Cancelación de hipoteca por caducidad
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el presente apartado haremos referencia a la cancelación de hipoteca por caducidad, por lo que deberemos tener en cuenta los puntos que seguidamente se detallan.
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Contenido
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a).- Consentimiento del acreedor en la cancelación
La cancelación de una hipoteca podrá siempre realizarse por el sistema normal: el consentimiento del acreedor que menciona el art. 82 de la Ley Hipotecaria (LH).
En este sentido, nos remitimos al tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor
b).- Si la deuda está representada por letras de cambio
Si se ha pactado que su exhibición por la parte compradora acredita su pago, podrá cancelarse la hipoteca. Puede verse el tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras
En este caso, se precisa acta notarial según doctrina de la Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002. [j 1]
c).- Pacto facultando al deudor
Para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago garantizado o fecha de cumplimiento de la obligación siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de hipoteca o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.
En este caso, es suficiente presentar el título de compra y una instancia. Así, la citada Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002 [j 2] dice:
Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. artículo 82 párrafo segundo de la LH, si bien en unión de un contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (cfr. artículo 18 de la LH), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174 párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 [j 3] y establece para el Derecho hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la LH, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma.
d).- Cancelación por caducidad, que seguidamente se estudia.
Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizadaAl tratar el tema de la caducidad de esta clase de hipoteca hay que precisar, a su vez, dos supuestos distintos:
Supuestos- Primer supuesto: que se haya establecido un plazo de duración de la hipoteca de forma clara y nítida.
A su vez, hay que distinguir:
a).- Hipoteca en que, sin ser necesario, voluntariamente se ha pactado expresamente un plazo de caducidad, por ejemplo: la hipoteca caducará el 31 de diciembre de 2030. En efecto, nada impide que la hipoteca, como todo derecho real, tenga una duración concreta; como dice la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014, [j 4] en este supuesto únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo; en este caso, puede pedirse la cancelación al amparo del párrafo 5º del art. 82 de la LH (la causa de cancelación resulta del título en cuya virtud se inscribió la hipoteca), pero hay una excepción: que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida (Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015 [j 5] y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de abril de 2021), [j 6] pero, como reconoce la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2018, [j 7] no siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.
Por lo tanto, como destaca la Resolución de la DGRN de 8 de julio de 2016 [j 8] y reitera la Resolución de 8 de marzo de 2019, [j 9] a efectos de su cancelación es fundamental la diferencia entre un plazo de caducidad de la hipoteca y el plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. Si está claro el plazo de duración de la hipoteca misma, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2016, [j 10] será posible, transcurrido dicho plazo, la cancelación de la hipoteca; igualmente es cancelable por caducidad una hipoteca, transcurrido los años por lo que fue constituida a contar del otorgamiento de la escritura, sin que en las restantes estipulaciones se aprecie dato alguno que haga dudar si lo que se pretendió era fijar únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (Resolución de la DGRN de 31 de julio de 2018). [j 11]
En aplicación de este criterio, la Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 12] establece que no habiendo transcurrido los plazos legales de caducidad, la hipoteca solo puede ser cancelada por consentimiento de los legítimos representantes de la entidad titular registral o por sentencia judicial firme en la que dicha entidad sea parte demandada.
b). Hipoteca en que necesariamente debe fijarse un plazo de duración; es el caso de las hipotecas flotantes a que se refiere el art. 153 bis de la LH cuando en este tipo de hipoteca se exige fijar el plazo de duración de la hipoteca.
Aquí no hay que discutir si el plazo plazo de duración de la hipoteca se ha fijado de forma clara y nítida, pues como dice la Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,: [j 13]
El artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.
En este supuesto de hipoteca flotante, expirado el plazo podrá solicitarse incluso por instancia privada su cancelación; lógicamente hay que tener en cuenta que se pueden haber previsto prórrogas; por ello, en tal caso, deberá estarse a lo que se hubiere convenido al respecto, y si se ha previsto en la escritura la necesidad de notificar notarialmente a la otra parte su voluntad en contra de la prórroga con unos determinados días antes del vencimiento de cada periodo anual, deberá acreditarse dicha Acta para obtener la cancelación de estas hipotecas por caducidad.
- Segundo supuesto: se define únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Ejemplo: se garantiza con hipoteca un préstamo siendo el pago de la última cuenta el día 31 de diciembre de 2020; el impago de las cuotas correspondiente da derecho al ejercicio de la acción hipotecaria. En este caso la acción hipotecaria no caduca el día en que el deudor está obligado a pagar; a partir de esta fecha entrará en juego realmente el tema de qué se exige para poder pedir la cancelación de la hipoteca por caducidad. Es el mismo caso de que se avale a un tercero por operaciones de éste hasta una determinada fecha.
En este segundo supuesto, como dice la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2017, [j 14] para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, como luego se señala.
Esta es la diferencia entre las hipotecas flotantes y las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito; como dice la Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 15]
Las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la...
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