Cuestiones controvertidas acerca del seguro de caución como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
| Autor | Francisco Javier Maldonado Molina |
| Páginas | 331-361 |
CUESTIONES CONTROVERTIDAS ACERCA
DEL SEGURO DE CAUCIÓN COMO GARANTÍA
DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS
Francisco Javier MALDONA DO MOLINA*
SUMARIO: I. MECANISMOS LEGALES DE GARANTÍA INI CIALES Y ACTUALES: 1. Las cantidades an ticipadas han de in gre-
sarse en una cue nta corriente ba ncaria asigna da a cada promoci ón, separada de las r estantes de la prom otora. 2. Deber
de constitui r garantía personal y pr ofesional de devoluci ón de las cantidades a nticipadas, junto c on intereses. 3. Deber
de control de c onstitución de la garantía d e devolución a cargo de la ent idad depositaria. 4. Tip ificar como infracción
administrat iva el percibir din ero sin esas garantía s. 5. Tipificar com o delito no devolver el d inero sin haber con stituido las
garantías exigi das por la Ley. 6. Dar carácter d e título ejecutivo a las ga rantías, en caso de incum plimiento esencial d e
la obligació n de entrega de las viv iendas. 7. Deber de informac ión precontrac tual y contractua l, acerca del cumpl imiento
de las garantía s legales.—II. A LGUNAS CUESTIONES CONTROVERTIDAS SOBRE ESTE SEGUR O.—1. La posible
cobertur a de las pólizas colecti vas: A. El sistema de «doble póli za» contenido en el régimen leg al precedente. B. La
póliza cole ctiva y los certifi cados individua les. C. Las pólizas co lectivas de estos s eguros como póliz as de abono. D. La
declaraci ón de abono del ceden te-tomador. E. Doctrina j urisprudencial ac erca de la cobert ura en ausencia de cer tifica-
dos individ uales. F. La supresión del sistema d e doble póliza. 2. La vía de re greso tras el pago por el a segurador. 3. El
pago realizad o por el asegurador tras l a declaración de concur so del tomador, por un incumplim iento anterior a esta,
¿genera un créd ito concursal o un cr édito contra la mas a?. 4. Plazo de prescrip ción de las accion es del adquirente /ase-
gurado contr a el asegurador. 5. Carác ter ejecutivo de pó lizas emitidas c on anterioridad a l nuevo régimen instau rado por
la LOSSEAR. 6. Requi sitos para el pago de la in demnización: prev io ingreso en cuenta e special y previo req uerimiento.
A. El previo ingr eso en cuenta especi al. B. El previo requerimie nto sin posterior devol ución. 7. ¿La suma asegurada en
estos seguros limita la indemnización?—BIBLIOGRAFÍA.
I. MECANISMOS LEGA LES DE GARA NTÍA INICIAL ES Y ACTUALES
En el año 1967, más de 10.600 personas resulta ron afectadas por la estafa — así fue
calificada judicialmente— cometida por la Promotora «Nueva Esperanza» 1. Aquel
primer gran esc ándalo llevó a que el legislador adoptara de inmediato medidas p ara
evitar que quienes compren viviendas sobre plano, realizando las correspondientes
* Profesor Titular de D erecho Mercantil de la Univer sidad de Granada.
1 Lógicame nte, dado el gran número de pe rsonas afectada s, las referencias que se pue den encontrar
en prensa son abunda ntes, haciéndose eco de los diferentes h itos producidos, desde que se descubre la
estafa has ta que comienza un procedim iento que finaliza en la Sala S egunda del Tribunal Supremo en
1977, con gran protagonismo en su d efensa por Ruiz-Jiménez, s i bien no fue hasta 1992 cuando se l iquidó
parcialm ente lo debido: https://elpai s.com /diari o/1992/08/04/ madr id/712927463_850215.h tml.
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entregas anticipadas de dinero, finalmente se encuentren con que no reciben su vi-
vienda y tampoco pueden recuperar el dinero anticipado. Para ello se promulgó la
Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula percepción de canti dades anticipadas
en su construcción y venta, en cuya Exposición de Motivos se alude a: «La justific ada
alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos».
Ley que fue seguida de la O rden de 29 de noviembre 1968, sobre Seguro de afianza-
miento de cantidades anticipad as para su construcción.
Aquella normativa tomó como referencia el Dec reto 9 /1963 , d e 3 de enero, por el
que se regula el percibo de cantid ades a cuenta y la publicid ad de venta de vivienda d e
protección estatal con anterior idad a la calificac ión definitiva, que para poder perci-
bir cantidades a cuenta del precio de esas v iviendas, entre otros requisitos, exigía
dos que se han ido manteniendo como los pilares básicos de esta normativa: que
el promotor ofrezca aval bancario suficiente o contrato de seguro que garantice la
devolución del importe total de las cantidades entregadas; y que el importe de esas
cantidades se aplique precisamente a la const rucción de viviendas del proyecto, a
cuyo efecto las cantidades entregada s deban ser depositadas en una entidad de cré-
dito a disposición del promotor, «con perfecta distinción de cualquier otra clase de
fondos pertenecientes al mismo» 2. Así pues, en esencia, en 1968 se trasladó al sec tor
de la vivienda libre algu nas de las medidas de ga rantía exigidas unos años antes
para el sector de la vivienda protegida, si bien con mejoras técnicas sustanciales,
y añadiendo otros importantes mecanismos de garantía que ahora se recorda rán.
Con ocasión de la crisis inmobiliaria de 2008, se produjo lo que se ha dado en
llamar el «renacer» 3 de la Ley 57/1968, poniéndose de relieve una vez más las indefi-
niciones o carencias de esa Ley, y respecto de la s que la doctrina ya planteó antes de
aquella crisis proposiciones y sugerencias de modi ficación 4. Par ticularmente nefas-
to y perverso se ha mostrado el conocido como «sistema de doble póliza» ( póliza co-
lectiva y póliza individua l), que ya denunciamos en 2011 5, que propició que algunos
promotores aparentaran disponer de todas las gara ntías exigidas legalmente con
tan solo mostrar la póliza colectiva o contrato de seguro colectivo, pero sin luego
realizar los trámites necesar ios para que las entidades aseg uradoras emitieran los
correspondientes certificados o pólizas individuales, como títulos de la gar antía a
favor de los compradores que anticipan cantidades, según la expresión que emplea-
ba la Orden de 29 de noviembre 1968. Y ello pese a que lo habitual era que en los
propios contratos de seguro colectivo se advirtiera de manera destac ada que estos
carecían de va lidez ante los compradores de viviendas hasta que no fueran emitida s
las correspondientes pólizas individuales. Situación contra rrestada en 2015 por la
doctrina del Tribunal Supremo que luego comentaremos, y que fue, asimismo, una
de las reformas legales abordadas en 2015.
2 S obre los antecedente s históricos de e sta normativa, vid . R. MARTÍN EZ CATALÁ, Cantidades antici-
padas en la con strucción y venta d e vivienda s. Análisis com parado de la Le y 57/1968, de 27 de julio y la
Disposición A dicional primera d e la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, d e Ordenación de la E dificación, según
redacción da da por la Ley 20/2015, Tesis doctoral, Universidad de Valenc ia, 2015, pp. 51 y ss.
3 Expre sión de A. DÍAZ MARTÍN EZ, en «Cantidade s anticipadas en la c ompraventa de vivienda en
construcción», Revista D octrinal Aranzadi Civil-Mercantil, núm. 9/2015 parte C omentario, Cizur Menor,
Aranzadi, 2015.
4 Vid. R. BEN AVENTE SEGOR B, «El seguro de c aución para la devolución de cantidades a nticipadas en
la adquisición de viv ienda futura, est ablecido y regulado por la L ey 57/1968, de 27 de julio, tras la entrada
en vigor de la LOE», Cuestione s actuales de Derecho de S eguros, ANGULO RODRÍGUEZ y CAMACHO DE L OS RÍOS
(coords.), Barcelona, Atelie r, 2002, pp. 290 y ss.
5 F. J. MALDONADO MOL INA, «Póliza colect iva y póliza individual en el seg uro de caución para l a de-
volución de cantidades a nticipadas en la compr a de viviendas», Rev ista de la Asoci ación Española d e
Abogados Espe cializados en Responsa bilidad Civil y Seguro, núm. 37, 2011, pp. 9 y ss.
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