancia de que en ningún momento acreditó haber formalizado un préstamo con entidad financiera con el que financiar el resto del precio, que a su vez justificara la demora o retraso en el pago.

La conformidad de la sentencia recurrida con la doctrina expuesta determina que no haya lugar a estimar el motivo formulado.

NOVENO

Desestimación del recurso y costas.

La desestimación del único motivo admitido determina la del recurso, con imposición de las costas devengadas en el mismo a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398.1 LEC, en relación con el 394 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación n.º 396/2008, interpuesto por la representación procesal de D. Torcuato y D. Luis Francisco , contra la sentencia de 11 de diciembre de 2007, dictada en grado de apelación, rollo n.º 3397/2007, por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa , dimanante del juicio ordinario n.º 193/2006, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Azpeitia , cuyo fallo dice:

    Fallamos:

    Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Luis Francisco y D. Torcuato contra la sentencia de fecha de 9 de julio de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Azpeitia en el juicio ordinario número 193-2006 y, en consecuencia, confirmamos en su integridad la resolución apelada.

    »Procede la imposición de costas a la parte apelante».

  2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas de este recurso a la parte recurrente.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Xavier O'Callaghan Muñoz. Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia Varela. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

205 sentencias
  • ATS, 20 de Noviembre de 2012
    • España
    • 20 Noviembre 2012
    ...no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 27 de junio de 2011, RC nº 396/2008 ; 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 1658/2004 ; 11 de nov......
  • ATS, 22 de Enero de 2013
    • España
    • 22 Enero 2013
    ...no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 27 de junio de 2011, RC nº 396/2008 ; 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 1658/2004 ; 11 de nov......
  • ATS, 22 de Enero de 2013
    • España
    • 22 Enero 2013
    ...no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 27 de junio de 2011, RC nº 396/2008 ; 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC n.º 1658/2004 ; 11 de nov......
  • STS 475/2013, 3 de Julio de 2013
    • España
    • Tribunal Supremo, sala primera, (Civil)
    • 3 Julio 2013
    ...no pueden ser objeto de infracción conjunta ni de una respuesta unitaria, siendo este defecto una causa de desestimación ( SSTS 27 de junio de 2011, RC num. 396/2008 ; 22 de marzo de 2010, RC núm. 364/2007 ; 7 de julio de 2010, RC núm. 151/2007 ; 7 de julio de 2010, RC núm. 1658/2004 ; 11 d......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR