Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La frecuencia de préstamos hipotecarios ha suscitado importantes temas prácticos algunos de los cuales a continuación se analizan, habiéndose dictado además numerosas normas que les afectan.
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Contenido
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El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2004. [j 1]
Hechos: en un préstamo hipotecario se constituye hipoteca sobre un solar y se fija dicho solar como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones.
El Registrador suspende la inscripción con base al art. 686 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), no siendo un solar lugar donde se pueda efectuar el requerimiento.
El Notario recurre argumentando que el domicilio a que se refiere el art. 682, LEC es el caso típico de domicilio electivo, fijado a efectos de un contrato, por lo que no tiene que ser necesariamente un domicilio efectivo o real.
La DGRN estima el recurso e indica:
1.- Se debate en el presente recurso sobre la suspensión total de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca, que se basa en la no especificación del domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones, toda vez que se señala como tal un solar donde no es posible efectuar requerimientos en la forma prevista en el art. 686, LEC.
2. La sola lectura del art. 682, LEC pone de manifiesto que la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones, en la escritura de constitución de hipoteca, se requiere únicamente para la aplicación de las particularidades procesales previstas en los art. 681 y ss, LEC, relativos a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados, pero en modo alguno afectan a la validez y eficacia de la hipoteca, por lo que no puede suspenderse ahora la inscripción solicitada.
Cuestión distinta es si cabe consignar en la inscripción como domicilio para tales requerimientos, lo que según el Registro es un solar. Más, si se tiene en cuenta: la posible existencia sobre dicha finca de una edificación no inscrita; la competencia del Secretario Judicial (léase ahora - según la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio- Letrado de la Administración de Justicia) para la dirección de los actos de comunicación que hayan de efectuarse por el Juzgado en el que se inste la ejecución de la hipoteca (cfr. art. 152, LEC precepto modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil); y especialmente las estrictas previsiones que en sede de actos de comunicación se contienen en el art. 155.4 p.2º, en relación con el art. 158 y 161, (precepto también modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), todos ellos de la LEC) habrá de concluirse que la fijación de domicilio ahora cuestionada debe ser reflejada en la inscripción, remitiendo cualesquiera dificultades para la efectividad de tales comunicaciones por razón del lugar señalado al proceso que en su día pueda entablarse para la ejecución de la hipoteca.
Por tanto puede fijarse como domicilio un solar.
Validez del anticipo de interesesSe discute si es válido el préstamo convenido cuando en el acto de su constitución se satisfacen ya los intereses ordinarios (éstos no se garantizan, garantizándose únicamente los intereses de demora).
El caso ha sido resuelto por la Resolución de la DGRN de 19 de Julio de 2001: [j 2]
Hechos: en una escritura A presta a B 12.900.000 Ptas. al interés del 8% anual, es decir, 1.032.000 Ptas. que se satisfacen en este acto, recibiendo el deudor la diferencia.
El Registrador deniega la inscripción por entender que se ha constituido hipoteca a favor de un crédito accesorio de intereses que ya ha sido satisfecho, implicando además anatocismo.
La prestamista recurre, alegando que el Registrador ha confundido la garantía conjunta de capital e intereses que constituye el anatocismo con la forma de pago de los intereses vencidos anticipadamente, hecho vía compensación, recibiendo de menos.
El Registrador insiste que, en este caso -pago anticipado de los intereses-, la parte prestataria en realidad paga intereses de intereses.
El Presidente del TSJ Cataluña desestima el recurso advirtiendo que la cantidad que la prestamista retiene para pago anticipado de intereses no puede ser considerada como capital entregado.
La DGRN se inclina por la validez del pacto, con base a lo siguiente:
Cambio de interés fijo a variable: Responsabilidad hipotecaria por interesesAdmitida la posibilidad de que el préstamo devengue interés no hay razón para rechazar el pacto de devengo al inicio del período considerado. Y si este pacto acerca de la forma en que han de pagarse los intereses ha de considerarse válido, ningún inconveniente puede haber en que sea el mismo acreedor el que, al realizar la entrega del capital prestado, descuente previamente, de acuerdo con el deudor, la cantidad que corresponde a intereses; decidido esto, todos los demás argumentos del Registrador decaen.
Hechos: la cuestión que se trata es la siguiente: existe ya formalizado un préstamo hipotecario, en el que se garantizó una cantidad fija en concepto de intereses ordinarios, pactados como fijos; más tarde se pasa a un interés variable; no se modifica la cláusula de responsabilidad. El Registrador entiende que, al modificarse el interés ordinario, debe modificarse la hipoteca, convirtiéndola en hipoteca de máximo.
La DGRN en Resolución de 22 de septiembre de 2001 [j 3] no acepta la tesis del Registrador; recuerda que en una hipoteca los intereses se pueden garantizar o bien fijando un tipo máximo o bien fijando una cantidad máxima (es decir, el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria), de modo que más allá de éste no podrán ser satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aunque los efectivamente devengados y exigibles fueren superiores. Por tanto, viene a decir la DGRN, estando fijada ya una cantidad máxima por intereses, cuando eran fijos, si ahora se pasa a variable y nada se dice, seguirá la misma cobertura hipotecaria, aunque ahora los intereses pasen a ser variables.
Hipoteca cambiariaIntereses de demora: ¿pueden garantizarse hipotecariamente por cifra superior en dos puntos al interés legal del dinero? (Puede verse en el tema Mora en el cumplimiento de la obligación el detalle del interés legal y de demora de los últimos años, aplicables en todo el Estado.)
El tema es el siguiente: se constituye una hipoteca cambiaria en la que se pacta y se cubre hipotecariamente un interés de demora del 25% hasta tres años.
El Registrador rechaza la inscripción con base al art. 58 de Ley 19/1985 Cambiaria y del Cheque (LCCh) que establece que el tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero.
La DGRN en la Resolución de 8 de octubre de 2002 [j 4] y en la Resolución 9 de octubre de 2002 [j 5] advierte que el citado art. 58 LCCh está fijando la relación que del propio título (la letra) se deriva frente a los obligados cambiarios, pero esto no impide que el librado-aceptante, al formalizar una hipoteca, se obligue a abonar un interés superior; la causa de esta obligación ya no será la letra, sino el negocio que motiva su emisión (la relación entre los otorgantes).
En el mismo sentido, se pronuncia la Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 2005, [j 6] aunque llega a una conclusión distinta y contraria a la admitida por aquéllas ya que rechaza la inscripción de la cobertura hipotecaria solicitada con base en que, si se quiere garantizar con hipoteca el interés de demora superior pactado, éste debe ser objeto de una hipoteca separada de la cambiaria.
La Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2006 [j 7] resuelve esta disparidad de criterios sobre la posibilidad o no de extender la cobertura de la hipoteca a la obligación de abonar interés de demora más allá del límite del citado art. 58 LCCh, y admite que la hipoteca pueda garantizar además de la obligación cartular otras extra cambiarias:
Siempre que - como acontece con la de pagar intereses de demora superiores al referido límite legal - éstas mantengan la debida conexión con la relación cambiaria.
Y añade que:
Ninguna objeción cabe oponer a que la hipoteca constituida garantice también la obligación extracambiaria de abonar intereses de demora más allá del límite del art. 58, LCCh, habida cuenta de la relación más...
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