Ultimas modificaciones legales sobre préstamos hipotecarios
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el trabajo titulado Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios se analizan importantes temas prácticos sobre los préstamos hipotecarios.
Se completa ahora con detalle de las nuevas normas con evidente incidencia a la hora de la formalización de dichos préstamos.
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Contenido
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Las últimas normas han admitido claramente las hipotecas de máximo y especialmente pretenden conseguir una mayor protección de los deudores hipotecarios. Se citan todas.
Normas:
1.-Ley 41/2007, de 7 de diciembreLa Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (LRMH) admite con carácter mucho más general las hipotecas de máximo, al admitir en nuestro Derecho, dentro de unos límites, las llamadas hipotecas flotantes.
En efecto, esta Ley introduce un nuevo artículo, el art. 153 bis LH en los siguientes términos:
También podrá constituirse hipoteca de máximo: a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2, LRMH en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.
Por tanto, ahora se admite, en los casos indicados (a favor de entidades de crédito o de administraciones públicas) la hipoteca flotante; pero, entre particulares sigue el sistema anterior.
2.-Ley 2/2009, de 31 de marzoLa Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Se aplica al intermediario financiero y al prestamista dedicado con habitualidad a la actividad de concesión de préstamos hipotecarios, y no es aplicable cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
La Ley señala determinadas garantías:
- Inscripción de la entidad prestamista y del intermediario financiero en el Registro público de empresas previsto en el artículo 3 de la Ley en el Registro Estatal creado por Real Decreto 106/2011 de 28 de enero.
- Información que exige el artículo 14 de la referida Ley de forma que deberá expresarse que se ha suministrado de forma gratuita al consumidor, con carácter previo a la celebración del contrato, por escrito, y en soporte de forma duradera que permita la constancia de su recepción, la información que dicho artículo prevé.
- Constancia en el título calificado del hecho de que la tasación para determinar el precio de la finca en caso de ejecución ha sido realizada por empresa al efecto contratada por el prestamista y, en caso de que así haya sido, que se ha entregado al consumidor copia del informe de tasación, en los términos previstos por el art. 15 de la repetida Ley 2/2009.
- Oferta vinculante
- Constancia en el título del coste efectivo de la operación.
El problema es determinar cuándo estamos ante un supuesto de habitualidad. La Resolución de la DGRN de 31 de mayo de 2016 [j 1] afirma que el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo, la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2020 [j 2] considera que constituye indicio suficiente de una real habitualidad o reiteración la concesión de simplemente dos préstamos.
Con ocasión de una cesión de préstamo entre personas jurídicas, no siendo el cesionario un establecimiento de crédito, vuelve a plantear la Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 3] en este punto el tema de la habitualidad (en principio es suficiente con dos préstamos,) y señala que las obligaciones de la Ley 2/2009 son aplicable en el que caso de una cesión de créditos, porque, en caso contrario, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, sería fácil burlar la finalidad de la dicha Ley. Y efectivamente, la Directiva (UE) 2021/2167 del Parlamento Europeo y del Consejo de 24 de noviembre de 2021 sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos entiende que los compradores de créditos pueden considerarse prestamistas a los efectos de las Directivas de la Unión.
3.- Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin RecursosEl Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo trata del umbral de exclusión y modificó el art. 129 de la LH.
4.- Ley 1/2013, de 14 de mayoLas novedades de la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social son:
4.1. Si se hipoteca una vivienda: en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución; según la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 [j 4] no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una manifestación expresa acerca del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada, ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, porque en ambos supuestos puede tener transcendencia dicha manifestación.
En un supuesto en que se hipotecan dos viviendas, que sin agruparlas, se dice que constituyen una única vivienda habitual, la Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2018 [j 5] declara que habrá de pasarse por la manifestación del hipotecante, consentida por la parte acreedora sobre el carácter de única vivienda habitual atribuido a las dos fincas hipotecadas que están configuradas como una sola finca catastral y situadas en el mismo número de la calle, sin necesidad de su agrupación registral.
La Resolución de 10 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6] establece que debe inscribirse la escritura de compraventa en la que el inmueble vendido es un local y en la escritura se afirma que se trata de una vivienda habitual, puesto que, a la luz del espíritu y finalidad de las normas protectoras establecidas en favor de quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir carácter de vivienda habitual, no existe contradicción y falta de claridad en la redacción.
La Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 7] en un supuesto en que se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad de los prestatarios, de nacionalidad lituana, con domicilio en Lituania y casados entre sí bajo el régimen económico-matrimonial legal de su país, se establece que teniendo en cuenta que los hipotecantes manifiestan que compran la finca como «segunda residencia» se ha de entender cumplida la exigencia establecida en los artículos 21.3 y 129.2.b) LH acerca de la constancia del carácter, habitual o no habitual, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteca.
4.2. Límite en intereses de demora:
Modificó el art. 114 de la LH , modificado ahora por la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
4.3. Expresión manuscrita:
Dispuesta, criticada y derogada por la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
4.4. Reguló el vencimiento total en caso de falta de pago también modificado ahora.
4.5. El plazo de amortización, cuando financien la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.
4.6. Establece novedades sobre la venta extrajudicial:
5.-Ley 19/2015 de 13 de julioLa Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil dio nueva redacción a las letras a) y f) del apartado 2 del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, texto aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, que quedaron redactadas del siguiente modo:
«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial...
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