Tanteos y Retractos a favor de la administración estatal y autonómica

Hay diversos supuestos en los que el legislador, estatal o autonómico, concede a la Administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisión onerosa de determinados bienes.

Podemos citar, en especial, por su importancia y frecuencia:

En efecto, la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes regula el derecho de preferente adquisición de la Administración, al decir en el art. 25:

1. Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas: a) De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente. b) De montes declarados protectores y con otras figuras de especial protección conforme a los artículos 24 y 24 bis.

2. En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.

3. No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo

4. Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.

5. Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.

6. Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.

7. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.

El 21 de octubre de 2015 la letra b) del apartado 1 del artículo 25 queda redactada según la Ley 21/2015, de 20 de julio, de la siguiente manera: «b) De montes declarados protectores conforme al artículo 24».

Puede verse las normas autonómicas en Especialidades de la venta de fincas forestales

En efecto, hay legislaciones autonómicas que conceden a la administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisiones de viviendas de protección Oficial. Con mayor detalle puede verse en Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares

Las normas más importantes son:

1.- Viviendas protegidas:

El Decreto 149/2006, de 25 de julio aprobó el Reglamento de Viviendas Protegidas.

El Decreto 1/2012, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Rige la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía en vigor el 26 de enero de 2026.

Esta Ley establece:

En el art. 73 impone una colaboración notarial y colaboración de la institución registral para tener constancia del otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.

Y en el artículo 83 regula así el Derechos de tanteo y retracto.}}

2.- Espacios naturales protegidos

La Ley del Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía (Ley 2/1989, de 18 de Julio) ha sido modificada parcialmente por la Ley 3/2026, de 13 de marzo, de Montes de Andalucía, en vigor el 9 de abril de 2026, quedando así el art. 24:

«La Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería que tenga atribuidas las competencias en materia de medio ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas inter vivos de bienes y derechos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos. La declaración de un espacio como protegido lleva aparejada la facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en las transmisiones onerosas inter vivos de terrenos situados en el interior del mismo.

A los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, por el transmitente se notificarán fehacientemente a la Administración actuante las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que haya sido instrumentada la citada transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que deberá efectuarse en todo caso y será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.»

Un supuesto de retracto en transmisión de finca incluida en Parque Natural en Andalucía, es tratado por la Resolución DGSJFP de 9 de septiembre de 2025 ^{[j 1]} la cual declara que efectuada la comunicación previa, a efectos del tanteo, y transcurrido el plazo de tres meses sin respuesta de la Junta de Andalucía, no es necesaria una nueva comunicación de la transmisión ya realizada a efectos del retracto. Ello, sin perjuicio del derecho de retracto que ostenta la Junta de Andalucía en el plazo de un año desde que tenga conocimiento fehaciente de la transmisión, lo cual se presume desde la inscripción en el Registro de la Propiedad

3. Fincas forestales:

La citada Ley 3/2026, de 13 de marzo, de Montes de Andalucía, que en muchos lugares se remite a la legislación estatal, declara que continuarán rigiéndose por las previsiones del Decreto 208/1997, de 9 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento Forestal de Andalucía, y el Decreto 247/2001, de 13 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de prevención y lucha contra los incendios forestales en lo que no la contradigan.

En concreto:

• El art. 25 de la Ley 3/2026 dice:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente. Tanteo y retracto.

1. Las Administraciones públicas propietarias de montes podrán ejercer el derecho de adquisición preferente en las condiciones, plazos y otras determinaciones establecidas en la legislación forestal del Estado, en los siguientes casos de transmisiones onerosas, sin perjuicio de lo establecido en la legislación en materia de espacios naturales protegidos:

a) De montes enclavados o colindantes con montes públicos.

b) De montes declarados protectores conforme al artículo anterior.

c) De montes de superficie superior a 400 hectáreas.

2. Para ejercer estos derechos, en los casos de fincas de uso mixto agrícola y forestal, la superficie forestal debe ser mayor que la agrícola y, en todo caso, superior a 400 hectáreas.

El art. 27 de la Ley 3/2026 dice:

Artículo 27. Límite a la segregación de montes.

1. Serán indivisibles, salvo por causa no imputable a la propiedad, las parcelas de monte cuya superficie sea inferior a veinte hectáreas.

2. Las parcelas de monte con superficies de al menos veinte hectáreas serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas resultantes tenga una superficie inferior a las diez hectáreas, a excepción de que la parcela segregada quede incorporada o adicionada a un monte colindante que tras la operación posea una superficie mínima de diez hectáreas.

3. Los planes de ordenación de los recursos forestales podrán fijar para su ámbito de aplicación superficies distintas a las señaladas en los apartados anteriores, que en ningún caso serán inferiores a los límites establecidos.

El DECRETO 208/1997, de 9 de septiembre aprobó el Reglamento Forestal de Andalucía que, como se ha dicho, continuará...