Hipoteca en garantía de precio aplazado

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

En el caso de venta de una finca, o en el caso de venta de acciones, participaciones o cualquier otro bien y, en general, en todo supuesto en que la contraprestación de uno de los otorgantes consista en dinero cuyo pago se aplaza en todo o en parte, cabe garantizar la cantidad adeudada, con condición resolutoria o con una hipoteca.

Contenido
  • 1 La garantía hipotecaria en general
    • 1.1 Hipoteca en garantía del precio aplazado
      • 1.1.1 Notas en la constitución
    • 1.2 Notas sobre el procedimiento extrajudicial
    • 1.3 Compraventa, después hipoteca y después condición resolutoria
    • 1.4 Hipoteca de una sociedad que adquiere participaciones propias
    • 1.5 La resolución de la hipoteca en garantía de precio aplazado
    • 1.6 Limitaciones del art. 112 de la LH
    • 1.7 Cancelación de la hipoteca en garantía de precio aplazado.
    • 1.8 Norma en Cataluña
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Doctrina administrativa citada
La garantía hipotecaria en general

El art. 105 de la LH, corroborando lo establecido en el art. 1861 del Codigo Civil (CC), se produce en estos términos:

La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el articulo 1911 del CC.

La hipoteca en garantía de obligaciones se detalla en sus rasgos generales en el tema Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca

Interesan las particularidades de la:

Hipoteca en garantía del precio aplazado Notas en la constitución

Conviene indicar las siguientes precisiones:

1.- Si hay varias fincas: hay que distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas.

2.- No hay problema en que se constituya una hipoteca en garantía de varias obligaciones. El tema ya ha sido resuelto en estos términos por la DGRN en la Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2006 [j 1].

3.- No se exige el consentimiento del cónyuge comprador (supuesto de estar casado en régimen de gananciales del Código Civil): la Resolución de la DGRN de 4 de noviembre de 1968 indicó que dado que el negocio concluido entra dentro de la categoría de los negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos que lo constituyen hay una intima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio, que es resultado de las variadas causas que en él concurren, lo que trae como consecuencia que no pueda escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que es la compraventa.

4.- Intereses ordinarios y de demora garantizables:

Que el art. 14 de la LH imponga que la hipoteca no puede garantizar intereses, ordinarios o moratorios, por plazo superior a cinco años, no quiere decir que no se puedan garantizar intereses remuneratorios por un máximo de 5 años e intereses de demora por otros cinco; el límite de cinco años es para cada tipo de interés, no para la suma de años respectivamente garantizados (Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2018 [j 2] reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de diciembre de 2020 [j 3] que señala que el límite máximo de cinco años opera de forma autónoma y no conjunta para cada concepto de intereses, pero dentro de este máximo, puede fijarse un número de años distinto o bien fijarse simplemente una cantidad o un porcentaje máximo que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo de interés establecido a un periodo de cinco años.

Notas sobre el procedimiento extrajudicial

La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114 de la LH.

Es exigible el certificado de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», en toda constitución de hipoteca con independencia de la naturaleza de la persona o entidad crediticia que tenga el acreedor hipotecario (es decir, aunque se trate de hipoteca entre particulares en garantía de cualquier obligación) (Resolución de la DGRN de 24 de marzo de 2014). [j 4]

Compraventa, después hipoteca y después condición resolutoria

Cuando hay precio aplazado, una solución para dar garantía al vendedor es establecer la clásica condición resolutoria, con sus problemas; otra solución es garantizar el pago del precio con una hipoteca, de forma que el vendedor, si no cobra el precio, podrá ejecutar la hipoteca; el problema radica cuando con la hipoteca que solicita el comprador no hay suficiente para el pago del precio, de forma que una cantidad ha de quedar aplazada; lógicamente, la Entidad de Crédito quiere que la hipoteca sea la primera carga y no la concede si delante va una condición resolutoria. Una solución hábil que evita la posposición de la condición resolutoria a la hipoteca, con su coste fiscal, posposición admitida claramente por la Resolución de la DGRN de 16 de septiembre de 1999, [j 5] es formalizar la venta por el precio, confesando recibido una parte (la que se financia con la hipoteca) y dejar aplazado el resto sin condición resolutoria; seguidamente se otorga la hipoteca, que será primera carga de la finca y después se complemente la venta, garantizando el precio que quedó aplazado en ella con condición resolutoria, que será carga posterior a la hipoteca, pero no dejar de ser garantía ofrecida al vendedor.

Pues bien, la Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2005, [j 6] recordando la de 16 de septiembre de 1999, [j 7] resolvió:

nada se opone a que resulte del Registro que, en caso de resolución de la venta, quede subsistente la hipoteca, la existencia de la inscripción anterior de tal hipoteca, no impide la constancia posterior de la condición...

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