El arrendamiento de viviendas de uso turístico y el reparto competencial entre Estado, comunidades autónomas y municipios: principales problemas que se plantean

AutorCristina López Sánchez
Páginas61-121
EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
Y EL REPARTO COMPETENCIAL ENTRE ESTADO,
COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y MUNICIPIOS:
PRINCIPALES PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN1
M O F
Doctor en Derecho por la Universidad de Alicante
Profesor Ayudante de Derecho civil del Departamento de Ciencia Jurídica
Universidad Miguel Hernández de Elche
Sumario: I. Introducción. II. Los títulos competenciales estatales y autonómicos en el ám-
bito de las viviendas de uso turístico. 1. Principios generales aplicables. A las
relaciones entre el Estado y las comunidades autónomas. 2. Régimen competen-
cial de las viviendas de uso turístico en las relaciones entre particulares. 2.1. Las
viviendas de uso turístico en el artículo 148.1. Reglas 3ª y 18ª de la Constitución
española. 2.2. Las viviendas de uso turístico como competencia de Derecho fo-
ral: el artículo 149.1 regla 8ª y las materias atribuidas exclusivamente al Estado.
2.3. Otros posibles límites a la competencia autonómica en materia de viviendas
de uso turístico: El artículo 149.1 reglas 1ª y 13ª de la Constitución española.
2.4. Las viviendas de uso turístico en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
arrendamientos urbanos y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, tras la modicación producida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1
de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler 3. La actividad
profesional en el ámbito de las viviendas de uso turístico: la incidencia de la
normativa sobre consumidores y usuarios. III. Los títulos competenciales muni-
cipales en materia de viviendas de uso turístico. IV. El derecho de propiedad y su
contenido esencial como límite general y como «cláusula de cierre». V. Análisis
de algunas de las cuestiones más controvertidas de las legislaciones de las comu-
nidades autónomas y municipales. 1. El criterio de la habitualidad. 2. Cuestiones
relativas al régimen contractual recogidas en normas autonómicas. 3. Las licen-
cias o informes de compatibilidad turística y los registros. 4. Breve referencia a
la posible vulneración del derecho de propiedad en las legislaciones autonómi-
1 Proyecto: «Problemática jurídica actual ante los nuevos modelos de prestación de servicios turísti-
cos en la economía colaborativa y la sociedad digital» - Referencia: DER2017-86897-P, nanciado por el
Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) «Una manera de hacer Europa» / Ministerio de Ciencia e
Innovación (MCI) - Agencia Estatal de Investigación (AEI).
62 Manuel Ortiz Fernández
cas. VI. Algunos de los benecios e inconvenientes derivados de la multiplicidad
de regulaciones: principales conclusiones.
I. INTRODUCCIÓN
La economía colaborativa y, en su seno, el turismo colaborativo2, se han convertido
en una realidad y, en la actualidad, podemos decir sin temor a errar que se trata de un
nuevo modelo de consumo totalmente instaurado de forma perenne3. La interacción de
internet y de las nuevas tecnologías con el mundo del consumo ha dado lugar a un nue-
vo fenómeno que permite que los diferentes usuarios intercambien bienes y servicios
a través de canales distintos a los tradicionales. En este sentido, este tipo de consumo
colaborativo supone un sistema abierto donde los sujetos pueden ofertar bienes que
satisfagan las posibles necesidades de otros. Sin embargo, los contornos que delimi-
tan el mismo de otros no siempre son claros y precisos. Por este motivo, gran parte de
la doctrina4 está tratando de establecer los elementos que deben conjugarse para que
podamos aludir, con rigor, a la economía colaborativa. Así, por ejemplo, podemos pre-
guntarnos si este tipo de consumo ha de quedar referido únicamente a los intercambios
de bienes sin ánimo lucrativo o si, por el contrario, también deben quedan incluidos
aquellos otros en los que sí existe un movimiento patrimonial.
Asimismo, no queda claro si debe restringirse su aplicación a los negocios celebra-
dos por particulares o quedan amparadas las actividades mercantiles/profesionales. En
este marco, las viviendas de uso turístico ocupan un papel muy relevante y han supues-
to una auténtica revolución5 en el mundo del arrendamiento de bienes inmuebles. Tanto
es así, que el sector hotelero se ha sumado a este fenómeno y ha comenzado a invertir
en este tipo de alojamiento. A pesar de que en algunas ocasiones se ha reservado su
2 En este sentido, la evolución del consumo colaborativo ha inuido de una forma especialmente rele-
vante en el sector turístico. Así, L S, Cristina, «Las plataformas digitales vinculadas a la econo-
mía colaborativa: de la simple intermediación a la prestación del servicio subyacente», RDP, nº 6, 2019, p. 84,
lo calica como un verdadero tsunami devastador para la industria turística tradicional.
3 En este sentido, vid. A P, Eugeni / A C, Salvador (coordinadores), «El turismo
como sector impredecible: el reto de asegurar la competitividad y la sostenibilidad», en 20 retos para el turis-
mo en España, Pirámide, Madrid, 2015, p. 369. Igualmente, H A, Josep Gunnar, «La inuencia de
la economía colaborativa en el comercio electrónico. Especial referencia al turismo P2P», en Bueno de Mata
(director) / González Pulido (coordinador): Hacia una Justicia 2.0. Actas del XX Congreso Iberoamericano
de Derecho e Informática, Ratio Legis, Salamanca, 2016, p. 331 pone de relieve que la economía colaborativa
no solamente se encuentra en constante crecimiento, sino que el mismo aumentará de forma exponencial.
Además, este hecho es compartido por otros países de nuestro entorno.
4 En este sentido, M P, Juan José (director), «La regulación de la economía colaborativa»,
en La regulación de la economía colaborativa. Airbnb, BlaBlaCar, Uber y otras plataformas, Tirant lo Blanch,
Valencia, 2017, pp. 24-36 establece una suerte de elementos identicativos de la «economía colaborativa».
5 Como se destaca en una noticia del Diario Información de fecha 12 de diciembre de 2019, «La oferta de
viviendas turísticas cuadriplica ya a la de los hoteles». Asimismo, indica que «El alquiler ofrece más de 200.000
plazas en la Costa Blanca y en 2019 creció un 12%». Para más información, vid. https://afondo.diarioinforma-
cion.com/alicante/oferta-viviendas-turisticas-cuadruplica-hoteles.html (fecha de última consulta 30.06.2021).
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actividad al campo del lujo, lo cierto es que de un tiempo a esta parte han ampliado su
oferta y se han dispuesto a ofrecer estos servicios a sus clientes.
No obstante, la técnica legislativa empleada por las autoridades sectoriales, lejos
de mantener unos criterios –más o menos– comunes, es de lo más dispar y variopin-
ta6. Así, cambia desde el recurso normativo a través del cual se lleva a cabo la tarea
–leyes, decretos, órdenes, etc.– hasta la terminología utilizada. De hecho, ni el pro-
pio concepto de vivienda de uso turístico es similar en cada región, lo que diculta la
tarea del jurista y hace casi imposible establecer unos principios compartidos.
Igualmente, los requisitos exigidos en cada caso tampoco coinciden, desembocan-
do en una situación de inseguridad y desigualdad territorial. Este entramado normativo
repercute, a su vez, en la propia economía del país. Es innegable que muchos poten-
ciales inversores ven frenadas sus expectativas al encontrar una situación que obliga a
estar continuamente actualizado y a cumplir condiciones distintas en función del lugar
en el que se encuentre el inmueble. Todo ello, provoca que nos preguntemos acerca de
los títulos competenciales en este ámbito, así como de los benecios e inconvenientes
de esta multiplicidad de regulaciones, tratando de encontrar la solución más acertada.
Además, esta disparidad de criterios coadyuva a que los propios contornos de este
arrendamiento no sean claros y precisos. En este sentido, una interpretación extensiva
de las viviendas turísticas podría desembocar en una situación en la que todos los con-
tratos celebrados con nes arrendaticios sean catalogados como turísticos. De alguna
forma, la excesiva amplitud de su concepto conlleva que otras guras como el arrenda-
miento de temporada vean cómo, en la práctica, su aplicación es casi inexistente.
Al margen de esta disquisición, podemos denir este tipo de arrendamiento como
la cesión de todo (o parte) de una vivienda, siempre que la misma sea destinada a nes
turísticos –vacacionales o de ocio–. Además, normalmente se realiza a través de una pla-
taforma digital que sirve, en muchos casos, de intermediario entre las partes contratantes7
6 Para consultar las distintas normativas autonómicas, un cuadro comparativo de las mismas, así como
la jurisprudencia y la bibliografía más relevante sobre la materia, vid. http://turismocolaborativo.edu.umh.es/
(fecha de última consulta 30.06.2021).
7 Como se destaca en el «VI barómetro del alquiler vacacional en España 2019. Comparación de re-
sultados de las muestras nacionales de usuarios de viviendas turísticas y hoteles», proyecto realizado por
el Instituto Multidisciplinar de la Empresa (Universidad de Salamanca) para la empresa HomeAway Spain,
S.L., «La consulta a través de Webs de empresas especializadas en la oferta de alojamientos turísticos (VT
y/o hoteles) es la fuente claramente más utilizada, principalmente por parte de los usuarios de solo hoteles
con un 64,0 % de utilización» (p. 33) y «El 76,5 % de los usuarios de VT acuden a fuentes electrónicas
para informarse (Webs especializadas en VT, Web de organismos ociales y Webs de agencias de viaje onli-
ne) » (p. 34). Este estudio puede consultarse aquí: https://resources.homeaway.es/info/les/live/sites/es/les/
shared/HomeAwayLab/pdf/VI_BAROMETRO_ALQUILER_VACACIONAL_ESPANA2019--ts-2019-07-
08T08%3A55%3A15_159-05%3A00.pdf (fecha de última consulta 30.06.2021).
Para más información sobre las plataformas digitales, vid. R M, S./M G, A.
(Coords.) et al.: Aspectos legales de la economía colaborativa y bajo demanda en plataformas digitales,
Madrid, Wolters Kluwer, 2018; J M, P.: Economía colaborativa y plataformas digitales, Madrid,
Reus, 2019; O V, A./R G, G. (Dirs.) et al.: Propuestas de regulación de las plataformas
de economía colaborativa: perspectivas general y sectoriales, Navarra, Aranzadi, 2019.

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