STS 194/2000, 3 de Marzo de 2000

PonenteD. JOSE RAMON VAZQUEZ SANDES
Número de Recurso1556/1995
ProcedimientoRECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución194/2000
Fecha de Resolución 3 de Marzo de 2000
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la Villa de Madrid, a tres de Marzo de dos mil.

VISTO por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Exmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de dicha capital, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por "TECNICOS EN CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES S.A. (TECONSA), representada por el Procurador D. Juan Carlos Estevez Fernandez-Novoa, en el que son recurridos D. Jose MiguelY DÑA. Leticia, representados por el Procurador D. Rafael Delgado Delgado.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1. El Procurador D. Juan Carlos Estevez Fernandez-Novoa, en representación de la entidad mercantil Técnicos en Construcciones e Instalaciones S.A. (Teconsa), formuló demanda de juicio de menor cuantía, contra D. Jose Miguel, y Dña. Leticia, en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase sentencia por la que se declare:

  1. - Rectificación registral para que las fincas objeto de la compraventa figuren en el Registro con las siguientes descripciones:

    Finca C/ DIRECCION000Número NUM000.

    Numero Uno.- Local comercial y aparcamiento privado en vehículo de una plaza, situados en la planta baja..... número NUM001de la calle DIRECCION001". Descripción que consta de modo extenso en el hecho cuarto de esta demanda.

    Finca C/ DIRECCION000número NUM002:

    "Urbana Uno.- Plaza para aparcamiento situada en la planta baja de la casa número NUM002de la calle de DIRECCION000con casa número NUM003de la DIRECCION001". Descripción que también consta de modo extenso en el hecho cuarto de la esta demanda.

  2. - En cuanto al local de la DIRECCION000, NUM000, fijar la indemnización en la cantidad de dos millones quinientas mil (2.500.000 ) pesetas.

  3. - En cuanto al local de la DIRECCION000número NUM002, reducir el precio actualmente fijado, a la cantidad de tres millones (3.000.000 ) pesetas, reduciendo el precio pactado en siete millones quinientas mil (7.500.000) ptas.

    1. - Que los demandados otorguen las correspondientes escrituras públicas de venta con los datos reales de precio pagado por los inmueble, así como con las descripciones correctas, indicando que los gastos de esos otorgamientos serán por cuenta de los vendedores, así como las inscripciones de las rectificaciones correspondientes en el Registro de la Propiedad.

  4. - Condena al pago de los intereses legales desde la fecha de interposición de esta demanda, así como las costas causadas en este procedimiento.

    1. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, habiendo transcurrido el termino del emplazamiento verificado de los demandados D. Jose Miguely Dña. Leticia, se le declara en rebeldía por providencia de 24 de febrero de 1992, , teniéndose por decaído el tramite de contestación a la demanda.

    2. - Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 7 de los de Madrid, dictó sentencia el 28 de junio de 1993, cuyo Fallo era el siguiente: ""Que con estimación parcial e la demanda interpuesta por el Procuraodr D. Juan Carlos Estevez Fernandez-Novoa, en nombre y representación de Técnicos en Construcciones e Instalaciones S.A. (TECNOSA), frene a D. Jose Miguely Dña. Leticia, representados por el Procurador D. Rafael Delgado Delgado, acuerdo la rectificación de la inscripción registral de la finca sita en la C/ DIRECCION000núm. NUM000inscrita en el Registro de la Propiedad núm.NUM004de Madrid, al libro NUM005de la sección 1ª de Vallecas, folio NUM006, finca núm. NUM007, cuya descripción registral será: "urbana. Uno.- Local comercial y aparcamiento privado de vehículo de un a plaza situado en la planta baja de la casa núm. NUM000de la DIRECCION000, de esta capital, a la derecha entrando por el portal. Tiene acceso directo por esta misma calle a través de un hueco que tiene a la misma. Linda: según se entra, por e frente, con l repetida calle de DIRECCION000, por la derecha entrando, con medianera de la casa número NUM002de la DIRECCION000por la izquierda, con portal, caja de escalera, cuarto de basuras y medianería de la casa núm. NUM008de la DIRECCION000y por el fondo o trastero, con la casa núm. NUM001de la calle de DIRECCION001. Ocupa una superficie de noventa y seis metros cuadrados. Condenando a los demandados a estar y pasar por tal acuerdo y a que rectifiquen la descripción de la citada finca ajustándola a lo anterior, otorgando la pertinente escritura pública de subsanación, elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa de 11 de enero de 1989, en la que describirán la finca núm. NUM002de la C/ DIRECCION000, como "local para plaza de aparcamiento situado en la plana baja de la casa núm. NUM002e la DIRECCION000de esta capital, a la izquierda entrando por el portal. Tiene acceso por esta misma calle a través de un hueco que tiene a la misma. Linda: según se entra, por el frente, con la repetida calle de DIRECCION000, por la derecha entrando, con portal, hecha e madera y medianería de la casa número NUM009de la DIRECCION000, por la izquierda con medianería de la casa número NUM000de la expresada calle de DIRECCION000; y por el fondo o tercero, con casa número NUM003de la calle de DIRECCION001Ocupa una superficie de ciento un metros cuadrados; previo pago por la demandante del resto del precio que falta por abonar en el mismo momento de la firma de la escritura. Los gastos de otorgamiento de escritura pública, subsanación y de rectificación del Registro de la Propiedad, se abonarán por partes iguales. Se condena a los codemandados a que en concepto de perjuicios abonen a la actora la suma de 3.000.000 ptas que podrán deducirse del precio de venta del local núm. NUM002de la DIRECCION000., Sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas."

SEGUNDO

Apelada la anterior sentencia por la representación de la demandante, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Décimo cuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia el 10 de abril de 1995, cuyo Fallo era el siguiente: "Que ha lugar al recurso de apelación, articulado por la representación procesal de D. Jose Miguely Dña. Leticia, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia número siete de los de esta villa en sus autos nº 374/90, de fecha veintisiete de Junio de mil novecientos noventa y tres. Revocamos dicha resolución y desestimamos integramente la demanda origen del procedimiento. No ha lugar al recurso de apelación, articulado por la representación procesal de técnicos en construcciones e instalaciones S.A. (Teconsa), contra la sentencia dictada en el procedimiento a que este rollo se contrae, identificada en el primer párrafo de esta resolución. Imponemos al actor las costas de primera instancia y las causadas por su recurso, y no hacemos expresa condena de los originados por el recurso del demandado.

TERCERO

1.- Notificada la resolución anterior a las partes, por el Procurador Sr. Estevez Fernández-Novoa, en la representación que ostenta, se interpuso recurso de casación, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo el apartado 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber dejado de aplicar indebidamente la sentencia de la Audiencia Provincial ahora recurrida los artículos 1262, 1273, 1445, 1450, 1461, 1101, 1103 y 1124 del Código Civil, así como la Doctrina Jurisprudencia en relación a dichos preceptos. Segundo.- Al amparo del apartado 4º el art. 1692 de la LEC, por haber dejado de aplicar indebidamente la instancia de la audiencia Provincial ahora recurrida los artículos 1469, 1483, 1484, 1101, 1103 y 1124 del Código civil, así como la Doctrina Jurisprudencia en relación a dichos preceptos. Tercero.- Al amparo del apartado 4º del art. 1692 de la LEC, de manera subsidiaria a loa dos motivos anteriores, por haber dejado de aplicar indebidamente la sentencia de la Audiencia Provincial ahora recurrida los artículos 1274, 1445 y la Doctrina Jurisprudencial sobre el enronquecimiento injusto, en relación al supuesto deshecho contemplado.

  1. - Conferido traslado para impugnación, y no habiéndose formalizado ésta, examinadas las actuaciones, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el dia 17 de febrero del corriente, fecha en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN VÁZQUEZ SANDES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El primero de los motivos de recurso, amparado en el art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento civil, denuncia inaplicación de los arts. 1262, 1273, 1445, 1450, 1461, 1101, 1103 y 1124 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial creada en torno a los mismos.

El desarrollo del motivo que hace la entidad recurrente conduce a comprobar si los objetos de los contratos de compraventa celebrados entre los litigantes corresponden o no a la especie de los puntualmente convenidos, dos locales comerciales, sin mas precisión, como se subraya en el escrito de recurso sin que en él ni antes, se especifique, dentro de ese amplio e indeterminado concepto, el fin concreto o la actividad comercial concreta a que se destinarían y que fuese condicionante de la adquisición.

Ajustados, pues, obligatoriamente a lo que en realidad es materia de este motivo de recurso -determinación de si los objetos de los contratos litigiosos están o no dentro de los de su especie, como se esboza en el inicio del art. 1273 del Código civil- encontramos que esta Sala, en sentencia de 28 de octubre de 1952, señala que la expresión del precepto supone únicamente que la determinación de la cosa objeto el contrato ha de estar hecha de forma que no pueda confundirse con otras distintas, no quedar su determinación al arbitrio de uno de los contratantes, ni que haya necesidad de un nuevo acuerdo para su determinación.

La concreción de los locales objeto de aquellos contratos está perfectamente clara por la completa descripción que de ellos se hace y se documenta, por la comprobación " de visu" que de ellos hizo la entidad recurrente, por la comprobación que hizo consultando en el Registro de la Propiedad sus correspondientes asientos -el de la casa nº NUM002de la DIRECCION000se describe como local comercial de ciento un metros cuadrados de superficie y el aledaño de la casa nº NUM000de la misma calle, sin calificativo alguno, se señala que tiene una superficie de noventa y seis metros cuadrados-, y por la adaptación material que aquélla hizo, aún sin licencia, al fin que le convenía mediante la realización de las oportunas obras.

En base de aquella atribución tan amplia como inconcreta de locales comerciales, no cabe desvirtuar el cumplimiento que se ha hecho de la exigencia legal mediante la invocación de inhabilidad del objeto, que habría de encontrarse en su materialidad y disposición de elementos componentes y no lo está en este supuesto, o de la invocación de la afectación del mismo por vicios ocultos -distinción que cuida establecer la sentencia de 20 de octubre de 1984, que la parte recurrente reseña-, pues la determinación de las cosas vendidas dentro de las de su especie ha quedado acreditada y lleva a la desestimación de este motivo para recurrir.

SEGUNDO

El segundo motivo de casación, por el mismo cauce que el anterior, denuncia inaplicación de los arts. 1469, 1483, 1484, 1101, 1103 y 1124 del Código civil y correspondiente doctrina jurisprudencial sosteniéndose el motivo, subsidiariamente al anterior, sobre la existencia de defectos ocultos en los inmuebles vendidos a la entidad recurrente.

Parece evidente que este motivo de recuso descansa en la interpretación que la recurrente hace de los arts. 1483 y 1484 del Código civil llevando a los conceptos de gravámenes y de defectos o de vicios ocultos de las cosas vendidas la negativa con que ha respondido la Administración a su solicitud de licencia para obras de reforma en orden a actividad a desarrollar en un local comercial -no consta que tal denegación se haya recurrido, como recogen las sentencias de instancia- y pese a ello, como también se consigna en la instancia, la entidad recurrente ha construido en los locales unas oficinas comerciales, sin que conste que por ello el Ayuntamiento le haya seguido expediente sancionador.

Esto así, los objetos de venta en su naturaleza y propiedades no se encuentran mermados. por vicio afectante a la cosa vendida, hasta suscitar la responsabilidad del vendedor como dispone el art. 1484 del Código civil, lo conociera o no quien vende, viene entendiéndose aquel defecto o imperfección que la hace inapropiada para el uso que por naturaleza le es propio o que disminuye este uso con clara referencia a su utilidad expresamente -sin vaguedades ni generalidades- establecida en el contrato como causa precisa de su celebración, amplitud conceptual que va mas allá del concepto vulgar de vicio y que en ninguno de los supuestos concurre aquí porque, según los alegatos de recuso a "sensu contrario", no se aprecia anomalía que distinga los locales vendidos.

El art. 1483 el mismo Código, invocado en paridad con el anteriormente tratado y haciendo de sus previsiones, con las del otro, un único núcleo de la petición de resarcimiento que se formula con mantenimiento de los dos contratos de compraventa, viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicioanan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin más de su existencia.

Sin embargo, esos dos preceptos no son absolutos en las consecuencias que de principio establecen pues las subordinan a la posibilidad de conocimiento de su respectivas circunstancias por parte del comprador en razón de su oficio (art. 1484) o de la posibilidad de alcanzarlo (art. 1483) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones, tanto que constituyan el contenido normal del dominio que se transmite, en atención al lugar de situación, como que le hayan sido impuestas por voluntad de las partes.

Dentro de esas posibilidades la entidad aquí recurrente -Técnicos de Construcciones e Instalaciones, S.A. (TECONSA)- optó en su día por consultar solamente el Registro de la Propiedad y en cambio, aún siendo su actividad profesional y su objeto social la construcción y realización de toda clase de obras, dejó de consultar, como era elemental para ella, en el correspondiente Ayuntamiento, el de Madrid, el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría. El agotamiento de toda posibilidad informativa lo regulaba el art. 55 de la Ley del Suelo del tiempo de los contratos -Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976 de 9 de abril- respecto al comprador y este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el art. 62 de la misma Ley ya que este ultimo precepto parte, como también lo hace aquel art. 1483, del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites a la propiedad que vende, dolo que en modo alguno se ha probado que haya viciado los contratos ahora en litigio aún cuando sus objetos - por lo que se ha sabido a posteriori a través de la denegación de licencia de obras de reforma- estén constituidos, al momento aquel, por edificios cuyas ordenanzas municipales no permiten la modificación de sus destino actuales, que no definitivamente, como induce, en su quinto fundamento de derecho, la sentencia recurrida del farragoso informe que para mejor proveer obtuvo el tribunal del correspondiente Ayuntamiento.

TERCERO

La obligación, más que conveniencia, de fácil comprobación de las posibilidades concurrentes en los bienes que compraba la entidad concurrente, pues así lo imponía su condición de empresa constructora, y la desatención que de ello hizo, sin duda por estimar buena la operación cualquiera que llegase a ser el resultado ultimo de ella -estimación anticipada, por cierto, en la adaptación llevada a cabo, sin más contar, en los locales objeto de los contratos-, hacen improsperable la reclamación que formula invocando razones de inutilidad y ahora sostiene en este recurso, tanto mas que, como tiene declarado esta Sala en sentencias de 27 de enero de 1906 y de 28 de febrero de 1990 que se recogen en la de 15 de diciembre de 1992, las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanísticos quedan excuídas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil y 62 de la Ley de Suelo ya consignados, lo cual lleva a la desestimación de este, segundo motivo del recurso.

CUARTO

El tercer motivo de recurso introduce, con cita de los arts. 1274 y 1445 del Código civil y doctrina jurisprudencial sobre el enriquecimiento injusto, esto como cuestión nueva, para instar la revocación de la sentencia recurrida, cuestión la del enriquecimiento injusto que no ha sido suscitada, ni por lo mismo debatida, en ninguna de las instancias, lo que lleva a la desestimación de este ultimo motivo para recurrir.

QUINTO

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil han de imponerse a la recurrente las costas de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de casación interpuesto por la entidad "TECNICOS EN CONSTRUCCIONES DE INSTALACIONES S. A."(TECONSA) contra la sentencia dictada por la Sección nº 14 de la Audiencia Provincial de Madrid el dia 10 de abril de 1995 conociendo en apelación de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 374/90 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de la misma Capital e imponemos a la recurrente las costas de este recurso, devolviendose a origen los autos y rollo de Sala con certificación de la presente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- R. GARCÍA VARELA .- J. CORBAL FERNANDEZ.- J.R. VAZQUEZ SANDES.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Ramón Vázquez Sandes, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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