Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados

Dispone el art. 129 de la Ley Hipotecaria que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

Pero no son éstos (ejecución directa y venta extrajudicial) los únicos medios de que dispone el acreedor para el cobro de su crédito.

Repetidamente se ha señalado por la DGRN, hoy DGSGyFP, que el derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).

Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente realizar el valor del bien hipotecado extrajudicialmente ante notario (artículo 129 de Ley Hipotecaria).

Hay, pues, dos formas de ejecución: el procedimiento judicial y el procedimiento extrajudicial - más exactamente, venta extrajudicial.

En el ámbito judicial, el acreedor tiene las siguientes posibilidades (sin que sea este el lugar de plantear el tema de si hay verdadero derecho de elección del acreedor):

a) El proceso declarativo ordinario, ejercitando una pretensión declarativa de condena. (art. 399 y ss de la LEC)

b) Acudir al proceso de ejecución ordinario o común al disponer de un título ejecutivo del art. 517.2.4 de la LEC. (art. 517 y ss de la LEC)

c) Incoar un proceso de ejecución directa que se regula como especial en los (arts. 681 y siguientes de la LEC) y

d) Acudir al proceso monitorio. (art. 812 y ss de la LEC)

En la práctica se acude o al procedimiento de acción directa sobre bienes hipotecados o al procedimiento ordinario de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para cualquier título ejecutivo.

Las diferencias entre acción directa y procedimiento ordinario son puestas de relieve por la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2017 ^{[j 1]} en los siguientes términos:

Si se sigue el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.

Cuando se utiliza el procedimiento ordinario, uno de los trámites esenciales es el practicar el embargo, de forma que hay la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.

Esta necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (…)». (Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2019). ^{[j 2]}

En el presente tema y en los dos siguientes se trata únicamente del procedimiento judicial de acción directa, por ser el específico para las hipotecas, con una mención en el epígrafe siguiente a la subasta judicial. La venta extrajudicial se detalla en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

En todo caso, procede destacar:

1.- Para que pueda ejercitarse el procedimiento de ejecución directa o el procedimiento extrajudicial hay un requisito ineludible: la necesidad de que en la constitución de la hipoteca se haya fijado por el deudor o, en su caso, el hipotecante no deudor, un domicilio para notificaciones y requerimientos.

El art. 682 Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero) así lo exige; como dice la (Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 3]} la fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas; la consecuencia: si no consta en la hipoteca y, por ello, tampoco en el Registro de la Propiedad, un domicilio fijado por el deudor y, en su caso, por el hipotecante no deudor, para notificaciones y requerimientos no cabrá usar el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados - (ni pedir la certificación de dominio y cargas)- ni la ejecución extrajudicial, pero subsiste el poder utilizar el procedimiento de ejecución ordinario o previo juicio declarativo al amparo de los artículos 1124 y 1129 del Código Civil.

En relación al domicilio a consignar en la escritura, físico y electrónico, la Resolución de 27 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 4]} concluye:

En el supuesto de la ejecución hipotecaria directa se establece un régimen especial en los artículos 682, 683, 686 y 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se puede conjugar con la regulación general de la siguiente forma:

Tratándose de personas físicas deberá fijarse en la escritura de préstamo hipotecario un domicilio físico para notificaciones y requerimientos y, opcionalmente, también un correo electrónico. En este último caso, la comunicación electrónica deberá realizarse de forma acumulativa con la personal y no de forma alternativa, en los términos que resultan, con carácter general, del artículo 155.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tratándose de personas jurídicas la fijación de un correo electrónico es obligatoria, como se desprende del artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al disponer, tras la redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre que «los actos de comunicación se practicarán siempre por medios electrónicos cuando sus destinatarios tengan obligación, legal o contractual, de relacionarse con la Administración de Justicia por dichos medios».

2.- La importancia de observar las formalidades exigidas en la práctica de los actos de comunicación en este procedimiento y la indefensión que se deriva de su incumplimiento; de suerte que todos ellos tienen la categoría de requisitos esenciales (Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2019). ^{[j 5]}

3.- La norma de que no es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecas en garantía de préstamos distintos cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo bien, sino que afectan a una pluralidad de bienes, que unos responden de una y otros de otra; sería el caso de una hipoteca inicial que se divida en dos o más, de forma que unas fincas responden de una hipoteca y otras de la otra. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 4 de febrero de 2020). ^{[j 6]}

Dicho de otra forma: NO es posible la ejecución en un mismo procedimiento hipotecario regulado en los artículos 682 y siguientes de la LEC, y consecuentemente NO se puede expedir la certificación registral de dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 5 de marzo de 2020). ^{[j 7]}

Asimismo, la Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 8]} afirma que cuando la ejecución se dirija contra bienes especialmente hipotecados solo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución, sin distinguir si estas ejecuciones son hipotecarias...