RESOLUCIÓN de 26 de enero de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Forcarei (hoy Celanova), don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, contra la negativa de la Registradora dela Propiedad de A Estrada, doña María Muñoz Núñez, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 26 de Enero de 2004 |
| Publicado en | BOE, 8 de Marzo de 2004 |
RESOLUCIÓN de 26 de enero de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Forcarei (hoy Celanova), don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, contra la negativa de la Registradora dela Propiedad de A Estrada, doña María Muñoz Núñez, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Forcarei (hoy Celanova), don Ángel Manuel Rodríguez Dapena contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de A Estrada, doña María Muñoz Núñez, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
Hechos
I
Por escritura autorizada ante el Notario de Forcarei, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, el 26 de junio de 2001, don Alfonso A.D. y doña María Dolores S.S., constituyeron hipoteca en garantía de un préstamo por importe de 60101,21 euros, sobre un solar sito en la población de Cerdedo, finca registral 4.879 y sobre una finca rústica en el mismo municipio, registral 4.866, fijando la parte deudora, como domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos, la primera de las fincas hipotecadas.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de A Estrada fue calificada con la siguientenota: 'Nota de calificación relativa a la escritura de 26 de junio de 2001, otorgada ante el Notario de Forcarei, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, n.o de protocolo 311, que se presento por el día 16 de septiembre, asiento 854 del diario 40. Hechos: Calificado el precedente documento, se suspende la inscripción del mismo, por no señalarse un domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones, a los efectos de su posible ejecución por el procedimiento especial regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (sin que conste el consentimiento del interesado para la inscripción parcial) ya que se señala como tal un solar donde no es posible efectuar el requerimiento en la forma prevista por el artículo 686 de la misma Ley (ya que no es factible pensar que en un solar se encuentre el deudor, hipotecante, familiar o alguna de las personas que señala el citado artículo).
Fundamentos de Derecho: Artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y para elcaso de que fuera inscribible, se deniega la inscripción de las cláusulas: 11. Por tratarse de pactos de índole personal u obligacional, de conformidad con los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento: a) Cláusulas referentes a comisiones y gastos, impuestos y contribuciones salvo que estén asegurados con hipoteca especialmente constituida al efecto b) Cláusula por la que se establece el vencimiento anticipado por inexactitud de datos o documentos facilitados por eldeudor (Resolución de 22 julio 1996). c) Cláusula relativa al procedimiento de cálculo de la T.A.E. y a los cuadros de amortización. d) Cláusulas relativas a la constitución de garantías accesorias de carácter personal (fianzas, avales). e) Cláusulas relativas a la obligación de constitución de seguros de toda índole y al pago de las primas del seguro. f) Cláusulas relativas a la utilización, por parte del acreedor hipotecario, de sus datos personales, a efectos de la LO.P.D., Ley 15/1999 de 13 de diciembre. g) Cláusula relativa a la obligación por parte del deudor, de entregar al acreedor hipotecario primera copia de la escritura de constitución inscrita en el Registro de la Propiedad, y certificación acreditativa de la inscripción y de la inexistencia de cargas preferentes a la hipoteca que se constituye. h) Cláusulas relativas a la operativa y disponibilidad de la cuenta especial. i) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación garantizada si la escritura de constitución de hipoteca no se inscribe en plazo determinado. j) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación garantizada por fallecimiento. extinción de la personalidad jurídica, limitación de la capacidad de obrar, ausencia o cesación de actividad del deudor hipotecario, por embargos contra el mismo o disminución de su solvencia patrimonial. k) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación asegurada por incumplimiento de obligaciones contablesdel deudor hipotecario o por falta de comunicación de datos de tal índole al acreedor hipotecario. l) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación si el deudor hipotecario no realiza las operaciones pertinentes para lograr la concordancia entre el Registro y la realidad física. m) Cláusulas relativas al deber de conservación de la finca hipotecada por parte del deudor. n) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación en caso de anticipo de rentas no vencidas. ñ) Cláusulas relativas a las actuaciones de los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros para la valoración del bien hipotecado. o) Cláusulas relativas a la obligación por parte del deudor hipotecario, de mantener cuenta abiertaen la entidad acreedora con saldo suficiente. p) Cláusulas relativas a la concesión por parte del deudor hipotecario de poderes irrevocables en favor del acreedor. 21. Por ser contrarias a la libre disponibilidad de la finca, con arreglo al artículo 27 de la Ley Hipotecaria: a) Prohibición total de enajenar o de hacerlo sin consentimiento del acreedor hipotecario.
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Prohibición genérica de arrendar. c) Prohibición de otorgar contratos inscribibles. d) Necesidad de subrogación del adquierente de la finca en el préstamo hipotecario. e) Vencimiento de la obligación garantizada en caso de: 11. Realizar actos de enajenación, gravamen o arrendamiento.
21. Falta de comunicación al acreedor hipotecario, en plazo determinado, de la enajenación de la finca. 31. Constitución de garantías reales sobre todo o parte de los bienes del deudor sin consentimiento del acreedor.
31. Por ser su generalidad, en contra del principio de especialidad del artículo 12 de la Ley Hipotecaria: a) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación garantizada por falta de pago de créditos o existencia de cargas no mencionadas en la escritura. b) Cláusula relativa al vencimiento de la obligación garantizada en los casos establecidos por la Ley y disposiciones aplicables por causas genéricas o por incumplimiento de cualquier otra obligación estipulada en esta u otras escrituras. c) Cláusula por la que se garantiza conjuntamente costas y gastos. d) Cláusula por la que se garantizan conjuntamente intereses de demora e intereses remuneratorios. 41. Por ser de regulación legal, fuera del ámbito de la autonomía de la voluntad y dado el carácter imperativo que regulan estas materias: a) Cláusula relativa a la obtención de segundas copias por parte del deudor (artículo 20 de la Ley del Notariado y 517.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) b) Cláusulas relativas a la enajenación forzosa de la finca en procedimiento de apremio (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). c) Cláusulas relativas al vencimiento de la obligación garantizada en caso de quiebra, concurso o suspensión de pagos del deudor (artículos 883 del Código de Comercio y 1.915 del Código Civil). d) Cláusulas relativas al pacto comisorio (artículo 1.859 Código Civil). e) Cláusulas relativas a información que, por imperativo legal debe recibir el deudor hipotecario: condiciones generales de la contratación (Ley 7998,de 13 de abril); información notarial sobre las condiciones financieras (artículo... del Reglamento Notarial), extracto de tarifas bancarias, reservas y advertencias legales y, particularmente, las de índole fiscal. t) Cláusulas relativas a la imputación de pagos (artículo 1.172 del Código Civil) y compensación (artículo 1.196 y 1.200 del mismo cuerpo legal). g) Cláusulas relativas a la extensión de la hipoteca a nuevas construcciones y mejoras consistentes en elevación de edificiossin excluir las costeadas por el tercer adquirente (artículo 112 Ley Hipotecaria). 51. Por ser de índole fiscal:
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Cláusulas relativas a la solicitud de exenciones de índole tributaria.
61. Por ser de índole hipotecaria e innecesarias oya cumplidas una vez practicada la inscripción: a) Cláusula relativa a la extensión de la anotación preventiva de suspensión en caso de no practicarse la inscripción del derecho de hipoteca (artículo 42.9 Ley Hipotecaria). b) Solicitud de presentación en el Registro conforme al artículo 249.2 del Reglamento Notarial. A Estrada, 18 de septiembre de 8 (año ilegible). Contra la presente nota de calificación cabe recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o, en su caso, ante el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, presentado en este Registro, en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier Registro de la Propiedad, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de notificación de esta calificación conforme a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria'. Firma ilegible.'
III
El Notario autorizante de dicha escritura, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el domicilio a que se refiere el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el caso típico del llamado domicilio electivo, pues se trata de un domicilio fijado a efectos de un contrato, por lo que la jurisprudencia señala que para los efectos procesales no se entiende necesariamente por domicilio el real o efectivo, sino que también puede serlo aquel que se haya fijado en un contrato (Sentencia de 15 de diciembre de 1914). Que en la escritura se fije corno domicilio algo que se describe como un solar no significa que en la realidad extrarregistral sea un solar.
Que en ninguna parte se dice expresamente que el domicilio del artículo 682 haya se ser una vivienda, lo importante es quede determinado. Que el domicilio lo fijan los comparecientes en la escritura debiendo presuponerse su capacidad y debe ser respetada su libertad efectiva.Que es recomendable fijar como domicilio la propia finca hipotecada porque la relación del deudor con ella es más estable. Que la resolución de 9 de julio de 2001, señala que no hay inconveniente en que el promotor señale como domicilio las varias fincas de un edificio, por razones prácticas evidentes, sin exigir que los pisos estén terminados y habitados.
IV
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que la fijación del domicilio es un requisito de carácter procesal, que se exige a fin de que la ejecución pueda ponerse de un modo fehaciente en conocimiento del deudor evitando así su posible indefensión, siendo requisito su fijación para que pueda utilizarse el procedimiento especial (artículo 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Que es preciso que se señale un lugar donde se pueda hacer un requerimiento, sin que sea preciso que se trate de una vivienda, sino cualquier lugar donde pueda encontrarse al interesado conforme al artículo 686 del al Ley de Enjuiciamiento Civil.
Que no se quiere coartar la libertad de señalar un domicilio sino únicamente facilitar el cumplimiento de los necesarios trámites procesales para una posible ejecución, lo que entronca con el principio de tutela judicial efectiva, dada la importancia que un domicilio efectivo para notificaciones tiene para asegurar el derecho de defensa. (Sentencia del Tribunal Constitucional 109/1999 de 14 de junio). Que las notificaciones personales del deudor en el domicilio señalado es un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación y cuya infracción determina no sólo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y con él, de la propia adjudicación. (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1994 y 1 de junio de 1995).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 152, 155, 158, 161, 681, 682 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1. Se debate en el presente recurso sobre la suspensión total de la inscripciónde una escritura de constitución de hipoteca, que se basa en la no especificación del domicilio para la practica de requerimientos y notificaciones, toda vez que se señala como tal un solar donde no es posible efectuar requerimientos en la forma prevista en el artículo 686 Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. La sola lectura del artículo 682 Ley de Enjuiciamiento Civil, pone de manifiesto que la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones, en la escritura de constitución de hipoteca, se requiere únicamente para la aplicación de las particularidades procesales previstas en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados, pero en modo alguno afectan a la validez y eficacia de la hipoteca, por lo que no puede suspenderse ahora la inscripción solicitada.
Cuestión distinta es si cabe consignar en la inscripción como domicilio para tales requerimientos, lo que según el Registro es un solar. Más, si se tiene en cuenta: la posible existencia sobre dicha finca de una edificación no inscrita; la competencia del Secretario Judicial para la dirección de los actos de comunicación que hayan de efectuarse por el Juzgado en el que se inste la ejecución de la hipoteca (cfr. artículo 152 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y especialmente las estrictas previsiones que en sede de actos de comunicación se contienen en el artículo 155.4 párrafo segundo, en relación con el 158 y 161, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habrá de concluirse que la fijación de domicilio ahora cuestionada debe ser reflejada en la inscripción, remitiendo cualesquiera dificultades para la efectividad de tales comunicaciones por razón del lugar señalado, al proceso que en su día pueda entablarse para la ejecución de la hipoteca.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de enero de 2004.--La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de A Estrada.
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Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios
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