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Antigüedad de los inmuebles

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AutorVictor Gonzalez De Buitrago Diaz

La teoría tradicional considera que, en fincas edificadas, la depreciación por su antigüedad solo debe aplicarse sobre el costo de construcción, concepto erróneo porque es el inmueble en su conjunto el que, con el paso del tiempo, experimenta una progresiva disminución de valor.

En realidad la depreciación por edad del inmueble afecta también económicamente a su componente de suelo, aunque el envejecimiento del bien se manifieste a través de la construcción criterio que ya expuse en La Valoración Informatizada de Pisos y Locales, de 1992, publicada en colaboración con Francisco Palancar Arranz y que, posteriormente desarrollé en el número 165 de la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, de noviembre de 1998 bajo el título «La corrección de valor por antigüedad del inmueble y su influencia en las fórmulas de valoración».

El análisis de cuestión tan esencial como la repercusión de la depreciación por edad de los inmuebles sobre sus componentes de suelo y construcción (corrigiendo los errores de planteamiento que en tal sentido vienen cometiéndose) constituye el objeto de este segundo Capítulo que comprende los siguientes apartados:

2.1. INFUENCIA DE LA EDAD

2.2. VIDA ÚTIL Y EFECTIVA

2.3. ESQUEMAS GRÁFICOS

2.1. Influencia de la edad

Partiendo de aprovechamientos cuantitativa y cualitativamente óptimos, podemos decir que la construcción, al hacer útil y rentable el suelo, produce una revalorización de este que se pierde cuando aquella desaparece. Pero teniendo en cuenta que el valor inicial de compra del suelo no se deprecia pues, salvando el factor inflacionario, se conserva sin la construcción, ha de concluirse que, dentro del componente de suelo, es el valor añadido al inicial de compra del mismo por atribución parcial de gastos y beneficios promocionales el que al final se amortiza criterio que mantienen Josep Roca Cladera y Pilar Garcia de Almirall en la publicación temaria Catastral de Abril de 1995 «Los Valores de Suelo de Barcelona» al decir que:

La fórmulación desarrollada para el cálculo del valor de reposición en vivienda usada contempla la depreciación de los costes de construcción y del factor 1,38 de ponderación de gastos y beneficios del promotor en origen

VR = [Vv - 1,38 Cc (1 - D)] / (1 + 0,38 (1 - D)

donde VR es el valor residual del suelo, Vv el valor en venta del producto (en ptas/m construido)

Cc el coste de ejecución material de la construcción, incluyendo beneficio industrial y D el coeficiente de depreciación por edad y estado del edificio.

Tal como se refleja en la fórmula anterior, se aplica el coeficiente corrector (1 - D) por edad de la construcción sobre el 0,38 de gastos y beneficios del suelo lo que implica el reconocimiento de que estos se deprecian no solo al mismo tiempo, sino también con la misma función matemática que la edificación, opción esta última que puede ser la más sencilla desde el punto de vista practico pero no la única a considerar y en tal sentido me manifesté en el mencionado artículo del núm. 165 de la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente.

Por otra parte, no se sabe si el valor de repercusión VR incluye los gastos iniciales de compra...

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