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Relación valor suelo/construcción

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Vincent
AutorVictor Gonzalez De Buitrago Diaz

De acuerdo con la fórmula (4):

y su equivalente para R = S / C

V = [R x (1 + KS) + (1 + KC)] x C (37)

el valor V de un bien, sin antigüedad, se obtendría en función de R, C, KS y KC.

Por otra parte, V puede corregirse directamente por antigüedad mediante el coeficiente F definido por la fórmula (31).

F = [R x (1 + KS x AS) + AC x (1 + KC)] /

/ [R x (1 + KS) + (1 + KC)]

y además por conservación con el FE dado por la igualdad:

FE = [R x (1 + KS x AS x E) + AC x E x (1 + KC)] /

/ [R x (1 + KS) + (1 + KC) (38)

El parámetro R = S / C , que interviene en las anteriores formulaciones será objeto de estudio en este octavo Capítulo que comprende los siguientes apartados:

8.1. ANÁLISIS DEL COCIENTE S / C

8.2. VALORES DE S / C POR USOS

8.1. Análisis del cociente S / C

V = S x (1 + KS) + C x (1 + KC)

En el Capítulo 4.º se consideró la relación existente entre S/C y el uso y la categoría del inmueble, cuestión que ahora someteremos a un análisis más detenido.

Si para un mismo aprovechamiento urbanístico, los valores de S y C aumentaran o disminuyesen al mismo tiempo e igual ritmo, la relación S/ C se mantendría constante y no sería significativa a efectos de valoración.

Sin embargo, no es eso lo que suele ocurrir sino que, de acuerdo con el uso y situación del bien, el cociente S / C experimenta variaciones de las que, cuantitativamente, S es el principal responsable.

Es decir, aunque a igualdad de uso y edificabilidad, en suelos caros se construyen normalmente, mejores edificios y viceversa, el valor del suelo crece o decrece proporcionalmente más que el de la construcción y es el que, salvo excepciones, determina fundamentalmente el valor de la relación R = S / C.

La influencia del valor del suelo se acusa en el uso de oficinas y especialmente en el comercial donde la repercusión de S sobre R alcanza su máxima importancia.

Dentro de un mismo edificio, la desproporción existente entre el valor de R para usos como el comercial y residencial resulta evidente, teniendo en cuenta que la repercusión de suelo en locales de negocio de por si más alta que en viviendas, no va acompañada en general de un mayor coste de la construcción.

Las consideraciones expuestas determinan que en la valoración de bienes urbanos sea decisiva la influencia del parámetro R = S / C que la práctica promocional permite prever en muchos casos aunque no pueda precisarse el valor de S.

De hecho para las...

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