El turismo colaborativo en el sector de la vivienda. Evolución legislativa en torno a la regulación de los arrendamientos de viviendas turísticas
| Autor | Cristina López Sánchez |
| Páginas | 17-59 |
EL TURISMO COLABORATIVO
EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA.
EVOLUCIÓN LEGISLATIVA EN TORNO
A LA REGULACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS
DE VIVIENDAS TURÍSTICAS1
J B D
Catedrático de Derecho civil
Universidad de Alicante
Sumario: I. El «boom» de la vivienda de uso turístico y su origen en la economía cola-
borativa: 1. Planteamiento. 2. Precisiones conceptuales. II. El punto de partida
de la regulación de la gura: la exclusión de las viviendas de uso turístico de la
LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de exibilización y fomento
del arrendamiento excluido. 2.1. Cesión temporal de la totalidad de la vivienda.
2.2. Vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. 2.3. La
comercialización en canales de oferta turística. 2.4. Finalidad lucrativa. 2.5. La
existencia de un régimen especíco, derivado de su normativa sectorial. III. La
consolidación de la exclusión: el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 1. Nota previa. 2. La nor-
mativa sectorial en materia de arrendamientos de viviendas de uso turístico.
2.1. El problema de la distribución de competencias. 2.2. Aproximación al
concepto de vivienda de uso turístico. 2.2.1. Los datos normativos de las
Comunidades Autónomas. 2.2.2 La descripción del objeto del alojamiento.
2.2.3. La duración de la estancia. 2.2.4. La habitualidad. 2.2.5. La cesión
por estancias. 2.2.6. La nalidad turística y la técnica de las presunciones.
1 Proyecto: «Problemática jurídica actual ante los nuevos modelos de prestación de servicios turísti-
cos en la economía colaborativa y la sociedad digital» - Referencia: DER2017-86897-P, nanciado por el
Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) «Una manera de hacer Europa» / Ministerio de Ciencia e
Innovación (MCI) - Agencia Estatal de Investigación (AEI).
18 Javier Barceló Doménech
I. EL «BOOM» DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO Y SU ORIGEN EN
LA ECONOMÍA COLABORATIVA
1. Planteamiento
La lectura del Preámbulo de una de las normativas autonómicas de las más re-
cientes en materia de alquiler de viviendas de uso turístico nos sirve para introdu-
cirnos en esta materia. Entre otras cosas, se dice en el Decreto 225/2019, de 28 de
noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la
Comunidad Autónoma de Cantabria, que «partimos de un turismo colaborativo, que
se lleva a cabo por un particular, pero en el que existe una transacción económica
y, por ende, un ánimo de lucro», añadiendo a continuación que «este tipo de alqui-
ler presenta determinadas características especícas que les diferencia del resto de
alojamientos turísticos tradicionales, al tratarse de un alquiler entre particulares en
donde la vivienda no ha sido construida o adquirida especícamente para un ejerci-
cio profesional de la actividad. Sin embargo, son arrendados en temporadas cortas,
días, semanas, o algún mes, que son los que hacen competencia directa a la industria
hotelera».
Ciertamente, es una buena aproximación al fenómeno, en constante auge en los
últimos años (al menos, hasta la aparición de la pandemia de la Covid-192), del uso
del alojamiento privado en el sector turístico.
En primer lugar, porque pone de maniesto la vinculación con la economía cola-
borativa, pero precisa, muy acertadamente, que existe una contraprestación económi-
ca en la cesión del uso de la vivienda y también, como lógica consecuencia de ello,
un ánimo de lucro. Con ello, vemos claramente que no nos encontramos ante una
2 Fue lugar común, hasta 2020, referirse al boom de la cesión de viviendas con nalidad turística,al hilo
del debate social y jurídico que provocaba. Con la pandemia mundial, la situación ha cambiado radicalmente,
ya que la crisis económica ha afectado particularmente al sector turístico y, de rebote, sus consecuencias se han
trasladado al mercado de la vivienda; es ilustrativo el titular de «El Mundo» del día 26 de octubre de 2020 al
decir que «El trasvase de pisos turísticos al alquiler residencial tira hacia abajo de los precios», señalando que el
64% de los dueños de viviendas turísticas han saltado al residencial hasta septiembre de 2020; en la misma línea,
titulaba el Diario Información de Alicante, meses antes (21 de junio de 2020), que «El parón turístico provocado
por el covid rescata el tradicional alquiler de temporada».
Un año después de la primera declaración del estado de alarma, en abril de 2021, se tiene conocimien-
to de que FEVITUR (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos) inicia
trámites para reclamar al Estado indemnizaciones por daños y perjuicios derivados del estado de alarma, que
estima en más de 13.000 millones de euros y la desaparición de miles de empresas, haciendo un llamamiento
a los propietarios y gestores de viviendas turísticas para unir esfuerzos ante los tribunales. La información
sobre la reclamación frente al Estado y las Comunidades Autónomas está disponible en https://www.nexo-
tur.com/noticia/111888/nexohotel/viviendas-turisticas-impulsan-una-reclamacion-conjunta-contra-el-estado.
html (fecha de consulta: 21 de abril de 2021).
Nuestras conclusiones, a lo largo de este trabajo, se hacen pensando en que pueda volverse a la situación
previa a la pandemia. Otra cosa es que la profundidad de la crisis sea de tal intensidad que acabe afectando de
manera estructural al alquiler turístico.
El turismo colaborativo en el sector de la vivienda. Evolución legislativa ... 19
actividad colaborativa pura, que sería propiamente aquella en la que no existe tran-
sacción económica, sino simplemente un intercambio de viviendas entre usuarios, o
bien se ofrece una habitación en la vivienda en la que se cohabita con el antrión3.
En segundo lugar, porque incide en las notas especícas de este alojamiento turís-
tico frente a otros más tradicionales, y en la competencia directa que puede suponer
para ellos. Estamos ante un propietario de una vivienda, que opta por compartirla
con otras personas interesadas en alojarse en ella por un periodo limitado de tiempo
y con nes de uso turístico; el turista, descartando otras opciones hoteleras o extra-
hoteleras (de ahí, la mención a la competencia que hemos visto), visita el destino y se
aloja en casas de personas residentes en ese lugar, buscando un precio inferior, pero
también, aunque no siempre, un mayor ámbito de libertad y un conocimiento más
profundo de la forma de vida de los residentes.
Quedan así planteados los aspectos fundamentales que se vinculan a esta nueva
tipología de alojamiento turístico. Ahora bien, el alojamiento en viviendas particu-
lares no es una gura absolutamente nueva4, y lo que más bien hay es una revitaliza-
3 Las formas de couchsurng (pernoctaciones gratuitas en la propia vivienda) o home exchange (inter-
cambio de vivienda) son las propias del alojamiento colaborativo puro (operaciones centradas enteramente
en el intercambio o la cooperación y carentes de ánimo de lucro), pero no el alquiler, que implica el pago,
y en este último caso ni se participa ni se coopera, sino que simplemente se cede un bien a cambio de una
remuneración. Al respecto, DE LA ENCARNACIÓN, A.: «El alojamiento colaborativo: viviendas de uso
turístico plataformas virtuales», reALA, 2016, enero-junio, núm. 5, pp. 51 y 52; GUILLÉN NAVARRO, N.A.
/ IÑÍGUEZ BERROZPE, T.: «Acción pública y consumo colaborativo. Regulación de las viviendas de uso
turístico en el contexto p2p», Pasos, Revista de Turismo y Patrimonio Cultural, vol. 14, nº 3, 2016, p. 759;
ARANA GARCÍA, E.: «La intervención local en las viviendas de uso turístico a través de la zonicación
urbanística: requisitos y consecuencias», reALA, 2018, núm. 10, p. 11; GIL, J. / SEQUERA, J.: «Expansión
de la ciudad turística y nuevas resistencias. El caso de Airbnb en Madrid», EMPIRIA, Revista de Metodología
de Ciencias Sociales, núm. 41, septiembre-diciembre 2018, p. 19; GUILLÉN NAVARRO, N.A.: «La vivienda
con un uso turístico: entre el turismo “colaborativo” y la competencia desleal. Pequeños propietarios, grandes
plataformas en internet y la respuesta normativa ante el caos regulatorio», en Viviendas de uso turístico: régi-
men civil, administrativo y scal, Cerdeira Bravo De Mansilla, G. (director), García Mayo, M. (coordinador),
Madrid, 2018, p. 21; PUENTE ORENCH, J.: «Formas de comercialización», en Alquiler turístico: soluciones
jurídicas, PUENTE ORENCH, J. (coordinador), Madrid, 2018, p. 38. También se advierte la diferencia, den-
tro del turismo colaborativo, entre un modelo puro (intercambio gratuito) y uno híbrido (intercambio onero-
so), en BERENGUER ALBALADEJO, C.: «Naturaleza y régimen jurídico de los contratos de alojamiento tu-
rístico en viviendas particulares: deslinde de guras», en Turismo, vivienda y economía colaborativa, Munar
Bernat, P.A. / Martos Calabrús, M.A. / López San Luis, R. / Bastante Granell, V. (directores), Pamplona, 2020,
p. 370; nalmente, en la misma línea, GARCÍA MAYO, M.: «Responsabilidad del antrión por los efectos
introducidos en las viviendas de uso turístico», RCDI, 2020, p. 1489.
4 El turismo residencial y la existencia de viviendas y apartamentos destinados a usos turísticos se re-
monta a mucho tiempo atrás, a los años del despegue del turismo. En el plano legislativo, suele mencionarse la
Orden del Ministerio de Información y Turismo de 17 de enero de 1967, por la que se aprueba la ordenación
de apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico, y el Real Decreto 2877/1982,
de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales. Ambas
disposiciones fueron derogadas por el Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas
normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio.
El art. 17 del RD 2877/1982 denía como vivienda vacacional «las unidades aisladas de apartamentos, bun-
galows, villas y chalés y similiares y, en general, cualquier vivienda que con independencia de sus condiciones
de mobiliario, equipo, instalaciones y servicios, se ofrezcan en régimen de alquiler por motivos vacacionales o
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