La cuenta especial y su relación con el seguro de caución emitido para garantizar las cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción
| Autor | Eugenia Fernández Baldomero |
| Páginas | 363-380 |
LA CUENTA ESPECIAL Y SU RELACIÓN
CON EL SEGURO DE CAUCIÓN EMITIDO PARA
GARANTIZAR LAS CANTIDADES ANTICIPADAS EN
LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN
Eugenia FERN ÁNDEZ BALDOMERO*
SUMARIO: I. LA IMPORTANCIA DE LA CUENTA ESPECIAL EN EL SISTEMA PROTECCIONISTA IDEADO POR EL LEGI S-
LADOR DEL 68: 1. La finalid ad de la cuenta espe cial. Su doble funci ón: A. Destinar los fo ndos a la finalidad est ablecida.
B. Ampliar el alc ance de las garantías e mitidas.—2. El seguro d e caución prestad o para garantizar la dev olución de las
cantidade s anticipadas.— II. LA REGULACIÓN DEL LEGISLADOR DEL 2015.—III. CO NCLUSIONES.
El motivo fundamental de e ste trabajo es la problemática surgida con relación a
las garantías a cuyo cu mplimiento es llamado 1 el promotor de viviendas que perciba
cantidades anticipadas; garantías en sentido estricto 2 y, más concretamente, la ga-
rantía prestada por Entidades Aseguradoras 3 a través del seguro de caución.
En este estudio, de forma breve, nos planteamos ser algo críticos con el me-
canismo ideado por el legislador, ensalzando aquello que acer tadamente reguló
y poniendo de manifiesto algunas de sus carencias. Igualmente, analizaremos
en profundidad una de la s cuestiones que, a nuestro juicio, aún causan duda en
cuanto a cómo han de interpretarse en el ámbito de la Ley; dicha duda gira en
torno al alcance de la s pólizas globales de las ga rantías a la hora de gar antizar,
* Abogada en ejercicio. Doctor a en Derecho Mercantil por la Un iversidad de Granada.
1 Por la L ey 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de ca ntidades anticip adas en la constr ucción y
venta de vivienda s para aquellos cont ratos firma dos hasta el 1 de enero de 2 016 y por la Disposición
Adicional pri mera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Ed ificación, para aquellos
firmados a pa rtir de dicha fecha.
2 Desde una concepción amplia y de sde el marco de la normativa que re gula la percepción de can-
tidades entrega das a cuenta en la compraventa de una viv ienda en construcción, podemos ent ender por
garantías e n sentido amplio, las cond iciones que la norma le exi ge al promotor, y que consisten en ga -
rantizar la d evolución de las cantidades anticipa das, por un lado, y percibir est as a través de una cuenta
denominada esp ecial, por otro. Ambas medida s, garantías en sentido estric to y cuenta especia l, según
la pretensión del propio leg islador, se establecen para que sir van a las finalid ades, concretas y únic as, de
que la vivienda efec tivamente se entregue en el plazo pact ado y que, en caso contrario, se proce da a la
devolución de las cantid ades anticipadas por los adqui rentes más los intereses lega les.
3 Entidad aseguradora in scrita y autorizada en el Regist ro de la Subdirección Genera l de Seguros
(art. 1.1.ª, de la Ley 57/1968, de 27 de julio).
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por sí mismas, las cantidades anticipadas o, por mejor decir, a la existencia de
situaciones en que la entidad garante haya de responder de la devolución de las
cantidades entregadas cuando exclusivamente existe la póliza flotante del seguro
de caución o la línea de avales y no se han emitido, ni los certificados individua-
les, ni los avales solidarios, auténticas ga rantías legitimadoras del derecho de los
adquirentes 4.
Para lograr nuestro objetivo, comenzaremos analizando la importancia de la
cuenta especial en el sistema ideado por el legislador del 68 y la interpretación ju-
risprudencial de dicha impor tancia, con análisis de las conclusiones alcanz adas por
nuestro Alto Tribunal al respecto para, poster iormente, exponer nuestra visión y
poner de manifiesto la situación diferenciada que, a partir de la nueva regulación
dada por el legislador del 2015, nos encontramos no solo con respecto al alcance de
la cobertura que tiene la póliza global del seguro de caución en esta materia, sino
también, la distinta situación que se origina para las gara ntías entre las que puede
optar el promotor (línea de avales o póliz a global de seguro de caución) «para el caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para
la entrega de la vivienda» 5.
I. LA IMPORTANCIA DE LA CUENTA ESPECIA L EN EL SISTEMA
PROTECCIONISTA IDEADO POR EL LEGISLADOR DEL 68
Mondéjar Peña 6 afirm a que «esta forma de adquirir una vivienda e s muy insegu-
ra para el comprador, ya que son múltiples los peligros que le acechan hasta que se
produce la entrega. Es probable que este negocio, tal vez el más importante de toda
su vida, se convierta pa ra algunas personas en una adquisición muy arriesgada al
ser muchos los avatares que pueden dar lugar a que el comprador no llegue a obtener
una plena en su adquisición». Destacando entre otros: que las cantidades no sean
aplicadas a la propia construc ción, que los terrenos se vendan a un gestor, que la fin-
ca se encuentre gravada con cargas ocultas, que se venda a distintos compradores,
etc. Por ello continúa: «El legislador, consciente de esta problemática, ha intentado
paliar las aristas más ag udas de esta situación introduciendo, sobre todo a partir
de los años sesenta, época de frecuentes fraudes inmobilia rios, unas medida s de
aseguramiento y cautelas» 7.
4 S obre el alcanc e de las pólizas flot antes de seguros, vid. F. J. CAMACHO DE LOS RÍOS, «Comentario
a la STS de 22 de septiembre de 1997...», CCJC, núm . 46, 1998, pp. 69 y ss., y «El Seguro de Cauc ión.
Estudio Crítico», Ed itorial MA PFRE, S. A; F. J. BERGAMÍN SERRANO, «El segur o de caución y el primer
requerimiento», en L. A NGULO RODRÍGUEZ, F. J. CAMACHO DE LOS RÍOS y C. HOYOS ELIZALDE (dirs.), Las tenden-
cias actuale s de los contratos de garantía, Fund ación MAPFRE/ ESTUDIOS, Atelier Merca ntil, 2005; J. M.
EMBID IRUJO, «Problemas act uales del seguro de c aución...», Revista Española de Seg uros, vol. 1, núm. 121,
2005, pp. 7-35, y M. E. SERRANO CHA MORRO, «El seguro d e caución: especial refe rencia al contrato de obra»,
Revista de De recho Privado, 1988, pp. 737-746.
5 Art. 1.1.a) in fine de la Disposición Ad icional primera de la Ley de O rdenación a la Edificación.
6 M.ª I. MONDÉJAR PEÑ A, «El afianza miento de las cantidades a nticipadas en la compra de viv iendas»,
RJ UAM, núm. 16, 2007-II, pp. 20 9-221. Sobre otros problema s de los adquirentes, vid. M. CHAMOR RO PO-
SADA, «Percepción de ca ntidades a cuenta del pr ecio durante la construcción», RDU, núm. 182, 2000; C .
GARCÍA-AR ANGO Y DÍAZ-SA AVEDRA, «La situa ción de pre-horizontal idad y la protección juríd ica de los adqui-
rentes de pisos en const rucción», RCDI, 1982; G. MUÑOZ DE DIOS, «El fraude en la compraventa de vivien -
das futur as y posibles soluciones preventiva s», RDP, 1981, y A. DE LEÓN ARCE, «Contratos de adquisición de
derechos sobre viv iendas» en A. DE LEÓN ARCE, Der echos de los Consumidores y Usuar ios, Valencia, 2000.
7 Nota a pie de página también de la autor a: «El carácter arries gado de estas adquisiciones ha sido
destacado en la ST S de 22 de septiembre de 200 5 [RJ/2005/8795] al decla rar que en estos contratos de
vivienda en cons trucción los compra dores no adquieren la pr opiedad, sino que solo pued en exigir al
vendedor que se la entreg uen en las condiciones pactada s en los mismos».
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