STS 984/2007, 13 de Septiembre de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº Quince de Madrid se han seguido los autos de juicio de menor cuantía núm. 1101/1994, promovidos a instancia de Don Hugo y Don Domingo, contra los herederos de Don Pedro Francisco, sobre resolución de contrato de compraventa y ejercicio de acción reivindicatoria.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual se solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que: "a) Se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre los Sres. Hugo Domingo y Don Pedro Francisco con fecha 7 de octubre de 1972, relativo al bajo nº NUM000 de la casa nº NUM001 de la CALLE000 de Madrid, como consecuencia de la falta de pago de parte del precio de la compraventa estipulado en el mencionado contrato. -b) Se declare, como consecuencia de lo anterior, que los demandados carecen de título para seguir ocupando 3el mencionado piso.- c) Se condene a dichos demandados a reintegrar a los Sres. Hugo Domingo en la posesión del piso objeto de autos, y d) Se condene a los demandados al pago de las costas de este procedimiento".

Admitida a trámite la demanda, Don Iván, actuando en su propio nombre y derecho y como mandatario verbal de la Comunidad de herederos de su padre fallecido, Don Pedro Francisco, contestó la misma, oponiendo la excepción de cosa juzgada, y también en cuanto al fondo de la demanda, terminó suplicando al Juzgado que se dictara sentencia en la que "desestimando lo pedido por los demandantes, se absolviera a la parte demandada, con condena en costas a la parte actora". Asimismo, la parte demandada formuló reconvención, en la que se solicitaba el dictado de sentencia "obligando a otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda de referencia, siendo vendedores los reconvenidos, que han actuado en representación de la firma comercial Romero González de Peredo Construcciones, figurando también en el Registro de la Propiedad como cotitulares registrales D. Jose Ignacio y Dª Emilia, a quienes se instará para que ratifiquen la escritura pública, y compradores el reconviniente para la comunidad de herederos de Don Pedro Francisco, habiendo realizado la compra el 7 de octubre de 1972 en el precio de 897.200 pesetas de las que ha pagado 217.200, y no ha podido pagar en contra de su voluntad las restantes 680.000, cuya deuda habría prescrito a tenor de los arts. 1930 y ss., o en su caso el art. 1960, todos del Código Civil

, o que alternativamente ofrece, para el caso de que no fuera estimada su prescripción, subrogándose en la hipoteca concertada con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, según resulte del Registro de la Propiedad, hasta el máximo aceptado de 175.000 pesetas, y una vez dictada la sentencia, para el momento de su ejecución, habrán de concretarse las cantidades reales que estén gravando el piso por los datos registrales, al objeto de que se tomen las medidas judiciales que garanticen al reconviniente el pacífico disfrute de su vivienda, obligando a los vendedores a realizar los pagos que les incumban, y actuando de oficio en el otorgamiento de la escritura pública así como en cuantas actuaciones sean precisas para que aquel consiga su titularidad registral, en el supuesto de que los hermanos Hugo Domingo Jose Ignacio se negaran a hacerlo".

La demanda reconvencional fue contestada por Don Hugo y Don Domingo, oponiendo la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, y solicitando la desestimación, en cuanto al fondo, de la reconvención, pidiendo la condena en costas al reconviniente.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 20 de octubre de 1997, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que debo desestimar la demanda interpuesta por D. Hugo y D. Domingo contra los herederos de D. Pedro Francisco, absolviendo a los demandados de la pretensión ejercitada. Que respecto a la reconvención planteada debo apreciar la falta de litisconsorcio pasivo necesario sin entrar en el fondo. No se efectúa expresa imposición de las costas causadas en las actuaciones".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por Don Hugo y Don Domingo, y, sustanciada la alzada, al nº de rollo 917/1996, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigésima, dictó Sentencia con fecha 29 de mayo de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Se estima el recurso de apelación interpuesto por Don Domingo y Don Hugo contra la sentencia dictada el día 17 de septiembre de 1996, en los autos de juicio de menor cuantía nº 1101/94, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid, y, en consecuencia, se revoca la expresada resolución y se dicta otra por la que se acoge la demanda formulada contra los herederos de D. Pedro Francisco y se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 7 de octubre de 1973, condenando a los mismos a que lo dejen libre y a disposición de los actores y al pago de las costas causadas en primera instancia. No se efectúa especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada, por lo que cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad".

La Procuradora de los Tribunales, Doña Julia Costa González, en nombre y representación de Don Iván, formalizó recurso de casación, que funda en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC, por aplicación indebida de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, constituyendo dicha jurisprudencia las sentencias del Tribunal Supremo de fechas: 29-11-1986; 6-6-1996 y 30-12- 1996. Segundo.- Al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC

, por aplicación indebida del artículo 1504 de Código Civil y jurisprudencia desarrollada en torno al mismo. Tercero - Al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, por aplicación indebida de los arts. 1964 del Código Civil, en relación con el 1969 y 1973 del mismo Código, infringiendo la jurisprudencia desarrollada en torno a ellos."

El recurso fue admitido, y, dado traslado para impugnación, la Procuradora de los Tribunales Doña Blanca Murillo de la Cuadra, en representación de Don Hugo y Don Domingo, se opuso al mismo, solicitando que se desestime íntegramente el recurso, con imposición de costas al recurrente.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de septiembre, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

Previamente al examen de los motivos en que se basa el recurso, y a fin de dejar constancia de los términos en que se ha producido el debate jurídico, de las peculiaridades del supuesto que nos ocupa, así como del soporte fáctico de que ha de partirse para la resolución del presente recurso, incólume a la casación al no haberse producido impugnación basada en error de derecho en la valoración de la prueba, conviene hacer transcripción de los términos de la fundamentación jurídica de la sentencia dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigésima, de fecha 29 de mayo de 2000, recurrida en esta sede casacional, en la parte que aquí interesa:

"... TERCERO.- En el caso que nos ocupa, valorando en conjunto la prueba practicada, y en especial la documental aportada, han quedado acreditados los siguientes hechos: 1º) El día 7 de octubre de 1972, se celebró contrato de compraventa entre las partes sobre el piso bajo NUM000 del inmueble nº NUM001 de la CALLE000 de Madrid.

2. ) Como consecuencia de los problemas suscitados en torno a los vendedores, de todos conocidos pero que ahora no vienen aquí al caso, el día 28 de abril de 1991, promovieron demanda contra Don Pedro Francisco o contra su viuda y herederos, a fin de que se declarase que el contrato que les vinculaba era de opción de compra y no de compraventa, y en consecuencia, al no haber ejercitado la opción, ni abonado su precio, que se declarase también que carecían de título para ocupar el piso y se acordase su desalojo, poniéndolo a su libre disposición.

3. ) A dicha demanda se opuso el hijo del comprador, Don Iván, en su propio nombre y derecho y en el de la comunidad hereditaria, formulando al mismo tiempo reconvención, solicitando que el referido contrato fuere calificado jurídicamente como de compraventa, e interesando también que las cantidades pendientes de pago en concepto de precio se declarasen prescritas, o, alternativamente para el caso de que así no fuere entendido, ofreció "subrogarse en la hipoteca concertada con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, y, una vez dictada la sentencia, para el momento de su ejecución, habrán de concretarse las cantidades reales que estén gravando el piso, según resulta del Registro de la Propiedad, al objeto de que se tomen las medidas judiciales que garanticen al reconviniente el pacífico disfrute de su vivienda, obligando a los vendedores a realizar los pagos que les incumban, y actuando el Juzgado de oficio en el otorgamiento de la escritura pública así como en cuantas actuaciones sean precisas para que aquél consiga su titularidad registral, en el supuesto de que los hermanos Hugo Domingo Jose Ignacio se negaran a hacerlo (folios 31 Vtº y 32).

4. ) Por la Juez "a quo" se dictó sentencia el día 2 de diciembre de 1991, que fue confirmada en apelación por la dictada por la Sección Decimonovena de esta Ilma. Audiencia Provincial, el día 5 de febrero de 1993, por la que se rechaza íntegramente la demanda por considerar, en definitiva, que la naturaleza jurídica del contrato no era de opción de compra sino de compraventa, sin hacer pronunciamiento alguno respecto del pago del precio, por entender que no se había discutido en ella cuestión alguna respecto al mismo (folios 522 a 527).

5. ) Definida la calificación jurídica del contrato como de compraventa, los vendedores el día 25 de noviembre de 1994, requirieron a los herederos del comprador "a fin de notificarles al amparo del art. 1504 del Código Civil la resolución del contrato de compraventa que con fecha 7 de octubre de 1972 celebramos con Don Pedro Francisco en relación con el piso bajo nº NUM000 de la casa nº NUM001 de la CALLE000 de esta capital, y ello por impago del resto del precio aplazado de compraventa que se fijó en el mismo y que asciende a la cantidad de 990.200 pts." (folio 48)

6. ) Dicho requerimiento fue contestado por el demandado el día 29 de noviembre de 1994, aduciendo que "En respuesta a su carta de fecha 10-11-94, por la presente le comunico que ni se atiene a la realidad del precio del piso ni a las circunstancias que concurren, ni al contenido del art. 1504 del Código Civil . Por ello rechazo la totalidad de su contenido y le comunico que es mi intención acudir nuevamente al Juzgado contra usted y sus hermanos al objeto de defender mis derechos ejercitando cuantas acciones me compitan" (folio

   72 Vtº).

7. ) Los demandados no han pagado ni consignado cantidad alguna a cuenta del precio pendiente...

El artículo 1504 del Código Civil, exige como requisito previo, que el que insta la resolución haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían, pues no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor de sus obligaciones. - Por otro lado, la facultad resolutoria que dicho precepto le concede al vendedor, requiere la existencia de un incumplimiento por el comprador, que no precisa que sea doloso, sino que basta con que frustre el fin económico del contrato, en este caso, la legítima expectativa de cobro del precio adeudado.- En el supuesto enjuiciado, dadas las vicisitudes por las que pasaron los vendedores, no se puede afirmar que, en un principio, hubo cumplimiento, como se desprende de la certificación registral, que haría de aplicación lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil, pudiendo suspender entonces el pago del precio.- Ahora bien, desaparecida esa perturbación, por las razones que seguidamente pasamos a exponer, el comprador (o ahora sus causahabientes, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1257 del Código Civil ) que siempre mantuvieron que la naturaleza jurídica del contrato era la de compraventa y no opción de compra como calificaban los actores en el pleito precedente, bien pudieron pagar o consignar el resto del precio pendiente de abono. Tanto en el pleito iniciado el día 29 de abril de 1991 como en el que nos ocupa, han reconocido que, ni se abonó la parte del precio establecida en la cláusula C) del contrato, y documentado en la letra de cambio de vencimiento de 7 de octubre de 1978, por importe de 680.000 pesetas, ni las 175.000 pesetas fijadas en la cláusula D), por la que se obligó a amortizar en dicha cuantía la hipoteca constituida en la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, a partir del pago de la letra anterior (folio 15); luego, aceptada por el Tribunal la calificación jurídica del contrato como de compraventa y desaparecida la perturbación, desde ese mismo momento, nada les impedía el cumplimiento de su esencial obligación de pago del precio, estableciendo nuestro derecho los mecanismos legales para ello, a través de la consignación, regulada en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil, para el supuesto de mora del acreedor. -Sin embargo, no solo no lo llevaron a efecto, sino que dieron lugar, transcurridos casi dos años, al requerimiento resolutorio, y, en la contestación al mismo, continúan negando su obligación (folio 72 Vtº), que han concretado al contestar la demanda, en tres motivos, cuales son:

1. ) La "razonable duda" de tener que pagar cantidad alguna por haber prescrito la deuda.

2. ) La existencia de cantidades que no proceden, como son las correspondientes al apartado D) del contrato (subrogación en la cuantía de 175.000 pesetas, en el préstamo con garantía hipotecaria constituida en favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid).

3. ) La perturbación derivada de la hipoteca posteriormente constituida a favor de Doña Marí Trini, figurando la expedición de la certificación prevista en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria .

... Es cierto que, en el presente supuesto, la parte del precio documentada en la letra de cambio, que se consigna en la cláusula C) del contrato, tenía fijada fecha de vencimiento del día 7 de octubre de 1978, y que, los quince años fijados para la prescripción ordinaria de las acciones en el artículo 1964 del Código Civil, habían transcurrido el día 7 de octubre de 1993, no efectuándose el requerimiento resolutorio hasta el día 25 de noviembre de 1994. Pero, a la luz de lo establecido en el artículo 1973 del Código Civil

, la acción para la reclamación del precio pendiente no puede entenderse prescrita dado que, es el propio demandado comparecido en el pleito precedente, el que reconoció en él sin ambages la deuda, si bien adujo un hecho extintivo de la misma, que palmariamente no concurría, al haber transcurrido desde que hubo nacido la obligación de pago de esta parte aplazada del precio doce años, hasta que realizó esta manifestación en su escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional, asumiendo la obligación en su día pactada y que sí ha de tener los efectos interruptivos que determina el artículo 1973 del Código Civil . - Entendiendo, por tanto, este Tribunal que la deuda no está prescrita, ha de entrarse a analizar los otros dos motivos aducidos al contestar a la demanda que, en opinión del demandado, amparan el impago del precio pendiente.

En la cláusula D) del contrato, se estableció la obligación de subrogarse en el préstamo hipotecario constituido por los actores, en la cuantía de 175.000 pesetas y por plazo de quince años. - Está reconocido por la parte que esta subrogación nunca se produjo, así como que, al principio, dio lugar a los problemas de todos conocidos, y que terminó en la querella presentada por algunos propietarios de la Colonia Santa Elena contra los actores, de la que la parte demandada aporta auto de procesamiento (folios 68 y 69). Sin embargo, también es notorio que los demandantes hicieron frente al pago de esa deuda hipotecaria, y que, ello precisamente, fue lo que motivó el alud de procedimientos para la recuperación de las viviendas, que se inició en 1991. Que la deuda con garantía hipotecaria está saldada, no solo no se niega por el demandado comparecido, sino que también se acredita con el documento nº 20 aportado a los autos (folio 44) y por el oficio remitido por la Caja de Ahorros y el Monte de Piedad de Madrid (folio 575), aun cuando no conste cancelada todavía en el Registro de la Propiedad. Que ello es así, y que el demandado lo sabe, se acredita por el propio contenido de su escrito de contestación a la demanda, si bien pretende imputar extrañamente ese pago a la Comunidad de Propietarios donde se halla sito el inmueble, sobre cuyo extremo no ha articulado siquiera prueba alguna tendente a acreditarlo (Hecho Quinto, párrafo segundo, folio 56). Consecuentemente, ninguna incidencia puede tener aquí el artículo 1502 del Código Civil, pues no existe la perturbación que en él se recoge, única que podía amparar esa renuencia al pago del precio.

En cuanto a la última objeción aducida, debe correr igual suerte que las anteriores, dado que: en primer lugar, la constitución de nuevas hipotecas estaba amparada por la cláusula K) del contrato y, en segundo término, esta hipoteca consta cancelada desde el día 13 de enero de 1983, siendo anotada el día dos de marzo de 1993. Es decir inmediatamente después de concluir por sentencia firme el pleito anterior seguido por las partes. - De todo lo expuesto se concluye que, determinada la naturaleza jurídica del contrato como de compraventa por sentencia firme de 5 de febrero de 1993 y conociendo que había quedado saldada la deuda hipotecaria con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, y cancelada en el Registro de la Propiedad la constituida a favor de Dª Marí Trini (folios 471 a 475), ni ofreció el pago del importe de la letra, ascendente a 680.000 pesetas, ni el de la hipoteca en la que se obligó a subrogarse, amparándose en una prescripción inexistente. - Por todo ello, ha de entenderse que el requerimiento se realizó en tiempo hábil, y al no haber prescrito la deuda, ha de declararse resuelto el contrato de compraventa por falta de pago de una parte substancial del precio aplazado; en consecuencia, ello determina la estimación del recurso y la revocación de la sentencia de instancia para dictar otra de conformidad con lo expuesto".

Por otra parte, atendiendo al orden lógico de resolución de las cuestiones planteadas en el recurso de casación, ha de alterarse el orden de examen de los motivos en que el mismo se articula, comenzándose con el último de ellos, el tercero, en el que se aborda la prescripción

El tercer motivo de casación se ampara en el ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, por aplicación indebida del artículo 1964 del Código Civil, en relación con los artículos 1969 y 1973 del mismo Código, infringiendo la jurisprudencia desarrollada en torno a ellos.

La Audiencia ha considerado que en juicio anterior se produjo un reconocimiento de la deuda por la parte demandada, con el efecto interruptivo de la prescripción previsto en el artículo 1973 del Código Civil, sin que a ello obste la alegación del hecho impeditivo de una prescripción que, palmariamente, no concurría.

Pues bien, en el proceso previo se reconoció la existencia de deuda a favor del vendedor, si bien se opuso también la excepción de prescripción, que en modo alguno podía ser apreciada, por no haber transcurrido el plazo de quince años previsto en el artículo 1964 del Código Civil, por lo que es evidente que no se ha producido la extinción de la obligación del pago del precio por la parte compradora, como sostiene la parte recurrente, a los efectos de impugnar la resolución del contrato declarada en la sentencia de segunda instancia.

Consecuentemente, el motivo se desestima.

El motivo primero del presente recurso de casación se formula al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC, por aplicación indebida de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, constituyendo dicha jurisprudencia las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 29-11-1986, 6-6-1996 y 30-12-1996 .

Las Sentencias citadas dimanan de diversos procedimientos relacionados con la compraventa de viviendas de la Colonia Santa Elena, en Madrid. La parte recurrente alega que tales sentencias son suficientes para fundamentar el motivo, e instar la casación de la resolución impugnada, atendiendo a una supuesta identidad de las situaciones en que se hallan todos los pisos del edificio de aquella colonia y sus adquirentes.

Con este planteamiento se parte ya de un error de base, pues la jurisprudencia viene constituida por la doctrina que, de modo reiterado y constante, establece el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho (art. 1.6 del Código Civil ). De las sentencias que la parte recurrente cita, más que extraer una doctrina uniforme en la aplicación del derecho, que haga patente una infracción normativa de que pudiera padecer la sentencia recurrida, se pretende una inexorable aplicación de los pronunciamientos recaídos en otros procesos diferentes, prescindiendo de las peculiariades del presente litigio, puestas de relieve por la Audiencia al fijar el objeto de la apelación, así como la existencia del pleito anterior, y del propio soporte fáctico de la litis, con sus antecedentes, marco de debate al que corresponde una concreta fundamentación jurídica.

Alega la parte recurrente, asimismo, que se trata de un afectado más por la problemática surgida en torno a las viviendas de la citada Colonia Santa Elena, y que no es dable apreciar en él una voluntad rebelde al cumplimiento de las obligaciones cuando viene presionado por el incumplimiento previo de los vendedores. Tal argumentación ha de ser rechazada, ya que prescinde de las razones dadas por la Audiencia, asentadas en la valoración de la prueba, que no se discute en este recurso, en torno a la desaparición de la perturbación que supuso el inicial incumplimiento de los vendedores, el conocimiento por los compradores de las circunstancias de existencia de pagos pendientes, y la posibilidad que a los compradores asistía de consignar las cantidades pendientes de abono.

No obstante todo ello, debe de recordarse aquí, que esta Sala ha resuelto en relación al grupo de viviendas que se trata, muchos más procesos que aquéllos a los que se refieren dichas Sentencias, y así, la de 23 de enero de 2003 (Rec. nº 1258/2000 ), además de las mismas, recuerda las que le han precedido: las de 4 de octubre, 6 de noviembre y 4 y 31 de diciembre de 2002, y que asimismo, en otra, de 26 de diciembre de 2002, se resolvió en forma distinta a las otras, manteniéndose sólo un mismo criterio en las que no presentan entre sí ninguna novedad, lo que no ocurre en el presente caso.

Por ello, el motivo ha de rechazarse.

En el motivo segundo de casación, al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, se denuncia aplicación indebida del artículo 1504 de Código Civil y jurisprudencia desarrollada en torno al mismo. En el desarrollo de este motivo se abunda en las razones contenidas en el anterior, cuyas argumentaciones da la parte recurrente por reproducidas, por lo que el presente ha de correr igual suerte desestimatoria, al no cuestionarse consideraciones que sirven de "ratio decidendi" a la sentencia impugnada, como la de haberse superado los obstáculos o perturbaciones que en su momento pudieron ser óbice al cumplimiento por los compradores de las obligaciones que a los mismos incumbían, consideraciones basadas en unos hechos que la Audiencia pormenoriza y no pueden ser soslayados ni contradichos por la parte, so pena de incurrir en el vicio casacional de realizar petición de principio o supuesto de la cuestión. Por otra parte, no dice la Sala "a quo" que la parte compradora haya mostrado una actitud o voluntad deliberadamente rebelde, como se le achaca en el motivo, sino simplemente frustradora del fin económico del contrato, integradora de incumplimiento, en consonancia con la más reciente doctrina de esta Sala (SSTS de 9 de marzo de 2005 y 3 de febrero de 2006, entre muchas otras).

En consecuencia, el motivo tiene que ser desestimado.

La desestimación de los anteriores motivos origina la declaración de no haber lugar al recurso con imposición de las costas causadas (art. 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español