Subrogación del acreedor en los préstamos

La subrogación del acreedor en los préstamos supone que un nuevo acreedor toma esta posición en sustitución del anterior que percibe íntegramente su crédito. En la actualidad ha decaído su frecuencia de forma fulminante.

Es objeto del tema la subrogación del acreedor cuya utilización fue limitada a las entidades financieras.

Si de lo que trata es de una subrogación de un nuevo acreedor fuera del ámbito de las entidades financieras, los requisitos exigidos fueron en su día detallados - de acuerdo con las normas entonces vigentes- en la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2015, ^{[j 1]} en especial el consentimiento del acreedor; el procedimiento adecuado para formalizar la subrogación del tercero, incluso si quien paga es el propio fiador (como adviertió la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 8 de octubre de 2020), ^{[j 2]} viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de pago y consignación regulado en los artículos 1176 a 1181 del Código Civil y artículos 98 y 99 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, debidamente adaptado al supuesto concreto.

Por tanto, cuanto sigue, se aplica sólo a préstamos concedidos por entidad financiera siendo otra entidad financiera la que pretende la subrogación.

TEXTOS LEGALES: La Ley 2/1994 de 30 de marzo regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por otras modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre por la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Hay que tener en cuenta el RD 2616/1996 de 20 de diciembre, el RD-Ley 2/2003 de 25 de abril de medidas de reforma económica y la Ley 36/2003 de 11 de noviembre de medidas de reforma económica en su Disposición adicional primera.

Hay que advertir que cabe subrogación en préstamos y créditos.

Para el sistema anterior, no debe olvidarse la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2001: ^{[j 3]} se había constituido una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito sobre una finca; más tarde ésta se vende y el acreedor acepta el cambio de deudor, PERO desaparece a partir de este momento la posibilidad de realizar nuevas disposiciones. En este caso, en realidad, el crédito ha pasado a ser préstamo y ahora sí será posible la subrogación del acreedor al amparo de la Ley 2/94 que ahora estudiaremos.

Reiteramos que en la subrogación sólo se podrá modificar las condiciones del tipo de interés (ordinario i/o de demora) y el plazo.

Transcribimos los preceptos.

« ARTÍCULO 1 Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.

La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.

El art. 2 de la Ley 2/1994:

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.

En ningún caso tendrá derecho la entidad acreedora a rechazar el pago. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.

En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Con relación a la oferta de la entidad que pretende subrogarse, se discutía antes qué ocurría si la oferta se protocolizaba y había disparidad (en especial comisiones y gastos) entre lo que decía la oferta y lo que constaba en la Escritura. La Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2008 ^{[j 4]} indicó claramente que «lo que se inscribe es la escritura de subrogación, documento en el que las partes establecen «las nuevas condiciones pactadas» (...), pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación», planteamiento reforzado por el sistema establecido en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre.

Ahora está más claro: a las subrogaciones les es aplicable la exigencia del Acta notarial previa que regula la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y en ella el Notario recogerá, comprobará y verificará toda la documentación legalmente exigible, de forma que ahora únicamente debe constar en la escritura de subrogación una reseña identificativa del acta previa; en dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el art. 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Por tanto, no deberá presentarse el Acta al Registro de la Propiedad ni es calificable por el Registrador, sin perjuicio de la responsabilidad del Notario por su tramitación y veracidad.

Del texto legal resultan lo siguiente puntos a considerar:

2. Trámites

La notificación al anterior titular del préstamo o crédito no ha de ser notarial.

Aceptada la oferta, la oferente debe notificar a la entidad acreedora su disposición a subrogarse y le requerirá para que le entregue en el plazo de siete días naturales certificación del importe del débito.

¿Qué puede hacer el acreedor?

a) Entregar la certificación dentro de plazo (siete días) y enervar la subrogación (por apoderado con facultades suficientes) en el plazo de quince días (días naturales, sin excluir los inhábiles) a contar desde dicha notificación; formalizar con el deudor una novación modificativo del préstamo hipotecario.

b) Entregar la certificación y no enervar la subrogación dentro de plazo.

c...