Subrogación del acreedor en los préstamos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La subrogación del acreedor en los préstamos supone que un nuevo acreedor toma esta posición en sustitución del anterior que percibe íntegramente su crédito. En la actualidad ha decaído su frecuencia de forma fulminante.-
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Contenido
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Es objeto del tema la subrogación del acreedor cuya utilización fue limitada a las entidades financieras.
Procede examinar la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, (por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero) el procedimiento y sistemas de pago, las comisiones por subrogación y la doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN).
Si de lo que trata es de una subrogación de un nuevo acreedor fuera del ámbito de las entidades financieras, los requisitos exigidos vienen detallados en la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2015, [j 1] en especial el consentimiento del acreedor; el procedimiento adecuado para formalizar la subrogación del tercero, incluso si quien paga es el propio fiador (como advierte la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 8 de octubre de 2020), [j 2] viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de pago y consignación regulado en los artículos 1176 a 1181 del Código Civil y artículos 98 y 99 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, debidamente adaptado al supuesto concreto.
Por tanto, cuanto sigue, se aplica sólo a préstamos concedidos por entidad financiera siendo otra entidad financiera la que pretende la subrogación.
TEXTOS LEGALES: La Ley 2/1994 de 30 de marzo regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre y por la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Hay que tener en cuenta el RD 2616/1996 de 20 de diciembre, el RD-Ley 2/2003 de 25 de abril de medidas de reforma económica y la Ley 36/2003 de 11 de noviembre de medidas de reforma económica en su Disposición adicional primera.
Ámbito de aplicación de la subrogación del acreedor en los préstamosHay que advertir que cabe subrogación en préstamos y créditos.
Para el sistema anterior, no debe olvidarse la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2001: [j 3] se había constituido una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito sobre una finca; más tarde ésta se vende y el acreedor acepta el cambio de deudor, PERO desaparece a partir de este momento la posibilidad de realizar nuevas disposiciones. En este caso, en realidad, el crédito ha pasado a ser préstamo y ahora sí será posible la subrogación del acreedor al amparo de la Ley 2/94 que ahora estudiaremos.
Reiteramos que en la subrogación sólo se podrá modificar las condiciones del tipo de interés (ordinario i/o de demora) y el plazo.
Procedimiento de subrogación del acreedor en los préstamosATENCION: modificado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual
1. Documentación entregada por la Entidad de Crédito
La Entidad que pretenda la subrogación debe entregar a los interesados la documentación exigida por la Ley en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo (FEIN, FiAE, minuta, documento sobre gastos, etc.) e informar del derecho a la libre elección del Notario.
Si sobre la finca existe más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad, la nueva entidad no está ahora obligada a subrogarse respecto de todos ellos.
Con relación a la oferta de la entidad que pretende subrogarse, se discutía antes qué ocurría si la oferta se protocolizaba y había disparidad (en especial comisiones y gastos) entre lo que decía la oferta y lo que constaba en la Escritura. La Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2008 [j 4] indicó claramente que «lo que se inscribe es la escritura de subrogación, documento en el que las partes establecen «las nuevas condiciones pactadas» (...), pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación», planteamiento reforzado por el sistema establecido en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre.
Ahora está más claro: a las subrogaciones les es aplicable la exigencia del Acta notarial previa que regula la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y en ella el Notario recogerá, comprobará y verificará toda la documentación legalmente exigible, de forma que ahora únicamente debe constar en la escritura de subrogación una reseña identificativa del acta previa; en dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el art. 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
Por tanto, no deberá presentarse el Acta al Registro de la Propiedad ni es calificable por el Registrador, sin perjuicio de la responsabilidad del Notario por su tramitación y veracidad.
2. Trámites
La notificación al anterior titular del préstamo o crédito no ha de ser notarial, a diferencia de antes.
Aceptada la oferta, la oferente debe notificar a la entidad acreedora su disposición a subrogarse y le requerirá para que le entregue en el plazo de siete días naturales certificación del importe del débito.
¿Qué puede hacer el acreedor?
a) Entregar la certificación dentro de plazo (siete días) y enervar la subrogación (por apoderado con facultades suficientes) en el plazo de quince días (días naturales, sin excluir los inhábiles) a contar desde dicha notificación; comparece ante el mismo notario su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante (no basta con decir que quiere enervar, debe indicar que iguala o mejora). No se admite que el acreedor enerve mejorando en el préstamo anterior, pero impone condicionamientos (seguros, nómina, etc.) pues la oferta para enervar debe limitarse a igualar o mejorar la oferta vinculante, sin incluir nuevos condicionamientos. Así lo establece el artículo 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo en su párrafo 4º.
Para el sistema anterior, la STS 1098 de 25 de noviembre de 2003 [j 5] dejó claro que enerva el acreedor la pretendida subrogación si realiza una comunicación fehaciente y vinculante al deudor, dentro del plazo de quince días, aunque no se haya formalizado tal novación ya en escritura; ahora no hay duda.
b) Entregar la certificación y no enervar la subrogación dentro de plazo, no compareciendo ante el Notario que les requirió.
c) No entregar la certificación.
En el caso a) se acaba el proceso con la escritura de novación entre acreedor primitivo y deudor.
En el caso b) se precisa que en la escritura:
1. El acreedor nuevo declare haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente, intereses y comisión.
2. En la escritura se incorpora un resguardo de la operación realizada con tal finalidad solutoria (fotocopia del resguardo de pago por transferencia).
En el caso c), debe tenerse en cuenta la nueva redacción del art. 2 dada por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual:
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y...
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