Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario


En el presente apartado es objeto de estudio la segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares.

Contenido
  • 1 Notas Previas
    • 1.1 Terminología
    • 1.2 Diversidad de normas
  • 2 Legislación Estatal
    • 2.1 Precios Máximos
    • 2.2 Derechos de tanteo y retracto de la Administración
    • 2.3 Unos apuntes generales
  • 3 Normas Autonómicas
    • 3.1 Andalucía
    • 3.2 Aragón
    • 3.3 Principado de Asturias
    • 3.4 Baleares
    • 3.5 Comunidad Autónoma de Canarias
    • 3.6 Cantabria
    • 3.7 Castilla La Mancha
    • 3.8 En Castilla León
    • 3.9 Cataluña
    • 3.10 Extremadura
    • 3.11 Galicia
    • 3.12 Islas Baleares
    • 3.13 Comunidad Autónoma de Madrid
    • 3.14 Murcia
    • 3.15 Navarra
    • 3.16 La Rioja
    • 3.17 Comunidad Valenciana
    • 3.18 País Vasco
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Jurisprudencia citada
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Notas Previas

En materia de viviendas protegidas conviene indicar lo siguiente:

Terminología

Históricamente, aquellas viviendas que han recibidos determinadas ayudas de la Administración han recibidos distintos nombres, siendo el más frecuente el de Viviendas de Protección Oficial, reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978, de 21 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, a las que además de diversas exenciones como la del impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados (adquisición, Obra Nueva, División en Propiedad Horizontal, primera transmisión, hipoteca, etc.) se les subvencionaba con una cantidad a fondo perdido (de ahí también la expresión a veces utilizada de viviendas subvencionadas; la contrapartida eran limitaciones en el precio máximo de venta, en la posibilidad de acceso a préstamo bonificados, etc.)

Actualmente, concurre la competencia del Estado y la de las Autonomías, prefiriéndose por el legislador la utilización de Viviendas protegidas (habiendo transcurrido un tiempo en el que eran cosas distintas VPO y las llamadas viviendas protegidas, que inicialmente eran libres pero para facilitar la compra se clasificaron como protegidas, con ayudas y subvenciones).

Diversidad de normas

Por otra parte, las normas pueden ser distintas según el constructor de las viviendas protegidas: las que construye la Administración o la de los particulares.

No vamos a tratar de forma especial las normas sobre la primera transmisión de viviendas protegidas, por ser distintas según las Autonomías, aunque se citará la legislación aplicable.

Interesa ahora destacar los temas más importantes cuando se pretende la segunda transmisión de viviendas calificadas antes como VPO o ahora como viviendas Protegidas.

Legislación Estatal Precios Máximos

Es fundamental la fecha de Calificación definitiva de VPO para saber si hay o no un precio máximo de venta. En efecto, el Real Decreto 727/1993, de 14 de Mayo, sobre Precio de las Viviendas de Protección oficial de Promocion privada en su art. 1 determinó que el precio de Venta en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección Oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978 de 31 de octubre será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron. Observaremos que para las posteriores al Real Decreto-ley de 1.978 hay precios máximos de venta y será el máximo que disponga la Comunidad Autónoma correspondiente.

Derechos de tanteo y retracto de la Administración

Conviene citar el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (modificado por Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre).

En su art. 5 detalla las obligaciones de los propietarios.

Las viviendas acogidas a dicho plan estarán sujetas a varias normas de interés:

Autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, para la transmisión inter vivos o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.
-. La transmisión ínter vivos o la cesión del uso de las viviendas, una vez transcurridos 10 años desde la formalización de la adquisición, conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido y que la entidad concedente pueda resolverlo.
-. La venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición Transitoria sexta.
-. Las viviendas acogidas a la financiación de este Plan, estarán sometidas, en su caso, a los derechos de adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.

Por otra parte, estas limitaciones se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso propio. Cuando dichos actos se formalicen mediante escritura pública u otro documento público, se acompañará copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda. Asimismo se acompañará la copia referida a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, en su caso. En ambos casos, dichas limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, por medio de nota marginal, que producirá los efectos a los que se refiere el apartado 3 del art. 53 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y sus disposiciones complementarias de carácter registral (ahora es el art. 67 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Para completar este tema, puede verse Tanteos y Retractos a favor de la administración

Unos apuntes generales

1.- Ventas con sobreprecio: su validez.

Si se trata de Primera transmisión: hay nulidad total de la compraventa.

Si es una segunda transmisión, se considera válida la transmisión, sin perjuicio de las sanciones pertinentes.

La Resolución de la DGRN de 24 de abril de 2017 [j 1] dice que ni la legislación estatal ni la autonómica consideran la venta de una vivienda de protección oficial con sobreprecio contrato nulo, sino que únicamente está previsto un régimen sancionador; es infracción muy grave y será sancionable con multa pecuniaria sin perjuicio de la posibilidad de imponer sanciones complementarias, entre otras, la devolución de las cantidades indebidamente percibidas, la descalificación de la vivienda la cual cuando tiene carácter de sanción, implica la pérdida de los beneficios económicos, exenciones y bonificaciones y la conservación durante cinco años por parte de los usuarios legítimos de los derechos del régimen legal de protección, sin que los propietarios puedan concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los reglamentario.

Como ejemplo:

Andalucía:

El art. 6 de la 71641731 Ley de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo de Andalucía (Ley 13/2005, de 11 de noviembre):

Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.

Cataluña:

La LEY 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda dispone en el art. 84:

En la transmisión o cesión de uso de viviendas de protección oficial por cualquier título, se prohíbe el sobreprecio, la prima o la percepción de cualquier cantidad que altere el precio, renta o canon que corresponda, de acuerdo con las normas aplicables.
Son nulas de pleno derecho las cláusulas y estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos que autorizan las normas aplicables. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo normativamente permitido. El resto del contrato es válido si se cumplen los demás requisitos para la transmisión o cesión de uso de la vivienda de protección oficial. Si el adquirente u ocupante ha abonado cantidades indebidamente, vulnerando la norma, tiene derecho a reclamar su reintegro.
Lo establecido por el presente artículo se entiende sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda por la comisión de las infracciones tipificadas por el título VI.

Y así puede citarse en el resto de legislaciones.

2.- Arrendamiento con precio superior al legal: es cláusula nula.

El Ap. 5 de la D.A.1ª de la LAU dispone:

Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

Se había discutido si se aplica esta norma a todos los contratos de arrendamiento o sólo a los concertados a partir de la entrada en vigor de la LAU (1-1-1995); la STS 337/2009, 14 de Mayo de 2009 [j 2] señala que la cláusula que fije una renta superior a la permitida es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR