La evolución de las viviendas de uso turístico en España: una aproximación socioeconómica

AutorCristina López Sánchez
Páginas285-320
LA EVOLUCIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO
EN ESPAÑA: UNA APROXIMACIÓN SOCIOECONÓMICA
M.J. L S
Profesora Contratada Doctora del Departamento de Estudios Económicos y
Financieros.
Universidad Miguel Hernández de Elche
J.A. B M
Catedrático de Economía Aplicada del Departamento de Estudios
Económicos y Financieros.
Universidad Miguel Hernández de Elche.
M.D. S R
Personal Investigador acreditada a Profesora Ayudante Doctor
del Departamento de Estudios Económicos y Financieros.
Universidad Miguel Hernández de Elche
Sumario: I. Introducción. 1. El efecto de la pandemia de la COVID 19 y estrategias de
supervivencia. 2. Un sector de futuro con una rápida evolución. II. Metodología
y estado de la cuestión. III. La experiencia Airbnb en España. IV. Situación de
las VUT en España. Análisis de casos. 1. Madrid. 2. Andalucía. 3. Barcelona. V.
Opinión de los agentes económicos. VI. Conclusiones.
I. INTRODUCCIÓN
España cerrará 2020 con 20 millones de visitantes extranjeros, muy lejos de los
83,7 millones del pasado año. Se trata de cifras de turistas internacionales más propias
de hace medio siglo, consecuencia de los connamientos y los cierres de fronteras de-
cretados por multitud de países para frenar la Covid-19. Según un estudio realizado
por Exceltur (2020) este escenario negativo provocará pérdidas por valor de 106.159
millones de euros respecto a 2019, que es un 67% de la caída de PIB nacional total que
calcula el Banco de España para todo el ejercicio en su previsión.
En los últimos años, se ha producido un crecimiento exponencial del número de
Viviendas de Uso Turístico (VUT) hasta convertirse en un tercio de la fuerza turísti-
286 M.J. López Sánchez, J.A Belso Martínez, M.D Sánchez Romero
ca en España. Por ejemplo, una ciudad eminentemente turística como Benidorm ha
sufrido, según la patronal HOSBEC82, la «hotelización» de las viviendas turísticas
puesto que, a las 41.000 camas en instalaciones hoteleras, se sumaban en 2019 más
de 26.000 camas en VUT, que se gestionan a través de plataformas, una cifra que es
más del doble de la registrada un año antes. Además, se produce un paulatino acerca-
miento en precio y número de pernoctaciones.
La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos
(FEVITUR)83, que aglutina 23 organizaciones territoriales de toda España, representa
185.000 viviendas en España, que generan unos 15.120 puestos de trabajo directos
mientras que el empleo indirecto se sitúa en otros 36.000 adicionales. Las viviendas de
alojamiento turístico generan un impacto económico de unos 6.480 millones de euros
anuales, de los que 1.920 millones corresponden al alojamiento (impacto directo) y
4.560 millones al gasto en comida, compras, actividades, ocio y transporte84.
FEVITUR considera que se trata de una industria que se encuentra plenamente
consolidada en España y ha demostrado su capacidad para favorecer el crecimien-
to del PIB y la renta per cápita de los ciudadanos. Los factores de crecimiento del
sector se centran en la innovación tecnológica (big data), con el n de disponer de
indicadores de ocupación que cubran una amplia batería de variables (nacionalidad,
estancia media, coste medio…) en todas las comunidades autónomas.
El sector dene una nueva estrategia a medio y largo plazo para mejorar el papel
de España como destino turístico, haciéndolo más sostenible y más social. De esta
forma permitiría que los ingresos generados por el turismo lleguen de la forma más
directa y distribuida, a través de esa densa capilaridad que suponen las viviendas de
alojamiento turístico.
Los apartamentos turísticos se enfrentan a diversos retos: la creación de un marco
regulatorio que prime la libre competencia, el rigor scal, la calidad y el impulso de
la competitividad sectorial, la profesionalización, y la colaboración con las diferentes
administraciones para que se vayan homogeneizando las distintas normativas territo-
riales, entre otros. El colectivo considera que el principal desafío de las viviendas de
alquiler turístico es que se normalice la normativa, tal y como se hizo con otros sectores
de la industria como es el de la aviación cuando entraron las low cost al mercado.
La labor también se centra en diluir el fenómeno de la «turismofobia» generado
por la vertiginosa proliferación de estas casas turísticas y la multiplicación de sus
usuarios en los cascos históricos de ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o
Palma de Mallorca. Situación que ha provocado que los ayuntamientos y las comuni-
82 O, José Luis, HOSBEC alerta de la «hotelización» de viviendas causada por Airbnb. Hosteltur,
2018. Disponible en: https://www.hosteltur.com/125738_hosbec-alerta-de-la-hotelizacion-de-las-viviendas-
generada-por-airbnb.html
83 Más información sobre FEVITUR en su página web: https://www.fevitur.com/index.php?lang=es
84 VALENZUELA, Patricia, La directora de Fevitur: «El apartamento turístico no ina el alquiler, no
supone ni el 2% de oferta». El Mundo. 2019. Disponible en: https://www.elmundo.es/comunidad-valenciana/
castellon/2019/08/10/5d42a4d7fdddffdb3f8b4605.html
La evolución de las viviendas de uso turístico en España... 287
dades autónomas hayan activado normas más restrictivas que están contribuyendo a
la ordenación y delimitación del sector.
Las primeras iniciativas de VUT fueron privadas, pero en los últimos años se han
puesto en marcha muchas iniciativas empresariales y, en los últimos tiempos, es el
sector hotelero el que se está convirtiendo y posiblemente pasará a ser el principal in-
versor en viviendas turísticas. De hecho, las grandes cadenas de distribución hotelera
están integrando este mercado en sus carteras de activos. Prueba de ello es la entrada
en este segmento de gigantes como Marriott, Hyatt o Accor o de Hotusa o B&B,
Room Mate o Grupo Piñero en España.
La regulación y la profesionalización del sector ha permitido normalizarlo y ex-
pulsar a quienes realizaban malas prácticas, pero también ha provocado que se re-
duzca la oferta y que las rentas no sean tan atractivas como en los primeros años.
El perl del cliente de este tipo de establecimientos es familiar en la costa, donde el
70% de los clientes busca disponer de más espacio y exibilidad, mientras que en las
ciudades la mayor parte de la ocupación está vinculada al turismo cultural.
1. El efecto de la pandemia de la Covid-19 y estrategias de supervivencia
Los propietarios y gestores de VUT dan la temporada 2020 por perdida debido a
los efectos de la segunda ola de la pandemia. La ausencia de visitantes internacio-
nales está generando, según datos de la Federación Española de Viviendas de Uso
Turístico (FEVITUR)85 pérdidas de unos 5.000 millones de euros y datos mínimos
históricos de ocupación, que rondan el 20%. Ante este escenario casi una tercera par-
te de este tipo de vivienda ha regresado al alquiler residencial tradicional.
La escasa demanda global ha ido acompañada de un severo ajuste de los precios.
Al principio del verano los propietarios de las viviendas turísticas rebajaron los pre-
cios una media del 15%, pero han terminado la temporada estival con descuentos
de hasta el 40% y ofreciendo más exibilidad en la cancelación de las reservas. Sin
embargo, no ha sido suciente para atraer a los turistas.
Algunos propietarios de estas viviendas han aterrizado en el alquiler temporal a modo
de «supervivencia» para cubrir los costes de las hipotecas y de los gastos derivados del
piso. Ofrecen contratos de seis meses a un año totalmente legales, en muy buenas locali-
zaciones y con precios muy competitivos para seducir a trabajadores extranjeros despla-
zados a España o a estudiantes, que congura el perl de cliente. Un cambio de modelo,
de objetivos y de plataformas donde anunciarse para sobrevivir al parón turístico.
En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y
por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para in-
tentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido
cambiar por el alquiler temporal de varios meses. Se trata sobre todo de viviendas de
85 T, Lorena. La ocupación de las viviendas turísticas no llega al 20% y el sector afronta pérdidas de
5.000 millones, 2020. Información avanzada de FERVITUR a OK Diario y redactada por Lorena Torío.

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