Cancelación y caducidad de la opción de compra
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Este tema trata de la cancelación y la caducidad de la opción de compra.
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Contenido
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Toda opción ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la STS de 2 de julio de 2008, [j 1] la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta.
Como se indica en el tema Opción de compra: requisitos y efectos a efectos de la inscripción, la opción no puede exceder de 4 años.
Pues bien, constituida una opción de compra sobre una finca, en orden a la cancelación del asiento registral debe tenerse en cuenta:
No se produce la cancelación automática por el transcurso del tiempo; inscrita la opción y pasados los 4 años caduca el derecho a ejercitar la opción, pero no caduca el asiento y éste no se cancela automáticamente; el Registro continuará advirtiendo a terceros de que puede haber pasado que se haya hecho uso del derecho extra registralmente y en tiempo oportuno; esto es importante, puesto que los derechos inscritos pasados cuatro años (ejemplo: el propietario otorga una venta o una hipoteca) se cancelarán sin más requisitos (no se precisa una decisión judicial ni consentimiento de los titulares de los derechos inscritos después de conceder la opción) si llega en cualquiera momento al Registro el legal ejercicio, dentro de plazo, de la opción de compra.
La Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2010 [j 2] lo reitera:
Pacto de cancelaciónEsta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por este Centro Directivo en el sentido de que si bien el transcurso del plazo fijado para el ejercicio de la opción supone la extinción del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento si no es con la conformidad del interesado, en este caso el optante, o la pertinente resolución judicial que así lo ordene (cfr art. 40 de la Ley Hipotecaria) (LH), pues dentro de los medios con que cuenta el Registrador a la hora de calificar, no se encuentra el de apreciar un hecho negativo, como es la falta de ejercicio extrarregistral de un derecho durante su plazo de vigencia.
Naturalmente, se puede pactar que, transcurrido el plazo pactado (y un tiempo prudencial), ya desde ahora se autoriza al propietario de la finca por poder pedir la cancelación por sí sólo si en el Registro no consta reclamación alguna derivada del ejercicio de la opción. Pero debe haber claridad en la caducidad y su mecanismo, según Resoluciones de la DGRN. La Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 3] dice:
«No podemos olvidar que la cancelación de los asientos -en este caso el que refleja la opción concedida- puede realizarse con el consentimiento del titular del mismo (art. 82, LH); y en el supuesto examinado dicho consentimiento se prestó anticipadamentepor el optante, toda vez que las partes, al amparo del art. 177 del Reglamento Hipotecario (RH), habían convenido expresamente en la escritura de concesión de la opción de compra que si para determinada fecha «no constare en el Registro de la Propiedad el ejercicio de la opción mediante la presentación a inscripción de la correspondiente escritura pública de compraventa, cualquiera de los concedentes podrá solicitar del Registro de la Propiedad la cancelación de la inscripción registral de la presente opción de compra».
Pactada la posibilidad de cancelar la opción pero exigiendo que el concedente deba notificarlo al optante, hay que tener cuidado con la práctica de la notificación notarial, que puede producir sorpresas; en concreto, entiende la Resolución de 22 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 4] que, en un caso en que el...
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