Acuerdos comunitarios para regular el ejercicio del arrendamiento turístico de viviendas: exégesis del art. 17.12 LPH
| Autor | Cristina López Sánchez |
| Páginas | 153-219 |
ACUERDOS COMUNITARIOS PARA REGULAR EL EJERCI-
CIO DEL ARRENDAMIENTO TURÍSTICO DE VIVIENDAS:
EXÉGESIS DEL ART. 17.12 LPH1
Mª C B A
Profª. Contratada Doctora de Derecho civil
Universidad de Alicante
Sumario: I. Los conictos de vecindad como principal problema de la actividad de alo-
jamiento turístico en viviendas particulares en el ámbito privado: estado de la
cuestión hasta la reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. II. Los Reales Decretos-
Leyes 21/2018, de 14 de diciembre y 7/2019, de 1 de marzo, de reforma de la
LPH. III. Validez de estos acuerdos en la medida en que afectan al derecho de
propiedad. 1. Los requisitos de validez de las cláusulas limitativas o prohibitivas
de ciertos usos en elementos privativos y el nuevo art. 17.12 LPH. IV. Naturaleza
jurídica de las normas comunitarias reguladoras del arrendamiento de vivien-
das para uso turístico. 1. Posibles sanciones ante su incumplimiento. V. Alcance
material de los acuerdos previstos en el art. 17.12 LPH. 1. Limitación, condi-
cionamiento ¿y prohibición de la actividad?. 2. Actividad concreta objeto de
estatutarias prohibitivas o restrictivas de ciertos usos: casuística más frecuente.
1. Cláusulas que establecen que los pisos sólo podrán ser destinados a un uso o
usos concretos -por ejemplo, vivienda, despacho profesional, etc- y que prohíben
el cambio de destino por el propietario. 2. Cláusulas que prohíben con carácter
general actividades comerciales, profesionales, industriales o económicas, con o
sin mención de actividades concretas. 3. Cláusulas que prohíben expresamente
actividades de hospedaje o análogas. 4. Consideración nal. VII. Oponibilidad
de estos acuerdos comunitarios. 1. Resolución de la cuestión en Cataluña.
3. Inscripción en el Registro y ecacia erga omnes. VIII. Nuevo quorum legal
para aprobar estos acuerdos.
1 Proyecto: «Problemática jurídica actual ante los nuevos modelos de prestación de servicios turísti-
cos en la economía colaborativa y la sociedad digital» - Referencia: DER2017-86897-P, nanciado por el
Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) «Una manera de hacer Europa» / Ministerio de Ciencia e
Innovación (MCI) - Agencia Estatal de Investigación (AEI).
154 Mª Cristina Berenguer Albaladejo
I. LOS CONFLICTOS DE VECINDAD COMO PRINCIPAL PROBLEMA
DE LA ACTIVIDAD DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN VIVIENDAS
PARTICULARES EN EL ÁMBITO PRIVADO: ESTADO DE LA CUES-
TIÓN HASTA LA REFORMA OPERADA POR EL REAL DECRETO-LEY
7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y ALQUILER
Uno de los principales problemas que genera la actividad de alojamiento turístico
en viviendas particulares en el ámbito del Derecho privado es el de los conictos de
vecindad2. Tales alteraciones de la convivencia vecinal acaecen fundamentalmente,
aunque no de forma exclusiva, cuando las viviendas de uso turístico se ubican en in-
muebles de carácter residencial sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esto
es así porque las relaciones entre vecinos, difíciles de articular en general, se tornan
especialmente conictivas cuando se tienen que compartir instalaciones y demás ele-
mentos y servicios comunes con personas ajenas al inmueble como son los turistas,
cuya falta de apego a la Comunidad hace que su diligencia a la hora de usarlos y dis-
frutarlos no pueda equipararse a la del comunero.
Ruidos, suciedad, vandalismo, mal uso de elementos comunes y demás actos mo-
lestos, insalubres, o peligrosos, perjudican a las Comunidades de Propietarios sin que
en muchas ocasiones los propietarios de estos pisos turísticos pongan medios para
evitarlos3. Amén de lo anterior, la situación sanitaria generada por el COVID-19 ha
2 Para D V, F., «Aspectos jurídico-civiles de las viviendas de uso turístico», en M. Lucas
Durán (dir.), Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica: un enfoque multidisciplinar, Aranzadi,
Navarra, 2019, p. 156, se puede armar sin temor a equivocarse que es en el ámbito de la convivencia vecinal
donde el alojamiento turístico ha generado una mayor conictividad en la práctica civil.
3 Un buen reejo de esta problemática lo encontramos en el Informe Exceltur sobre los impactos so-
ciales y económicos del aumento exponencial del alquiler de viviendas turísticas de corta duración (24 junio
2015), disponible en http://www.exceltur.org/monogracos8/. También el estudio Efectos de la crisis en las co-
munidades de propietarios realizado por la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira y Virgili de
Tarragona, a propuesta de la Fundación Mutua de Propietarios (mayo de 2017), destaca los pisos turísticos como
una de las principales preocupaciones de las comunidades de vecinos, sobre todo en algunas regiones como
Baleares o Cataluña. Sobre esto, N A, S./S M, H., «Los efectos de diez años de crisis en
las comunidades de propietarios», RCDI, nº778, 2020, pp. 1065-1100. También encontramos multitud de ejem-
plos de estas conductas en las numerosas sentencias que resuelven conictos en este ámbito. Aunque de esto se
dará amplia cuenta a lo largo de nuestro trabajo, podemos citar ahora algunas de ellas: SSTSJ Cataluña 20 febre-
ro 2012 (RJ 10019) y 19 mayo 2016 (RJ 2170), SJPI Valencia 6 noviembre 2014 (AC 2015), SJPI Granada 18
septiembre 2018 (EDJ 576379), SAP Zaragoza 28 junio 2007 (JUR 2007, 299822), SAP Valencia 20 noviembre
2018 (EDJ 2018/691957) o, con mucho detalle, las SSAP Barcelona 11 marzo 2010 (AC 367) o 20 marzo 2018
(AC 360). En esta última se declaran probadas conductas como ruidos, estas y música a altas horas de la ma-
drugada, olor a marihuana, mala utilización de las zonas comunes y la piscina, molestias y llamadas a timbres,
que van más allá de lo que puede considerarse una mera molestia o incomodidad y exceden de lo socialmente
admisible.
Asimismo, con frecuencia los medios de comunicación se hacen eco de los conictos entre turistas y
residentes:https://elpais.com/economia/2020-02-29/vecinos-en-pie-de-guerra-contra-el-alquiler-turistico.
html (última visita: 18 julio 2021), o https://www.20minutos.es/noticia/4742359/0/regreso-viviendas-uso-
turistico-madrid-ha-vuelto-calvario/ (última visita: 18 julio 2021).
Acuerdos comunitarios para regular el ejercicio del arrendamiento turístico de viviendas... 155
venido a añadir un plus de complejidad al asunto de los pisos turísticos en las comu-
nidades de vecinos4. Por un lado, porque la llegada de un buen número de turistas
extranjeros que vienen a España a disfrutar de un ocio que sus Gobiernos prohíben,
ha aumentado considerablemente el miedo al contagio por parte de los residentes5.
Por otro lado, porque las medidas estatales de connamiento, toque de queda y las
restricciones respecto a las reuniones de personas, han provocado un aumento de los
alquileres de pisos turísticos por parte de jóvenes que viven en la misma ciudad y lo
alquilan una sola noche para hacer estas ilegales, generando graves molestias a los
vecinos e incluso numerosos daños en la propia vivienda6. Por tanto, si en muchos
casos la situación ya era insostenible para los residentes, la pandemia no ha hecho
más que agravarla.
Se trata de un problema que traspasa fronteras y que requiere la adopción de me-
didas que permitan conciliar los distintos intereses en juego. Con este objetivo, los
legisladores europeos han tomado cartas en el asunto y han aprobado leyes dirigidas
a paliar los efectos negativos de los pisos turísticos en las ciudades7. Por lo que se
reere a nuestro país, los poderes públicos han optado por diferentes vías para ata-
jar los problemas. En ocasiones, a través de normativas urbanísticas que limitan o
prohíben esta actividad en determinadas zonas o áreas del municipio, o en edicios
sometidos al régimen de propiedad horizontal estableciendo, por ejemplo, que sólo
se podrán destinar a este uso las viviendas que estén en las primeras plantas o las
que tengan salida exclusiva al exterior. Pero con carácter general han sido los legis-
ladores autonómicos los que han entrado a regular el fenómeno del alquiler turístico
en viviendas particulares (incluso excediéndose en ocasiones de sus competencias
en materia turística)8, imponiendo una serie de obligaciones a usuarios turísticos y
propietarios de viviendas insertas en un régimen de propiedad horizontal, cuyo n
último es garantizar la pacíca convivencia en la Comunidad. Así, por ejemplo, se
establecen prohibiciones para los turistas de realizar actividades que atenten con-
tra las normas usuales de convivencia o que impidan el normal descanso de otros
4 https://www.abogacia.es/actualidad/noticias/covid-19-y-comunidades-de-vecinos-las-restricciones-
aumentan-los-conictos-y-tensan-las-relaciones/ (última visita: 22 julio 2021).
5 https://www.lavanguardia.com/vida/20210324/6604711/madrid-esta-europa.html (última visita: 18
julio 2021).
6 https://www.lavanguardia.com/local/barcelones-nord/20210210/6229416/estas-ilegales-pisos-tu-
risticos-pesadilla-propietarios-badalona.html (última visita: 18 julio 2021).
7 En este sentido puede verse, por ejemplo, la Ley nº 62/2018, de 22 de agosto, de Portugal, que mo-
dica el régimen de autorización y explotación de los establecimientos de alojamiento local regulados por
el Decreto-Ley nº 128/2014, de 29 de agosto. También con carácter reciente en Ámsterdam se han aprobado
nuevas restricciones para los alquileres de vacaciones. Vid., Housing Regulations Amsterdam 2020.
Para una panorámica general sobre la legislación internacional en materia de viviendas turísticas, vid., el
«Estudio sobre la regulación de las Viviendas De Uso Turístico en España» de 19 julio 2018, realizado por la
Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), pp. 67 y ss.
8 M M, C., «Las viviendas de uso turístico y la cuestión competencial en materia civil»,
Indret: Revista para el Análisis del Derecho, nº3, 2019, 43 pág. Recuperado de https://raco.cat/index.php/
InDret/article/view/364355/458698
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