Ultimas modificaciones legales sobre préstamos hipotecarios

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario



En Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios se analizan importantes temas prácticos sobre los préstamos hipotecarios.

Se completa ahora con detalle de las nuevas normas con evidentes incidencia a la hora de la formalización de dichos préstamos.

Contenido
  • 1 Ultimas modificaciones de la legislación hipotecaria
    • 1.1 1.-Ley 41/2007, de 7 de diciembre
    • 1.2 2.-Ley 2/2009, de 31 de marzo
    • 1.3 3.- Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos
    • 1.4 4.- Ley 1/2013, de 14 de mayo
    • 1.5 5.-Ley 19/2015 de 13 de julio
    • 1.6 6.-Ley 25/2015, de 28 de julio
    • 1.7 7. Ley 5/2019 de 15 de marzo
    • 1.8 8.- La Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado
    • 1.9 9.- Nueva Instrucción de la DGRN y Resoluciones de la misma
  • 2 Recursos adicionales
    • 2.1 En formularios
    • 2.2 En doctrina
  • 3 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Ultimas modificaciones de la legislación hipotecaria

Las últimas normas han admitido claramente las hipotecas de máximo y especialmente pretenden conseguir una mayor protección de los deudores hipotecarios. Se citan todas.

Normas:

1.-Ley 41/2007, de 7 de diciembre

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (LRMH) admite con carácter mucho más general las hipotecas de máximo, al admitir en nuestro Derecho, dentro de unos límites, las llamadas hipotecas flotantes.

En efecto, esta Ley introduce un nuevo artículo, el art. 153 bis LH en los siguientes términos:

También podrá constituirse hipoteca de máximo: a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2, LRMH en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas, b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Por tanto, ahora se admite, en lo casos indicados (a favor de entidades de crédito o de administraciones públicas) la hipoteca flotante; pero, entre particulares sigue el sistema anterior.

2.-Ley 2/2009, de 31 de marzo

La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

Se aplica al intermediario financiero y al prestamista dedicado con habitualidad a la actividad de concesión de préstamos hipotecarios, y no es aplicable cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

La Ley señala determinadas garantías:

  • Información que exige el artículo 14 de la referida Ley de forma que deberá expresarse que se ha suministrado de forma gratuita al consumidor, con carácter previo a la celebración del contrato, por escrito, y en soporte de forma duradera que permita la constancia de su recepción, la información que dicho artículo prevé.
  • Constancia en el título calificado del hecho de que la tasación para determinar el precio de la finca en caso de ejecución ha sido realizada por empresa al efecto contratada por el prestamista y, en caso de que así haya sido, que se ha entregado al consumidor copia del informe de tasación, en los términos previstos por el art. 15 de la repetida Ley 2/2009.
  • Oferta vinculante
  • Constancia en el título del coste efectivo de la operación.

El problema es determinar cuando estamos ante un supuesto de habitualidad. La Resolución de la DGRN de 31 de mayo de 2016 [j 1] afirma que el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2020 [j 2] considera que constituye indicio suficiente de una real habitualidad o reiteración la concesión de simplemente dos préstamos.

3.- Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo trata del umbral de exclusión y modificó el art. 129 de la LH.

4.- Ley 1/2013, de 14 de mayo

Las novedades de la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social:

4.1. Si se hipoteca una vivienda: en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución; según la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 [j 3] no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una manifestación expresa acerca del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada, ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, porque en ambos supuestos puede tener transcendencia dicha manifestación.

En un supuesto en que se hipotecan dos viviendas, que sin agruparlas, se dice que constituyen una única vivienda habitual, la Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2018 [j 4] declara que habrá de pasarse por la manifestación del hipotecante, consentida por la parte acreedora sobre el carácter de única vivienda habitual atribuido a las dos fincas hipotecadas que están configuradas como una sola finca catastral y situadas en el mismo número de la calle, sin necesidad de su agrupación registral.

4.2. Límite en intereses de demora:

Modificó el art. 114 de la LH , modificado ahora por la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

4.3. Expresión manuscrita:

Dispuesta, criticada y derogada por la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

4.4. Reguló el vencimiento total en caso de falta de pago también modificado ahora.

4.5. El plazo de amortización, cuando financien la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.

4.6. Establece novedades sobre la venta extrajudicial:

5.-Ley 19/2015 de 13 de julio

La Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil dio nueva redacción a las letras a) y f) del apartado 2 del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, texto aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, que quedaron redactadas del siguiente modo:

«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.»

Hay que advertir que a partir del 8 de julio de 2022, rige el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de varias directivas que regula las sociedades y servicios de Tasación en el Título III del Libro I, libro en vigor en dicha fecha y que deroga la Ley 2/(1981 citada.

«f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.
En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.
La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.»
6.-Ley 25/2015, de 28 de julio

La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social:

Esta Ley modifica la ley concursal, el Real decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo y la Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo).

7. Ley 5/2019 de 15 de marzo

Véase en su art. 2 el ámbito de aplicación de este Ley.

Un supuesto frecuente de exclusión es el préstamo a empleados; como dice la (Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 5] la excepción legal resulta aplicable cuando el contrato se conceda con la finalidad...

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