Valor de las construcciones
| Autor | Victor Gonzalez De Buitrago Diaz |
Hasta aquí se han establecido las fórmulas para la corrección por edad del valor de los inmuebles suponiendo un proceso normal de conservación de la construcción, pero queda todavía por considerar la influencia en dicho valor de un estado o grado anormal de conservación de la misma.
Asimismo, se ha dado por conocida la función f (a) que define los coeficientes correctores por antigüedad del valor de la construcción para cada edad (a) de esta, expresada en años cumplidos.
A determinar esa función y los correctores del valor de la construcción, por su edad y estado de conservación, dedicamos este tercer Capítulo, que comprende los siguientes apartados:
3.1. CORRECCIÓN POR EDAD
3.2. TABLAS Y GRÁFICOS
3.3. ESTADO DE CONSERVACIÓN
En lo que se refiere a los procedimientos de cálculo de la depreciación física de las construcciones interesa considerar y analizar las disposiciones «para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y» sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras «contenidas, respectivamente, en el Real Decreto de 25 /6/93 y la Orden Ministerial de 30/11/94.
Comparando lo prescrito sobre tales procedimientos en la Norma 13 del citado Decreto y el Anexo 2, apartado 1.2 de la mencionada Orden, se observan las diferencias de concepto y criterio valorativo que a continuación se relacionan y describen:
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En la referida Orden Ministerial, la vida económicamente útil de los edificios se estima como máximo en 100, 75, 50 y 35 años, para edificios residenciales, de oficinas, comerciales y los industriales o inmuebles ligados a una explotación económica, y en el caso de edificios no destinados a un uso determinado, se dispone que la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. Este planteamiento no coincide con el del Catastro que, además de fijar en 90 años (con carácter general para cualquier uso) la vida útil de las construcciones, considera solo el uso predominante de las mismas a efectos de la corrección de su valor por antigüedad.
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En la corrección por edad del valor de las construcciones el Catastro no distingue los usos residencial y de oficinas, ni el comercial del industrial no fabril, pero si este del uso fabril, no figurando esa distinción en la Orden de 30/11/94, que considera un solo tipo de uso industrial.
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Para calcular la desvalorización por edad de la construcción se utiliza en el Catastro la tabla de coeficientes que resultan de aplicar una fórmula exponencial y en la citada Orden, la técnica de amortización línea de la construcción, que relaciona la edad del edificio y su vida útil, recurriéndose al método de reposición cuando dicha técnica no resulta adecuada al caso.
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Con la tabla catastral, la corrección se efectúa de forma escalonada (y por exceso) prescindiéndose de la aplicación directa de la complicada curva exponencial que permitiría realizarla de modo continuo, es decir año por año, criterio más justo para el contribuyente que resulta fácil de llevar a la practica con la función lineal prescrita en la Orden de 30/11/94. Sin embargo, este sencillo procedimiento adolece de falta de adecuación a la realidad, a la que (salvo en el uso industrial fabril) no se ajusta el ritmo lineal de depreciación, ni la técnica de amortización total de la construcción al finalizar su vida útil que obliga a utilizar otros métodos en edificios de excesiva antigüedad, según se prevé en esa Orden.
Para el uso industrial fabril, lo expuesto se refleja en los gráficos de la página siguiente que resultan de aplicar la función exponencial del Catastro y la lineal (1 - a / 35) de la...
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