STS 123/2022, 16 de Febrero de 2022

Tramitación en primera instancia.

1. - La procuradora D.ª M.ª Jesús Fernández Rial y López, en nombre y representación de Abanca Corporación División Inmobiliaria, S.L., interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Jesús Carlos, D. Cosme, D.ª Constanza , D.ª María Virtudes, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Segismundo, en la que solicitaba al juzgado:

   "[...] dicte en su día sentencia por la que se estimen las siguientes pretensiones:

   "a) Con carácter principal:

   "i. Se declare la nulidad tanto de la compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "ii. Se condene a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiese recibido de la contraria, según las bases que se detallan en el apartado 4.3 del fundamento de derecho sustantivo primero de esta demanda.

   "iii. Que se declare la compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, hasta el importe coincidente, con determinación del saldo favorable a la parte que corresponda y condena a su pago a la parte que resulte deudora.

   "b) Con carácter subsidiario:

   "i. Se declare el incumplimiento tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "ii. Se declare la resolución tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "iii. Se condene a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiera recibido de la contraria, según las bases que se detallan en el apartado 4.3 del fundamento de derecho sustantivo primero de esta demanda al que se remite el apartado 4 del fundamento de derecho segundo.

   "iv. Que se declare la compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, hasta el importe coincidente, con determinación del saldo favorable a la parte que corresponda y condena a su pago a la parte que resulte deudora.

   "c) Todo ello, con expresa condena en costas a los demandados, tanto si se estima la petición principal, como si se acoge por el Juzgado la petición subsidiaria".

2. - La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santiago de Compostela y fue registrada con el n.º 99/2016. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.

3. - Las representaciones de D. Cosme; D.ª Constanza, D.ª María Virtudes; D.ª Rafaela y D.ª Segismundo; D. Jesús Carlos; y D.ª Violeta, contestaron a la demanda solicitando su desestimación y la expresa condena en costas a la parte actora.

4. - Tras seguirse los trámites correspondientes, el Magistrado-juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santiago de Compostela dictó sentencia n.º 41/17, de 28 de febrero de 2017, con la siguiente parte dispositiva:

   "Desestimar la demanda interpuesta por Abanca Corporación División Inmobiliaria, representada por la Sra. Fernández-Rial López, contra D. Cosme, D.ª Rafaela; D.ª Segismundo y D.ª Violeta, representados por la Sra. Goimil Martínez, contra Dª Constanza, representada por el Sr. Brea Sánchez, contra Dª María Virtudes, representada por la Sra. Fernández Durán, y contra D. Jesús Carlos, representado por el Sr. Rea Sánchez, y absuelvo a los demandados de los pedimentos efectuados en su contra.

   "Ello con imposición de costas a la actora".

Tramitación en segunda instancia.

1. - La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por las representaciones de Abanca Corporación División Inmobiliaria, S.L.

   Las representaciones de D.ª María Virtudes; D. Jesús Carlos; D.ª Constanza; y la de D. Cosme, Dª Violeta, D.ª Segismundo y D.ª Rafaela, se opusieron al recurso.

2. - La resolución de este recurso correspondió a la Sección n.º 6 de la Audiencia Provincial de A Coruña, que lo tramitó con el número de rollo 154/17, y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia n.º 94/18, de 27 de abril de 2018, cuyo fallo dispone:

   "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por "Abanca Corporación División Inmobiliaria, SL" contra la sentencia de fecha 28/02/2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santiago de Compostela en los autos de juicio ordinario nº 99/2016 la revocamos en el único sentido de estimar la demanda declarando que los demandados han incurrido en incumplimiento del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2.010, sin trascendencia resolutoria.

   "Se confirman la desestimación de los restantes pedimentos de la demanda.

   "No se hace pronunciamiento en las costas de ninguna de las instancias".

Interposición y tramitación de los recursos extraordinarios por infracción procesal y de los recursos de casación

1. - La procuradora D.ª Rita Goimil Martínez, en representación de D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

   "Primero.- Al amparo del art. 469.1º.3º y 4º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el art. 217.1 y 2 del mismo cuerpo legal, por considerar la sentencia recurrida que la demandante-apelante ostenta legitimación activa ad causam, habiendo alegado esta parte dicha falta de legitimación activa en primera y segunda instancia, con vulneración del art. 24 de la Constitución.

   "Segundo.- Al amparo del art. 469.1.3º y 4º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de los art. 216 y 217.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012 por aplicación indebida del principio de la carga de la prueba al considerar acreditado que la trasmisión del bien, objeto del contrato cuya resolución se insta, fue forzosa por imposición de FROB.

   "Tercero.- Al amparo del art. 469.1.3º y 4º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de los art. 216 y 217 apdos. 1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con los arts. 1.303, 1.307, 1.314 y 1.183 del Código Civil y con la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 6728/2008, de 4 de diciembre de 2008, Rec. 264/2004; STS de 5 de febrero de 2002; STS de 17 de junio de 1986; STS de 20 de diciembre de 2004) según la cual siempre que la cosa se haya perdido en poder del deudor se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario por parte de quien perdió la cosa, vulnerando el art. 24 de la Constitución al causar indefensión a esta parte.

   "Cuarto.- Al amparo del art. 469.1.2º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del art. 24 de la Constitución, dado que la sentencia ha incurrido en incongruencia ultra petita y extra petita al modificar sustancialmente los términos del debate en vía de recurso de apelación causando indefensión.

   "Quinto.- Al amparo del art. 469.1.2º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del art. 218.1 y 2 de la LEC debido a la falta de congruencia en la que incurre la sentencia al declarar que todos los demandados han incurrido en incumplimiento del acuerdo transaccional.

   "Sexto.- Al amparo del art. 469.1.2º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del art. 218.1 de la LEC en relación con los arts. 394 y 398 del mismo cuerpo legal, por no hacer pronunciamiento en las costas de ninguna instancia".

   Los motivos del recurso de casación fueron:

   "Primero.- Con fundamento en lo establecido en el art. 477.1 de la L.E.Civil, se denuncia la infracción por la sentencia recurrida del artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre.

   "Segundo.- Con fundamento en lo establecido en el art. 477.1 de la L.E.Civil, se denuncia la infracción por la sentencia recurrida de lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código civil en relación con el artículo 1.281 del Código Civil.

   "Tercero.- Con fundamento en lo establecido en el art. 477.1 de la L.E.Civil, se denuncia la infracción por la sentencia recurrida de lo dispuesto en los artículos 1.307 y 1.314 del Código Civil en relación con los art. 1.303 y 1.183 del mismo cuerpo legal y la jurisprudencia según la cual siempre que la cosa se haya perdido en poder del deudor se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario por parte de quien perdió la cosa".

2. - El procurador D. Juan Carlos Brea Sánchez, en representación de D. Jesús Carlos, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   El motivo del recurso extraordinario por infracción procesal fue:

   "La infracción que se denuncia lo es de las normas procesales reguladoras de la sentencia ( art. 469.1.2º de la L.E.C.). Concretamente se infringe la legal y correcta aplicación de los arts. 217.1 y 2, así como 218.1 y 394.1 y 2, 397 y 398 de la LEC".

   El motivo del recurso de casación fue:

   "Se alega como único motivo de interposición del recurso de casación, la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de proceso, ex art. 477.1 de la L.E.C. La sentencia recurrible en casación lo es al amparo del art. 477.2.2º de la L.E.C. y las normas infringidas por la misma son las contenidas en los preceptos 1.311, 1.313 y 1.314 del C.C., así como, por ende, el art. 10 de la L.E.C".

3. - La procuradora D.ª M.ª Jesús Fernández-Rial López, en representación de Abanca Corporación, División Inmobiliaria, S.L., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

   "Primer motivo.- Vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución ( artículo 469.1.4º LEC) por vulneración del derecho fundamental de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE): arbitraria, ilógica y/o gravemente errónea valoración de la prueba en cuanto a la ocultación por los hermanos Guillermo de procedimientos judiciales contencioso-administrativos y su incidencia en la viciada voluntad de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. respecto de la formación del contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "Segundo motivo.- Vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución ( artículo 469.1.4º LEC) por vulneración del derecho fundamental de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE): arbitraria, ilógica y/o gravemente errónea valoración de la prueba en relación con la trascendencia efectiva de la actuación de Dª. María Virtudes en la frustración del contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, por cuanto el incumplimiento de la obligación de los hermanos Guillermo de desistir de los procedimientos contencioso-administrativos pendientes fue esencial".

   Los motivos del recurso de casación fueron:

   "Primer motivo.- Infracción de ley por vulneración del artículo 1.204 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial sobre el carácter restrictivo de la novación extintiva, al reputar extinguido el contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 por el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 sin ser la voluntad de las partes ni concurrir los requisitos precisos para ello, todo ello en un proceso tramitado por razón de la cuantía y ser ésta superior a 600.000 euros.

   "Segundo motivo.- Infracción de ley por vulneración del artículo 1.265 del Código Civil, en relación con el artículo 1.300 del Código Civil y con la doctrina jurisprudencial sobre nulidad relativa (anulabilidad) del contrato suscrito con consentimiento viciado por dolo y/o error inducido, por no estimar las peticiones principales de declaración de nulidad relativa deducidas por ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. en un proceso tramitado por razón de la cuantía y ser ésta superior a 600.000 euros, concurriendo los presupuestos legales precisos para el éxito de tales peticiones por la actuación dolosa de los Hermanos Guillermo.

   "Tercer motivo.- Infracción de ley por vulneración de los artículos 1.281, párrafo 2º, 1.282 y 1.283 del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial en materia de interpretación contractual, por resultar irrazonable e ilógica la interpretación que la Sentencia recurrida realiza del Acuerdo Quinto del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, al privar injustificadamente a ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. de la facultad de instar la resolución contractual, todo ello en un proceso tramitado por razón de la cuantía y ser ésta superior a 600.000 euros.

   "Cuarto motivo.- Infracción de ley por vulneración del artículo 1.124 del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial en materia de resolución de contratos sinalagmáticos por incumplimiento, por no estimar las peticiones subsidiarias de resolución contractual deducidas por ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. en un proceso tramitado por razón de la cuantía y ser ésta superior a 600.000 euros, concurriendo los presupuestos legales precisos para el éxito de tales peticiones".

4. - La procuradora D.ª Ana M.ª Fernández Durán, en representación de D.ª María Virtudes, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

   "De la vulneración del artículo 217 LEC.

   "De la vulneración del artículo 218.1 LEC.

   "De la vulneración de los artículos 398 y 394.1 y 2 LEC".

   El motivo del recurso de casación fue:

   "[...] la sentencia incurre en una infracción de los artículos 217, 1 y 2; art. 218.1 y artículos 394, apartados 1 y 2 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)".

   La representación de D.ª María Virtudes presentó escrito solicitando se le tuviera por desistida del recurso de casación interpuesto, y por decreto de 27 de mayo de 2021 se declaró desistido dicho recurso de casación.

5. - Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta Sala, y las partes fueron emplazadas para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto de fecha 16 de junio de 2021, cuya parte dispositiva es como sigue:

   "La Sala acuerda:

   "1.º No admitir el motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por don Jesús Carlos contra la sentencia dictada el 27 de abril de 2018 por la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección 6.ª), en el rollo de apelación n.º 154/2017, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 99/2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santiago de Compostela.

   "2.º No admitir el motivo sexto del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por don Cosme, doña Segismundo, doña Rafaela, doña Violeta y doña Rosa.

   "3.º No admitir el motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por doña María Virtudes.

   "4.º Admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuesto por Abanca Corporación, División Inmobiliaria, S.L.U. contra dicha sentencia.

   "5.º Admitir el recurso de casación y los motivos primero y segundo del recurso extraordinario por infracción procesal interpuestos por don Jesús Carlos contra dicha sentencia.

   "6.º Admitir el recurso de casación y los motivos primero, segundo, tercero, cuarto y quinto del recurso extraordinario por infracción procesal interpuestos por don Cosme, doña Segismundo, doña Rafaela, doña Violeta y doña Rosa contra dicha sentencia.

   "7.º Admitir los motivo primero y segundo del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por doña María Virtudes contra dicha sentencia.

   "8.º Abrir el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de este auto, para que las partes recurridas formalicen por escrito su oposición a los recursos. Durante este plazo las actuaciones estarán de manifiesto en la Secretaría.

   "De acuerdo con lo dispuesto en los arts. 483.5 y 473.3 LEC, contra esta resolución no cabe recurso alguno".

6. - Las representaciones de D. Jesús Carlos; D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa; Abanca Corporación, División Inmobiliaria, S.L.; y D.ª María Virtudes, formularon escritos de oposición.

7. - Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 12 de enero de 2022, en que ha tenido lugar.

Resumen deantecedentes

1. - Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

   (i) El 29 de diciembre de 2006, la entidad Altabrava del Mar, S.L.U., perteneciente al grupo de empresas de Caixa de Ahorros de Galicia (después, Abanca Corporación, División Inmobiliaria, S.A. - en adelante, Abanca-), suscribió una escritura pública de compraventa por la que adquiría a los demandados (hermanos Guillermo), como propietarios en proindiviso del pleno dominio, la finca litigiosa (finca registral nº NUM000), de 5.158 metros cuadrados, sita en Santiago de Compostela, en la que se ubicaba el colegio " DIRECCION001", por el precio de 54.000.000 euros. De dicho precio se abonaron en el momento del otorgamiento de la escritura 30.000.000 euros.

   En cuanto al resto del precio, es decir, 24.000.000 euros, se pactó lo siguiente:

   "[...] será pagado por la parte compradora a la parte vendedora el día 29 de mayo de 2009, mediante la entrega de un cheque (...), salvo que se produzca el supuesto contemplado en la estipulación octava apartado 3 de esta escritura".

   Simultáneamente las partes acordaron comparecer el día 29 de mayo de 2009 ante notario con objeto de acreditar el cumplimiento de los requisitos de la previa rescisión del contrato de arrendamiento existente sobre la finca y el desalojo del inmueble por la arrendataria (sociedad civil " DIRECCION002.").

   En la escritura se hizo constar lo siguiente en cuanto a la "situación urbanística" de la finca:

   "En virtud de la Modificación Puntual del vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Santiago de Compostela, aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Santiago de Compostela, mediante resolución de fecha 30 de junio de 2003, se derivan los siguientes extremos relevantes de carácter urbanístico en relación con la finca objeto de esta compraventa:

   "a) Clasificación: suelo urbano sometido a un Plan Especial de Reforma Interior PERI-12 COLEGIO DIRECCION001, el cual fue aprobado definitivamente mediante resolución del Pleno del Ayuntamiento de Santiago de Compostela, con fecha 19 de abril de 2005 y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia el 5 de julio de 2005.

   "b) Edificabilidad máxima para el conjunto de la actuación: veintitrés mil quinientos metros cuadrados (23.500 m2), que se desglosa en los siguientes usos:

   - Corresponden a uso comercial una superficie mínima de diez mil metros cuadrados (10.000 m2) y máxima de doce mil metros cuadrados (12.000 m2).

   - Uso residencial comunitario u hotelero con una superficie de siete mil metros cuadrados (7.000 m2).

   - Uso de vivienda cuatro mil quinientos metros cuadrados (4.500 m2).

   - Cuatrocientas (400) plazas de aparcamiento.

   "c) Obligaciones asociadas al desarrollo de la actuación: además de las previstas en la legislación vigente, las impuestas a tenor de la modificación puntual del Plan General de Santiago de Compostela y las asociadas al desarrollo de la actuación urbanística prevista en el PERI-12 COLEGIO DIRECCION001, que se dan en este lugar por expresamente reproducidas a los correspondientes efectos, de las cuales la comunidad de bienes DIRECCION000, C.B. ha cumplido a sus expensas las obligaciones urbanísticas a las que se refieren los dos párrafos siguientes.

   "*Dado que el PERI-12 COLEGIO DIRECCION001 anteriormente citado es de iniciativa privada y se desarrollará mediante el sistema de actuación de COMPENSACIÓN, la parte vendedora formuló, en su día, el Proyecto de Bases y Estatutos que han de regir la Junta de Compensación y el correspondiente Proyecto de Compensación. Dicho Proyecto de Bases y Estatutos fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Santiago de Compostela el 18 de julio de 2005 y publicada dicha aprobación en el Boletín Oficial de la Provincia (en adelante, BOP) en fecha 29 de julio de 2005 y por su parte el Proyecto de Compensación fue definitivamente aprobado por el Ayuntamiento de Santiago de Compostela mediante resolución de Pleno de fecha 26 de diciembre de 2005 y publicado en el BOP de fecha 21 de marzo de 2006. Habiéndose constituido la Junta de Compensación en escritura autorizada por el Notario de Santiago Don Carlos de la Torre Deza el 24 de agosto de 2005, número de protocolo 1.509, manifestando la parte vendedora, no adeudar a esta fecha a dicha Junta de Compensación, importe alguno por cualquier tipo de concepto.

   " * En cumplimiento de lo previsto en el último párrafo de la parte dispositiva de la resolución del Pleno Municipal por la que se aprobó definitivamente el Proyecto de Compensación del PERl-12 COLEGIO DIRECCION001, la comunidad de bienes constituida por los DIRECCION000, como miembro único de la Junta de Compensación PERI-12 COLEGIO DIRECCION001, ingresó en la tesorería municipal la suma de DOS MILLONES SEISCIENTOS TRES MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (2.603.674,53 €) de los cuales corresponden DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTO TREINTA Y UNO EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (2.586.431,66 €) al importe cuyo ingreso condicionaba la eficacia del acuerdo municipal, y el resto, es decir, DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (17.242,87 €) a intereses de demora, [...]".

   En la estipulación primera, los hermanos Guillermo venden y transmiten la finca reseñada a la sociedad Altabrava del Mar que la compra y adquiere "con cuantos derechos, usos y servicios y servidumbres le sean inherentes o accesorios, así como en la situación urbanística que consta en el citado expositivo" [antes transcrito].

   Además, en la estipulación séptima de la escritura se pactó la subrogación de la compradora en la posición de la vendedora, en lo que aquí interesa, en los siguientes términos:

   "1. En todos los expedientes o trámites administrativos que se siguen ante el Ayuntamiento de Santiago de Compostela o que pudieran seguirse a partir de hoy ante cualquier Administración Pública o Registro público, tendentes al desarrollo urbanístico de la finca objeto de esta compraventa, en virtud del Plan Especial de Reforma Interior PERI-12 COLEGIO DIRECCION001, quedando exclusivamente a su cargo a partir del día de la fecha de la presente escritura, el puntual y exacto cumplimiento de todas las obligaciones de carácter urbanístico contempladas en el PERI-12 COLEGIO DIRECCION001 y en el Proyecto de Compensación definitivamente aprobado que, en virtud de dicha subrogación, correspondan excepto la de la efectiva substitución del colegio por otro centro docente".

   Y en la estipulación duodécima la vendedora presta su consentimiento pleno para que, en su día, y "una vez sea otorgado e inscrito en el Registro de la Propiedad el Proyecto de equidistribución urbanística, la finca o fincas de nueva formación, y por tanto nuevas fincas registrales, que sustituyan como fincas de reemplazo a la finca de aportación, aquí transmitida, puedan ser inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de la parte aquí compradora, para lo cual queda ésta plenamente facultada por sí sola".

   También se hace constar en la escritura (estipulación cuarta) que "el inmueble es adquirido por la parte compradora para su demolición, con carácter previo a una nueva promoción urbanística, tal como resulta del Plan Especial de Reforma Interior PERI-12 COLEGIO DIRECCION001".

   En la escritura, sin embargo, no se hizo constar mención alguna relativa a los procedimientos judiciales que pudieran afectar a la modificación del planeamiento urbanístico aplicable a la finca vendida.

   (ii) El contrato de compraventa tenía como finalidad, para la actora, la ulterior promoción urbanística de la parcela mediante un complejo inmobiliario hostelero, comercial y de viviendas, lo que era conforme con el planeamiento urbanística vigente a la fecha del contrato.

   (iii) En concreto, el Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela de 1989 (PGOU 89) calificaba la finca como suelo urbano consolidado destinado a equipamiento docente privado con una edificabilidad máxima de 11.700 m2. Los demandados (hermanos Guillermo), en su condición de propietarios de la dicha finca, con anterioridad a la venta habían instado y logrado que se aprobase una Modificación Puntual del PGOU 89, que pasó a calificar ese terreno como suelo urbano no consolidado, en el que podría promoverse el complejo inmobiliario aludido (conforme a las precisiones de un plan especial de reforma interior que habría de desarrollarse, que finalmente se concretó en el Plan Especial de Reforma Interior PERI-12).

   Esa Modificación Puntual del PGOU (publicada en el BOP el 6 de agosto de 2003) determinaba que el suelo pasaba de una clasificación de suelo urbano cualificado para equipamiento docente privado a una clasificación de suelo urbano sometido a una operación de ejecución integral, cualificado para centro de actividades múltiples de carácter predominantemente terciario y cuyo desenvolvimiento estaría sujeto a un plan especial de reforma interior (el citado PERI-12). Las determinaciones básicas del PERI contemplaron para la parcela una pluralidad de usos posibles, como comercial, restauración, hostelero, residencial comunitario, vivienda, etc. La aprobación del PERI-12 fue publicada en el BOP el 19 de abril de 2005.

   (iv) A la fecha de la firma del contrato de compraventa (29 de diciembre de 2006) estaban en curso varios procedimientos judiciales contencioso-administrativos promovidos por vecinos de la zona, en los que también figuraban como demandados los mismos hermanos Guillermo; en concreto se trataba de: (a) los procedimientos ordinarios 5342/2003 y 5313/2003, en los que se impugnaba la aprobación de la modificación puntual del PGOM 89; y (b) el procedimiento ordinario 4409/2005, en el que se impugnaba el acuerdo del Concello por el que se aprobaba el PERI-12.

   Esos procesos terminaron mediante sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ( TSJG) de 30 de abril de 2009, 7 de mayo de 2009 y 8 de octubre de 2009, respectivamente, que anularon (a) la aprobación de la Modificación Puntual del PGOU 89 (las dos primeras), por no respetar los parámetros de terreno que debían destinare a uso residencial y a espacios libres, y (b) el Plan Especial de Reforma Interior PERI-12 (la tercera), con remisión a los motivos de anulación de la Modificación Puntual contenidos en la STSJG de 7 de mayo de 2009.

   Estos son los denominados en la instancia "procedimientos vecinales" por contraposición a otros instados por una de las hermanas Guillermo, a los que se hará referencia más adelante.

   (v) El 1 de septiembre de 2008, tras su inicial aprobación parcial el 3 de octubre de 2007, se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana de Santiago de Compostela de 2007 (PGOM 2007 - también PXOM 2007-). En su disposición final 3.ª dispone:

   "En el caso de la Modificación puntual para la creación de la Ordenanza Especial OE-4 [finca DIRECCION001] aprobada definitivamente en fecha 30.06.03 se estará a la ordenación definida en el PERI-12 aprobado definitivamente el 19.04.05, que el Plan General incorpora como determinaciones propias en suelo urbano".

   (vi) Instada la ejecución de las sentencias recaídas en los procedimientos ordinarios 5342/2003 y 4409/2005, el Concello de Santiago planteó incidentes de inejecución, alegando la posible legalización del PERI-12 mediante la disposición final 3ª del PGOM 2007, que se remite al PERI-12, por lo que éste podría haber recuperado su vigencia a través de la expresa incorporación al PXOM 2007.

   Por autos del TSJG de 18 de febrero de 2016 (PO 4409/2005) y de 20 de junio de 2016 (PO 5342/2003), se declaró la inejecutabilidad de las sentencias, considerando que la incorporación por el PGOM 2007 del PERI-12, con aprobación de un proyecto de compensación no impugnado, determina que hayan desaparecido las limitaciones cuya infracción fundaba las sentencias anulatorias.

   (vii) Además de los procedimientos vecinales, cuando se suscribió el contrato de compraventa estaban en curso también otros procedimientos judiciales promovidos por la codemandada Dª María Virtudes ("procedimientos DIRECCION001"). En concreto, se trataba de: (a) el procedimiento ordinario 5415/2003, mediante el que se impugnaba parcialmente la Modificación Puntual del PXOU 89, exclusivamente en lo relativo a la calificación del suelo, instando que se declarase suelo urbano consolidado; y (b) el procedimiento ordinario 4373/2005, impugnando el PERI-12 en el mismo sentido.

   Las pretensiones ejercitadas en estos procedimientos tenían relevancia en orden al diferente régimen de cesiones del aprovechamiento urbanístico previsto para uno y otro caso, lo que conllevaba una importante repercusión económica.

   (viii) Esos procedimientos concluyeron mediante sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2012 (sobre la impugnación de la Modificación Puntual) y 10 de mayo de 2012 (sobre la impugnación del PERI-12), que revocaron las sentencias desestimatorias del TSJG, y declararon la calificación de suelo urbano consolidado de la finca objeto de litis; el fallo de la STS de 10 de mayo de 2012 declaró "la nulidad de dicho Plan Especial [PERI-12] en los particulares relativos a la categorización de los mencionados terrenos como suelo urbano no consolidado y a las obligaciones de "cesión de aprovechamientos" derivadas de dicha categorización, declarándose que corresponde a los terrenos la consideración de urbano consolidado [...]". Por tanto, las sentencias se referían exclusivamente a la categorización del suelo, declarando su carácter de consolidado, y a la ineficacia de la cesión de aprovechamiento derivadas de su categorización como no consolidado.

   (ix) D.ª María Virtudes instó la ejecución de las sentencias del Tribunal Supremo, reclamando la devolución de las cantidades abonadas al Concello en concepto de cesión de aprovechamiento; D. Jesús Carlos - en su propio nombre y en el de la Junta de Compensación del PERI - instó incidentes de inejecutabilidad. El resultado fue el siguiente:

   (a) En la ejecución del PO 5415/2003, el TSJG, por auto de 23 de mayo de 2013, desestimó la petición de ejecución mediante restitución de cantidades (con base en la independencia de la eficacia del acto administrativo firme de aprobación del proyecto de compensación respecto de la resolución de anulación del planeamiento); y desestimó también el incidente de inejecutabilidad (por no considerar suficientemente acreditado que el PXOU 2007 incorpore la ordenación del PERI-12); en concreto la fundamentación del auto fue la siguiente:

   "no consta que el proyecto de compensación haya sido impugnado, precisando la nulidad de los actos administrativos firmes de la revisión de oficio para ser anulados. En este sentido se pronuncia el artículo 73 de la LRJCA, cuando dispone que "Las sentencias firmes que anulen un precepto de una disposición general no afectarán por sí mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales, [...]". Pero de ello no cabe derivar la imposibilidad legal de ejecución de la sentencia partiendo, en primer lugar, de que no se acredita plenamente que el nuevo plan, el de 2007, incorpore la ordenación del PERI n° 12 en términos tales que se pueda deducir que se haya venido a legalizar el proyecto de compensación no recurrido. [...]".

   En definitiva, resultó que la sentencia no dio lugar a la restitución de cantidades.

   (b) En la ejecución del PO 4373/2005, el TSJG, por auto de 23 de mayo 2013, denegó la ejecución para la restitución de cantidades (con base en el mismo argumento de independencia del acto administrativo firme), y estimó el incidente de inejecutabilidad (considerando inejecutable la sentencia, por considerar que el PXOU 2007 sí incorpora y legaliza el PERI-12). En concreto, el auto después de reparar en el obstáculo que para la devolución de las cantidades abonadas al Concello supone el hecho de que la Junta de Compensación que las pagó estuviese ya disuelta desde 2007 y la falta de legitimación de D.ª María Virtudes para actuar a favor de dicha Junta, añadía que:

   "la específica modalidad de ejecución instada por dicha Sra. Constanza se encontraría con la dificultad generada por la existencia de un Proyecto de Compensación no impugnado y por tanto no anulado con lo que ello supone desde la perspectiva de lo establecido en el artículo 73.1 L. 98, ya que los pronunciamientos de la correspondiente sentencia del Tribunal Supremo en relación al anulado Plan Especial y las relativas a la también anulada modificación del P.G.O.M. del año 2003 no se tradujeron todavía en la específica y formal anulación de dicho Proyecto de Compensación. También procede destacar, como obstáculo para la pretendida ejecución instada, que no consta la impugnación del nuevo P.G.O.M. de 2007, en el que precisamente se incorpora la ordenación definida en el PERI 12, aprobado el 19.4.05, "como determinaciones propias en suelo urbano", nuevo planeamiento no anulado ni combatido que en principio supone la vigencia de las determinaciones que el mismo asume y lo que a su vez conduce a la instada declaración de inejecutabilidad".

   (x) Recurrida esta resolución por D.ª María Virtudes, fue finalmente confirmada mediante STS de 11 de diciembre de 2014, que declaró la inadmisión del recurso de casación.

   (xi) El 21 de mayo de 2010, en este contexto litigioso, las partes (hermanos Guillermo y CXG Grupo Inmobiliario, Corporación CaixaGalicia, S.L.U. de que trae causa la actora, como sucesora en virtud de fusión por absorción de Altabrava del Mar, después Abanca Corporación, División Inmobiliaria-) suscribieron en escritura pública un acuerdo transaccional por el que buscaban una solución que hiciera viable el proyecto inmobiliario inicial, visto el cambio sobrevenido de la situación urbanística. Este acuerdo se basaba en que se solicitaría por la actora una modificación puntual del PGOM 2007, comprometiéndose los demandados a colaborar en su tramitación.

   Previamente, el 6 de julio de 2009, CXG y los hermanos Guillermo habían otorgado acta notarial de manifestaciones y requerimientos en la que: (i) CXG se negaba a pagar el precio aplazado pactado al habérsele notificado sendas sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de 30 de abril y 7 de mayo de 2009, que anularon la Modificación Puntual, aprobada definitivamente el 30 de junio de 2003, del PGOU de Santiago de Compostela, referida al ámbito "Colegio DIRECCION001", y (ii) los hermanos Guillermo exigían el pago del precio aplazado. Los comparecientes acordaron que "sin perjuicio de manifestar cada una de ellas su disconformidad y oposición con lo requerido de adverso, acuerdan abrir un periodo de conversaciones y de recabación (sic) de información, durante la cual cada una de las partes se compromete a no iniciar frente a la otra ningún tipo de acción en cualquier jurisdicción. Dicho periodo comprende desde el día de hoy hasta el día 30 de septiembre de 2009 ambos inclusive".

   En la misma escritura de transacción de 21 de mayo de 2010 los hermanos Guillermo manifestaron que:

   "está pendiente de Sentencia del Tribunal Supremo, el recurso de casación núm. 4347/2009 interpuesto contra la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso Administrativo de fecha 30 de abril de 2009, recaída en el recurso contencioso núm. 5415/2003 interpuesto por Doña María Virtudes. Los HERMANOS Guillermo manifiestan expresamente, y bajo su responsabilidad, que no tienen conocimiento de que se esté tramitando ningún otro procedimiento administrativo ni recurso jurisdiccional interpuesto por ellos (individual o colectivamente) o por terceros que, directa o indirectamente, afecte a la ordenación urbanística del inmueble o pueda conllevar alguna limitación dominical".

   Y sobre esas bases, y con objeto de "dar cumplimiento a lo pactado en la compraventa de la finca", las partes proceden a regular por medio del citado Acuerdo:

   "(i) la forma de pago del precio de venta, (ii) el cálculo del Precio Definitivo, (iii) las determinaciones urbanísticas y presentación del texto de la Modificación Puntual del vigente PGOM ante el Ayuntamiento de Santiago de Compostela, (iv) el impulso en la tramitación de la misma hasta su aprobación definitiva y publicación por la Xunta de Galicia y (v) las consecuencias que del mismo puedan derivarse respecto del pago de la suma pendiente de satisfacerse por CXG a los HERMANOS Guillermo por la compraventa de la Finca".

   En concreto, y en lo que ahora interesa, las partes pactaron lo siguiente:

   Primero. En cuanto al inicio de las gestiones y seguimiento del procedimiento, las partes acordaron que:

   "CXG presente por escrito con carácter inmediato, y en todo caso en un plazo que finaliza por todo el día 30 de junio de 2010, la solicitud ante el Ayuntamiento de Santiago de Compostela, con el texto de la Modificación Puntual del vigente PGOM de Santiago de Compostela, referida al ámbito de la Finca, a fin de restablecer, en la medida en que sea posible, las determinaciones urbanísticas contenidas en la anterior Modificación Puntual del PGOU de Santiago de Compostela aprobada definitivamente el 30 de junio de 2003 [...]

   "CXG, en cuanto dependa de ella, se obliga a presentar la documentación que se le exija por el Ayuntamiento de Santiago de Compostela y a cumplimentar dentro de los plazos legales los trámites necesarios que permitan la aprobación de dicha Modificación Puntual del PGOM con la máxima diligencia y celeridad posible de forma que se eviten demoras innecesarias en su tramitación y se apruebe íntegramente en los términos señalados en el Anexo I. Por su parte los HERMANOS Guillermo prestarán plena colaboración a CXG en la tramitación de dicho proceso urbanístico. [...] En cualquier caso, la adopción o elección de parámetros o usos deberá perseguir la maximización del valor de la superficie edificable de la Finca. [...]

   "Asimismo, los HERMANOS Guillermo se obligan, por sí o por medio de terceros, a no impugnar o recurrir la modificación puntual del PGOM pretendiendo su anulación total o parcial, o de cualquiera de sus instrumentos de planeamiento de desarrollo o de gestión urbanística, o cualquier acto administrativo dictado al amparo de la misma. Sin perjuicio de lo expuesto podrán los HERMANOS Guillermo, impugnar la modificación puntual del PGOM, si la Administración competente estableciera determinaciones contrarias a la legislación urbanística lesivas para sus intereses reconocidos en dicha modificación puntual. En todo caso dicha impugnación no podrá pedir o conllevar la suspensión o paralización de la ejecución de dicho instrumento de planeamiento ni impedir o menoscabar la consolidación de los aprovechamientos urbanísticos establecidos en el mismo.

   "Asimismo, la referida impugnación solo podría tener por objeto optimizar o maximizar el documento de modificación puntual del PGOM: es decir, lograr que la modificación puntual del PGOM incorpore las determinaciones urbanísticas básicas que se anexan al presente acuerdo".

   En el citado anexo I figuran entre otros los siguientes parámetros urbanísticos: (a) clasificación del suelo: suelo urbano sometido a operación de ejecución integral mediante futura redacción del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico; (b) calificación: centro de actividades múltiples de carácter predominantemente terciario; (c) edificabilidad máxima: 23.500 m2; uso terciario: 19.000 m2; uso residencial (vivienda): 4.500 m2; (d) reservas mínimas para dotaciones: de conformidad con la legislación urbanística, sumando las reservas mínimas correspondientes a cada uno de los usos (terciario y vivienda) proyectados en dicha modificación.

   Segundo, en cuanto al precio definitivo de la compraventa se pactó:

   "1. Procederá el ajuste [del precio] si se cumplen todos o algunos de los siguientes requisitos:

   "a) Si la edificabilidad de la Finca resultante de la aprobación definitiva de la nueva Modificación Puntual del PGOU de Santiago de Compostela en el ámbito de la Finca ("Colegio DIRECCION001") es inferior a 23.500 m2/ y/o

   "b) Si aun manteniéndose dicha edificabilidad total, la distribución de usos y cargas finalmente aprobada comporta una reducción de valor de la Finca en función de los usos atribuidos a la misma respecto de los previstos en la ESCRITURA y según los criterios y procedimiento de valoración regulados en los apartados siguientes. [...]

   "La diferencia entre el Precio Base o Inicial y el Precio Definitivo constituirá el Ajuste del Precio. - El Ajuste del Precio sólo podrá minorar, y nunca aumentar el Precio Inicial, y su importe máximo será de ocho millones cuatrocientos mil euros (8.400.000 €)".

   Además, en la estipulación quinta las partes acordaron lo siguiente:

   "Litigios.

   "DOÑA María Virtudes se obliga personalmente a desistir, dentro del plazo de quince días a contar desde la fecha de esta escritura, del recurso de casación, referenciado en el expositivo VIII anterior, por pérdida sobrevenida del objeto, al haber sido anulada la modificación puntual del Plan General de Santiago de Compostela, para la creación de la ordenanza especial OE-4 (Colegio DIRECCION001) y el PERI que lo desarrolla, y de los que traía causa el recurso contencioso en el que recayó la sentencia objeto del citado recurso de casación, de cuyo desistimiento se obliga a llevar a cabo y a notificar fehacientemente a CXG la resolución judicial que proceda acreditativa del desistimiento.

   "No obstante, para el caso que dicho desestimiento (sic) no se produjera, los HERMANOS Guillermo se obligan solidariamente ante CXG a indemnizar a ésta, de todo daño o perjuicio que, en su caso, se derivase para CXG de la sentencia que el Tribunal Supremo dicte en el marco del recurso de casación nº 4347/2009, identificado en el expositivo VIII de la presente escritura. A fin de garantizar la plena indemnidad de CXG, ésta no podrá ser perjudicada ni objeto de reclamación como consecuencia del fallo de la referida sentencia".

   En el momento de la firma del acuerdo de transacción se abonaron a los demandados, como parte del precio aplazado, 7.200.000 euros.

   En la fecha del acuerdo transaccional ya se habían dictado las sentencias aludidas que finalizaron los procedimientos vecinales, es decir, las sentencias del TSJG de 30 de abril de 2009 y 8 de octubre de 2009 que anularon la aprobación de la Modificación Puntual del PGOU 89 y del Plan Especial de Reforma Interior PERI-12. Pero no se habían dictado las sentencias de casación de los procedimientos iniciados por D.ª María Virtudes, de 16 de febrero de 2012 y 10 de mayo de 2012.

   (xii) Con base en el citado acuerdo transaccional, CXG Grupo Inmobiliario (después Abanca) presentó ante el Ayuntamiento de Santiago de Compostela solicitud de inicio de tramitación de un expediente de modificación puntual del PXOM mediante escritos de 29 de junio de 2010 y 9 de octubre de 2012.

   (xiii) El 21 de diciembre de 2012, la finca litigiosa fue transmitida por Abanca a la Sareb, por un precio de 12.495.924'32 euros. En la escritura de elevación a público del documento privado denominado "Contrato de Transmisión de Activos" se hace constar como objeto principal de la sociedad compradora "la tenencia, gestión y administración, adquisición y enajenación de los activos y pasivos que le sean transmitidos por las entidades a que se refiere la Ley 9/2021"; y en cuanto al poder del que derivan las facultades de representación del apoderado que comparece para el otorgamiento de la escritura, se hace constar que:

   "De dicho poder resulta que el apoderado está facultado para en cumplimiento del deber legal de transmisión impuesto por la Ley 9/2012 y el Real Decreto 1559/2012, aprobar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios para la plena eficacia de dicha transmisión y la posterior inscripción en los Registro Públicos y en particular para:

   "1.- Adquirir todos los activos incluidos en las resoluciones del FROB de los que sean titulares las entidades sujetas al mencionado deber legal de transmisión, incluyendo los contratos conexos de todo tipo. [...]".

   Y en la parte expositiva de la escritura, las partes manifiestan:

   "I.-Que en cumplimiento del deber legal de transmisión impuesto por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre y el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, los comparecientes, en el mismo concepto que ahora actúan, han suscrito, en el día de hoy, un documento privado denominado "CONTRATO DE TRANSMISIÓN DE ACTIVOS" con los pactos y condiciones que se contienen en el mismo, del que con el ruego de su protocolización como así hago me entregan un ejemplar extendido en 419 folios de papel común incluidos sus anexos".

   (xiv) El 22 de mayo de 2017, durante la pendencia del recurso de apelación en que recayó la sentencia objeto de este recurso, se aportó propuesta de suspensión cautelar de licencias en el ámbito del PERI-12 presentada por la sección de Urbanismo del Concello al Pleno de la corporación municipal.

   (xv) Constan también en las actuaciones tres informes del Ayuntamiento de Santiago de Compostela de fechas 29 de mayo de 2012, 16 de diciembre de 2014 y 9 de diciembre de 2015, cuyo contenido se examinará más adelante.

2. - Abanca interpuso una demanda contra los DIRECCION000 (D. Jesús Carlos, D. Cosme, D.ª Constanza , D.ª María Virtudes, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Segismundo), en la que solicitaba con carácter principal que (i) se declarase la nulidad tanto de la compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, y (ii) se condenase a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiese recibido de la contraria, según las bases que se detallan en la demanda, con compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, hasta el importe coincidente, con determinación del saldo favorable a la parte que corresponda y condena a su pago a la parte que resulte deudora.

   Y con carácter subsidiario, solicitaba que: (i) se declare el incumplimiento tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010; (ii) se declare la resolución tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010; (iii) se condene a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiese recibido de la contraria, según las bases que se detallaban en la demanda; (iv) se declare la compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, hasta el importe coincidente, con determinación del saldo favorable a la parte que corresponda y condena a su pago a la parte que resulte deudora.

   En esencia, la actora sostiene que los demandados han mantenido una actitud de engaño continuada en el tiempo cometida al ocultar la existencia de cinco procedimientos judiciales que afectaban a la finca enajenada en aspectos esenciales de gran trascendencia, como son la calificación del suelo, la edificabilidad etc.

   Considera que esta actitud, que se inició en los tratos previos al contrato de compraventa de 2.006 y se mantuvo hasta la firma del acuerdo transaccional en 2.010, es claramente dolosa y determinante de nulidad, de acuerdo con el art. 1270 CC, al generar un error inducido grave y esencial. Continúa razonando que conforme al art. 1.303 CC la consecuencia de la nulidad es la restitución de las prestaciones, pero que dicha restitución en el caso que nos ocupa no es posible porque la finca ha sido transmitida forzosamente a la Sareb el 21 de diciembre de 2012, lo que asimila al supuesto de pérdida previsto en el art. 1307 CC, por lo que ofrece el cumplimiento por equivalencia.

   Con carácter subsidiario, para el caso de que no se estime la acción principal, insta la resolución contractual al amparo del art. 1.124 CC por incumplimiento grave y esencial que ha frustrado la finalidad del contrato, imputable a los vendedores.

   En cuanto a la restitución de las prestaciones, para el caso de estimación de la petición principal o subsidiaria, se hacían constar en la demanda las siguientes bases de liquidación:

   Abanca deberá restituir a los Hermanos Guillermo la suma de las siguientes cantidades:

   " El valor de la Finca en el momento de la transmisión forzosa a la SAREB (31/12/2012). Dicho valor habrá de corresponder, alternativamente y subsidiariamente, a uno de los siguientes importes:

   "El precio de transmisión de la Finca a la SAREB: 12.495.924,32.-€.

   "Subsidiariamente, el valor de la Finca en el momento de la transmisión forzosa a la SAREB (31/12/2012) que, según el informe pericial que se acompaña a esta demanda como Documento 35, asciende a 10.277.000.-€.

   "Subsidiariamente el valor de la Finca que se determine atendiendo al conjunto de la prueba practicada.

   "Incrementado dicho valor de la Finca con los intereses legales devengados por dicho importe desde el 31/12/2012 hasta que tenga lugar el completo pago de dichas cantidades por parte de mi patrocinada.

   " 150.000.-€ en concepto de rentas por alquiler (frutos) de la Finca abonados por los Hermanos Guillermo desde la fecha de la compraventa (29/12/2006) hasta la fecha en la que la desalojaron (30/06/2009). Esto es, 30 mensualidades a razón de 5.000 euros/mes".

   Cantidades que deberán devolver los vendedores:

   " 37.200.000 € que se corresponden con el Precio que efectivamente cobraron por la Finca, suma de (i) los 30.000.000 € que percibieron en el acto de la firma de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y (ii) los 7.200.000 € que recibieron al firmar el Acuerdo Transaccional, el 21 de mayo de 2010.

   "En este punto es necesario recordar que, aun cuando el precio pactado fue de 54.000.000 € existe, como consecuencia de la firma del Acuerdo Transaccional, un precio aplazado de 16.800.000 € que no ha sido abonado por ABANCA por las razones expuestas a lo largo de la presente demanda.

   " Los intereses devengados por tales importes desde las fechas en la que fueron cobrados por los vendedores (29/12/06 y 21/5/10), hasta que tenga lugar el completo pago de dichas cantidades a mi patrocinada".

3. - El juzgado de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, con absolución a los demandados de todas las pretensiones de la actora. En concreto, en lo que ahora interesa, el juzgado:

   (i) desestimó la acción de nulidad por falta de legitimación activa para el ejercicio de la acción por razón de la transmisión de la parcela a la Sareb; pone esta excepción en relación con el art. 1.314 CC relativo a la extinción de la acción de nulidad por pérdida de la cosa; analiza el marco normativo que en aquel momento estaba constituido por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y el Real Decreto 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, y el acuerdo del FROB de 14 de diciembre de 2012 mediante el que se determinaron los activos objeto del contrato de transmisión suscrito entre la actora y esa entidad. Y, a la vista del texto de ese acuerdo en el que no se alude a la obligación de transmisión de ningún inmueble y al incumplimiento del requisito de informe del Banco de España que resulta preceptivo para la valoración de inclusión de activos, infiere que el acuerdo del FROB no imponía la inclusión de la parcela litigiosa en la cesión de activos a la Sareb. Entiende que su inclusión por parte de la actora fue voluntaria y que, por tanto, la situación no es equiparable a una expropiación forzosa o a un supuesto de conversión de participaciones en acciones, lo que excluye la posibilidad de ejercicio de la acción de nulidad conforme al art. 1314 y siguientes del Código Civil; y

   (ii) desestimó también la acción de resolución por incumplimiento de los contratos al amparo del art. 1124 CC, al considerar que, si bien hubo incumplimiento de los compradores, éste no fue un incumplimiento grave y esencial que haya frustrado la finalidad del contrato, conclusión que apoya en las siguientes razones: (a) los hechos y sus circunstancias fueron ampliamente difundidos en los medios de comunicación; (b) la compradora merece la consideración de profesional al tratarse de una sociedad expresamente creada para el desarrollo inmobiliario de la promoción que se pretendía llevar a cabo, a pesar de lo cual no hizo uso de las posibilidades de comprobación que tenía a su alcance; (c) la trascendencia de los procedimientos judiciales en orden a la viabilidad de la promoción urbanística se produjo especialmente con relación a los vecinales, dado que fueron los que determinaron la nulidad de la Modificación Puntual del PXOU 89 y del PERI-12; y (d) con relación a los procedimientos incoados por D.ª María Virtudes y lo pactado en el acuerdo transaccional de 21 de marzo de 2010, considera que la ausencia de mención al segundo de los procedimientos y el hecho de que aquella no haya desistido del que se admitía que estaba en trámite en el Tribunal Supremo, tampoco determinan un incumplimiento grave puesto que ambos procesos tenían la misma finalidad (al referirse uno a la Modificación Puntual y otro al PERI 12), su pendencia era fácilmente cognoscible para la actora y en el acuerdo transaccional se preveían expresamente las consecuencias del incumplimiento.

4. - Abanca recurrió en apelación la sentencia de primera instancia, y la Audiencia estimó en parte la apelación, con revocación de aquélla en el único sentido de estimar la demanda declarando que los demandados han incurrido en incumplimiento del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2.010, pero sin trascendencia resolutoria; y confirmó la desestimación de los restantes pedimentos de la demanda. Resumidamente, los argumentos de la Audiencia fueron los siguientes: (i) considera que la actora sí ostenta legitimación activa, al ser titular de las relaciones jurídicas derivadas de los contratos cuya nulidad insta, conforme al art. 10 LEC; (ii) entiende que la sentencia de primera instancia no es incongruente al no extralimitarse el fallo desestimatorio de lo suplicado en la demanda; (iii) respecto de la acción de nulidad del contrato de compraventa de 2006, afirma que fue ratificado y novado por el acuerdo transaccional de 2010, fecha en la que la actora ya tenía conocimiento de los procedimientos judiciales y de su alcance, y que a pesar de ello consintió en sustituir las condiciones principales del contrato por otras incompatibles, "lo que implica la expresa convalidación y ratificación de lo pactado inicialmente que se conserva en el ulterior contrato, impidiendo el ejercicio de la acción de nulidad ( art. 1208 del Código civil). A su vez implica la extinción del anterior contrato a tenor del art. 1204 del Código civil"; (iv) en cuanto a la acción de nulidad del acuerdo transaccional, la Audiencia analiza la alegación de la actora sobre la existencia de dolo causal derivado de la falta de información sobre el procedimiento 4373/2005 que pendía ante el Tribunal Supremo, la falta de desistimiento del recurso de casación interpuesto por D.ª María Virtudes en relación al procedimiento 5415/2003 y la intención de no seguir la hoja de ruta pactada en el acuerdo transaccional, dolo que niega el tribunal de apelación por entender que la ocultación del procedimiento 4373/2005 "no reúne la suficiente gravedad, dado que tenía la misma finalidad que el procedimiento 5415/2003 que era sobradamente conocido por la actora"; niega también que ese hecho tuviera transcendencia causal en la formación de la voluntad negocial en la medida en que la demandante suscribió el acuerdo "a pesar de conocer la existencia del procedimiento gemelo e incluso representándose su incumplimiento, pues pactaron las consecuencias de su incumplimiento"; (v) respecto de las circunstancias de la transmisión de la parcela a la Sareb, discrepa en este punto la Audiencia del juez a quo, al entender que la transmisión tuvo un carácter forzoso y no voluntario, pues a pesar de que la actora no haya aportado el informe del Banco de España que prevé el art. 48.1.e del Real Decreto 1559/2012, la regulación contenida en esta norma es claramente imperativa, como lo son también los términos que se emplean en el documento de transmisión de activos de 21 de diciembre de 2012, que aluden reiteradamente al "deber legal de transmitir"; (vi) respecto de la acción resolutoria ejercitada de forma subsidiaria, la Audiencia aprecia y acoge el argumento de la apelante de que la sentencia de primera instancia, a pesar de reconocer la existencia de un incumplimiento del acuerdo transaccional por parte de los demandados, no declara dicho incumplimiento en el fallo, por lo que entiende que dicha resolución resulta incoherente (falta de coherencia entre los razonamientos y el fallo); y, en consecuencia, estima en parte la demanda en el sentido de "declarar que los demandados han incurrido en incumplimiento del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010"; (vii) sin embargo, la Audiencia confirma el criterio del juzgado en cuanto a la falta de entidad suficiente de dicho incumplimiento en orden a la resolución contractual, al estimar que no tiene el carácter de esencial y grave; a tal efecto analiza el contenido de los tres informes aportados por la actora del Ayuntamiento de Santiago de Compostela de 2012, 2014 y 2015, junto con la prueba testifical practicada, y concluye que el incumplimiento contractual no fue esencial y frustrante de la promoción inmobiliaria, conclusión que razona así:

   "no ha resultado acreditado que la demora en la modificación del PXOM 2.007 instada por la actora el 9/10/2012 sea consecuencia directa de las sentencias y de las ejecuciones correspondientes a los procedimientos DIRECCION001, dado que estos procedimientos únicamente afectan a la catalogación del suelo como consolidado o no, lo cual sólo tiene trascendencia económica para la familia Guillermo en relación con las cesiones. Y los procedimientos vecinales no pueden ser tenidos en consideración, dado que afectarían al contrato primitivo de 2.006 que fue novado. Además, resulta ilógico que la modificación parcial de un plan de urbanismo municipal se paralice por unos procedimientos que no afectan a los parámetros urbanísticos fundamentales tales como edificabilidad, usos etc.

   "Por estos motivos, no puede erigirse la actuación de los demandados como determinante del resultado.

   "A su vez, es un dato relevante en orden a la proyección causal de los procedimientos DIRECCION001 en la frustración de la modificación del PXOU 2007 instada por Abanca, el hecho de que el acuerdo transaccional tras hacer constar la obligación contraída por Dª María Virtudes se establezca: "No obstante, para el caso de que dicho desistimiento no se produjera, los HERMANOS Guillermo se obligan solidariamente ante CXG a indemnizar a ésta de todo daño o perjuicio que, en su caso, se derivase para CXG de la sentencia que el Tribunal Supremo dicte en el marco del recurso de casación nº 4347/2009, identificado en el expositivo VIII de la presente escritura. A fin de garantizar la plena indemnidad de CXG, ésta no podrá ser perjudicada ni objeto de reclamación como consecuencia del fallo de la referida sentencia".

   "Del texto transcrito se infiere racionalmente que ABANCA consideraba como una situación posible y probable la que no se procediera al desistimiento, puesto que es contemplada y aceptada con previsión de sus consecuencias.

   "Es evidente que, en el momento de la suscripción del acuerdo transaccional, la actuación de Dª María Virtudes no era esencial, ni trascendente para la actora, puesto que de serlo no hubieran suscrito el contrato en los términos en que lo hicieron, ni mucho menos hubieran pactado una indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento. En estas condiciones no es posible considerar que nos encontremos ante un incumplimiento grave.

   "Lo dicho es plenamente aplicable al procedimiento nº 5415/2003 cuya mención se omitió por los demandados, toda vez que es similar al 4373/2005 al tener el mismo contenido pero referido al PERI-12".

5. - Abanca ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y otro de casación, basado en cuatro motivos, que han sido admitidos.

6. - D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa, han interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal, basado en seis motivos, y otro de casación fundado en tres motivos, que han sido admitidos, salvo el motivo sexto del primer recurso que ha sido inadmitido.

7. - D. Jesús Carlos ha interpuesto, a su vez, otro recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en un único motivo y otro de casación, basado también en un motivo único, que han sido admitidos.

8. - Finalmente, D.ª María Virtudes ha formulado un recurso extraordinario por infracción procesal, basado en tres motivos, de los que se han admitido los dos primeros, y otro recurso de casación, del que posteriormente desistió.

Cuestiones previas: (i) identificación de la sociedad demandante y de su relación con las entidades que intervinieron como compradores en el contrato de compraventa y en el posterior acuerdo de transacción; y (ii) situación jurídico- urbanística de la Finca DIRECCION001 y cuadro resumen de los procedimientos judiciales reseñados en los antecedentes.

Antes de comenzar la exposición de los motivos de los recursos, con objeto de facilitar la exposición y comprensión de esta resolución, resulta conveniente reseñar los siguientes datos:

1. - La demandante.

   1.1. La demandante y ahora recurrente Abanca Corporación División Inmobiliaria, S.L. es una sociedad filial de Abanca Corporación Bancaria, S.A. (anteriormente denominada NCG División Grupo Inmobiliario, S.A.), y sucesora universal por fusión por absorción de CXG Grupo Inmobiliario Corporación CaixaGalicia, sociedad que, a su vez, absorbió a Altabrava del Mar, S.L., sociedad que firmó el contrato de compraventa litigioso de 2006. El acuerdo transaccional de 2010 ya fue firmado por CXG. A lo largo de la presente resolución nos referiremos a dichas entidades abreviadamente como Abanca, CXG o Altabrava.

   1.2. Según certificación, obrante en las actuaciones, del libro registro de socios de Abanca Corporación División Inmobiliaria (antes NCG), a 31 de agosto de 2012, fecha de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 24/2012, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, dicha entidad tenía la condición de unipersonal, siendo en ese momento su socio único NCG Banco, S.A. (después denominada Abanca Corporación Bancaria, S.A.). A su vez, según la certificación del libro registro de socios de Abanca Corporación Bancaria, en la citada fecha la sociedad estaba participada mayoritariamente por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), quien resultaba titular de acciones sociales representativas del 90,57% del capital social.

   1.3. El 28 de noviembre de 2012, el Banco de España adoptó el acuerdo por el que se aprobó el plan de resolución de NCG Banco. El plan preveía, entre los instrumentos a aplicar, la obligación de transmitir a la Sareb los activos especialmente dañados, junto a los pasivos que sea necesario transmitir, conforme a las valoraciones determinadas por el Banco de España (valoración que realizó el 27 de noviembre de 2012), según resulta del Acuerdo del FROB de 14 de diciembre de 2012 antes citado.

2. - Situación jurídico-urbanística de la Finca DIRECCION001 y compilación de los procedimientos judiciales que le afectaban.

   2.1. El Plan General de Ordenación Urbana de Santiago de Compostela de 1989 (PGOU 89), vigente hasta el 2007, calificaba la finca DIRECCION001 como suelo urbano consolidado de uso docente con una edificabilidad máxima de 11.700 m2.

   Los hermanos Guillermo, en su condición de propietarios de la finca, instaron y lograron que se aprobase en 2003 una Modificación Puntual del PGOU 89 para la creación de la Ordenanza Especial 4 (OE-4), que pasó a calificar la finca como suelo urbano no consolidado para centro de actividades múltiples de carácter predominantemente terciario, con una edificabilidad máxima de 23.500 m2, conforme a las precisiones desarrolladas en el Plan Especial de Reforma Interior PERI-12, aprobado en 2005. En la escritura de compraventa de 2006 no se contenía información alguna sobre los posteriores procedimientos contencioso-administrativos derivados de diversas impugnaciones judiciales contra la aprobación de la citada Modificación Puntual del PGOU 89 y del PERI-12.

   El 3 de octubre de 2007 (aprobación parcial) y el 1 de septiembre de 2008 (aprobación del documento de cumplimiento de la orden anterior) se aprobó el nuevo Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela (PGOM 2007). En su disposición final 3.ª se estableció que:

   "En el caso de la Modificación puntual para la creación de la Ordenanza Especial OE-4 aprobada definitivamente en fecha 30.06.03 se estará a la ordenación definitiva en el PERI-12, aprobado definitivamente el 19.04.05, que el Plan General incorpora como determinaciones propias en suelo urbano".

   2.2. El día 29 de diciembre de 2006, fecha de la firma del contrato de compraventa, estaban iniciados y pendientes de resolución los siguientes procedimientos judiciales, de cuya existencia en la instancia se ha acreditado que los vendedores no informaron a la compradora, ni previamente a la celebración del contrato ni en el momento de suscribir el documento en que se formalizó:

   (i) Procedimientos promovidos por vecinos de la zona:

   - Procedimiento Ordinario 5342/2003, en el que se impugnaba la aprobación de la modificación puntual del PGOM 89.

   - Procedimiento Ordinario 5313/2003, en el que se impugnaba la aprobación de la modificación puntual del PGOM 89.

   - Procedimiento Ordinario 440912005, en el que se impugnaba el acuerdo del Concello por el que se aprobaba el PERI-12.

   Dichos procesos terminaron mediante sentencias del TSJG de 30 de abril de 2009, 7 de mayo de 2009 y 8 de octubre de 2009, que anularon, respectivamente, la aprobación de la Modificación Puntual del PGOU 89 (las dos primeras) y el PERI- 12 (la tercera).

   Instada la ejecución de las sentencias recaídas en los procedimientos 5342/2003 y 4409/2005, el Concello de Santiago planteó incidentes de inejecución, alegando la posible legalización del PERI-12 mediante la Disposición Final 3.ª del PGOM 2007.

   Por autos de 18 de febrero de 2016 (PO 4409/2005) y 20 de junio de 2016 (PO 5342/2003) se declaró la inejecutabilidad de las sentencias, considerando que la incorporación por el PGOM 2007 del PERI- 72, y la aprobación de un proyecto de compensación no impugnado, determinaba que hubieran desaparecido las limitaciones cuya infracción fundaba las sentencias anulatorias. Afirma el primero de los citados autos:

   "no consta la impugnación del nuevo PGOM de 2007, en el que precisamente se incorpora la ordenación definida en el PERI-12, aprobado el 19.04.05, "como determinaciones propias en suelo urbano", nuevo planeamiento no anulado ni combatido que en principio supone la vigencia de las determinaciones que el mismo asume y tampoco ha sido desvirtuada la existencia de proyecto de compensación no impugnado, con lo que ello supone según lo establecido en el art.73. l LJ 98".

   (ii) Procedimientos promovidos por D.ª María Virtudes:

   - Procedimiento Ordinario 5415/2003, mediante el que se impugna parcialmente la Modificación puntual del PXOU 89, exclusivamente en lo relativo a la calificación del suelo, instando que se declare como suelo urbano consolidado

   - Procedimiento Ordinario 4373/2005, impugnando parcialmente el PERI-12 en el mismo sentido.

   Dichos procedimientos terminaron mediante sentencias del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2012 (impugnación de la Modificación Puntual) y 10 de mayo de 2012 (impugnación del PERI-12), que declararon que la calificación que correspondía a la finca era la de suelo urbano consolidado (estas sentencias se limitan a declarar esta categorización del suelo, y la ineficacia de la cesión de aprovechamiento derivadas de categorización como no consolidado que fijaban las resoluciones de aprobación de ambos instrumentos, cuya vigencia se mantenía en lo demás).

   D.ª María Virtudes instó la ejecución de las sentencias del Tribunal Supremo. El TSJG declaró su inejecutabilidad por considerar que el PXOU 07 sí incorpora y legaliza los parámetros previstos en el PERI-12.

   2.3. El 29 de junio de 2010, después de que se dictasen las sentencias de anulación de la Modificación puntual del PGOU 89 y del PERI-12 y antes de que recayesen los autos por los que se estimaban los incidentes de inejecución planteados contra dichas sentencias, Abanca presentó ante el Ayuntamiento de Santiago de Compostela solicitud de inicio de tramitación de un nuevo expedientes de modificación puntual del PGOU 2007 con la finalidad de reestablecer las previsiones que sobre edificabilidad, usos, reservas y demás determinaciones urbanísticas se contenían en la Modificación puntual y PERI-12 que habían sido anulados.

   2.4. Durante la pendencia del rollo de apelación, se aportó a las actuaciones propuesta de 22 de mayo de 2017 de la sección de Urbanismo del Concello al Pleno de la corporación municipal de suspensión cautelar de licencias en el ámbito del PERI-12.

   Recurso extraordinario de infracción procesal interpuesto por D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Constanza

Formulación y resolución del primer motivo. Legitimación activa de Abanca.

1. - Planteamiento. El motivo se formula al amparo del art. 469.1º, 3º y 4º LEC, por infracción del art. 10 LEC, en relación con el art. 217. 1 y 2 del mismo cuerpo legal, con vulneración del art. 24 de la Constitución, por considerar la sentencia recurrida que la demandante-apelante ostenta legitimación activa ad causam, legitimación activa que los recurrentes niegan porque, a la fecha de la presentación de la demanda Abanca no era titular de la relación jurídica ni titular del objeto litigioso, cuya devolución constituye consecuencia directa de las acciones de nulidad y resolución ejercitadas, pues Abanca y Sareb acordaron la transmisión de la finca litigiosa mediante contrato de transmisión de activos de 21 de diciembre de 2012.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

2.3. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC, que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

2.4. La sentencia de esta sala núm. 276/2011, de 13 abril, declaró que legitimación activa "se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 febrero 2002, 21 abril 2004, 7 noviembre 2005, 20 febrero y 24 noviembre 2006".

Recientemente la sentencia del Pleno de esta Sala Primera ha reiterado esta doctrina en la sentencia 1/2021, de 13 de enero.

2.5. La aplicación al caso que enjuiciamos de esta jurisprudencia conduce a la desestimación del motivo. Abanca Corporación División Inmobiliaria, como sucesora de las entidades Altabrava del Mar y CXG Grupo Inmobiliario, Corporación CaixaGalicia - ésta, a su vez, como sucesora de la anterior -, que intervinieron como compradora en el contrato de compraventa de 29 diciembre de 2006 y en el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, alega y acredita la intervención en dicho concepto en esos contratos e impetra la tutela judicial para obtener una declaración de nulidad de los mismos o, subsidiariamente, de su incumplimiento y resolución, así como la condena a la restitución recíproca de las prestaciones correspectivas. Como hemos dicho, la jurisprudencia condiciona el reconocimiento de la legitimación activa del demandante a la "afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda"; exige "una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido", y supone "una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas". Y no cabe duda de que esa adecuación y coherencia entre titularidad afirmada y objeto pretendido existe en un supuesto en que el comprador de un inmueble solicita la declaración de nulidad del contrato por dolo ( arts. 1269 y 1302 CC) y la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la vendedora ( art. 1124 CC).

2.6. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada (que las demandadas niegan por entender que la acción se extinguió por la venta de la finca a la Sareb conforme al art. 1314 CC) escapa al examen de la legitimación en el recurso extraordinario por infracción procesal.

2.7. En consecuencia, el motivo se desestima.

Formulación y resolución del segundo motivo. Aplicación de las reglas de la carga de la prueba.

1. - Planteamiento. El motivo se introduce al amparo del art. 469.1.3º y 4º LEC, y denuncia la infracción de los arts. 216 y 217.1 y 2 LEC, en relación con el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, "por aplicación indebida del principio de la carga de la prueba al considerar acreditado que la trasmisión del bien, objeto del contrato cuya resolución se insta, fue forzosa por imposición de FROB".

   En su desarrollo alega que era la demandante la que tenía que haber probado su legitimación y los presupuestos para la restitución in natura, esto es, el carácter forzoso de la transmisión del bien por imposición del FROB, cosa que no probó porque no aportó el preceptivo informe del Banco de España que exige el art. 48,e) del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, respecto de los "activos que se encuentren especialmente deteriorados o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad", como señala la propia Audiencia. Tampoco consta la orden expresa del FROB para la transmisión a la Sareb de la finca litigiosa.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

   2.1. La carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes. La prohibición de una sentencia de non liquet (literalmente, "no está claro") que se establece en los arts. 11.3º LOPJ y 1.7º CC, al prever el deber inexcusable de los jueces y tribunales de resolver en todo caso los asuntos de que conozcan, hace que en caso de incertidumbre a la hora de dictar sentencia, por no estar suficientemente probados ciertos extremos relevantes en el proceso, deban establecerse reglas relativas a qué parte ha de verse perjudicada por esa falta de prueba ( sentencia 484/2018, de 11 de septiembre).

   Esa es la razón por la que el precepto que la regula, el art. 217 LEC, no se encuentra entre las disposiciones generales en materia de prueba (arts. 281 a 298), sino entre las normas relativas a la sentencia, pues es en ese momento procesal cuando han de tener virtualidad las reglas de la carga de la prueba, al decidir a quién ha de perjudicar la falta de prueba de determinados extremos relevantes en el proceso.

   2.2. Solo se infringe dicho precepto si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio, y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas establecidas en el art. 217 LEC y desarrolladas por la jurisprudencia (por todas, sentencia 244/2013, de 18 de abril). No es el caso de la sentencia impugnada, que, partiendo de la existencia del contrato de transmisión de activos a la Sareb de 21 de diciembre de 2012, concluyó, tras una valoración jurídica del régimen legal aplicable a dicha transmisión (integrado por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, y el Real Decreto 1559/2012) y la interpretación de los términos concretos del citado contrato, que la transmisión de la finca litigiosa a la Sareb tuvo carácter forzoso. Conclusión que la Audiencia razonó así:

   "Es cierto que la parte demandante no ha aportado como medio de prueba el informe del Banco de España ni siquiera en la segunda instancia, lo cual no se considera suficiente como para privar de acción a la parte. Los términos y expresiones que se utilizan en la norma son taxativamente imperativos. Incluso lo es la expresión "podrá ordenar" que se repite reiteradamente tanto en la Ley como en el Real Decreto, puesto que la facultad potestativa corresponde al FROB y la orden al tenedor de los activos. Es también elocuente por lo imperativo de las expresiones y el vocabulario que utiliza el documento de Transmisión de Activos de 21/12/2012 incorporado en formato digital en el que se alude reiteradamente al "deber legal de transmitir"".

   La base fáctica sobre la que apoya esta declaración resulta del propio contrato de transmisión de activos de 21 de diciembre de 2012, cuya autenticidad no ha sido controvertida.

   2.3. Esas conclusiones, sus premisas y la lógica de los razonamientos a través de los que se alcanzan, podrán resultar discutibles o ser objeto de controversia, pero no implican en ningún caso una quiebra de las reglas de la carga de la prueba, porque no parten de la negación o ausencia de prueba de los hechos (básicamente integrado por el citado contrato), sino de su afirmación.

   2.4. En el motivo se alega también la infracción del art. 48 del Real Decreto 1559/2012. Pero ésta es una cuestión jurídica sustantiva, no procesal, que no puede ser revisada por el cauce del recurso extraordinario de infracción procesal, sino en sede del recurso de casación (como sucede en el presente caso en que los recurrentes formulan un motivo de casación fundado en la vulneración de dicho precepto).

   2.5. En consecuencia, el motivo se desestima.

Formulación y resolución del tercer motivo. Aplicación de las reglas de la carga de la prueba, en relación con la legitimación activa de la actora y la pérdida de la acción del art. 1314 CC .

1. - Planteamiento. El motivo se formula al amparo del art. 469.1.3º y 4º LEC y denuncia la infracción de los arts. 216 y 217.1 y 2 LEC, en relación con los arts. 1.303, 1.307, 1.314 y 1.183 CC, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias 6728/2008, de 4 de diciembre de 2008, y las de 5 de febrero de 2002, 17 de junio de 1986, y 20 de diciembre de 2004, conforme a la cual "siempre que la cosa se haya perdido en poder del deudor se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario por parte de quien perdió la cosa, vulnerando el art. 24 de la Constitución al causar indefensión a esta parte".

   En su desarrollo se alega que la Audiencia rechaza sin motivación la alegación de la infracción del art. 1314 CC; que la pretensión de la demandante de aplicar el art. 1307 CC sobre la restitución por equivalencia tropieza con la excepción que a esta regla establece el art. 1314, conforme al cual se extinguirá la acción de nulidad (y resolución) de los contratos cuando la cosa se hubiese perdido "por dolo o culpa del que pudiera ejercitar aquélla"; que respecto de la ausencia de culpa o actuación diligente de Abanca en la transmisión del bien a la Sareb no se ha practicado prueba; que la normativa sobre la transmisión de activos a la Sareb derivó de una "culposa praxis bancaria", que obligó a inyectar fondos públicos en ciertas entidades de crédito negligentemente gestionadas (entre ellas Caixa Galicia, o NGB, ahora Abanca); y que, conforme a la jurisprudencia que interpreta el art. 1307 CC, "habiendo sido alegada la excepción de falta de legitimación para el ejercicio de la acción resolutoria, entendemos debería la sentencia recurrida haber confirmado la falta de legitimación de Abanca".

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

   2.1. El motivo así formulado debe ser desestimado. En primer lugar, incurre en el defecto de acumular diversas infracciones en un único motivo (infracción de las reglas de la carga de la prueba, falta de motivación, infracción del art. 1314 CC y reconocimiento de legitimación activa).

   2.2. En segundo lugar, existe una falta de coherencia entre los preceptos legales cuya contravención se denuncia en el encabezamiento del motivo ( arts. 1216 y 1217.1 y 2 LEC, en relación con el art. 1314 CC) y algunas de las infracciones alegadas en su desarrollo. En concreto la alusión a la falta de legitimación activa de Abanca, que se conecta al motivo principal - que cabe identificar con la infracción a las reglas de la carga de la prueba -, ya fue objeto de análisis y desestimación al resolver el primer motivo de este recurso.

   2.3. En tercer lugar, respecto de la pretendida infracción del art. 217.1 y 2 LEC (al que se conecta el art. 216 LEC), sobre las reglas de la carga de la prueba, hay que reiterar ahora lo que ya afirmamos al resolver el segundo motivo de este recurso: solo se infringe dicho precepto si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio, y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas establecidas en el art. 217 LEC. Este precepto no puede considerarse infringido por aplicación indebida, pues no fue objeto de aplicación por la Audiencia, ni por falta de aplicación al caso, ya que el tribunal de apelación no apreció la existencia de un hecho dudoso relevante para la decisión del caso (si medió o no la diligencia debida por parte de Abanca), pues esa consideración carecía de relevancia, desde la óptica de la valoración jurídica hecha por la Audiencia, en la medida en que entendió que la transmisión de la finca litigiosa a la Sareb tuvo carácter forzoso.

   2.4. En consecuencia, carece también de todo fundamento la queja relativa a la falta de motivación de la sentencia en relación con los presupuestos de aplicación del art. 1314 CC. Como hemos declarado en otras ocasiones, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo, 95/2014, de 11 de marzo, 759/2015, de 30 de diciembre, y 26/2017, de 18 de enero). En nuestro caso la sentencia muestra una motivación o justificación de la decisión, cuestión distinta es que sea correcta y encierre un enjuiciamiento adecuado de la controversia, que en su caso debe ser objeto de impugnación por la vía del recurso de casación.

   2.5. Finalmente, las alegaciones relacionadas con la denuncia de la infracción del art. 1314 CC carecen de viabilidad en el cauce de un recurso extraordinario por infracción procesal, pues se trata de un precepto de carácter civil cuya infracción plantea una cuestión sustantiva que solo puede ser denunciada y revisada en sede del recurso de casación, como ocurre en este caso (por todas, sentencia 673/2021, de 5 de octubre).

Formulación y resolución del cuarto motivo. Sobre la congruencia de la sentencia impugnada.

1. - Planteamiento. El cuarto motivo se acoge al art. 469.1.2º LEC, y denuncia la infracción del art. 24 de la Constitución porque la sentencia habría incurrido en incongruencia ultra petita y extra petita al modificar sustancialmente los términos del debate en vía de recurso de apelación causando indefensión.

   En su desarrollo aduce que la sentencia incurre en esa infracción por declarar en el fallo un incumplimiento contractual no esencial "que no es objeto de petición y es ajeno a la causa de pedir, pues solo se solicita la declaración del incumplimiento del contrato en tanto en cuanto sirviera de fundamento para la solicitud de resolución contractual"; entiende que la demandante "ejercita exclusivamente dos acciones: la de nulidad relativa (anulabilidad) y la de resolución contractual"; y que "solo se solicita la declaración de incumplimiento esencial del acuerdo de transacción en tanto en cuanto fundamente la pretendida resolución contractual", argumento que apoya también en las razones invocadas por Abanca para justificar el carácter grave y esencial que alega; por lo que concluye que, dado que la Audiencia no apreció la gravedad del incumplimiento, éste carecía de eficacia resolutoria, por lo que el fallo de la sentencia de apelación no debería haber declarado ningún tipo de incumplimiento.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

   2.1. Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencia 580/2016, de 30 de julio), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC), sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.

   2.2. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ( ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita.

   2.3. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. En este sentido, declaramos en la sentencia 377/2014, de 14 de julio:

   "La sentencia de esta Sala núm. 1184/2007, de 6 noviembre, con cita de la de 14 de julio de 1994, reitera la doctrina según la cual "la congruencia impone la necesidad de ajustarse a las pretensiones de las partes en cuanto acotan el objeto del proceso, pero dentro del mismo la respuesta judicial se mueve con flexibilidad siempre que se produzca conforme a esos límites (sin otorgar más de lo pedido - pero sí menos - y sin conceder algo no pedido o fuera del contenido de la pretensión)".

   2.4. En el caso de la litis, la sentencia impugnada no ha rebasado dichos límites. En la demanda rectora del procedimiento se ejercitó una acción de nulidad por vicio del consentimiento del contrato de compraventa de 2006 y del acuerdo transaccional de 2010, como petición principal. A continuación, el suplico de la demanda añadía:

   "b) Con carácter subsidiario:

   "i. Se declare el incumplimiento tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "ii. Se declare la resolución tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del Acuerdo Transaccional de 21 de mayo de 2010.

   "iii. Se condene a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiera recibido de la contraria, según las bases que se detallan en el apartado 4.3 del fundamento de derecho sustantivo primero de esta demanda al que se remite el apartado 4 del fundamento de derecho segundo.

   "iv. Que se declare la compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, [...]".

   2.5. Tanto el juez de primera instancia como la Audiencia concluyeron que los demandados incurrieron en incumplimiento de las obligaciones derivadas del acuerdo transaccional de 21 de diciembre de 2012, si bien sólo la Audiencia reflejó la declaración de dicho incumplimiento contractual en el fallo de su resolución. Con ello la sentencia de apelación no se apartó de la causa de pedir, ni produjo ninguna alteración sustancial del objeto del proceso, susceptible de causar indefensión, pues se atuvo a lo pedido en la demanda, en la que claramente aparece formulada la tutela judicial declarativa solicitada en cuanto a la petición subsidiaria, que desdoblada en dos apartados distintos: por un lado, se pide la declaración del incumplimiento tanto de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 como del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 y, por otro, la declaración de la resolución de ambos contratos.

   2.6. De la mera lectura del suplico de la demanda resulta con toda evidencia que la declaración de incumplimiento no se ciñe sólo a los incumplimientos graves y esenciales, no hay rastro alguno de tal constricción en lo pedido en el texto de dicho suplico. Que en los fundamentos de la demanda se argumentase sobre la gravedad y esencialidad de dicho incumplimiento tampoco presupone en modo alguno renuncia o limitación de la petición de declaración de incumplimiento, sino presupuesto necesario para que dicho incumplimiento pudiera generar, a su vez, como efecto propio derivado del régimen legal del art. 1224 CC la resolución del contrato ( sentencia 653/2014, de 12 de febrero, entre otras).

   2.7. En definitiva, lo concedido por la Audiencia no fue algo distinto de lo solicitado, ni tampoco más de lo pedido, sino una parte de esto: estima la petición de incumplimiento y desestima la pretensión resolutoria. Por tanto, no apreciamos infracción al principio de congruencia de la sentencia impugnada y, en consecuencia, el motivo se desestima.

Formulación y resolución del quinto motivo. Sobre la congruencia de la sentencia impugnada.

1. - Planteamiento. El motivo se acoge al art. 469.1.2º LEC, y denuncia la infracción del art. 218.1 y 2 de la LEC por la falta de congruencia de la sentencia.

   Este motivo funda su denuncia de vulneración de las reglas sobre la congruencia de la sentencia en el hecho de que el fallo de la sentencia de apelación declara el incumplimiento del acuerdo transaccional por todos los demandados, cuando en realidad el pacto incumplido (el quinto del acuerdo transaccional) solo imponía una obligación personal a cargo de una de las codemandadas, D.ª María Virtudes, consistente en desistir del recurso de casación que se había relacionado en el cuerpo de dicho acuerdo, obligación personal que, por tanto, no pudieron incumplir el resto de los codemandados, que carecían de legitimación procesal para formalizar ese desistimiento pues no eran parte de dicho procedimiento. La otra obligación que la Audiencia consideró incumplida (al omitirse en la relación de procedimientos judiciales pendientes sobre la finca litigiosa otro procedimiento de impugnación relativo a otro instrumento de planeamiento afectante a la finca), entienden los recurrentes que no constituye en realidad ningún incumplimiento, pues se trataba de un procedimiento intranscendente y con el mismo objeto que el otro procedimiento sí mencionado en el acuerdo.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

   2.1. La misma jurisprudencia analizada en el motivo anterior sobre el principio de congruencia de las sentencias debe conducir a la desestimación de este motivo.

   2.2. De la comparación entre el suplico integrado en el escrito de demanda y la parte resolutiva de la sentencia que decide el pleito, se colige que el tribunal de apelación no concedió más de lo pedido ni cosa distinta de la impetrada (declaración de incumplimiento del acuerdo transaccional). Por un lado, en cuanto a la obligación de D.ª María Virtudes de desistir del recurso de casación n.º 4347/2009, si bien es cierto que el resto de los codemandados carecía de legitimación procesal para formalizar personalmente dicho desistimiento, sin embargo también lo es que en la misma estipulación quinta en que se pactó esa obligación el resto de los hermanos Guillermo se hacían corresponsables del cumplimiento de tal compromiso, al asumir la obligación solidaria ante CXG de indemnizarle de todo daño o perjuicio que le pudiese provocar la sentencia que el Tribunal Supremo dictase en el marco de ese recurso de casación.

   2.3. Por otro lado, la alegación de los recurrentes de que el otro incumplimiento advertido por la Audiencia, consistente en silenciar y no hacer mención en el acuerdo transaccional al recurso de casación 4373/2005, no constituye ningún incumplimiento del acuerdo, no puede prosperar. En el apartado VIII del citado acuerdo transaccional, después de referenciar el recurso de casación núm. 4347/2009, los hermanos Guillermo "manifiestan expresamente, y bajo su responsabilidad, que no tienen conocimiento de que se esté tramitando ningún otro procedimiento administrativo ni recurso jurisdiccional interpuesto por ellos (individual o colectivamente) o por terceros que, directa o indirectamente, afecte a la ordenación urbanística del inmueble o pueda conllevar alguna limitación dominical".

   A continuación las partes declaran que "con objeto de dar cumplimiento a lo pactado en la compraventa de la Finca y al recíproco interés de CXG y de los HERMANOS Guillermo en impulsar la aprobación de la modificación del PGOM señalada" proceden a formalizar el reiterado acuerdo transaccional, dentro del cual se incluye (en el primera de las estipulaciones) el pacto de solicitar del Ayuntamiento de Santiago de Compostela una nueva modificación puntual del PGOU "a fin de restablecer, en la medida de lo posible, las determinaciones urbanísticas contenidas en la anterior Modificación Puntual" aprobada en junio de 2003, referida al ámbito del "Colegio DIRECCION001". Y a continuación los hermanos Guillermo se obligan a prestar "plena colaboración a CXG en la tramitación de dicho procedimiento urbanístico", incluyendo la obligación de no impugnar o recurrir, por si o por medio de terceros, la modificación puntual del PGOU "pretendiendo su anulación total o parcial [...]".

   2.4. En el marco de dicha reglamentación negocial, y ante la declaración expresa de los hermanos Guillermo de la inexistencia de cualquier otro procedimiento judicial, claramente contraria a la realidad de los hechos (al estar también pendiente el recurso de casación en el procedimiento n.º 4373/2005), el pronunciamiento de la Audiencia de ese incumplimiento contractual, sin perjuicio de que se pueda discrepar del mismo, no puede ser tachado de incongruente, pues entra dentro de lo solicitado y está directamente enmarcado en el ámbito del debate suscitado en la apelación.

   2.5. En consecuencia, el motivo se desestima.

   Recurso extraordinario de infracción procesal interpuesto por D. Jesús Carlos

Formulación y resolución del primer motivo. Sobre las reglas de la carga de la prueba.

1. - Planteamiento. El motivo se funda en la infracción del art. 217.1 y 2 LEC. Según el recurrente, es dudoso el hecho controvertido de la obligatoriedad en la transmisión de la finca a la Sareb, por lo que tenerlo por cierto infringe dicho precepto, ya que la actora no acreditó el hecho del que ordinariamente, según la ley aplicable, debía desprenderse su legitimación activa, esto es, que la pérdida de la cosa le resultó obligada, al ser forzosa su transmisión, y, en consecuencia, no la perdió ni por dolo ni por culpa propia, sino debido a una suerte de legal expropiación.

2. - Decisión de la sala. Desestimación. El motivo plantea, en esencia, la misma cuestión ya suscitada en el motivo segundo del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa. En su desarrollo se aducen argumentos también sustancialmente coincidentes con los invocados en este último. Al aplicar ahora los mismos fundamentos jurídicos que expusimos al dar respuesta a ese motivo, que damos por reproducidos en aras a la brevedad, debemos desestimar también el motivo que ahora enjuiciamos pues la sentencia impugnada no infringe las reglas sobre la carga de la prueba contenidas en el art. 217.1 y 2 LEC.

Formulación y resolución del segundo motivo. Sobre la congruencia de la sentencia impugnada.

1. - Planteamiento. Este segundo motivo se funda en la infracción del art. 218.1 LEC, párrafo 2.º, en relación con el deber de congruencia de la sentencia, al entender el recurrente que la Audiencia no resolvió, respecto de la legitimación, conforme a las normas aplicables al caso, con infracción del art. 1314 CC.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

2.1. Este motivo plantea también una cuestión sustancialmente coincidente con suscitada por el motivo cuarto del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa. El análisis que hicimos de este último y los fundamentos allí expresados resultan plenamente aplicables al presente motivo, y con base en los mismos también éste está llamado a su perecimiento. En definitiva, la sentencia impugnada no es incongruente porque no concede algo distinto de lo solicitado ni más de lo pedido.

2.2. El criterio de la Audiencia, al disentir del juez a quo, sobre el reconocimiento de la legitimación activa de Abanca, no constituye una contravención del principio de congruencia, pues dicha legitimación es presupuesto procesal para el ejercicio de la acción y no elemento de contradicción de la misma. Por lo demás, ese pronunciamiento es conforme a Derecho tal y como ya expusimos al analizar y resolver el primer motivo del recurso extraordinario de infracción procesal de los hermanos Cosme, Segismundo, Rafaela, Violeta y Constanza.

2.3. Finalmente, las alegaciones contenidas en el motivo sobre la eventual infracción del art. 1314 CC, como ya hemos señalado, carecen de viabilidad en el cauce de un recurso extraordinario por infracción procesal, por tratarse de un precepto de carácter sustantivo civil ajeno al ámbito de aquél.

2.4. En consecuencia, el motivo se desestima.

Recurso extraordinario por infracción procesal formulado por D. María Virtudes

Formulación y resolución del primer motivo. Sobre las reglas de la carga de la prueba.

1. - Planteamiento. El motivo denuncia la infracción del art. 217.1 y 2 LEC, y alega que la Audiencia al afirmar que la transmisión de la finca litigiosa a la Sareb tuvo carácter forzoso, a pesar de que la demandante no aportó como medio de prueba el informe del Banco de España, ha generado una inversión de la carga de la prueba, basada en meras conjeturas. Afirma que dicha transmisión fue voluntaria y no forzosa.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

2.1. El motivo plantea la misma cuestión que ya fue abordada y resuelta en sentido desestimatorio con ocasión del enjuiciamiento que hicimos del motivo segundo del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por los hermanos Cosme, Segismundo, Rafaela, Violeta y Constanza. Los mismos argumentos en que fundamos esa desestimación, que damos por reproducidos, son aplicables in totum para resolver en el mismo sentido este motivo.

2.2. En consecuencia, el motivo se desestima.

Formulación y resolución del segundo motivo. Sobre la congruencia de la sentencia impugnada.

1. - Planteamiento. El motivo denuncia la infracción del art. 218 LEC, y aduce que puesto que nadie ha negado el incumplimiento de la obligación de retirada del recurso [de casación], no debe ocupar el fallo de la sentencia algo que no es objeto de discusión. Añade que las pretensiones de la actora fueron dos: que se declare la nulidad de los contratos litigiosos (compraventa y acuerdo transaccional) y, subsidiariamente, que se resuelvan esos contratos. Una vez aceptado el hecho del incumplimiento de la citada obligación, entiende la recurrente que la única cuestión sobre la que subsiste el litigio sería, en este punto, las consecuencias derivadas de la aludida falta de retirada del recurso.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

2.1. La cuestión planteada (posible incongruencia de la sentencia de apelación), en esencia, es la misma que la suscitada en el motivo cuarto del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por los hermanos Cosme, Segismundo, Rafaela, Violeta y Constanza. Y por las mismas razones que fue desestimado ese motivo debe serlo ahora éste, razones que damos aquí por reiteradas en aras a la brevedad, al reafirmar que la sentencia no infringió el art. 218 LEC ni las reglas sobre congruencia de la sentencia, cuyo fallo se atuvo al petitum y a la causa de pedir de la demanda. El hecho de que la recurrente (D.ª María Virtudes) admita y no niegue la existencia del incumplimiento contractual no determina, como pretende, que quede fuera del pleito, por resultar incontrovertido ese elemento de la causa petendi, la pretensión declarativa del incumplimiento, ni constituye argumento para su desestimación sino todo lo contrario, pues el principio de congruencia precisamente conduce a no conceder menos de lo resistido.

2.2. En consecuencia, el motivo se desestima.

Recurso extraordinario por infracción procesal de Abanca

Formulación y resolución de los motivos primero y segundo. Sobre la arbitraria e ilógica valoración de la prueba.

1. - Planteamiento.

   1.1. El motivo primero se introduce con el siguiente encabezamiento:

   "Vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución ( artículo 469.1.4º LEC) por vulneración del derecho fundamental de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE): arbitraria, ilógica y/o gravemente errónea valoración de la prueba en cuanto a la ocultación por los hermanos Guillermo de procedimientos judiciales contencioso-administrativos y su incidencia en la viciada voluntad de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. respecto de la formación del contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010".

   1.2. En su desarrollo se aduce que la ocultación por parte de los hermanos Guillermo de los procedimientos judiciales contencioso-administrativos que promovía D.ª María Virtudes, con directa incidencia sobre la situación jurídico- urbanística de los inmuebles adquiridos por Abanca en el contrato de compraventa de 2006, constituye un supuesto claro de actuación dolosa de dichos hermanos, con engaño a las predecesoras de Abanca para concurrir a la suscripción del contrato de compraventa y del acuerdo transaccional de 2010 con la voluntad totalmente viciada.

   1.3. Añade que la conclusión de la sentencia recurrida de que "los demandados no han obrado dolosamente" resulta arbitraria, irracional e ilógica, y no supera el test racionabilidad constitucionalmente según resulta de estos hechos: (i) Altabrava Del Mar adquirió los terrenos del "Colegio DIRECCION001" en atención a las posibilidades de aprovechamiento urbanístico ofertadas y comprometidas por los hermanos Guillermo, para la ejecución en el lugar de un complejo inmobiliario; (ii) los hermanos Guillermo ocultaron, a la fecha de suscripción de la compraventa, la existencia de una serie de procedimientos judiciales contencioso-administrativos que ponían en cuestión las posibilidades de aprovechamiento urbanístico del terreno, hasta el punto de dar lugar esos procesos judiciales a la anulación de las modificaciones del planeamiento urbanístico que habían instado en su día los hermanos Guillermo; (iii) los hermanos Guillermo volvieron a mentir a la sociedad compradora cuando se suscribe el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, al omitir la existencia de un segundo proceso contencioso-administrativo promovido por D.ª María Virtudes, y "al ocultar, en general, a CXG [...] su nula intención de colaborar con la modificación puntual del planeamiento urbanístico que las partes convinieron en el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 como única posibilidad de solucionar la problemática urbanística de los terrenos del "Colegio Manuel Guillermo" y posibilitar la correcta y efectiva ejecución del contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006"; (iv) particularmente irrazonable resulta la sentencia recurrida cuando descarta la transcendencia de la dolosa ocultación de los hermanos Guillermo en relación con el acuerdo transaccional, obviando que en la propia parte expositiva del acuerdo existe un apartado específicamente dirigido a relacionar los procedimientos judiciales contencioso- administrativos en tramitación y que se constituye en antecedente causal de las distintas estipulaciones que estructuran el reiterado acuerdo transaccional.

   1.4. El motivo segundo se encabeza del siguiente modo:

   "Segundo motivo.- Vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución ( artículo 469.1.4º LEC) por vulneración del derecho fundamental de ABANCA CORPORACIÓN, DIVISIÓN INMOBILIARIA, S.L.U. a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 CE): arbitraria, ilógica y/o gravemente errónea valoración de la prueba en relación con la trascendencia efectiva de la actuación de Dª. María Virtudes en la frustración del contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, por cuanto el incumplimiento de la obligación de los hermanos Guillermo de desistir de los procedimientos contencioso-administrativos pendientes fue esencial".

   1.5. En su desarrollo se argumenta que resulta arbitraria, ilógica y gravemente errónea la conclusión de la sentencia de la Audiencia de considerar que los procedimientos judiciales contencioso-administrativos mantenidos por D.ª María Virtudes no fueron los responsables de la paralización de la tramitación de la modificación puntual del planeamiento urbanístico promovido por Abanca, cuando la propia Administración urbanística actuante (el Ayuntamiento de Santiago de Compostela) informó de la imposibilidad de tramitar la modificación instada por Abanca por razón de la existencia de los procedimientos judiciales promovidos por D.ª María Virtudes. Añade que resulta ilógica y gravemente errónea la interpretación de la prueba documental, y en concreto del informe del Ayuntamiento de Santiago de Compostela de 28 de mayo de 2012 en el que se afirma que:

   "El proyecto de Modificación formulado por el Ayuntamiento, que clasifica el suelo afectado como URBANO NO CONSOLIDADO, resulta totalmente incompatible con la declaración efectuada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de febrero de 2012, en cuanto impone la categorización del suelo como URBANO CONSOLIDADO. En consecuencia, eI Ayuntamiento habrá de dejar sin efecto el procedimiento iniciado para la aprobación inicial del antedicho proyecto de Modificación, desistiendo de la misma".

   La aludida sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2012 recayó en el marco del procedimiento contencioso-administrativo nº 5415/2003, que es el procedimiento promovido por D.ª María Virtudes, y del que se obligó a desistir en el acuerdo transaccional, desistimiento que nunca se produjo.

   1.6. Sobre esa base razona que: (i) el incumplimiento de las obligaciones de los hermanos Guillermo de desistir de los procedimientos judiciales contencioso-administrativos fue esencial, frustrando la finalidad perseguida por el contrato; (ii) como resulta del contenido del acuerdo transaccional, todo el negocio se construye sobre la base de la modificación puntual del planeamiento urbanístico convenido por las partes; modificación puntual que no pudo finalmente llevarse a cabo por la única y exclusiva razón del incumplimiento por los hermanos Guillermo de sus obligaciones contractuales.

   1.7. Y si bien en el acuerdo quinto del negocio transaccional de 2010 se prevé la obligación solidaria de todos los hermanos Guillermo de indemnizar a Abanca si no se llegare a producir el desistimiento de D.ª María Virtudes, "tal previsión no puede desde luego ser entendida ... como una suerte de renuncia de mi representada a instar la resolución contractual por incumplimiento de los Hermanos Guillermo, máxime cuando la exigencia del resarcimiento de los daños y perjuicios que se derivan para la parte que soporta - como es el caso - un incumplimiento contractual es por definición - artículo 1.224 del Código Civil - compatible con la propia resolución contractual".

   1.8. Concluye por ello que el incumplimiento de los hermanos Guillermo fue esencial y grave.

2. - Decisión de la sala. Desestimación.

   2.1. Los dos motivos se basan en la denuncia de la infracción del art. 24 de la Constitución, por vulneración al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, por haber incurrido la Audiencia en una arbitraria, ilógica y gravemente errónea valoración de la prueba: (i) en el caso del primer motivo esa errónea valoración de la prueba se habría ocasionado al no calificar la sala de apelación de dolosa la actuación de los hermanos Guillermo al ocultar los procedimientos judiciales contencioso-administrativos que afectaban al planeamiento urbanístico y que podían afectar a la clasificación urbanística y a las posibilidades de aprovechamiento de los terrenos litigiosos; y (ii) en el caso del segundo motivo, el error en la valoración de la prueba se habría producido al no apreciar el carácter esencial y grave del incumplimiento de los hermanos Guillermo al no desistir del recurso de casación que concluyó con la sentencia de la Sala Tercera de este tribunal de 16 de febrero de 2012.

   Dado que la norma infringida y la causa de la infracción en ambos casos son las mismas, aunque proyectadas sobre elementos distintos, resulta conveniente resolver conjuntamente ambos motivos.

   2.2. Los dos motivos deben ser desestimados. Como hemos afirmado en numerosas ocasiones, "en nuestro sistema el procedimiento civil sigue el modelo de la doble instancia, razón por la que ninguno de los motivos que numerus clausus [relación cerrada] enumera el artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a la valoración de la prueba. La admisión del recurso extraordinario por infracción procesal no da paso a una tercera instancia en la que fuera de los supuestos excepcionales se pueda replantear la completa revisión de la valoración de la prueba, ya que esta es función de las instancias y las mismas se agotan en la apelación" (por ejemplo, en las sentencias 535/2015, de 15 de octubre, 153/2016, de 11 de marzo, y 26/2017, de 18 de enero).

   2.3. Para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso de esta naturaleza, con fundamento en el art. 469.1.4º LEC, debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE.

   En las sentencias de esta sala 418/2012, de 28 de junio, 262/2013, de 30 de abril, 44/2015, de 17 de febrero, 303/2016, de 9 de mayo, y 411/2016, de 17 de junio (entre otras muchas), tras reiterar la excepcionalidad de un control, por medio del recurso extraordinario por infracción procesal, de la valoración de la prueba efectuada por el tribunal de segunda instancia, recordamos que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, - material o de hecho -, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

   2.4. Por tanto, la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva (entre otras, sentencias 326/2012, de 30 de mayo; y 58/2015, de 23 de febrero), se refiere exclusivamente a la valoración realizada en orden a la determinación o fijación de los hechos y no a las valoraciones jurídicas extraídas de los hechos considerados probados ( sentencia 26/2017, de 18 de enero).

   El error en la valoración de la prueba denunciado en los motivos primero y segundo se refiere a sendas valoraciones jurídicas, en un caso sobre la apreciación del carácter doloso de la actuación de los demandados y en otro sobre el carácter grave y esencial del incumplimiento contractual.

   2.5. La valoración sobre tales extremos de la Audiencia no es meramente fáctica, en el sentido de que pueda incurrirse en un error de hecho inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales. Y lo que se denuncia por la parte recurrente no es realmente tal error de hecho, sino un error de valoración jurídica.

   No cabe confundir la revisión de la valoración de la prueba, que se refiere a la fijación o determinación de los hechos, con la revisión de las valoraciones jurídicas extraídas de los hechos considerados probados. Ambas cuestiones se refieren a ámbitos diferentes, fácticos y jurídicos, respectivamente. En el recurso extraordinario por infracción procesal, la primera revisión es posible, en los términos excepcionales antes indicados; mientras que la segunda es jurídica y deberá ser impugnada, en su caso, en el recurso de casación, si con tal valoración se infringe la normativa legal reguladora de la materia y su interpretación jurisprudencial.

   2.6. En consecuencia, desestimamos los motivos primero y segundo del recurso.

   Recurso de casación formulado por D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Constanza

Formulación del primer motivo.

1. - El motivo denuncia la infracción del art. 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre.

2. - En su fundamentación se recuerda que la Ley 912012, de l4 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, fue desarrollada reglamentariamente por el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, cuyo art. 48 regula las "categorías de activos a transferir a la Sareb". Aduce que, conforme a este precepto, no había obligación legal de transmitir este concreto bien (la finca litigiosa) a la Sareb, pues no encaja en ninguna de las categorías de activos previstas en el mismo.

Decisión de la sala. Desestimación por inadmisibilidad. Carácter administrativo y reglamentario de la norma que se cita como infringida.

1. - Formulado así, el recurso de casación resulta inadmisible, por cuanto no se cita la norma sustantiva, civil o mercantil, que se considera infringida por la sentencia recurrida. Con ello se incurre doblemente en causa de inadmisibilidad.

2. - En primer lugar, constituye jurisprudencia reiterada de esta sala que las normas de naturaleza administrativa no pueden ser invocadas como infringidas en el recurso de casación civil si no es en concreta relación con una norma de Derecho privado de carácter sustantivo, dado que la función nomofiláctica que esta sala debe desempeñar al resolver recursos de esta naturaleza no se extiende a las normas de Derecho administrativo ( sentencias 409/2011, de 17 junio, 268/2013, de 22 de abril, y 787/2013, de 10 de diciembre).

   Como declaramos en la sentencia 70/2010, de 16 febrero, "no cabe la invocación en el recurso de casación civil de normas de distinto orden jurisdiccional. Declara la sentencia de 30 de septiembre de 2009: "La casación, en el orden jurisdiccional civil, que corresponde a esta Sala 1ª del Tribunal Supremo, no permite la cita de normas administrativas como motivo de recurso, salvo que sean complementarias o que desarrollan preceptos de Derecho civil. Y así lo han expresado también las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 2003 13 de junio de 2007"". Recientemente hemos reiterado esta doctrina en la sentencia 260/2020, de 8 de junio.

3. - A los efectos que ahora interesan, el precepto cuya contravención denuncia el motivo debe considerarse como una norma de carácter administrativo. La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, en el marco común de resolución de entidades financieras de la Unión Europea, tiene por objeto regular los procesos de actuación temprana, reestructuración y resolución de entidades de crédito, así como establecer el régimen jurídico del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (en adelante, el FROB) - Autoridad Nacional de Resolución Ejecutiva que, como tal forma parte del Mecanismo Único de Resolución Europeo -, y su marco general de actuación, con la finalidad de proteger la estabilidad del sistema financiero (art. 1).

4. - Como explica el preámbulo de la citada Ley, las peculiaridades de las entidades de crédito (por su papel clave en la economía, en la medida en que facilitan la circulación del crédito al resto de sectores de actividad productiva y a los ciudadanos) requieren que toda medida de supervisión o de regulación de las mismas vaya ante todo encaminada a dar seguridad al público del cual la entidad capta su pasivo, y por ende a preservar la estabilidad del sistema financiero.

   Por esas razones "los poderes públicos deben prestar un apoyo decidido, aunque equilibrado, a la viabilidad de las entidades de crédito, y deben regular la forma y los casos en que se produce dicho apoyo, que supone necesariamente una modulación de los principios de universalidad y de "pars conditio creditorum" que rigen los procedimientos de insolvencia". Y a tal efecto la Ley 9/2012 diseña diversas medidas de intervención que clasifica en tres categorías: medidas de "reestructuración", "resolución" y "actuación temprana", con un reforzamiento de los poderes de intervención del FROB, sin perjuicio de las funciones de supervisión del Banco de España. Entre los instrumentos de resolución, se incluyen la venta del negocio de la entidad a un tercero, la transmisión de activos o pasivos a un banco puente, o la transmisión de activos o pasivos a una sociedad de gestión de activos. En particular el Capítulo VI de la Ley prevé la posibilidad de que el FROB ordene a la entidad de crédito correspondiente el traspaso de los activos problemáticos a una sociedad de gestión de activos (Sareb) - que se constituye como instrumento destinado a permitir la concentración de aquellos activos problemáticos, facilitando su gestión -.

5. - El carácter administrativo de esta intervención del FROB en esta materia aparece expresamente reflejada en el art. 35.1 de la Ley 9/2012, al prever que:

   "En los términos previstos en esta Ley, el FROB podrá, con carácter de acto administrativo, obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos determinadas categorías de activos que figuren en el balance de la entidad [...] cuando se trate de activos especialmente dañados o cuya permanencia en dichos balances se considere perjudicial para su viabilidad, a fin de dar de baja de los balances dichos activos y permitir la gestión independiente de su realización".

   A su vez, el apartado 2 de ese precepto, prevé que "reglamentariamente se determinarán los criterios para definir las categorías de activos a los que se refiere el apartado anterior en función de, entre otros, la actividad a la que estuviesen ligados, su antigüedad en balance y su clasificación contable. En función de estos criterios, el Banco de España precisará para cada entidad los activos susceptibles de ser transmitidos".

6. - Este desarrollo reglamentario, en lo que ahora interesa, es el contenido en el art. 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, cuya infracción denuncia el motivo, y que, como norma de complemento y desarrollo reglamentario, participa de la misma condición de norma administrativa que el precepto legal al que complementa que, como tal, y sin perjuicio de los efectos jurídicos que la eventual infracción de tal precepto pudiera generar, autónomamente, y al margen de cualquier otra norma sustantiva civil o mercantil (ninguna de esta naturaleza aparece mencionada en la formulación del motivo), carece de aptitud para fundar un motivo de un recurso de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

7. - A lo anterior se añade que la norma cuya vulneración se denuncia ( art. 48 RD 1559/2012) es meramente reglamentaria, sin posibilidad, por su rango normativo, de incidencia por sí misma en los derechos patrimoniales ( sentencia de esta Sala Primera de este Tribunal de 17 de octubre de 1987, y 1407/2000, de 24 de febrero, de su Sala Tercera - secc. 6.ª - , entre otras), sin que en el motivo se alegue su vulneración como causante, a su vez, de la infracción por la sentencia impugnada de otra norma de rango legal.

8. - La causa de inadmisión se convierte, en este momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación. No obsta que en su día fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia ( sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo).

   El Tribunal Constitucional ha afirmado en numerosas resoluciones que "la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad de la acción puede volverse a abordar o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión por falta de tales presupuestos" (por todas, SSTC 32/2002, de 11 de febrero; 204/2005, de 18 de julio; 237/2006, de 17 de julio; 7/2007, de 15 de enero; 28/2011, de 14 de marzo; 29/2011 de 14 de marzo; 69/2011, de 16 de mayo; y 200/2012, de 12 de noviembre.

Formulación del segundo motivo.

1. - El motivo denuncia la vulneración del art. 1.255 CC en relación con el art. 1281 CC.

2. - En su desarrollo los recurrentes aducen que la sentencia incurre en infracción del principio de autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, en tanto las partes pactaron y firmaron libremente el contrato de transmisión de activos de 21 de diciembre de 2012, por el cual se transmitió la finca a la Sareb. Añaden que en la cláusula 4.ª, apartado 1, de dicho contrato se regula la cesión de contratos y derechos vinculados a los inmuebles transmitidos en los siguientes términos: "los activos se adquieren por Sareb en pleno dominio, con cuanto le es inherente y accesorio, libres de toda carga personal o carga real, gravamen o derecho de terceros. La transmisión de un activo implicará también la cesión de la posición contractual de las entidades en todos aquellos contratos en los que las entidades sean partes". De donde coligen que al aplicar el art. 1255 CC y realizar una interpretación literal del contrato, debe concluirse que la posición contractual de Abanca en el contrato cuya resolución se insta fue cedida.

Decisión de la sala. Desestimación por inadmisibilidad.

1. - El motivo incurre en causa de inadmisibilidad. Esta sala ha declarado en innumerables sentencias (por todas, sentencia núm. 760/2011 de 4 noviembre) que la exigencia de claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa que resulta del art. 477.1 LEC es determinante de que el escrito de interposición del recurso de casación no consista en un mero escrito de acarreo de alegaciones, siendo precisa una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente. Lo que determina el rechazo de los motivos fundados en preceptos genéricos, con un contenido demasiado amplio, por no ser función de esta sala averiguar dónde se halla la infracción que se denuncia. Esto es lo que acontece en el presente supuesto en el que se denuncia la infracción del art. 1255 CC, que consagra la libertad de pactos en los contratos "siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público". El recurso no explica cómo y por qué se produce la vulneración de ese precepto por la sentencia impugnada.

2. - Como declaró esta sala en la sentencia 1040/2007, de 4 octubre sostiene, en referencia a los arts. 1091, 1255 y 1256 del Código Civil, los preceptos de carácter genérico "no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos"; y añade que su admisión como fundamento del motivo "permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia".

3. - También incurre en imprecisión y falta de claridad la cita como infringido del art. 1281 CC. Esta Sala Primera ha destacado la necesidad de evitar la cita acumulada de normas referidas a la interpretación de los contratos. En este sentido, la sentencia 5/2010, de 22 enero, en un supuesto en que se alegaba conjuntamente la infracción de los artículos 1281, 1282, 1285 y 1288 del Código Civil, señala que:

   "Los demás artículos relativos a la interpretación, tampoco pueden sustentar un motivo de casación, pues, como también ha dicho reiteradamente esta Sala, los preceptos relativos a la interpretación de los contratos son distintos entre sí, a veces contradictorios (como los dos párrafos del artículo 1281) y contemplan elementos o efectos de la interpretación, que no pueden ser alegados heterogéneamente como constitutivos de un motivo de casación: así, sentencias de 28 de abril de 2000 , 3 de noviembre de 2000, 29 de diciembre de 2000, 30 de enero de 2008, 8 de mayo de 2009 ".

   Y por ese carácter contradictorio de los dos párrafos del art. 1281 CC, la sentencia núm. 47/2011, de 4 febrero, insiste en la necesidad de que, cuando el motivo se funde en ese artículo, se concrete qué párrafo se estima infringido, pues los dos que contiene se refieren a interpretaciones distintas: la literal y la intencional.

4. - La causa de inadmisión se convierte, en este momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación. No obsta que en su día fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia ( sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo).

Formulación del tercer motivo.

1. - El motivo denuncia la infracción de los arts. 1.307 y 1.314 CC, en relación con los art. 1.303 y 1.183 del mismo cuerpo legal, y "la jurisprudencia según la cual siempre que la cosa se haya perdido en poder del deudor se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario por parte de quien perdió la cosa".

2. - En su desarrollo, los recurrentes alegan que no se ha aplicado correctamente el art. 1307 CC, que admite en principio la restitución por equivalencia en caso de pérdida de la cosa, ni el artículo 1314 CC, conforme al cual se extinguirá la acción de nulidad (y de resolución) de los contratos cuando la cosa objeto de estos se hubiese perdido por dolo o culpa del que pudiese ejercitar aquélla. Consideran que no estamos ante un caso de pérdida de la cosa del art. 1307, sino ante un caso de transmisión voluntaria; que Abanca pudo haber evitado esa transmisión del bien; y que, aun cuando se entendiese que pudiera ser aplicable el art. 1307, la acción se habría extinguido por aplicación del art. 1314 CC. Añaden que la aplicación correcta de este precepto (en el sentido desarrollado en el cuarto motivo del recurso por infracción procesal, al que se remite), haría incluso innecesario entrar a analizar ni siquiera si ha habido o no incumplimiento y su trascendencia; sencillamente la acción se habría extinguido por haber perdido Abanca culposa o dolosamente la cosa objeto del contrato cuya resolución se insta; y que no hay ninguna prueba de que Abanca haya actuado sin dolo o culpa, diligentemente o como un ordenado padre de familia en esa pretendida pérdida de la cosa; considera que su actuación fue cuando menos negligente y culposa.

Decisión de la sala. Desestimación. La aplicación de los arts. 1307 y 13014 del Código civil en los casos de enajenación de la cosa sujeta a la obligación de restitución en caso de nulidad o resolución del contrato.

El motivo ha de ser desestimado conforme a los fundamentos que se exponen a continuación.

1. - Aun dejando al margen la defectuosa técnica casacional que supone fundar un motivo de casación por remisión a lo argumentado en el desarrollo de otro motivo de un recurso extraordinario por infracción procesal (hay que recordar el mayor rigor que se exige para poder acceder a estos recursos por su carácter extraordinario), son varias las razones que impiden acoger favorablemente este motivo.

2. - En primer lugar, el motivo parte de la premisa del carácter voluntario y no forzoso de la transmisión de la finca litigiosa a la Sareb. Esta premisa se aparta de la interpretación que hizo la Audiencia del régimen legal sobre transmisión de activos a la Sareb derivado de la Ley 9/2012 y el Real Decreto 1559/2012, y del contrato de transmisión de activos de 21 de diciembre de 2012 por el que se transmitió a dicha entidad la finca. De esa doble interpretación (normativa y contractual) el tribunal de apelación concluyó que la transmisión fue forzosa, lo que argumentó así:

   "3/ Circunstancias de la transmisión de la parcela a la SAREB en orden a la legitimación activa.-

   "En la sentencia [de primera instancia] tras analizar el marco legal en el que se produjo la transmisión de la finca DIRECCION001 a la SAREB que viene constituida por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, se concluye que no se cumple el presupuesto de transmisión forzosa de la finca por imposición del FROB sobre el que bascula la demanda. Analiza el juzgador la normativa y en especial las exigencias legales para cada uno de los supuestos de transmisión de activos y concluye que en el caso que nos ocupa ha de entenderse que la inclusión de la finca litigiosa en el listado de activos tóxicos fue voluntaria por parte de la entidad actora, dado que no ha justificado la cumplimentación del requisito imprescindible a tenor del art. 48.1.e del RD 1559/2012 de previo informe del Banco de España. Lo que le conduce a entender que esta entrega voluntaria extingue la acción de nulidad por falta de legitimación activa al haberse extinguido la cosa por dolo o culpa del demandante de acuerdo con lo establecido en el art. 1.314 del Código Civil.

   "Este tribunal no comparte el criterio. Es cierto que la parte demandante no ha aportado como medio de prueba el informe del Banco de España ni siquiera en la segunda instancia, lo cual no se considera suficiente como para privar de acción a la parte. Los términos y expresiones que se utilizan en la norma son taxativamente imperativos. Incluso lo es la expresión "podrá ordenar" que se repite reiteradamente tanto en la Ley como en el Real Decreto, puesto que la facultad potestativa corresponde al FROB y la orden al tenedor de los activos. Es también elocuente por lo imperativo de las expresiones y el vocabulario que utiliza el documento de Transmisión de Activos de 21/12/2012 incorporado en formato digital en el que se alude reiteradamente al "deber legal de transmitir"".

3. - En consecuencia, la Audiencia interpretó el contrato de transmisión de activos como un acto debido o forzoso para Abanca, en el sentido de tratarse de un negocio que respondía a una voluntad de cumplimiento de un deber legal de transmisión de la finca litigiosa, conforme al citado régimen legal, y no como un contrato fruto de la pura autonomía de la voluntad de las partes.

4. - Esta interpretación del contrato debe ser mantenida en esta sede casacional. Cabe recordar, como declaramos en la sentencia 198/2012, de 26 de marzo, entre otras muchas (hasta la más reciente 505/2020, de 5 de octubre), que la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia. Por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario.

   El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS de 4 de abril de 2011, RC n.º 41/2007; 13 de junio de 2011, RC n.º 1008/2007; 4 de octubre de 2011, RC n.º 1551/2008 y 10 de octubre de 2011, RC n.º 1148/2008, entre otras muchas).

5. - La interpretación hecha por la Audiencia al apreciar el carácter obligado o forzoso del contrato de transmisión de activos, y no como un acto libre, facultativo o voluntario en sentido estricto, incluso aunque no sea la única posible, no puede ser tachada en modo alguno de manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria. Por el contrario, son razones que abonan la tesis defendida en la sentencia impugnada los siguientes:

   (i) En la parte expositiva de la escritura, las partes (Abanca y Sareb) declaran expresamente que la transmisión se realiza "en cumplimiento del deber legal de transmisión":

   "I.-Que en cumplimiento del deber legal de transmisión impuesto por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre y el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, los comparecientes, en el mismo concepto que ahora actúan, han suscrito, en el día de hoy, un documento privado denominado "CONTRATO DE TRANSMISIÓN DE ACTIVOS" con los pactos y condiciones que se contienen en el mismo, del que con el ruego de su protocolización [...]".

   Esta referencia expresa al citado deber legal figuraba también en el contrato privado elevado a público (cláusula 2 "Naturaleza jurídica y objeto").

   (ii) Las facultades de representación del apoderado que comparece para el otorgamiento de la escritura en representación de la Sareb estaban vinculadas al cumplimiento del "deber legal de transmisión impuesto por la Ley 9/2012 y el Real Decreto 1559/2012"; así resulta de las facultades reseñadas en la escritura de transmisión de activos, en la que se hace constar que:

   "De dicho poder resulta que el apoderado está facultado para en cumplimiento del deber legal de transmisión impuesto por la Ley 9/2012 y el Real Decreto 1559/2012 aprobar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios para la plena eficacia de dicha transmisión y la posterior inscripción en los Registro Públicos y en particular para:

   "1.- Adquirir todos los activos incluidos en las resoluciones del FROB de los que sean titulares las entidades sujetas al mencionado deber legal de transmisión, incluyendo los contratos conexos de todo tipo. [...]".

   (iii) Ese carácter forzoso de la transmisión que refleja el contrato es coherente con el régimen jurídico impuesto por las citadas normas legal y reglamentaria. En concreto, el art. 35 de la Ley 9/2012, bajo el epígrafe "Sociedad de gestión de activos", en su apartado 1 dispone que:

   "En los términos previstos en esta Ley, el FROB podrá, con carácter de acto administrativo, obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos determinadas categorías de activos que figuren en el balance de la entidad o a adoptar las medidas necesarias para la transmisión de activos que figuren en el balance de cualquier entidad sobre la que la entidad de crédito ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio, cuando se trate de activos especialmente dañados o cuya permanencia en dichos balances se considere perjudicial para su viabilidad, a fin de dar de baja de los balances dichos activos y permitir la gestión independiente de su realización".

   Y en su apartado 2 añade:

   "Reglamentariamente se determinarán los criterios para definir las categorías de activos a los que se refiere el apartado anterior en función de, entre otros, la actividad a la que estuviesen ligados, su antigüedad en balance y su clasificación contable. En función de estos criterios, el Banco de España precisará para cada entidad los activos susceptibles de ser transmitidos".

   Desarrollo reglamentario que, en lo que ahora importa, se contiene en el art. 48.1 del Real Decreto 1559/2012, en el que se incluye, entre las distintas categorías de activos a transferir a la Sareb, la prevista en su letra e), conforme a la cual:

   "e) No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el FROB podrá también ordenar la transferencia obligatoria de préstamos o créditos al consumo o a pequeñas y medianas empresas, de préstamos o créditos garantizados con hipotecas residenciales y de cualesquiera otros activos no incluidos en dichos apartados, siempre que esos activos se encuentren especialmente deteriorados o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad. La apreciación de la concurrencia de estas circunstancias requerirá informe previo del Banco de España".

   (iv) Al mismo carácter imperativo de las transmisiones de activos responden las previsiones de la disposición adicional novena de la Ley 9/2012 que, bajo la rúbrica "Entidades obligadas a transmitir Activos a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria", dispone:

   "Vendrán obligadas a transmitir los activos recogidos en la Disposición adicional octava de esta Ley a la sociedad de gestión de activos, las entidades de crédito que a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito se encontrasen mayoritariamente participadas por el FROB o que, a juicio del Banco de España y tras la evaluación independiente de las necesidades de capital y calidad de los activos del sistema financiero español, realizada en el marco del Memorando de Entendimiento firmado entre las autoridades españolas y europeas el 20 de julio de 2012, vayan a requerir la apertura de un proceso de reestructuración o de resolución de los previstos en esta Ley".

   NCG Banco al momento de entrada en vigor del RDL 24/2012, de 31 de agosto, se encontraba participada mayoritariamente por el FROB.

   (v) El 14 de diciembre de 2012, el FROB adoptó el acuerdo "por el que se determinan las categorías de activos" que NCG debía transmitir a la SAREB. En su fundamento jurídico tercero ("Categorías de activos a transmitir"), se dice textualmente:

   "El artículo 48.1 del real decreto 1559/2012 enumera las categorías de activos a transferir, artículo a cuyo tenor se remite expresamente la presente resolución debiendo darse por íntegramente reproducido aquí [...]"

   En consecuencia, en el perímetro de esa transmisión se comprenden todos los activos mencionados en el citado art. 48.1, sin excluir los de la letra e).

   (vi) Es cierto que las sentencias de instancia parten de que no consta emitido el informe del Banco de España que prevé el art. 48 RD 1559/2012. Pero al margen de las consecuencias que en el ámbito administrativo, de la supervisión bancaria o de otro orden puedan derivarse de ese hecho, a los efectos que ahora analizamos, no tiene virtualidad para enervar la calificación de la transmisión como forzosa, que resulta además coherente con la posible consideración de la finca litigiosa como un activo deteriorado o especialmente dañado, como se aprecia al observar la drástica disminución de valor que experimentó, según resulta del contraste entre el precio pactado en el contrato de compraventa impugnada, celebrado en diciembre de 2006 y el precio fijado en la transmisión de activos a la Sareb formalizada en diciembre de 2012, muy inferior al anterior.

   (vii) El propio régimen legal de las transmisiones de activos previsto en el art. 36 de la Ley 9/2012, que incluye disposiciones claramente exorbitantes respecto de las comunes del tráfico jurídico ordinario (v.gr. no pueden ser objeto de rescisión por aplicación de las acciones de reintegración previstas en la legislación concursal, exclusión de la aplicación del art. 1535 CC respecto de los créditos litigiosos transmitidos, exclusión del régimen de sucesión o extensión de responsabilidad tributaria o de Seguridad Social, salvo el art. 44 del Estatuto de los trabajadores, etc), resulta congruente con el carácter forzoso de dichas transmisiones. Régimen exorbitante que se justifica precisamente porque la Ley 9/2012 responde a la finalidad de sanear las entidades del sector financiero afectadas por una excesiva exposición a créditos y activos inmobiliarios tóxicos, que se calificaban como "dañados" por las dudas que generaba la posibilidad de cobro de los primeros y el valor de los segundos.

   (viii) Finalmente, a todo lo anterior se añade el hecho de que el recurso no incluye en su ámbito de impugnación la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos.

6. - Una vez decaída la premisa del carácter voluntario de la transmisión sobre la que se sostiene la impugnación (sin necesidad de entrar ahora a juzgar sobre la posible compatibilidad de una enajenación no forzosa y la ausencia de dolo o culpa en el vendedor, en función de las circunstancias del caso), el motivo no puede prosperar al faltar el fundamento en que se apoya. En todo caso, si la transmisión fue un acto debido para Abanca, no cabe afirmar que la imposibilidad de cumplir la obligación restitutoria in natura se debe a la pérdida de la cosa por culpa o dolo que le resulte imputable, pues la causa eficiente de la transmisión fue el cumplimiento de un deber legal. Este hecho hace inviable la invocación del art. 1314 CC como causa de extinción de la acción al no concurrir este presupuesto esencial para su aplicación.

   Como declaramos en la sentencia 867/2021, de 15 de diciembre, "no concurriendo dolo o culpa en quien perdió la cosa, del art. 1314 CC a contrario sensu lo que resulta es que el contratante que perdió la cosa puede compeler al otro a la restitución de la prestación que él recibió, y aquél cumplirá restituyendo el equivalente [...]". En el mismo sentido, partiendo de la previa transmisión forzosa de los activos, se pronunció la sentencia 448/2017, de 13 de julio:

   "no se comparte la afirmación de la Audiencia Provincial de que, conforme al art. 1314 CC se ha extinguido la acción de nulidad contractual. A tenor del primer párrafo de dicho precepto, se extinguirá la acción de nulidad de los contratos cuando la cosa que constituya su objeto se hubiese perdido por dolo o culpa del que pudiera ejercitarla. Y no puede considerarse que los recurrentes, por el hecho de efectuar el canje obligatorio y vender posteriormente las acciones hubieran perdido la cosa (las obligaciones subordinadas) por dolo o culpa. Es más, dicha pérdida ni siquiera les es imputable, en cuanto que vino impuesta por el FROB y por las propias circunstancias económicas de la entidad emisora/comercializadora: o vendían con pérdida o no recuperaban nada de lo invertido".

   Doctrina reiterada, entre otras, en las sentencias 580/2017, de 25 de octubre, y 40/2018, de 26 de enero.

7. - Las genéricas alusiones a la mala praxis bancaria que habría determinado la necesidad de que desde los poderes públicos se instrumenten las medidas de apoyo financiero a las entidades de crédito reguladas en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, resultan inanes a los efectos de alterar la conclusión anterior. Si se repasa con atención la citada regulación se observa que las operaciones de reestructuración y resolución allí previstas no se vinculan a situaciones de inviabilidad o insolvencia - transitorias o definitivas - derivadas de actuaciones o gestiones culposas o dolosas, sino a la necesidad de dotar de estabilidad al sistema financiero, "con particular intensidad en la actual crisis financiera, que ha afectado de manera tan relevante a las entidades de crédito, y ha puesto de manifiesto la necesidad de contar con un marco robusto y eficaz de gestión de crisis bancarias" (apartado II del preámbulo). Crisis de dimensión internacional, que explica que, en noviembre de 2011, en el marco del G-20, la Junta de Estabilidad Financiera aprobase el documento "Elementos fundamentales para el Régimen de Resolución Efectivo de Instituciones Financieras", y que en el ámbito de la Unión Europea se regulase un marco común de resolución de entidades de crédito.

   En este caso, el presupuesto determinante de la transmisión de la finca litigiosa a la Sareb hay que situarlo más bien en el marco del deterioro significativo de su valor como consecuencia de la falta de desarrollo del proyecto inmobiliario que estaba previsto realizar en la misma, dadas las vicisitudes urbanísticas que sufrió por causa de los diversos procedimientos judiciales referidos a los instrumentos de planeamiento que la afectaban.

8. - Por tanto, el supuesto de hecho del caso de la litis (de concurrir la causa de nulidad - o resolución - contractual alegada, lo que ahora no se prejuzga al no constituir el objeto de este motivo) cae dentro del ámbito de aplicación del art. 1307 CC, conforme al cual "siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha". Y como hemos declarado reiteradamente ( sentencias 190/2018, de 5 de abril, 43/2019, de 22 de enero, y 867/2021, de 15 de diciembre), "el art. 1307 CC no priva de la acción de anulabilidad al contratante afectado por un vicio determinante de tal nulidad, sino que únicamente, ante la imposibilidad de restitución por pérdida de la cosa, modula la forma en que debe llevarse a cabo la restitución de las prestaciones".

9. - En consecuencia, el motivo debe ser desestimado.

   Recurso de casación interpuesto por D. Jesús Carlos

Formulación del único motivo. La aplicación de los arts. 1311 , 1313 y 13014 del Código civil en los casos de enajenación de la cosa sujeta a la obligación de restitución en caso de nulidad o resolución del contrato.

1. - El motivo se formula al amparo del art. 477.2.2º LEC y alega la infracción de los "preceptos 1.311, 1.313 y 1.314 del C.C., así como, por ende, el art. 10 de la L.E.C.".

2. - En su desarrollo, en resumen, se alega que la demandante no acreditó la obligatoriedad de transmisión del objeto litigioso a la Sareb, transmitiéndola confirmó el acto cuya nulidad postula y, en todo caso, la pérdida se habría debido a su exclusiva culpa, por todo lo cual carecería de la acción de nulidad y, ni tan siquiera, podría ejercitar la acción de resolución, por no poder devolver la cosa objeto del contrato. Añade diversas alegaciones sobre: la confirmación del primer contrato y del acuerdo transaccional por actos propios de la demandante; el carácter voluntario de la transmisión de la finca a la Sareb como resultado del dolo o culpa de la propia demandante; la pérdida de la acción por su extinción conforme a los arts. 1309 a 1314 CC; la falta de legitimación activa de la actora; la infracción de diversas normas de la Ley 9/2012 ( arts. 4 y 35) y del Real Decreto 1559/2012 ( art. 48); la carga de la prueba sobre el carácter obligatorio de la referida transmisión de la finca a la Sareb y sobre la toxicidad de este activo ( art. 217 LEC); sobre el informe pericial aportado por la actora (doc. nº 35 de la demanda) en relación con la valoración de la finca y de la entidad intervenida, en relación con el art. 5 de la Ley 9/2012; y sobre la notoriedad de la crisis del Grupo Caixa Galicia y de su "pésima gestión" ( arts. 281 y ss. LEC).

Decisión de la sala. Desestimación por inadmisibilidad al no cumplir los requisitos mínimos para su formulación.

1. - El recurso resulta inadmisible porque, además de carecer de encabezamiento con una identificación clara de los preceptos sustantivos cuya infracción se denuncia, incurre en el defecto de mezclar cuestiones de hecho y de derecho, sustantivas y procesales, y citar preceptos heterogéneos entre sí.

   Esta sala ha declarado en innumerables sentencias que la exigencia de claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa que resulta del artículo 477.1 Ley de Enjuiciamiento Civil es determinante de que el escrito de interposición del recurso de casación no consista en un mero escrito de acarreo de alegaciones, siendo precisa una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente, lo que es determinante del rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales, o jurídicas cuando sean heterogéneas entre sí y en el rechazo de motivos fundados en preceptos genéricos, con un contenido demasiado amplio, por no ser función de esta Sala averiguar donde se halla la infracción que se denuncia (por todas, sentencia 760/2011, de 4 de noviembre, y 369/2021, de 28 de mayo).

2. - Esto es lo que acontece en el presente supuesto en el que la mezcla de cuestiones heterogéneas dificulta la identificación del motivo del recurso, pues se invocan tanto preceptos procesales ( arts. 10, 217 y 281 LEC), como sustantivos ( arts. 1311, 1313 y 1314 CC), que tienen por objeto cuestiones jurídica heterogéneas (confirmación de los contratos, extinción de la acción de nulidad, etc), junto con otras cuestiones meramente probatorias (informe pericial sobre valoración de activos, notoriedad de determinados hechos), en relación con diversos preceptos de la Ley 9/2012.

3. - Como hemos declarado reiteradamente (por todas, sentencia 128/2020, de 26 de febrero), "no es posible transformar la casación en una tercera instancia. El recurso de casación, como recurso extraordinario, se halla sometido a ciertas exigencias de rigor que se traducen, entre otras cuestiones, en la imposibilidad de acumular argumentos inconexos determinantes de la falta de la razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico planteado".

4. - En consecuencia, apreciamos la inadmisibilidad del único motivo del recurso, sin perjuicio de que las diversas y heterogéneas cuestiones planteadas en el mismo y los argumentos expuestos en su defensa, al coincidir sustancialmente con los alegados en otros motivos de los diversos recursos planteados, recibirán indirectamente contestación, por la vía de la resolución de estos últimos.

5. - La causa de inadmisión se convierte, en este momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación. No obsta que en su día fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia ( sentencias 97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, y 146/2017, de 1 de marzo).

   Recurso de casación formulado por Abanca Corporación División Inmobiliaria

Formulación del primer motivo.

1. - El motivo denuncia la vulneración del art. 1.204 CC "en relación con la doctrina jurisprudencial sobre el carácter restrictivo de la novación extintiva, al reputar extinguido el contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006 por el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 sin ser la voluntad de las partes ni concurrir los requisitos precisos para ello". El motivo cita la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 27 de noviembre de 1990 y 1033/2004, de 3 de noviembre.

2. - En su desarrollo la recurrente aduce que se ha producido la infracción del art. 1204 CC al sostener que el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 novó extintivamente el contrato de compraventa de 29 de diciembre de 2006, cuando en el indicado acuerdo transaccional no se declara terminantemente su virtualidad extintiva ni resulta incompatible con el citado contrato de compraventa, al que en realidad complementa. Considera la recurrente que la sentencia de la Audiencia se aparta de forma ilógica e irrazonable de la literalidad del acuerdo transaccional, toda vez que en ningún punto del mismo se contempla el pretendido efecto extintivo respecto del contrato de compraventa, sino que, al contrario, dicho acuerdo deja clara su naturaleza de contrato transaccional de los arts. 1809 y siguientes del Código Civil, acuerdo que complementaba - para evitar un litigio judicial - la compraventa de 21 de diciembre de 2006, sin producir el efecto - no querido por las partes - de extinguirla.

Decisión de la sala. Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Desestimación del motivo por falta de efecto útil.

1. - El motivo denuncia la infracción del art. 1204 CC. Este precepto, referido a la denominada novación propia o extintiva, señala que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

2. - Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

   2.1. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art.1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 CC).

   2.2. En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta sala 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi). Por tanto, la novación para ser extintiva "requiere el efecto dual o doble - doble voluntad - de extinguir el anterior orden de intereses y crear un nuevo orden vinculante para el futuro" ( sentencia 1033/2004, de 3 de noviembre).

   La novación extintiva constituye, en consecuencia, una de las causas de extinción de las obligaciones (vid. art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación está sujeta a un mayor formalismo, exigiéndose una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

   2.3. Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata, por tanto, de una figura jurídica distinta de la novación propia.

   La jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias.

   2.4. La sentencia 686/2011, de 19 de octubre, añade, además, que "en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-, y que no cabe cambiar en casación el criterio de la instancia cuando el mismo, al ponderar la significación económica de la modificación, no resulta irrazonable". En el mismo se sentido se pronunció la sentencia de 27 de noviembre de 1990, reiterando la doctrina anterior:

   "cuando no se constate con claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, que es esencial para generar novación extintiva o propia, pues que ésta presupone, sobre la base de una obligación preexistente, crear otra nueva o dispar, así como la voluntad de novar extintivamente, es de estar a la existencia de novación modificativa o impropia, cuya base estricta es la creación de una situación fáctico-jurídica no determinante de incompatibilidad sino, meramente, de complementariedad".

   2.5. En el caso de la litis, no sólo no se pactó expresamente la extinción de las obligaciones derivadas del contrato inicial de compraventa de 2006, sino que el acuerdo transaccional de 2010 se configuró expresamente como instrumento para el cumplimiento y ejecución de las prestaciones convenidas en aquel contrato.

   En concreto, tras haberle sido notificada a CXG sendas sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 30 de abril y 7 de mayo de 2009, que anularon la Modificación Puntual del PGOU de Santiago de Compostela aprobada el 30 de junio de 2003, referida al ámbito del "Colegio DIRECCION001", a la vista de la afectación que esas sentencias tenían sobre el aprovechamiento y posibilidades de desarrollo urbanístico de la finca litigiosa, las partes acordaron abrir un periodo de conversaciones y de negociaciones a fin de lograr un acuerdo transaccional, el cual finalmente se obtuvo y formalizó en escritura de 21 de mayo de 2010. En este acuerdo se manifestó expresamente que su objeto era "dar cumplimiento a lo pactado en la compraventa de la finca", por lo que se comprometían a impulsar la aprobación de una nueva modificación del PGOU "a fin de restablecer, en la medida de lo posible, las determinaciones urbanísticas contenidas en la anterior Modificación Puntual del PGOU", que había sido judicialmente anulada. Y atendiendo a la eventualidad de que esas determinaciones urbanísticas (aprovechamientos, usos, reservas, etc) - que debían ser aprobadas por la Administración urbanística competente - no fuesen las contenidas en la Modificación del PGOU de 2003, en contemplación a las que se pactaron las condiciones de la compraventa (entre ellas, en particular el precio), en la transacción se acordaba la forma en que esas diferencias urbanísticas podrían afectar al precio definitivo a través de la aplicación de los criterios de "ajuste" que igualmente se pactaban. A su vez, se modificaba el calendario de pagos inicialmente previsto, pues los ajustes del precio final debían esperar a la previa aprobación administrativa de esa modificación del planeamiento urbanístico.

   2.6. Por tanto, el acuerdo transaccional no contenía una novación extintiva, pues ni se declaraba expresamente ni contenía términos que fuesen incompatibles con los del contrato inicial, sino, antes al contrario, contenía una expresa declaración de voluntad de mantener y hacer viable el cumplimiento de lo pactado en la compraventa inicial, para lo que las partes se comprometían a promover una nueva modificación del planeamiento para salvar el obstáculo sobrevenido representado por las sentencias citadas del TSJG que había anulado el planeamiento afectante a la finca vendida vigente a la fecha de la compraventa. No había pues un animus novandi dirigido a generar el doble efecto de extinguir el orden de intereses anterior y de crear otro nuevo, diferente e incompatible llamado a sustituir a aquél.

   2.7. Sin embargo, la Audiencia consideró que "dadas las fechas y las circunstancias de los sucesivos contratos, [...] la actora carece de acción con relación al contrato de 2.006 porque ha sido objeto de novación extintiva". Conclusión que razonó así:

   "el primitivo contrato de 2.006 es ratificado y queda novado por el acuerdo transaccional de 21/5/2010 dado que se modifican sus condiciones principales ( art. 1203 y siguientes del Código Civil). Esta consecuencia jurídica viene determinada por el contenido del citado acuerdo. Éste tiene lugar entre las mismas partes y tiene el mismo objeto, la finca DIRECCION001. En su expositivo se pone de manifiesto que la situación generada por los procedimientos judiciales determina que se busque una situación negociada para la viabilidad del proyecto inicial. Y las partes pactan expresamente la colaboración de los Hermanos Guillermo para el éxito del expediente de modificación del PXOM que iba a impulsar la actora, el desistimiento por parte del Dª María Virtudes del recurso de casación que pendía ante el Tribunal Supremo (ordinario nº 5415/2003) y se adoptan acuerdos tendentes a la determinación del precio definitivo (acuerdo 1), del ajuste del precio (acuerdo 2) y del calendario de pagos (acuerdo 3).

   " Es claro, por tanto, que las partes consienten con conocimiento de la existencia de los procedimientos judiciales y su alcance, y, que modifican las condiciones principales del contrato de 2.006 ( art. 1.203 del Código Civil), sustituyéndolas por otras incompatibles ( art. 1.204 del Código Civil), lo que implica la expresa convalidación y ratificación de lo pactado inicialmente que se conserva en el ulterior contrato, impidiendo el ejercicio de la acción de nulidad ( art. 1208 del Código Civil. A su vez implica la extinción del anterior contrato a tenor del art. 1.204 del Código Civil".

   2.8. Con ello la Audiencia se desvía de la doctrina jurisprudencial reseñada, que no se altera en los casos en que la novación afecte al precio de la compraventa. En particular, respecto de un supuesto similar al presente, en la medida en que la modificación afectaba también al precio, en la sentencia núm. 686/2011, de 19 octubre, afirmamos su carácter de novación modificativa, a pesar de constituir el precio un elemento esencial de la compraventa ( art. 1445 CC):

   "es cierto que ha habido una reducción del precio en la escritura pública respecto del fijado en el documento privado, pero ello no supone novación extintiva, sino modificativa. Esto es así porque ni el efecto extintivo se declara por las partes, ni siquiera se deduce una voluntad en tal sentido, ni hay absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo ( art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva (S. 4 de marzo de 2006 sic)".

   2.9. Aunque al razonar de este modo damos la razón a la recurrente, en la medida en que es correcta su crítica a la afirmación de la Audiencia de que el acuerdo transaccional supuso una novación extintiva del contrato de compraventa, sin embargo, este reconocimiento carece de efecto útil para su pretensión. Aun admitiendo lo ya dicho, y prescindiendo de esa afirmación de la Audiencia, el verdadero fundamento, la ratio decidendi, del fallo de la sentencia en lo relativo a la extinción de la acción de nulidad respecto del contrato de compraventa de 2006, radica en la idea de que dicho acuerdo transaccional supuso la ratificación o convalidación de la compraventa.

   Así se deduce de la sentencia de apelación cuando afirma que:

   "las partes consienten con conocimiento de la existencia de los procedimientos judiciales y su alcance, y, que modifican las condiciones principales del contrato de 2.006 ( art. 1.203 del Código Civil), sustituyéndolas por otras incompatibles ( art. 1.204 del Código Civil), lo que implica la expresa convalidación y ratificación de lo pactado inicialmente que se conserva en el ulterior contrato, impidiendo el ejercicio de la acción de nulidad ( art. 1208 del Código Civil)".

   2.10. Por mucho que este fundamento contenga, junto con el argumento de la convalidación, otro claramente incorrecto (al afirmar la existencia de una novación extintiva) que, además, es doblemente desacertado al incurrir en un oxímoron jurídico al resultar antitéticas las ideas de extinción de la relación contractual anterior y la de su ratificación ("ratificación de lo pactado inicialmente que se conserva en el ulterior contrato"), queda claro que la ratio decidendi se basa en la extinción de la acción por consecuencia de la ratificación o confirmación del contrato inicial, fundamento que no ha sido atacado en el motivo.

3. - La carencia de efecto útil del motivo conlleva su desestimación, pues no puede surtir efecto en casación un motivo que no determine la alteración del fallo recurrido (vid. por todas, la sentencia 698/2019, de 19 de diciembre).

Formulación del segundo motivo.

1. - El motivo denuncia la infracción del art. 1.265 CC, en relación con el art. 1.300 CC y la doctrina jurisprudencial sobre anulabilidad del contrato suscrito con consentimiento viciado por dolo y/o error inducido, por no estimar las peticiones principales de declaración de nulidad relativa deducidas por Abanca, "concurriendo los presupuestos legales precisos para el éxito de tales peticiones por la actuación dolosa de los Hermanos Guillermo".

   Se cita como vulnerada la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 5 de marzo del 2010 y 8 de noviembre de 2007, que trataban de supuestos de hecho con similitudes con el objeto de este proceso, en las que se entendió que concurría un vicio del consentimiento del comprador que fue engañado en cuanto a las posibilidades de aprovechamiento urbanístico de los bienes que adquiría.

2. - En su desarrollo, la recurrente alega que la sentencia recurrida infringe la normativa y jurisprudencia citadas porque, concurriendo dolo en la actuación de los hermanos Guillermo, determinante del error padecido por las predecesoras de Abanca, no se ha estimado la acción de anulación del contrato de compraventa y del acuerdo transaccional. Las concretas consideraciones y circunstancias en que apoya su tesis de la existencia del dolo las veremos con detalle al resolver el motivo.

   La recurrente concluye que la actuación dolosa de los hermanos Guillermo, por su especial gravedad y trascendencia, determinó que el consentimiento que prestó la compradora en el contrato de compraventa y en el acuerdo transaccional se encontrase viciado por el error sobre el objeto de ambos negocios jurídicos.

3. - Las causas de inadmisión alegadas en el escrito de oposición al recurso de los hermanos Cosme, Segismundo, Rafaela, Violeta y Rosa no pueden ser estimadas. La cita como infringido del art. 1265 CC no provoca ninguna ambigüedad o indefinición sobre la concreta contravención denunciada. La sentencia que se cita (1/2005, de 17 de enero) no abona la tesis que se pretende, pues en aquel precedente, al margen de otras razones ajenas a la ahora cuestionada, expresamente se indicaba que el motivo de la inadmisión era que de las cuatro causas de anulación del contrato que enumera dicho precepto no se concretaba a cuál de ellas se refería, indefinición que no concurre en el presente caso.

Decisión de la sala (i). Dolo omisivo causante como vicio del consentimiento prestado por la entidad adquirente en un contrato de compraventa de un inmueble y en el acuerdo transaccional que lo nova parcialmente. Doctrina jurisprudencial. Aplicación al caso.

1. - Objeto de la controversia. En los términos en que ha quedado fijado el debate casacional, en lo relativo a este motivo, el objeto de la controversia queda circunscrito a dilucidar si, como afirma el recurrente, el consentimiento contractual prestado por la entidad adquirente en el momento de la firma del contrato de compraventa de 2006 y en el del posterior acuerdo transaccional de 2010 adoleció de un vicio consistente en dolo omisivo, determinante de la nulidad de esos negocios jurídicos en los términos de los arts. 1265 y 1300 CC.

2. - Confirmación del contrato de compraventa.

   2.1. La acción de nulidad queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido confirmado válidamente ( art. 1309 CC). La confirmación purifica al contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento de su celebración ( art. 1303 CC). Conforme al art. 1311, la confirmación puede hacerse expresa o tácitamente, y se entiende que es tácita "cuando, con conocimiento de la causa de nulidad, y habiendo ésta cesado, el que tuviese derecho a invocarla ejecutase un acto que implique necesariamente la voluntad de renunciarlo".

   2.2. La sentencia de esta sala 535/2015, de 15 de octubre, compendió así los requisitos y los efectos sanatorios de la confirmación:

   "La confirmación del contrato anulable es la manifestación de voluntad de la parte a quien compete el derecho a impugnar, hecha expresa o tácitamente después de cesada la causa que motiva la impugnabilidad y con conocimiento de ésta, por la cual se extingue aquel derecho purificándose el negocio anulable de los vicios de que adoleciera desde el momento de su celebración".

   2.3. Como señalamos al resolver el anterior motivo de este recurso la ratio decidendi de la sentencia de apelación al desestimar la pretensión de nulidad del contrato de compraventa de 29 de diciembre 2006 se basó en la extinción de la acción como consecuencia de la ratificación o confirmación del contrato inicial (en los términos que resultan de la novación acordada), fundamento que no fue atacado en el motivo.

   Por eso, el reproche que se canaliza a través de este motivo debe entenderse circunscrito a la posible nulidad por dolo del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, pues, conforme a lo señalado, aun cuando la voluntad de la adquirente en el contrato de compraventa hubiera estado inicialmente viciada por dolo, dicho vicio habría quedado purificado a través del acuerdo de transacción, que se formalizó en un momento posterior al conocimiento por la compradora de la situación urbanística derivada de los procedimientos judiciales y de la anulación de la modificación puntual del PGOU de 2003 y del PERI-12.

   2.4. No puede aceptarse, sin embargo, la pretensión que se opone a este motivo por algunos de los demandados, en el sentido de que también el acuerdo transaccional ha quedado confirmado y, por tanto, sanado de cualquier vicio de la voluntad padecido por la compradora, por el hecho de que vendiese la finca litigiosa a la Sareb o porque la parte del precio aplazado en la compraventa figurase en las cuentas de Abanca depositadas en el Registro Mercantil.

   Esa confirmación no fue declarada por la Audiencia, que invocó el acuerdo transaccional como acto confirmatorio de la compraventa, no como negocio, a su vez, confirmado por hechos o actos posteriores. Por otra parte, en la medida en que ha quedado firme el pronunciamiento de la Audiencia sobre el carácter forzoso de la transmisión de la finca a la Sareb, esta venta carece de eficacia confirmatoria pues no constituye el reflejo de una voluntad inequívoca de extinción o renuncia a la acción impugnatoria. Tampoco puede interpretarse el contenido de las cuentas anuales en ese sentido, pues como documento contable carece de tal carácter y eficacia negocial.

3. - El dolo como vicio de la voluntad. Sus requisitos. Doctrina jurisprudencial.

   El dolo, como vicio de la voluntad, aparece definido en el art. 1269 CC conforme al cual "hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho". Y el art. 1270 CC añade que "para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes".

   De esta regulación se desprende que el concepto legal del dolo, vicio de la voluntad, consta de dos elementos: a) una conducta insidiosa, que ejerza tal influencia sobre quien declara que su voluntad no puede considerarse libre; y b) que sea grave, es decir, que sea causa determinante del contrato en el que concurre. El concepto central que revela el art. 1269 CC es el de una "estratagema que se utiliza para que se produzca una percepción errónea en el otro contratante y por ello se considera que, en definitiva, el dolo induce a un error, si bien lo que se pone de relieve en este vicio de la voluntad no es tanto el resultado, sino la maquinación utilizada para llegar a él" ( sentencias 30/2000, de 16 de febrero, y 116/2021, de 3 de marzo).

4. - La jurisprudencia, en concordancia con la doctrina científica, viene exigiendo para apreciar este vicio del consentimiento los siguientes requisitos: i) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, mediante palabras o maquinaciones adecuadas; ii) la voluntad del declarante debe haber quedado viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño; iii) esa conducta debe ser determinante de la declaración; iv) el carácter grave de la conducta insidiosa; y v) el engaño no debe haber sido ocasionado por un tercero, ni empleado por las dos partes ( sentencias de 11 y 12 de junio de 2003, y reiterada más recientemente en las sentencias 626/2013, de 29 de octubre, 140/2017, de 1 de marzo, y 139/2020, de 2 de marzo).

   Además, el dolo principal o causante ( causam dans) no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue ( sentencias de 22 y 28 de febrero de 1961), pues ni se presume (sentencia 626/2013, de 29 de octubre), ni bastan al efecto meras conjeturas (sentencias de 25 de mayo de 1945). Como declaró la sentencia 233/2009, de 26 de marzo:

   "Procede insistir también en la exigencia de que la conducta dolosa sea probada inequívocamente, sin que a tales fines basten meras conjeturas o indicios - Sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 -. Ahora bien, también ha tenido ocasión esta Sala de precisar - Sentencia, entre otras, de 12 de junio de 2003 - que "la apreciación de la existencia de hechos determinantes de vicios del consentimiento, dada su naturaleza de cuestión fáctica, es de la exclusiva competencia de los Tribunales de instancia, cuya conclusión probatoria ha de mantenerse invariable en casación, si la misma no resulta desvirtuada por medio impugnatorio adecuado para ello", de tal suerte que al Tribunal de Casación sólo le cabe valorar jurídicamente los hechos que constituyen el aspecto externo del dolo, siendo necesario que los mismos consten debidamente acreditados en autos".

5. - El concepto de "maquinaciones insidiosas" ha sido interpretado por la jurisprudencia con una considerable amplitud en el sentido de comprender todas aquellas actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre, y 116/2021, de 3 de marzo).

   En ese sentido amplio, el dolo, en cuanto vicio del consentimiento contractual, comprende no sólo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante, sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe (dolo negativo u omisivo). Esta modalidad de dolo negativo implica el comportamiento desleal de ocultar intencionadamente información relevante y decisiva para obtener de esta forma el consentimiento del contratante que padece el vicio.

   Así lo ha declarado reiteradamente la jurisprudencia de esta sala. En este sentido la sentencia 129/2010, de 5 marzo, destaca que no sólo manifiestan el dolo la "insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe". Como dijimos en la sentencia 139/2020, de 2 de marzo:

   "tal modalidad del dolo exige la reticencia, consistente en la omisión de hechos y circunstancias influyentes o determinantes para la conclusión del contrato, con infracción del deber de informar conforme a la buena fe y a los usos del tráfico. Se calla o no se advierte, cuando había la obligación de hacerlo".

6. - Finalmente, como referencia delimitadora complementaria, la doctrina de esta sala ha precisado que no invalida el dolo la "confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada" ( sentencias de 11 de julio de 2.007 y 26 de marzo de 2.009, y sentencia 116/2021, de 3 de marzo, entre otras).

7. - Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso.

   7.1. Al aplicar la anterior doctrina jurisprudencial debemos partir de los hechos probados o no controvertidos en el proceso tal y como han sido reseñados en el primer fundamento jurídico de esta resolución. Hemos declarado en numerosas ocasiones que si la determinación en la instancia de los hechos en los que se hubiera basado la afirmación del vicio del consentimiento no puede ser variada en casación, este recurso permite, sin embargo, revisar la valoración jurídica hecha por los tribunales de instancia a partir del supuesto fáctico ( sentencias de 18 de febrero de 1985, 1200/1994, de 30 de diciembre, 295/2004, de 29 de marzo, 695/2010, de 12 de noviembre, 683/2012, de 21 de noviembre, entre otras muchas).

   Esta tarea de hermenéutica y de valoración jurídica es la que ahora realizamos, con sujeción a los hechos acreditados en la instancia.

   7.2. Sostiene la recurrente la existencia de una maquinación o actuación maliciosa por parte de los Sres. Guillermo con la finalidad de convencer a sus antecesoras (Altabrava y CXG) para firmar el contrato de compraventa de la finca litigiosa y posterior acuerdo transaccional, consistente en el conjunto de los siguientes actos y omisiones:

   (i) los hermanos Guillermo ocultaron a Altabrava del Mar, antes de suscribir la compraventa de 2006, la existencia de una serie de procedimientos judiciales contencioso-administrativos (dos de ellos promovidos incluso por una de las demandadas) que afectaban directamente a las posibilidades de aprovechamiento urbanístico de los terrenos;

   (ii) de esos procedimientos contencioso-administrativos resultó la anulación de las modificaciones de la normativa urbanística que los hermanos Guillermo habían promovido en su día para el cambio de uso de los inmuebles;

   (iii) posteriormente cuando de dichos procedimientos judiciales, deliberadamente ocultados, resultó que la clasificación urbanística y las posibilidades de aprovechamiento de los terrenos no eran ya las que se habían ofertado y comprometido, las partes suscribieron el acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010 con el propósito de promover (la sociedad compradora, con la colaboración de los hermanos Guillermo) una modificación de la normativa urbanística municipal que posibilitase la materialización en los terrenos transmitidos de los usos y aprovechamientos ofertados en la compraventa y que fueron determinantes del consentimiento prestado por la compradora; y

   (iv) sin embargo, añade la recurrente, el doloso proceder de los hermanos Guillermo continuó mientras se concertaba el acuerdo transaccional, como lo demuestra el hecho de que los demandados faltaran a la verdad a la hora de relacionar y concretar los procedimientos judiciales que promovía doña María Virtudes, omitiendo toda referencia al procedimiento contencioso-administrativo nº 4373/2005, y engañando maliciosamente por tanto a CXG Grupo Inmobiliario Corporación Caixa Galicia (antecesora de Abanca) en cuanto al inexistente compromiso de colaboración de los hermanos Guillermo para la tramitación y el éxito de la modificación puntual del planeamiento urbanístico que resultaba precisa para restablecer la situación jurídica de los terrenos transmitidos, en lo que a las posibilidades de aprovechamiento se refiere.

   Por tanto, en relación con el acuerdo transaccional (al que ha quedado ceñida la cuestión), la recurrente, como resume la Audiencia, concreta la existencia del dolo en "la falta de información sobre la existencia del procedimiento 4373/2005 que pendía ante el Tribunal Supremo, la falta de retirada del recurso de casación interpuesto por Dª María Virtudes con relación al procedimiento nº 5415/2003 y la intención de no seguir la hoja de ruta pactada en el acuerdo transaccional".

   7.3. Frente a ese planteamiento de la recurrente, la Audiencia, por el contrario, concluye que los demandados no obraron con dolo. Apoya su conclusión en tres razones:

   (i) la ocultación del procedimiento 4373/2005 no reúne la suficiente gravedad, dado que tenía la misma finalidad que el procedimiento 5415/2003, que era conocido por la actora;

   (ii) tampoco cabe atribuirle trascendencia causal en cuanto a la formación de la voluntad negocial en la medida en que la demandante suscribió el acuerdo a pesar de conocer la existencia del procedimiento gemelo, e incluso representándose su incumplimiento puesto que pactaron las consecuencias del incumplimiento;

   (iii) por el mismo motivo no cabe hablar de actitud obstruccionista de los demandados.

Decisión de la sala (ii). El contenido urbanístico del derecho de propiedad de las fincas urbanas. Los deberes de información y su incidencia en el dolo omisivo.

1. - El contenido urbanístico estatutario del derecho de propiedad de las fincas urbanas. La subrogación en las cargas urbanísticas y los deberes de información en las enajenaciones de fincas.

   1.1. La ordenación territorial y la urbanística tiene por objeto organizar y definir el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes ( art. 4.1 TR de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por RDL 7/2015, de 30 de octubre de 2015 - TRLS 2015 -). El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, conforme a la legislación sobre ordenación del territorio y urbanística ( art. 11.1 TRLS 2015). En coherencia con lo anterior, el art. 12.1 del mismo texto legal dispone que el derecho de propiedad del suelo comprende (además de la facultad de disposición) lo siguiente:

   "las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien".

   Estas facultades, como establece el apartado 2 del mismo artículo, "alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística [...]", si bien "la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo", pues su patrimonialización "se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda [ ...]" (art. 11.1 TRLS 2015).

   Previsiones sustancialmente equivalentes a las anteriores se contenían en los textos refundidos de la legislación del suelo de 1992 y 2008.

   1.2. Por razón del citado régimen estatutario, la legislación del suelo ha establecido desde la Ley de 9 de abril de 1976 el principio de subrogación del adquirente en la situación y cargas urbanísticas de las fincas. Este principio se manifiesta hoy en el art. 27.1 del TRLS de 2015, si bien subordinando la subrogación en los convenios urbanísticos con transcendencia jurídico-real a su previa inscripción registral:

   "La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real".

   Esta regulación, con la citada salvedad, procede de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, vigente a la fecha de la celebración de contrato de compraventa de la finca litigiosa de 2006.

   1.3. A fin de dotar de seguridad jurídica a las transmisiones del dominio de fincas urbanas, en cuanto a su contenido urbanístico, dado el principio subrogatorio citado, además de la información administrativa que puedan proporcionar los Ayuntamientos sobre las circunstancias urbanísticas de las fincas comprendidas en el término municipal - art. 55 LS 1976 -, la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976 previó en su art. 201.1 un régimen de publicidad registral, conforme al cual "los actos administrativos que se produjeren en el ejercicio de las funciones reguladas en la presente Ley podrán ser anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria, según proceda [...]"; y, en particular, conforme a su art. 101.2, "la situación física y jurídica de las fincas o derechos afectados por la reparcelación y la de los resultantes de ellas se reflejará en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria en la forma que reglamentariamente se determine".

   Estas previsiones fueron desarrolladas parcialmente por el Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por RD 3288/1978, de 25 de agosto. Después, el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por RDLegislativo 1/1992, de 26 de junio, amplió la regulación sobre ese régimen de publicidad registral ( arts. 307 a 310), que fue desarrollado ampliamente a través de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, aprobado por RD 1093/1997, de 4 de julio (ambas normas vigentes a la fecha de la celebración del contrato de compraventa).

   Entre los actos cuya publicidad registral se preveía en el art. 307 del TRLS-1992 se incluían: (i) "la interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de planeamiento, de ejecución del mismo o de licencias; y (ii) "las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el número anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento".

   1.4. Además, la citada Ley del Régimen del Suelo de 1992 introdujo en su art. 22 (bajo el epígrafe "enajenación de fincas y deberes urbanísticos") una norma equivalente a la del actual art. 27.1 TRLS-2015 (sobre la subrogación del adquirente en los derechos y deberes urbanísticos) - que, a su vez, traía causa del art. 62 de la Ley del Suelo de 1976 -. Aquel precepto fue complementado a través de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, al mantener junto a aquella norma (que incorpora como apartado 1 de su art. 21), un nuevo apartado 2, del siguiente tenor:

   "2. En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título:

   "a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos.

   "b) Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a la misma.

   "c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes".

   Las consecuencias de la infracción de esta norma estaban previstas en el apartado 3 del mismo precepto: "facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado".

   Esta norma estaba vigente a la fecha del contrato de compraventa litigioso de 2006. Posteriormente pasó al art. 19 del texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio (vigente en la fecha del acuerdo transaccional de 2010), con la siguiente redacción:

   "En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

   "a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

   "b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14".

   A su vez, el apartado 3 de mismo artículo amplió el plazo de duración de la acción a cuatro años.

2. - Las consecuencias del incumplimiento del deber de informar sobre la situación urbanística en los negocios de transmisión de fincas.

   2.1. Sobre las posibles acciones derivadas del incumplimiento del deber de informar sobre la situación urbanística de las fincas con ocasión de su transmisión, ha recaído una abundante jurisprudencia de esta sala. Esos precedentes se han pronunciado en relación con acciones de anulación por vicio del consentimiento, por error y por dolo omisivo, acciones resolutorias por incumplimiento (con aplicación profusa de la doctrina aliud pro alio), acciones edilicias o de saneamiento (redhibitorias y quanti minoris), y también acciones rescisorias y de nulidad ( ex art. 6.3 CC) en relación con la obligación legal de informar sobre la situación de las condiciones edificatorias y situación urbanística de la finca del art. 62 de la Ley del Suelo de 1976, y en relación también con el principio del ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe ( art. 7.1 CC).

   2.2. La sentencia de esta sala 1167/2007, de 8 de noviembre, a propósito de un supuesto en que se invocaba la infracción del art. 62 de la Ley del Suelo de 1976, trató de hacer un compendio sobre esos precedentes y su resultado:

   "Al interpretar esta regla, la jurisprudencia, no tan unánime como se desprende del tenor de la sentencia recurrida, ha acudido, en efecto, a diversos expedientes, y ha puesto en relación este precepto con el llamado "saneamiento por gravámenes ocultos" del artículo 1483 del Código civil. Pero, en general, tomando como punto inicial que los adquirentes no alcancen conocimiento, al tiempo de formalizar el contrato, de la situación urbanística concreta. Así, la Sentencia de 23 de octubre de 1997 decía que "los impedimentos urbanísticos y administrativos" actúan como causa resolutoria de la relación "cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato", conforme, decía, a reiterada jurisprudencia de esta Sala", citando las SSTS de 19 de enero de 1990, 24 de febrero y 26 de abril de 1993, 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 entiende correctamente inaplicada la regla del repetido artículo 62 TRLRS en un caso en que el adquirente no se había comportado en buena fe. La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 [...] declara que no se incluyen dentro de las cargas y servidumbres no aparentes a que se refiere el artículo 1483 CC las limitaciones legales del dominio, entre las cuales las derivadas del régimen urbanístico del suelo y, confirmando la posición de la sentencia de 28 de febrero de 1990, antes citada, destaca que "destruida la presunción de error o la inducción a la celebración que se pretendía, no hay infracción del artículo 62 de la Ley del Suelo".

   "Ciertamente otras decisiones han estimado, en función de las circunstancias del caso, la existencia de error invalidante en la compra de una parcela para construir si luego resulta que no era posible por impedirlo la norma urbanística ( STS 27 de mayo de 1983) o la existencia de dolo por callar o no advertir a la otra parte ( STS 1 de octubre de 1986), e incluso la anteriormente citada Sentencia de 28 de febrero de 1990 (que cita las dos anteriores) apunta que cabría presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplan las prevenciones del artículo 62 TRLRS, pero, dice, "tal presunción, como la del artículo 1483 del Código civil, queda destruida cuando la Sala de instancia establece expresamente lo contrario", esto es, que el adquirente ha conocido o podido conocer la situación urbanística. El tema ha sido recientemente retomado por la STS de 17 de noviembre de 2006, con cita de otras decisiones. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2000, que subordina la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística y, en el caso, ante el hecho de que el adquirente no había verificado la consulta que permitía el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RD 1346/1976), decía que "este cuidado, de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que este precepto parte, como también el artículo 1483 CC, del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende".

   "La STS de 17 de noviembre de 2006, a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código civil) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.)".

   2.3. De esta jurisprudencia interesa ahora retener dos extremos: (i) la admisión de la posibilidad de declarar la anulación del contrato por la existencia de dolo por callar o no advertir a la otra parte sobre la real situación urbanística de la finca ( STS 1 de octubre de 1986), y (ii) la posibilidad incluso de presumir (con carácter de presunción iuris tantum) la existencia del error o el dolo "cuando no se cumplan las prevenciones del artículo 62 TRLRS" ( sentencia de 28 de febrero de 1990, que cita dos anteriores). Lo que supone dotar a la infracción de este deber de informar de una virtualidad que va más allá del efecto resolutorio que expresamente le atribuye la norma.

   2.4. Posteriormente, la sentencia 129/2010, de 5 de marzo, con cita de otras anteriores, reiteró esta doctrina sobre el dolo omisivo cuando la reticencia o silencio sobre las características de la finca (que la hacían inidónea para su edificación, en este caso por sus características físicas) fue determinante de la declaración de voluntad del comprador que, de haber conocido esas características de la finca, no habría comprado (sin que dicha ineficacia del negocio pueda quedar enervada por la supuesta falta de diligencia de la compradora), y vincula el deber de información con la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico:

   "las sentencias de 11 de mayo de 1993, 29 de marzo de 1994, 29 de diciembre de 1999 y, asimismo, advierten que no sólo manifiestan el dolo la "insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe" y lo reitera la de 27 de noviembre de 1998 y añade la de 11 de diciembre de 2006 que también constituye dolo "la reticencia consistente en la omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato y respecto de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico". Y la de 26 de marzo de 2009 dice: "...el llamado dolo negativo, por haber infringido el deber de informar al comprador de las vicisitudes administrativas del negocio tramitado, deber éste impuesto por la buena fe, entendida ésta como deber precontractual". Y la de 25 de abril de 2009: "...un supuesto de reticencia dolosa, en que una de las partes calla o no advierte debidamente a la contraparte, en pugna con el deber de informar exigible por la buena fe". Y, por último la de 5 de mayo de 2009 añade: "en cualquier caso, siempre cabría estimar, como hacen las sentencias de instancia, la concurrencia de dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual ( SS., entre otras, 29 de marzo y 5 de octubre de 1.994; 15 de junio de 1.995; 19 de julio y 30 de septiembre de 1.996; 23 de julio de 1.998; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006; 11 de julio de 2.007; 26 de marzo de 2.009), pues resulta incuestionable que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigían, en el caso, el deber de informar ( SS. 11 de mayo de 1.993; 11 de junio de 2.003; 19 de julio y 11 de diciembre de 2.006; 3 y 11 de julio de 2.007; 26 de marzo de 2.009)"".

   2.5. En el presente caso no cabe negar que, según lo previsto en el art. 21.1 de la Ley del Suelo de 1998 y conforme a los principios de la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico jurídico inmobiliario, existía un deber a cargo de los vendedores de informar con ocasión de la enajenación de la finca sobre la pendencia de procedimientos judiciales dirigidos a anular los instrumentos del planeamiento que afectaban a la finca litigiosa (Modificación puntual PGOU 89 y PERI-12), en que se cuestionaban la calificación del suelo como consolidado o no consolidado y la propia validez y vigencia de aquellos instrumentos de planeamiento, cuya eventual anulación determinaba un cambio de los usos y de la edificabilidad de la finca incompatibles con los desarrollos inmobiliarios proyectados, desarrollos que constituían la finalidad causal del contrato para la compradora.

   Sin prejuzgar ahora si concurrían todos los requisitos que exige la jurisprudencia para apreciar el dolo omisivo en la declaración de voluntad de Altabrava del Mar al perfeccionar el contrato de compraventa de 2006, lo cierto es que a los efectos de este enjuiciamiento esa posible apreciación carece de relevancia, pues el posible vicio del consentimiento fue purificado por la confirmación del contrato por el acuerdo transaccional, según dijimos supra.

   2.6. Por tanto, ceñido el objeto de este motivo al acuerdo transaccional de 2010, los únicos elementos relevantes son la omisión de la información sobre la existencia del procedimiento 4373/2005, pendiente en esa fecha de un recurso de casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo, la falta de retirada del recurso de casación que igualmente pendía ante dicha sala, que procedía del procedimiento nº 5415/2003 (en ambos casos promovidos por una de las hermanas demandadas), "y la intención de no seguir la hoja de ruta pactada en el acuerdo transaccional".

   Cabe ahora recordar que el objeto de estos procedimientos no era el de anular íntegramente la Modificación puntual del PGOU 89 y del PERI-12, sino tan solo invalidarlo en el particular relativo a la calificación del suelo como no consolidado, que atribuían a la finca litigiosa. En caso de prosperar esos recursos de casación (como terminó sucediendo), la consecuencia, en principio, se limitaría a sustituir esa calificación con el efecto de la restitución las cantidades que la Junta de Compensación, constituida en el ámbito de la finca por los vendedores, habían abonado al Ayuntamiento, como Administración urbanística actuante, por la "monetarización" de la obligación de cesión del aprovechamiento urbanístico lucrativo que de la calificación del suelo como no consolidado se derivaba ( art. 20 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia - LOUG -, entonces vigente).

   2.7. Una vez hechas estas precisiones, cabe ahora observar que la falta de retirada del recurso de casación procedente del procedimiento nº 5415/2003 es un hecho posterior a la celebración del contrato que, como tal, no afecta a la validez del consentimiento prestado por la compradora, pues no incide ni opera en relación con la perfección del contrato, sino con su cumplimiento a través de la ejecución de las prestaciones comprometidas. En tal sentido puede ser determinante, en su caso, de la extinción de la relación obligatoria por la vía de su resolución por incumplimiento, pero no de un vicio originario de la declaración de voluntad de la parte contratante que sufre el incumplimiento de la otra. No puede colegirse de ello, en este estadio del procedimiento, una suerte de reserva mental sobre el futuro incumplimiento, ya decidido por las vendedoras en el momento de la perfección del contrato, constitutivo per se de una maquinación dolosa, pues sin poder descartar categóricamente esa interpretación, lo cierto es que tal conjetura no está apoyada por el sustrato fáctico fijado en la instancia, factum al que debe ajustarse la sala al ejercer su función casacional.

   Lo mismo cabe decir de la falta de colaboración para la ejecución de la "hoja de ruta" pactada en el acuerdo transaccional, que también es materia que afecta al cumplimiento del contrato y no a su perfección.

   2.8. Resta, por tanto, tan solo examinar la consistencia, como elemento constitutivo de la conducta dolosa de los vendedores, de la omisión de toda referencia o información previa o simultánea a la celebración del acuerdo transaccional sobre la existencia del procedimiento 4373/2005, y del recurso de casación (nº 4337/2009) que en relación con él había promovido también D.ª María Virtudes. En este extremo no puede obviarse la apreciación de que, en el contexto de ese acuerdo transaccional de 2010, que precisamente pretendía subvenir a la situación causada por el incumplimiento del deber de informar sobre la situación urbanística de la finca en que los vendedores incurrieron con ocasión de la compraventa, la ocultación de este procedimiento mediante silenciar toda mención o referencia a su existencia constituye un evidente acto contrario al deber de lealtad contractual y opuesto por ello a las exigencias de la buena fe.

   Esa deslealtad se tiñe de una especial gravedad cuando, sobre la misma, se añade una explícita afirmación contraria a la realidad en el apartado VIII de la parte expositiva de la escritura de formalización del acuerdo, en que los hermanos Guillermo, tras referirse al recurso de casación nº 4337/2009, "manifiestan expresamente, y bajo su responsabilidad, que no tienen conocimiento de que se esté tramitando ningún otro procedimiento administrativo ni recurso jurisdiccional interpuesto por ellos (individual o colectivamente) o por terceros que, directa o indirectamente, afecte a la ordenación urbanística del inmueble o pueda conllevar alguna limitación dominical". Esta afirmación, inveraz o incierta, constituye no ya un acto de reticencia o silencio doloso, sino algo más, pues se basa no en silenciar un hecho relevante para la determinación de la voluntad negocial de la contraparte, sino en una declaración abiertamente contraria a la realidad, dando sólida base a la alegación del engaño sufrido por la recurrente. Es un hecho contumaz contra la obligada lealtad contractual, que incurre por ello en un proceder contrario a "las reglas de rectitud, honradez y lealtad debidas" que impone la buena fe objetiva ( sentencia 531/2021, de 14 de julio), para el que no se adivina ninguna motivación justificativa de carácter lícito, que no puede beneficiar a quien incurre en tal comportamiento, conforme a la máxima "nemo auditur propriam turpitudinem allegans".

   2.9. Debemos rechazar también la alegación de los escritos de oposición basados en imputar el desconocimiento del citado procedimiento y de su recurso de casación a la falta de diligencia por parte de la compradora. Se basan estas alegaciones en el hecho de que la compradora era una sociedad dedicada empresarialmente a la actividad inmobiliaria, con profesionales cualificados, y en la circunstancia de que la denominada "operación Peleteiro" (en referencia a la venta de la parcela y el proyecto inmobiliario vinculado) habrían tenido numerosas referencias en la prensa local y regional, en la que también se habrían hecho referencias a los recursos pendientes ante los tribunales. Se alude también a que no resulta creíble que el Ayuntamiento no hubiera informado a la compradora de esos recursos durante las reuniones que habrían mantenido.

   2.10. Estas alegaciones carecen de fundamento por varias razones. En primer lugar, lo que resulta no ya creíble, sino plenamente acreditado es que los demandados no sólo no informaron sobre el recurso de casación nº 4337/2009 con ocasión de la negociación y celebración del acuerdo transaccional, sino que directamente, bajo su responsabilidad, lo negaron de forma expresa, según resulta del párrafo de la escritura antes transcrito.

   En segundo lugar, además de esa negativa expresa, tal manifestación resultaba, en principio, congruente con el hecho de que en el Registro de la Propiedad no se hubiese tomado anotación preventiva de la incoación de ningún procedimiento contencioso-administrativo ( arts. 307 TRLS-1998 y 67 RD 1093/1997, de 4 de julio) - anotación que no consta en este caso -.

   En tercer lugar, esas alegaciones podrían tener sentido para justificar la inexcusabilidad del error padecido en el contexto de una impugnación basada en un error vicio del consentimiento, en el que el carácter profesional y la diligencia de la parte que padece el error puede resultar relevante ( sentencia 675/2015, de 25 de noviembre). Pero el planteamiento es distinto cuando de lo que se trata es de valorar un vicio del consentimiento por dolo omisivo. El concepto central que revela el art. 1269 CC es el de una "estratagema que se utiliza para que se produzca una percepción errónea en el otro contratante y por ello se considera que, en definitiva, el dolo induce a un error, si bien lo que se pone de relieve en este vicio de la voluntad no es tanto el resultado, sino la maquinación utilizada para llegar a él" ( sentencias 30/2000, de 16 de febrero, y 116/2021, de 3 de marzo). Como dijimos supra, la jurisprudencia ha precisado, como referencia delimitadora complementaria, que no invalida el dolo la "confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada" ( sentencias de 11 de julio de 2.007 y 26 de marzo de 2.009, y sentencia 116/2021, de 3 de marzo, entre otras). La predecesora de Abanca que firmó el acuerdo de transacción pudo haber desconfiado de la veracidad de las declaraciones de los vendedores, pudo haber caído en cierta ingenuidad al darles credibilidad, o no haber realizado un atento seguimiento de la información de prensa, pero ello no enerva la existencia del dolo que es imputable a la conducta de la parte que lo provoca y no a la de quien lo padece. Máxime en un supuesto como el presente en el que aquellas declaraciones se hacen en documento público, bajo la responsabilidad de quien las emite, y que resultaban coherentes con la falta de publicidad registral de los procedimientos silenciados.

   2.11. Ahora bien, a pesar de todo lo anterior, no puede estimarse el motivo pues falta uno de los requisitos fundamentales exigidos por la norma y la jurisprudencia para declarar el efecto invalidante del dolo: su carácter determinante de la celebración del contrato. Conforme al art. 1269 CC, "hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho" [énfasis en cursiva añadido]. Es necesario que la actuación dolosa de una parte (directa o indirecta, por acción u omisión) haya sido "causa determinante del contrato en el que concurre" para la otra parte. Comprende las "actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado" ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre, y 116/2021, de 3 de marzo).

   Este requisito no puede apreciarse en el presente caso. El procedimiento nº 4373/2005, como hemos dicho y observó acertadamente la Audiencia, tenía la misma finalidad que el procedimiento nº 5415/2003, éste conocido por la compradora. Por tanto, si este último no tuvo efecto disuasorio sobre la formación de la voluntad negocial de la predecesora de Abanca, cabe colegir que tampoco la habría de tener el primero, pues no puede atribuirse a uno de esos procedimientos un efecto que al otro se niega cuando lo que estaba puesto en discusión en ambos era la misma cuestión (el carácter de suelo urbano consolidado o no consolidado de la finca). En el recurso no se ha aportado ninguna razón de peso que desvirtúe este razonamiento, ya apuntado por la sentencia de apelación y que ahora confirmamos.

3. - En consecuencia, debemos desestimar el motivo.

Formulación del motivo tercero.

1. - El motivo alega la vulneración de los arts. 1.281, párrafo 2º, 1.282 y 1.283 CC, en relación con la doctrina jurisprudencial en materia de interpretación contractual, "por resultar irrazonable e ilógica la interpretación que la sentencia recurrida realiza del Acuerdo Quinto del acuerdo transaccional de 21 de mayo de 2010, al privar injustificadamente a ABANCA ... de la facultad de instar la resolución contractual".

2. - En su desarrollo, en síntesis, se argumenta que la sentencia de apelación habría incurrido en las infracciones señaladas al resultar irrazonable e ilógica la interpretación contractual que hace de las previsiones del acuerdo transaccional relativas a los procedimientos contencioso-administrativos promovidos por los hermanos Guillermo y, en particular, la previsión contenida en el acuerdo quinto sobre la obligación indemnizar a Abanca si D.ª María Virtudes no desistía del recurso de casación nº 4347/2009. Razona que (i) este acuerdo no puede ser interpretado como renuncia a la facultad de Abanca de resolver el contrato de compraventa y el citado acuerdo transaccional, si existe un incumplimiento esencial; (ii) el incumplimiento esencial se produjo por la ocultación en el momento de la firma del acuerdo de la existencia de otro procedimiento judicial contencioso-administrativo promovido por la misma señora, con directa incidencia sobre las posibilidades de actuación e intervención urbanística en el inmueble adquirido; (iii) los hermanos Guillermo han incurrido en incumplimiento del citado acuerdo ya que: (a) faltaron a la verdad cuando relacionaron los procedimientos judiciales con incidencia en la situación urbanística del inmueble al mantener nuevamente oculto en ese momento, como ya lo habían hecho al tiempo de firmar la escritura de compraventa de 2006, el procedimiento nº 4373/2005, y (b) D.ª María Virtudes no desistió del procedimiento contencioso deliberadamente ocultado, ni del procedimiento nº 5415/2003; (iv) dichos procedimientos frustraron la modificación puntual del planeamiento urbanístico que las partes pactaron promover en el acuerdo transaccional de 2010; (v) el pacto quinto del citado acuerdo no puede ser interpretado como una renuncia a la eventual aplicabilidad del régimen de resolución de los contratos sinalagmáticos del art.1124 CC, pues la exigencia del resarcimiento de los daños y perjuicios es compatible con la propia resolución contractual, como indica expresamente ese precepto; (vi) además, el incumplimiento del citado acuerdo fue claramente doloso, y el art. 1102 CC establece el carácter irrenunciable de las acciones que correspondan al contratante lesionado por el dolo de la contraparte. De todo lo anterior, el recurrente concluye que no resulta razonable ni lógica la interpretación de la sentencia de la Audiencia cuando concluye que Abanca no está facultada para instar la resolución de dicho negocio jurídico. La obligación que tenía los hermanos Guillermo de poner fin a cualesquiera procedimientos judiciales contencioso-administrativo que pudieran afectar o incidir sobre las posibilidades del aprovechamiento urbanístico de los inmuebles tenía carácter esencial.

3. - Las causas de inadmisibilidad opuestas de contrario no pueden ser acogidas. La sentencia invocada (núm. 524/2013, de 23 de julio) que se opone a la cita conjunta como infringidos de los arts. 1282 y 1283 CC junto con el art. 1281 CC, se refiere a su párrafo 1 y no al párrafo 2, que es el denunciado en el motivo que ahora enjuiciamos. Lo que esa sentencia, y otras, rechazan es que se pueda denunciar la norma que se refiere a la interpretación literal del contrato ( art. 1281.1 CC) y, a continuación, otros preceptos ajenos a ese canon hermenéutico ( sentencia 196/2015, de 17 de abril).

Decisión de la sala. La interpretación de los contratos. El pacto de corresponsabilidad de los hermanos Guillermo en el abono de la indemnización no excluye la facultad resolutoria por incumplimiento. Desestimación.

1. - Es doctrina reiterada de esta sala (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre), ya invocada en esta misma sentencia, que la interpretación de los contratos es función propia del juzgador de instancia que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal: sentencia de 18 mayo 2007; lo reitera la sentencia de uno de octubre de 2007 y con mucho detalle, las de 5 noviembre 2007, 28 octubre 2008, 9 febrero 2009, 27 diciembre 2010, 30 de septiembre de 2011. No cabe su revisión en casación a no ser que sea absurda, ilógica, arbitraria o contraria a derecho, dice esta última sentencia y lo reitera la de 31 enero 2012. Es importante recordar también que no se trata de obtener mediante el recurso de casación - que no es una tercera instancia - un pronunciamiento que opte por la mejor de las interpretaciones posibles, considerando que no es la seguida por la sentencia impugnada, sino de corregir aquélla que constituya una clara vulneración del ordenamiento jurídico ( sentencias de 27 junio 2011 y 25 octubre 2012).

2. - La recurrente basa su alegación en que la interpretación de la Audiencia del acuerdo transaccional (en particular de la cláusula quinta sobre indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación de desistimiento del reiterado recurso de casación) es ilógica y arbitraria pues, conforme al art. 1124 CC, el resarcimiento de los daños y perjuicios es compatible con la resolución, por lo que ese pacto no supone una renuncia a la acción resolutoria.

3. - El juez a quo desestimó la petición subsidiaria de resolución al entender que los demandados no incurrieron en un "incumplimiento contractual de entidad bastante como para considerarse esencial, frustrante de la finalidad del contrato". La Audiencia confirmó este criterio que razonó fundamentalmente con base en los informes emitidos por el Ayuntamiento de Santiago de Compostela sobre la situación jurídico-urbanística de la finca, de los que colige que el incumplimiento (que no se niega, sino que se afirma) "no fue esencial y frustrante de la promoción inmobiliaria", puesto que "no ha quedado acreditado que la demora en la modificación del PXOM 2007 instada por la actora el 9/10/2012 sea consecuencia directa de las sentencias y de las ejecuciones correspondientes a los procedimientos DIRECCION001, dado que estos procedimientos únicamente afectaban a la catalogación del suelo como consolidado o no".

   A este argumento principal añade los siguientes: (i) los procedimientos vecinales no pueden ser tomados en consideración porque afectarían al contrato primitivo de 2006 que fue novado; (ii) es ilógico que una modificación parcial del plan urbanístico municipal se paralice por unos procedimientos que no afectan a los parámetros urbanísticos fundamentales (edificabilidad, usos, etc). Y a esos argumentos agrega, como uno más de refuerzo, otro basado en el pacto quinto (indemnización por incumplimiento), del que deduce que "en el momento de la suscripción del acuerdo transaccional, la actuación de Dª María Virtudes no era esencial, ni transcendente para la actora".

4. - Tiene razón la recurrente cuando afirma que el art. 1124 CC configura como compatibles la acción del resarcimiento de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual y la acción de resolución (a diferencia de las acciones de cumplimiento y resolución, salvo que aquél resulte imposible: por todas, sentencia 617/2021, de 21 de septiembre). Igualmente está en lo cierto cuando afirma que el pacto quinto del acuerdo transaccional no contiene una renuncia a la facultad resolutoria. Dicho pacto, después de establecer la obligación de D.ª María Virtudes de desistir del reiterado recurso de casación, disponía:

   "No obstante, para el caso que dicho desistimiento no se produjera, los hermanos Guillermo se obligan solidariamente ante CXG a indemnizar a ésta de todo daño o perjuicio que, en su caso, se derivase para CXG de la sentencia que el Tribunal Supremo dicte... A fin de garantizar la plena indemnidad de CXG, ésta no podrá ser perjudicada ni objeto de reclamación como consecuencia del fallo de la referida sentencia".

   No hay en tal disposición contractual renuncia expresa alguna a la acción resolutoria. Tampoco puede entenderse que exista una renuncia tácita. Como dijimos en la sentencia 471/2021, de 29 de junio, la exigencia del carácter inequívoco del consentimiento tácito se refuerza cuando su consecuencia, en caso de estimarse como manifestación de una declaración de voluntad, es una renuncia de derechos. Declaramos en la sentencia 57/2016, de 12 de febrero, con cita de la anterior de 28 de enero de 1995:

   "[...] la renuncia de derechos, como manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo, ha de ser, además de personal, clara, terminante e inequívoca, sin condicionante alguna, con expresión indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, y revelación expresa o tácita, pero mediante actos concluyentes igualmente claros e inequívocos".

5. - Lo que sucede, e impide que el motivo prospere, es que ese alegato de la recurrente, acertado en sí mismo, resulta estéril como motivo casacional porque no ataca la ratio decidendi de la sentencia de apelación. Esta no se basa en la tesis de que el pacto sobre la indemnización solidaria a cargo de los hermanos por el incumplimiento de la obligación de desistimiento del recurso de casación de D.ª Dolores implique una renuncia a la facultad resolutoria por incumplimiento (cosa que no afirma), sino en que ese incumplimiento no fue esencial y frustrante de la finalidad de la compraventa.

6. - Como recuerda la sentencia 453/2018, de 18 julio, "tiene declarado la sala, al decidir sobre la admisión de los recursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de debate que constituyan "ratio decidendi" (autos 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos "obiter", a "mayor abundamiento" o "de refuerzo" ( SSTS número 362/2011, de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras). La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carácter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya "ratio decidendi" ( sentencias 238/2007, de 27 de noviembre; 1348/2007, de 12 de diciembre; 53/2008, de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero; 597/2008, de 20 de junio, entre otras)".

7. - En consecuencia, el motivo incurre en la causa de inadmisión del ordinal 4.º (carencia manifiesta de fundamento) del art. 483.2 LEC, apreciable en este momento procesal como causa para su desestimación.

Formulación del cuarto motivo.

1. - El motivo impugna la infracción del art. 1.124 CC, "en relación con la doctrina jurisprudencial en materia de resolución de contratos sinalagmáticos por incumplimiento, por no estimar las peticiones subsidiarias de resolución contractual deducidas por ABANCA ... concurriendo los presupuestos legales precisos para el éxito de tales peticiones". Cita como vulnerada la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de esta sala 640/2013, de 25 de octubre, y 684/2013, de 5 de noviembre.

2. - Al desarrollar la fundamentación del motivo el recurrente, resumidamente, alega que la infracción se habría producido al no declarar la sentencia impugnada la resolución del contrato de compraventa de 2006 y del acuerdo transaccional de 2010, a pesar de que los hermanos Guillermo habían incumplido de forma grave con sus obligaciones contractuales, tratándose de obligaciones esenciales. Alega que (i) el incumplimiento se produjo al mentir en el acuerdo transaccional de 2010 sobre los procedimientos en tramitación, y al no desistir tampoco de los procedimientos instados por la codemandada D.ª María Virtudes; (ii) ese incumplimiento fue grave y esencial, además de doloso; (iii) el incumplimiento contractual impidió a Abanca desarrollar en los terrenos adquiridos los usos urbanísticos comprometidos en el contrato de compraventa; (iv) el informe del Ayuntamiento de Santiago de Compostela de 28 de mayo de 2012 corrobora que la modificación puntual del planeamiento urbanístico acordada en la transacción de 2010 se frustró por los procedimientos judiciales instados por D.ª María Virtudes, procedimientos a cuya retirada se obligó y de cuya obligación se hicieron responsables el resto de los hermanos; (v) el hecho de haber continuado con dichos procedimientos judiciales, incluso tras la firma del acuerdo transaccional, frustró por completo la normal y esperada ejecución de la compraventa de 2006 al impedir la aprobación de la citada modificación del planeamiento.

Decisión de la sala. El incumplimiento contractual fue esencial y frustró la finalidad de la ejecución el proyecto inmobiliario previsto en la compraventa. Estimación.

1. - Jurisprudencia sobre la resolución por incumplimiento del contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos.

   1.1. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

   1.2. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

   1.3. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Así sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca ( sentencia 226/2013, de 12 de abril).

   1.4. En el presente caso, no cabe considerar que el contrato contuviese una asignación de riesgos de este tipo a cargo de la compradora. Primero, porque la Modificación puntual del PGOU 89, y su desarrollo a través del PERI-12, no estaban en tramitación, sino ya aprobados en vía administrativa de forma definitiva desde 2003 y 2005, respectivamente. Repárese en que, ya desde la Ley del Suelo de 1976, los planes urbanísticos eran "inmediatamente ejecutivos, una vez publicada su aprobación definitiva" (art. 56) - vid. en el mismo sentido, art. 131 TRLS 1992 -.

   En la escritura de compraventa se consignaban las respectivas resoluciones de aprobación de los instrumentos del planeamiento aplicable, sus concretas determinaciones urbanísticas (incluso, con base en ello, la constitución de la Junta de Compensación en escritura de 24 de agosto de 2005), en los términos ya reseñados, pero no los procedimientos judiciales instados para la anulación de esa normativa urbanística. La excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca ( sentencia 317/2015, de 2 de junio), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos ( sentencia 514/2010, de 21 de julio).

   1.5. La doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para su destino natural constituye un supuesto que legitima la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su falta constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:

   "La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]

   "La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

   "Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".

   1.6. Esta doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella sentencia:

   "la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".

   1.7. Este es el marco jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver este motivo del recurso.

2. - Los argumentos de la Audiencia sobre el carácter no esencial del incumplimiento.

   2.1. Como hemos señalado al resolver el motivo anterior, las razones por las que la Audiencia estimó que el incumplimiento contractual de los demandados no tuvo el carácter esencial exigido para provocar el efecto resolutorio fueron:

   (i) del análisis jurídico de los informes urbanísticos emitidos por el Ayuntamiento no se desprende que los "procedimientos DIRECCION001" fuesen la única causa de la suspensión de la aprobación de la modificación puntual del PGOU instado por Abanca;

   (ii) del pacto quinto del acuerdo transaccional se desprende que en el momento de suscribirlo la actuación de D.ª María Virtudes "no era esencial ni transcendente para la actora, puesto que de serlo no hubieran suscrito el contrato en los términos que lo hicieron, ni mucho menos hubieran pactado una indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento";

   (iii) los procedimientos vecinales no pueden ser tomados en consideración porque afectarían al contrato primitivo de 2006 que fue novado;

   (iv) es ilógico que una modificación parcial del plan urbanístico municipal se paralice por unos procedimientos que no afectan a los parámetros urbanísticos fundamentales (edificabilidad, usos, etc).

   2.2. El último de los argumentos debe ser descartado, pues, aunque le pudiera parecer ilógico a la Audiencia, lo cierto es que el Ayuntamiento, Administración pública competente para la tramitación del expediente de modificación del PGOU, así lo afirmó en su informe de 28 de mayo 2012. Y la razón que aporta la citada corporación está lejos de parecer ilógica: dado que lo pedido en la solicitud de Abanca, conforme a lo pactado, era reiteración de los parámetros urbanísticos que fueron aprobados en la Modificación puntual de 2003 y en el PERI-12, después anulados, y en estos el suelo se calificaba de urbano no consolidado, y lo pretendido en el procedimiento contencioso-administrativo promovido por D.ª María Virtudes era que el suelo fuese calificado de consolidado, es evidente que la nueva modificación del PGOU en tramitación podría resultar contraria e incompatible con lo que pudiera resultar de ese procedimiento judicial en caso de prosperar ( vide el distinto régimen jurídico de ambas categorías de suelo ex art. 20 LOUG), lo que justifica la decisión municipal de la paralización del expediente administrativo.

   2.3. El argumento de la Audiencia sobre la irrelevancia de los procedimientos vecinales porque afectaban al contrato primitivo de 2006 que fue novado, arrastra a este ámbito el error en que incurrió el tribunal de apelación al considerar que la novación resultante del acuerdo transaccional fue extintiva y no modificativa. Los derechos y obligaciones pactados en el contrato de compraventa sólo quedaron alterados en lo expresamente modificado por el acuerdo transaccional, permaneciendo en vigor la relación obligacional inicial en sus términos originarios en todo lo demás.

   2.4. Las consecuencias que extrae la Audiencia en su valoración jurídica del pacto quinto del acuerdo transaccional tampoco pueden ser confirmadas. Como dijimos al resolver el motivo anterior, ese pacto no contiene una renuncia a la facultad resolutoria. Tampoco trasluce una configuración de la obligación como accesoria o escasamente relevante en relación con la finalidad del contrato por varias razones. En primer lugar, ese pacto quinto imponía una obligación que tenía carácter de acto vinculado y necesario para la ejecución del compromiso transaccional principal: a fin de poder llevar el contrato de compraventa a su cumplimiento en los términos pactados, y visto el hecho sobrevenido de la anulación de los instrumentos de planeamiento sobre cuya base se había formado la voluntad negocial de las partes y fijado el precio de la compraventa, los contratantes se comprometen a promover las actuaciones necesarias para que, a través de un nuevo expediente administrativo, los parámetros urbanísticos contemplados en el contrato de compraventa (y reflejados en el apartado dedicado a la "situación urbanística" de la finca), recobrasen su vigencia. En la medida en que esos parámetros resultaban en parte contradictorios con los postulados a través del procedimiento judicial instado por D.ª María Virtudes (en el mencionado en el acuerdo transaccional y en el otro que fue nuevamente ocultado), en aras a conseguir el propósito reflejado en el citado compromiso principal, las partes pactaron en la estipulación quinta la obligación de D.ª María Virtudes de desistir del recurso de casación pendiente derivado de ese procedimiento.

   Esa obligación se enmarca en la obligación de colaboración activa en el impulso de la nueva modificación del PGOU, prevista en el acuerdo transaccional, lo que comportaba y comprendía otras dos obligaciones específicas, una de hacer (desistir del recurso de casación pendiente), y otra de no hacer:

   "Asimismo, los HERMANOS Guillermo se obligan, por sí o por medio de terceros, a no impugnar o recurrir la modificación puntual del PGOM pretendiendo su anulación total o parcial, o de cualquiera de sus instrumentos de planeamiento de desarrollo o de gestión urbanística, o cualquier acto administrativo dictado al amparo de la misma [...]". - estipulación primera -

   2.5. El pacto quinto tenía a estos efectos un doble contenido: (i) por un lado, dejaba claro que la extensión de la eventual indemnización por el eventual incumplimiento de la obligación de desistimiento debería ser total, de todos los daños y perjuicios derivados de la sentencia que dictase el Tribunal Supremo (en este aspecto, el pacto era reflejo del art. 1106 CC, conforme al cual la indemnización debe responder en todo caso al principio de indemnidad total del perjudicado ( sentencias 1318/2006, de 26 de diciembre, y 103/2012, de 1 de marzo); y (ii) por otro lado, hacía corresponsables del pago de la indemnización a todos los hermanos, a pesar de que la obligación sólo podía ser cumplida por la hermana que tenía legitimación procesal para ello (éste era el verdadero interés de ese pacto).

   Por tanto, la citada cláusula quinta ni contenía una renuncia a la facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas (tampoco se desprende tal renuncia del hecho de que no se pactase una condición resolutoria expresa), ni impedía apreciar el posible carácter esencial de las obligaciones pactadas, en el caso de que el desenvolvimiento de esos procedimientos judiciales sobre los que había obligación de desistir, para favorecer el buen fin del verdadero objeto de la transacción (recuperar los parámetros urbanísticos sobre edificabilidad y usos de la finca contemplados en la compraventa), terminasen por frustrar esta finalidad.

   Esa compatibilidad entre la acción indemnizatoria y la resolutoria resulta también del régimen del art. 21.3 de la Ley del Suelo de 1998 (vigente a la fecha del contrato de compraventa y del acuerdo de transacción), que para los casos de incumplimiento del deber legal de informar sobre la situación urbanística de la finca enajenada atribuye al adquirente la doble facultad de "rescindir el contrato", y de "exigir indemnización por los daños y perjuicios que se hubieren irrogado" ( sentencia 1167/2007, de 8 de noviembre). Refuerza esta conclusión el disfavor del ordenamiento jurídico respecto de la renuncia de las acciones procedentes del dolo obligacional ( art. 1102 CC).

   2.6. La Audiencia, en el primero de sus argumentos (último que analizamos) afirma que el incumplimiento de las citadas obligaciones no fue determinante de la frustración del fin del contrato, conclusión que apoya esencialmente en la valoración jurídica que hace del contenido de los tres informes reseñados del Ayuntamiento de Santiago de Compostela, extremo que analizamos a continuación.

3. - Análisis de la valoración hecha por la Audiencia sobre las causas de la paralización de la modificación del planeamiento solicitada por Abanca.

   3.1. La Audiencia se refiere así al contenido de esos informes:

   (a) el informe de 29 de mayo de 2012 responde a una consulta dirigida al Ayuntamiento por ABANCA el 2 de mayo de 2012 en la que solicitó que se le informase sobre la clasificación y calificación del terreno y las determinaciones urbanísticas en general de la finca tras la sentencia de 16 de febrero de 2012, indicando cuál es su incidencia en la modificación puntual del PXOM. De su contenido no se infiere que las sentencias del Tribunal Supremo sean las únicas causantes de la paralización de la modificación puntual, puesto que además de informar de la incompatibilidad entre suelo urbano consolidado y no consolidado, también indicaba que una modificación previa iniciada de oficio por el Ayuntamiento tropezó con la dificultad de que la Secretaria Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo de la Consellería de Medio Ambiente, en informe emitido el 10 de febrero de 2011, exigía una reelaboración del proyecto de modificación con el fin de emplazar nuevas dotaciones exigidas por los incrementos de intensidad del uso de acuerdo con el art. 94.3 de la LOUG;

   (b) el informe de 16 de febrero de 2014 responde a un escrito de ABANCA de 5 de diciembre de 2014 en el que se consultaba sobre el estado de la tramitación de la modificación del PXOM. En el mismo, después de exponer los antecedentes, las determinaciones del vigente plan y los diversos procedimientos judiciales, se aborda el estado del "procedimiento de modificación iniciado en el año 2010", del que dice que resultó afectado por los requerimientos de la Consellería de Medio Ambiente y por el incidente de ejecución del procedimiento 4373/2005, que concluyó con resolución del TSJG declarando la inejecutabilidad, frente a la que se interpuso recurso de reposición y recurso de casación; y concluye señalando que dada su pendencia se esperará a la resolución del recurso;

   (c) el informe de 9 de diciembre de 2015 es análogo al anterior en cuanto a su planteamiento y contenido.

   3.2. Ni el resumen ni las consecuencias que extrae la Audiencia del contenido de los reseñados informes son completamente correctos, concluyendo en una valoración desacertada.

   (i) El informe de 28 de mayo 2012 refiere, entre otros extremos, lo siguiente:

   - A resultas de la anulación en vía judicial de los dos instrumentos de planeamiento, son de aplicación en el ámbito de actuación las determinaciones del planeamiento vigente con anterioridad a la aprobación de los dos instrumentos anulados, recobrando así su vigencia las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana del año 1989.

   - De conformidad con estas determinaciones, la parcela tiene la clasificación de suelo urbano y la calificación de equipamiento docente de titularidad privada. Los parámetros de edificación aplicables son los de la ordenanza del sistema de equipamiento y dotaciones del vigente Plan General de Ordenación Urbana.

   - El Concello de Santiago procedió a formular de oficio un proyecto de modificación puntual del Plan General en el ámbito de las antiguas instalaciones del colegio DIRECCION001, que fue remitido a la Consejería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras para la obtención del informe previo a la aprobación inicial, exigido por el artículo 85.1 de la Ley 9/2002.

   - El informe emitido con fecha 10 de febrero del 2011 por dicha Secretaría General exige una reelaboración del proyecto de modificación con el fin de emplazar en el ámbito las nuevas dotaciones exigidas por los incrementos de intensidad de uso, conforme al art. 94.3 LOUG.

   - Posteriormente el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 16 de febrero de 2012 (recurso de casación 4377/2009), anula la sentencia del TSJG de 30 de abril de 2009, en cuanto a la categorización del suelo afectado, que según el Tribunal Supremo tiene la condición de urbano consolidado.

   - De todo lo expuesto se extraen las siguientes conclusiones:

   1. - Las vigentes determinaciones urbanísticas de la parcela son las siguientes: la parcela tiene la clasificación de suelo urbano y la calificación de equipamiento docente de titularidad privada.

   2. - La alteración o modificación de las determinaciones solo podrían formularse de oficio por el Concello en ejercicio del ius variandi y por motivos de interés público debidamente justificados. Las propuestas o anteproyectos de modificación que se presenten por los particulares no vinculan a la administración municipal para su tramitación.

   3. - El proyecto de modificación formulado por el Concello, que clasifica el suelo afectado como suelo urbano no consolidado, resulta totalmente incompatible con la declaración efectuada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de febrero de 2012, en cuanto impone la categorización de suelo como urbano consolidado. En consecuencia, el Concello deberá de dejar sin efecto el procedimiento iniciado para la aprobación inicial del antedicho proyecto de modificación, desistiendo de la misma.

   - Cualquier modificación de la ordenación actualmente establecida exigirá iniciar un nuevo expediente.

   (ii) El informe de 16 de diciembre de 2014, tras referirse a diversos antecedentes y a las sentencias anulatorias, en relación en concreto con el procedimiento de modificación iniciado en el año 2010, afirma lo siguiente:

   - En julio de 2010, a resultas de una iniciativa formulada por los nuevos propietarios de la parcela - Corporación Caixa Galicia -, y en vista de las sentencias anulatorias recaídas con posterioridad a la aprobación del nuevo Plan General, se elaboró un proyecto de modificación con el objeto de definir el régimen urbanístico aplicable al ámbito.

   - La modificación se sometió al preceptivo informe de la Consejería de Medio Ambiente, exigido por el artículo 85.1 LOUG con carácter previo a la aprobación inicial. El informe fue emitido el 10 de febrero de 2011 por la Secretaría general de Ordenación del Territorio y Urbanismo, señalando diversas observaciones al proyecto.

   - Posteriormente, con motivo de un incidente de ejecución de la sentencia dictada en el procedimiento 4373/2005, el TSJG, mediante auto de 23 de mayo de 2013, declaró la inejecutabilidad de la sentencia, argumentando, entre otros motivos, la no impugnación del nuevo Plan General de 2007, en el que precisamente se incorpora la ordenación definida en el PERI-12, aprobado el 19 de abril de 2005, como determinaciones propias en suelo urbano como nuevo planeamiento no anulado ni combatido que, en principio, supone la vigencia de las determinaciones que el mismo asume.

   - Contra este auto del Tribunal Superior [de Justicia de Galicia], María Virtudes interpuso recurso de reposición, que resultó desestimado por un nuevo auto dictado el 18 de julio de 2013.

   - En la actualidad está pendiente la resolución el recurso de casación interpuesto para ante el Tribunal Supremo [Sala Tercera].

   - Por tal motivo, y con carácter previo a proseguir o iniciar cualquier procedimiento de modificación del Plan General, el Concello estimó necesario aguardar a la resolución del antedicho recurso de casación, para los efectos de precisarse, si a pesar del anulación judicial del PERI-12, es posible concluir la vigencia de sus determinaciones, al abrigo de la disposición final tercera del Plan General, en la medida en que incorpora, con carácter de determinaciones propias, en suelo urbano, la ordenación detallada del plan especial.

   (iii) El informe de 9 de diciembre de 2015, añade a los datos anteriores los siguientes:

   - El recurso de casación interpuesto por D.ª María Virtudes frente al auto del TSJG de 18 de julio de 2013 fue desestimado por sentencia de 11 de diciembre de 2014.

   - A la vista de estas últimas resoluciones judiciales, el Concello resolvió formular un incidente de inejecución de la sentencia anulatoria del PERI-12, con base a la incorporación de su ordenación detallada al PGOU vigente.

   - La decisión que se adopte en este incidente es determinante a la hora de concretar cuál es la ordenación aplicable a la parcela, ya que se suscitan dos alternativas:

1. Considerar la reviviscencia de la ordenación anterior a la Modificación anulada, esto es, la del PGOU del año 1989, que calificaba la parcela como un equipamiento docente privado, sujeto a la ordenanza general de equipamientos.

2. Considerar aplicable la ordenación del PERI-12, con base en su incorporación al nuevo PGOU a través de la disposición final 3.ª.

   - A la vista de todo ello, el informe concluye que, por tal motivo, es necesario aguardar a la resolución del incidente formulado por el Concello.

   3.3. De esta amplia reseña de los citados informes, resulta incuestionable que la paralización de la tramitación de la modificación del PGOU que solicitó Abanca, de conformidad con lo pactado en el acuerdo transaccional de 2010, fue una decisión de la Administración urbanística competente motivada principalmente por el procedimiento contencioso-administrativo nº 4373/2005, promovido por D.ª María Virtudes, en el que recayó el auto del TSJG de 23 de mayo de 2013, contra el que la citada codemandada interpuso recurso de reposición, que fue desestimado por nuevo auto de 18 de julio de 2013, contra el que, a su vez, la misma señora interpuso recurso de casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que también fue desestimado por sentencia de 11 de diciembre de 2014.

   El propio Ayuntamiento afirma expresamente, en el último informe citado, que el proceso de elaboración y tramitación de la modificación del plan fue paralizado principalmente por los efectos de la sentencia del Tribunal Supremo que imponía la categorización del suelo afectado como suelo urbano consolidado.

   3.4. El incumplimiento de lo pactado en el acuerdo transaccional no consistió solo en no desistir del reiterado recurso de casación ante el Tribunal Supremo, sino en los sucesivos incidentes y recursos que promovió quien se había obligado a colaborar en el buen fin del procedimiento de modificación del planeamiento.

   3.5. Los efectos de ese incumplimiento fueron los de dilatar durante años (hasta los autos de inejecución de 2013 y 2016) la determinación firme de los usos y aprovechamientos urbanísticas que correspondían a la finca litigiosa, haciéndola inhábil para la finalidad de promoción inmobiliaria prevista a que respondía su adquisición.

   Además, dada la descrita situación urbanística de la finca, la sección de Urbanismo del Concello elevó al Pleno de la corporación municipal el 22 de mayo de 2017 una propuesta de suspensión cautelar de licencias en el ámbito del PERI-12, con las consecuencias que de tal suspensión se desprenden, puesto que la patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y, además de estar condicionada al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, exige, como requisito previo al acto de edificación, la obtención de la correspondiente licencia ("acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa" - art. 11.2 y 3 TRLS-2015 -).

   3.6. Recordemos que en la escritura de compraventa se había declarado expresamente que la finalidad de la adquisición era el desarrollo de un proyecto inmobiliario ajustado a las determinaciones urbanísticas (edificabilidad, usos, etc) resultante de la Modificación del PGOU aprobada en 2003 y en el PERI-12. Y como declararon las sentencias 440/2012, de 28 de junio, y 537/2012, de 10 de septiembre, reiterando jurisprudencia anterior "se produce causa de resolución contractual cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único - con categoría de motivo causalizado - para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido - sentencias de 19 ene. 1993, 24 feb. 1993, 24 nov. 1993, etc - razones más que suficientes para estimar el recurso interpuesto y declarar resuelto el contrato de compraventa privado suscrito entre las partes por incumplimiento del vendedor".

   3.7. Es cierto que la cuestión que se discutía en aquel procedimiento 4337/2005, y en el gemelo que fue ocultado, se circunscribía a la calificación del suelo como consolidado o no consolidado. Pero también lo es que, aun dejando al margen las diferencias del régimen jurídico de ambas categorías de suelo (vid. art. 20 LOUG), los sucesivos recursos e incidentes de ejecución de las sentencias recaídas en los procedimientos y términos reseñados llevó a una situación de litigiosidad sobre la parcela que abocó a una decisión administrativa de paralización del procedimiento de modificación del planeamiento, por ser incompatible este proyecto de modificación, en ese extremo, con lo pretendido en los citados procedimientos, lo que provocó la frustración de la finalidad de los contratos impugnados para la recurrente.

4. - Por todo ello, en aplicación de la jurisprudencia reseñada, al apreciar un incumplimiento resolutorio por haber provocado la frustración del fin de los contratos, debemos estimar el motivo y casar la sentencia de la Audiencia.

5. - Asunción de la instancia. Estimación de la apelación y de la demanda. Consecuencias restitutorias.

   5.1. Al asumir la instancia, por las mismas razones expresadas, estimamos el recurso de apelación y la demanda formulados por Abanca en cuanto a la petición subsidiaria de resolución de los contratos de compraventa de 2006 y el acuerdo de transacción de 2010, con las consiguientes consecuencias restitutorias.

   5.2. La demanda contenía la siguiente propuesta o pretensión restitutoria, en caso de estimarse la resolución del contrato:

   "iii. Se condene a las partes a la restitución recíproca de las prestaciones que cada una hubiera recibido de la contraria, según las bases que se detallan en el apartado 4.3 del fundamento de derecho sustantivo primero de esta demanda al que se remite el apartado 4 del fundamento de derecho segundo.

   "iv. Que se declare la compensación de las cantidades recíprocamente adeudadas, como consecuencia de la restitución, hasta el importe coincidente, con determinación del saldo favorable a la parte que corresponda y condena a su pago a la parte que resulte deudora".

   En el citado apartado 4.3 del fundamento jurídico primero de la demanda se decía:

   "4.3. Las cantidades que las partes han de devolverse recíprocamente como consecuencia de la imposible restitución in natura de la Finca.

   "4.3.1. Cantidades a devolver por la compradora

   "50.- A tenor de lo relatado, y de conformidad a lo previsto en los artículos 1.303 y 1.307 del Código Civil, en caso de que sea estimada la petición de nulidad, o lo sea la de resolución, mi patrocinada deberá abonar a la vendedora: (i) el valor (precio) de la Finca a 31 de diciembre de 2012, esto es a la fecha de la transmisión forzosa a la SAREB; (ii) más los intereses desde esa misma fecha; (iii) más los frutos percibidos.

   "51.- Caso de que sea estimada la demanda, bien la acción de anulación, bien la de resolución, ABANCA deberá restituir a los Hermanos Guillermo la suma de las siguientes cantidades:

   " El valor de la Finca en el momento de la transmisión forzosa a la SAREB (31/12/2012). Dicho valor habrá de corresponder, alternativamente y subsidiariamente, a uno de los siguientes importes:

   "o El precio de transmisión de la Finca a la SAREB: 12.495.924,32.-€.

   "o Subsidiariamente, el valor de la Finca en el momento de la transmisión forzosa a la SAREB (31/12/2012) que, según el informe pericial que se acompaña a esta demanda como Documento 35, asciende a 10.277.000.-€.

   "o Subsidiariamente el valor de la Finca que se determine atendiendo al conjunto de la prueba practicada.

   "Incrementado dicho valor de la Finca con los intereses legales devengados por dicho importe desde el 31/12/2012 hasta que tenga lugar el completo pago de dichas cantidades por parte de mi patrocinada.

   " 150.000.-€ en concepto de rentas por alquiler (frutos) de la Finca abonados por los Hermanos Guillermo desde la fecha de la compraventa (29/12/2006) hasta la fecha en la que la desalojaron (30/06/2009). Esto es, 30 mensualidades a razón de 5.000 euros/mes.

   "4.3.2. Cantidades a devolver por los vendedores

   "52.- Por su parte, en caso de que sea estimada, bien la acción de anulación, bien la de resolución, los vendedores deberán restituir a ABANCA las siguientes cantidades:

   " 37.200.000.-€ que se corresponden con el Precio que efectivamente cobraron por la Finca, suma de (i) los 30.000.000.-€ que percibieron en el acto de la firma de la escritura de compraventa de 29 de diciembre de 2006 y (ii) los 7.200.000.-€ que recibieron al firmar el Acuerdo Transaccional, el 21 de mayo de 2010.

   "En este punto es necesario recordar que, aun cuando el precio pactado fue de 54.000.000.-€, existe, como consecuencia de la firma del Acuerdo Transaccional, un precio aplazado de 16.800.000.-€ que no ha sido abonado por ABANCA por las razones expuestas a lo largo de la presente demanda.

   " Los intereses devengados por tales importes desde las fechas en la que fueron cobrados por los vendedores (29/12/06 y 21/5/10), hasta que tenga lugar el completo pago de dichas cantidades a mi patrocinada".

   5.3. Las demandadas centraron su oposición en la improcedencia de la restitución, entre otros motivos, por la imposibilidad de la restitución in natura, debido a la transmisión del inmueble a la Sareb.

   En ninguno de los escritos de contestación a la demanda se formularon alegaciones respecto de cómo debía realizarse la restitución de prestaciones en caso de resolución.

   5.4. En la medida en que la transmisión forzosa de la finca a la Sareb impide que la restitución de la prestación a cargo de Abanca se haga in natura, resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial reflejada en la sentencia de esta sala 778/2013, de 28 de abril de 2014, que al interpretar el citado art. 1307 CC, sentó como criterios:

   (i) la equiparación de la enajenación de la cosa a su pérdida:

   "la enajenación del bien [...] puede considerarse equivalente a la pérdida de la cosa que expresamente contempla dicho precepto, ante la inexistencia de respuesta normativa específica respecto de esta cuestión"; y

   (ii) la determinación del valor del bien objeto de restitución por el precio de su venta:

   "fuera de una interpretación meramente literalista del precepto, referida exclusivamente al cálculo del valor del bien en el momento de su pérdida, es decir, teniendo en cuenta tanto las circunstancias concurrentes, particularmente la proyección del principio de buena fe, así como la aplicación analógica que a estos efectos (de falta de concreción positiva) dispensa nuestro Código en la regulación del cobro de lo indebido respecto acepiens indebiti de buena fe, artículo 1897 del Código Civil, el cálculo del valor del bien objeto de restitución por equivalente pecuniario debe quedar determinado por el precio de venta del mismo".

   5.5. En consecuencia, conforme a los arts. 1303 y 1307 CC, aplicables a la resolución de los contratos ( sentencias 1189/2008, de 4 de diciembre, y 706/2012, de 20 de noviembre), Abanca deberá abonar a los demandados la suma de las siguientes cantidades (i) el importe del precio por el que fue vendida la finca a la Sareb; (ii) sus intereses legales desde la fecha de la dicha venta; y (iii) los frutos de la finca, por razón de las rentas arrendaticias cobradas, o cualquier otro concepto en que se hubieren obtenido, con sus intereses legales. Por su parte, los demandados deberán devolver la suma de las siguientes cantidades: (i) precio efectivamente cobrado por la venta de la finca litigiosa; y (ii) los intereses legales devengados por esos importes desde que fueron cobrados.

   5.6. Las obligaciones de restitución recíproca de ambas partes, una vez calculadas conforme a las reglas precedentes, se compensan hasta la cantidad concurrente ( sentencia 561/2017, de 16 de octubre, entre otras muchas), y se liquidarán en ejecución de sentencia.

Costas y depósitos

1. - No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación interpuesto por Abanca, que ha sido estimado, de conformidad con los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De acuerdo con estos preceptos, tampoco procede imponer las costas del recurso de apelación de Abanca ni las causadas en la primera instancia, al haber sido estimada su petición subsidiaria.

2. - Procédase a la devolución de los depósitos constituidos por los citados recursos de casación y de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª , apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

3. - De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos extraordinarios por infracción procesal interpuestos por (i) D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa, (ii) D. Jesús Carlos, (iii) D.ª María Virtudes, y (iv) Abanca Corporación División Inmobiliaria, S.L., se imponen a los recurrentes. Las costas de los recursos de casación formulados por (i) D. Cosme, D.ª Segismundo, D.ª Rafaela, D.ª Violeta y D.ª Rosa, y (ii) D. Jesús Carlos, que han sido desestimados, deben ser impuestas a los recurrentes.

4. - Procede acordar también la pérdida de los depósitos constituidos por los recursos citados en el apartado anterior, de conformidad con la disposición adicional 15ª , apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.