Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios

La frecuencia de préstamos hipotecarios ha suscitado importantes temas prácticos algunos de los cuales a continuación se analizan, habiéndose dictado además numerosas normas que les afectan.

1. El domicilio para requerimientos y notificaciones

En relación al domicilio a consignar en la escritura, físico y electrónico, la Resolución de 27 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 1]} concluye:

En el supuesto de la ejecución hipotecaria directa se establece un régimen especial en los artículos 682,683,686 y 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se puede conjugar con la regulación general de la siguiente forma:

Tratándose de personas físicas' deberá fijarse en la escritura de préstamo hipotecario un domicilio físico para notificaciones y requerimientos y, opcionalmente, también un correo electrónico. En este último caso, la comunicación electrónica deberá realizarse de forma acumulativa con la personal y no de forma alternativa, en los términos que resultan, con carácter general, del artículo 155.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tratándose de personas jurídicas la fijación de un correo electrónico es obligatoria, como se desprende del artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al disponer, tras la redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre que «los actos de comunicación se practicarán siempre por medios electrónicos cuando sus destinatarios tengan obligación, legal o contractual, de relacionarse con la Administración de Justicia por dichos medios».

2. Si puede designarse como domicilio para notificaciones y requerimientos un solar

El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2004.^{[j 2]}

Hechos: en un préstamo hipotecario se constituye hipoteca sobre un solar y se fija dicho solar como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones.

El Registrador suspende la inscripción con base al art. 686 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), no siendo un solar lugar donde se pueda efectuar el requerimiento.

El Notario recurre argumentando que el domicilio a que se refiere el art. 682, LEC es el caso típico de domicilio electivo, fijado a efectos de un contrato, por lo que no tiene que ser necesariamente un domicilio efectivo o real.

La DGRN estima el recurso e indica:

1.- Se debate en el presente recurso sobre la suspensión total de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca, que se basa en la no especificación del domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones, toda vez que se señala como tal un solar donde no es posible efectuar requerimientos en la forma prevista en el art. 686, LEC.

2. La sola lectura del art. 682, LEC pone de manifiesto que la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones, en la escritura de constitución de hipoteca, se requiere únicamente para la aplicación de las particularidades procesales previstas en los art. 681 y ss, LEC, relativos a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados, pero en modo alguno afectan a la validez y eficacia de la hipoteca, por lo que no puede suspenderse ahora la inscripción solicitada.

Cuestión distinta es si cabe consignar en la inscripción como domicilio para tales requerimientos, lo que según el Registro es un solar. Más, si se tiene en cuenta: la posible existencia sobre dicha finca de una edificación no inscrita; la competencia del Secretario Judicial (léase ahora - según la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio- Letrado de la Administración de Justicia) para la dirección de los actos de comunicación que hayan de efectuarse por el Juzgado en el que se inste la ejecución de la hipoteca (cfr. art. 152, LEC precepto modificado a partir del 20 de marzo de 2024 por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo); y especialmente las estrictas previsiones que en sede de actos de comunicación se contienen en el art. 155.4 p.2º, en relación con el art. 158 y 161,(art. 155, modificado a partir del 3 de abril de 2025 por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia) todos ellos de la LEC) habrá de concluirse que la fijación de domicilio ahora cuestionada debe ser reflejada en la inscripción, remitiendo cualesquiera dificultades para la efectividad de tales comunicaciones por razón del lugar señalado al proceso que en su día pueda entablarse para la ejecución de la hipoteca.

Por tanto puede fijarse como domicilio un solar.

Se discute si es válido el préstamo convenido cuando en el acto de su constitución se satisfacen ya los intereses ordinarios (éstos no se garantizan, garantizándose únicamente los intereses de demora).

El caso ha sido resuelto por la Resolución de la DGRN de 19 de Julio de 2001:^{[j 3]}

Hechos: en una escritura A presta a B 12.900.000 Ptas. al interés del 8% anual, es decir, 1.032.000 Ptas. que se satisfacen en este acto, recibiendo el deudor la diferencia.

El Registrador deniega la inscripción por entender que se ha constituido hipoteca a favor de un crédito accesorio de intereses que ya ha sido satisfecho, implicando además anatocismo.

La prestamista recurre, alegando que el Registrador ha confundido la garantía conjunta de capital e intereses que constituye el anatocismo con la forma de pago de los intereses vencidos anticipadamente, hecho vía compensación, recibiendo de menos.

El Registrador insiste que, en este caso -pago anticipado de los intereses-, la parte prestataria en realidad paga intereses de intereses.

El Presidente del TSJ Cataluña desestima el recurso advirtiendo que la cantidad que la prestamista retiene para pago anticipado de intereses no puede ser considerada como capital entregado.

La DGRN se inclina por la validez del pacto, con base a lo siguiente:

Admitida la posibilidad de que el préstamo devengue interés no hay razón para rechazar el pacto de devengo al inicio del período considerado. Y si este pacto acerca de la forma en que han de pagarse los intereses ha de considerarse válido, ningún inconveniente puede haber en que sea el mismo acreedor el que, al realizar la entrega del capital prestado, descuente previamente, de acuerdo con el deudor, la cantidad que corresponde a intereses; decidido esto, todos los demás argumentos del Registrador decaen.

Hechos: la cuestión que se trata es la siguiente: existe ya formalizado un préstamo hipotecario, en el que se garantizó una cantidad fija en concepto de intereses ordinarios, pactados como fijos; más tarde se pasa a un interés variable; no se modifica la cláusula de responsabilidad. El Registrador entiende que, al modificarse el interés ordinario, debe modificarse la hipoteca, convirtiéndola en hipoteca de máximo.

La DGRN en Resolución de 22 de septiembre de 2001^{[j 4]} no acepta la tesis del Registrador; recuerda que en una hipoteca los intereses se pueden garantizar o bien fijando un tipo máximo o bien fijando una cantidad máxima (es decir, el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria), de modo que más allá de éste no podrán ser satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aunque los efectivamente devengados y exigibles fueren superiores. Por tanto, viene a decir la DGRN, estando fijada ya una cantidad máxima por intereses, cuando eran fijos, si ahora se pasa a variable y nada se dice, seguirá la misma cobertura hipotecaria, aunque ahora los intereses pasen a ser variables.

Intereses de demora: ¿pueden garantizarse hipotecariamente por cifra superior en dos puntos al interés legal del dinero? (Puede verse en el tema Mora en el cumplimiento de la obligación el detalle del interés legal y de demora de los últimos años, aplicables en todo el Estado.)

El tema es el siguiente: se constituye una hipoteca cambiaria en la que se pacta y se cubre hipotecariamente un interés de demora del 25% hasta tres años.

El Registrador rechaza la inscripción con base al art. 58 de Ley 19/1985 Cambiaria y del Cheque (LCCh) que establece que el tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero.

La DGRN...