Reflexiones en torno al arrendamiento de las viviendas turísticas: la cesión de la vivienda en su totalidad o por habitaciones y el subarriendo

AutorCristina López Sánchez
Páginas123-152
REFLEXIONES EN TORNO AL ARRENDAMIENTO
DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS:
LA CESIÓN DE LA VIVIENDA EN SU TOTALIDAD
O POR HABITACIONES Y EL SUBARRIENDO1
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Profesora Titular de Derecho civil. Departamento de Ciencia Jurídica
Universidad Miguel Hernández de Elche
Sumario: I. El contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico: naturaleza ju-
rídica y diferencias con el arrendamiento para uso de vivienda de tempora-
da. 1. Consideraciones preliminares. 2. Naturaleza jurídica. 3. Diferencias
entre el arrendamiento de vivienda de temporada y el arrendamiento de vi-
vienda para uso turístico. II. El arrendamiento total o parcial. 1. El arren-
damiento de la totalidad de la vivienda. 2. El arrendamiento por estancias.
2.1. Comunidades autónomas que permiten el arrendamiento por habitacio-
nes. 2.2. Comunidades autónomas que prohíben el arrendamiento por habita-
ciones. III. Cuestiones generales en torno al subarriendo. 1. En el Código ci-
vil. 2. En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
IV. Consecuencias derivadas del subarriendo de una vivienda por el arrendatario
con un n turístico. V. Conclusiones.
I. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA PARA USO
TURÍSTICO: NATURALEZA JURÍDICA Y DIFERENCIAS CON EL
ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA DE TEMPORADA
1. Consideraciones preliminares
Pese a que pueda parecernos a simple vista que nos encontramos frente a una
cuestión reciente, la regulación de las viviendas de uso turístico tiene una larga tra-
1 Proyecto: «Problemática jurídica actual ante los nuevos modelos de prestación de servicios turísti-
cos en la economía colaborativa y la sociedad digital» - Referencia: DER2017-86897-P, nanciado por el
Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) «Una manera de hacer Europa» / Ministerio de Ciencia e
Innovación (MCI) - Agencia Estatal de Investigación (AEI).
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yectoria. Las primeras regulaciones del alojamiento de este tipo de viviendas se lle-
varon a cabo con la Orden Ministerial de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba
la ordenación de los apartamentos, «bungalows», y otros alojamientos similares de
carácter turístico y el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de
apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales, normas que fueron de-
rogadas por el Real Decreto 39/2010 por el que se derogan diversas normas estatales
sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio. Como decimos, el hecho de com-
partir una propiedad ya sea de forma gratuita o por pago no es algo actual. El alquiler
de las viviendas de uso turístico (en adelante VUT) ha existido desde los inicios de
la popularización del turismo a partir de la década de los cincuenta. Sin embargo, el
desarrollo de la web 2.0 y las posibilidades de conexión entre usuarios han propicia-
do el auge del denominado consumo colaborativo en el cual podemos enmarcar el
arrendamiento temporal de una vivienda2. A partir de ese momento y, sobre todo con
la introducción del art. 5.e) en la LAU (modicado por el art. 1.2. del Real Decreto-
ley 7/2019, de 1 de marzo) las comunidades autónomas (en adelante CCAA) han
dictado disposiciones reguladoras de las viviendas de uso turístico, provocando con
ello una ingente y dispar normativa. En este sentido, si bien tienen algunos puntos
de encuentro, lo cierto es que contienen diferencias que complican sobremanera el
tema desde el mismo instante en que en función del territorio podemos encontrarnos
normas bien distintas en materia de alquiler de una vivienda de uso turístico (tén-
gase en cuenta que, por ejemplo, la propia denición de VUT o VFT varía en cada
región). Ante tal contexto, lo previsible y deseable sería que el Estado estableciera
una regulación homogénea, cosa que no ha sucedido hasta ahora, por lo que en tanto
en cuanto se decida a llevarlo a cabo, la normativa principal a tener en cuenta sería
fundamentalmente la autonómica3 (y también la municipal).
2 G N, Alejandro/I B, Tatiana, «Las viviendas de uso turístico en el nue-
vo entorno P2P. Retos sociojurídicos para el consumo colaborativo en el alojamiento turístico», en Estudios
Turísticos, nº. 205, 2015, p. 16.
3 Desde el momento de la exclusión de las VUT de la LAU (art. 5) las CCAA han aprobado normativas
para regular dicho alquiler. En la actualidad, cuentan con propia normativa sobre viviendas turísticas todas las
comunidades autónomas:
Andalucía:Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con nes turísticos.
Aragón:Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso
turístico en Aragón.
Principado de Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso
turístico.
Canarias:Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vaca-
cionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Cantabria:Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en
el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria(entrada en vigor el 10 de marzo de 2020).
Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en
la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León. En cualquier caso, a losconjuntos
o bloques formados por dos o más unidadesde alojamiento turístico, explotados por el mismo titular, les resulta
de aplicación elDecreto 17/2015, de 26 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la
modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León.

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