Hipoteca condicional
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Son supuestos distintos la hipoteca en garantía de una obligación sujeta a condición y la hipoteca condicional.
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Contenido
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Dice el art. 142 de la Ley Hipotecaria (LH):
La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.
No ofrece, pues, duda alguna la admisión de una hipoteca en garantía de una obligación futura o sujeta a una condición suspensiva. Naturalmente, la condición ha de ser clara y lícita.
Cumplida la condición, se aplicará el art. 143 LH, que establece que los interesados lo podrán hacer constar por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.
Y a la nota marginal se refiere el artículo 238 del Reglamento Hipotecario (RH), que establece que:
- Para hacer constar en el Registro que se han cumplido las condiciones suspensivas, cualquiera de los interesados deberá presentar al Registrador copia del documento público que así lo acredite, y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que den lugar a ella.
- Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud podrá el otro demandarle en juicio ordinario y, en caso que la resolución sea favorable a la demanda, el Registrador extenderá la correspondiente nota marginal.
Este tipo de hipoteca no ofrece hoy día mayores dificultades.
La Resolución de la DGRN de 21 de diciembre de 2007 [j 1] reitera su doctrina, según la cual:
ha considerado reiteradamente que en materia de hipotecas, el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación, puede constituirse (una hipoteca) en garantía de una obligación futura o sujeta a condición.
Puede verse Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca
Hipoteca condicionalEl tema que ahora nos ocupa ya no es la hipoteca en garantía de una obligación sujeta a condición, sino que lo que está condicionado es el mismo derecho real de hipoteca.
Veamos un ejemplo: A concede a B, que recibe en el acto, un préstamo de * euros; se conviene que si B enajena otra finca que se determina o sobre la misma recae una carga real que se inscriba, nacerá el derecho real de hipoteca. Obsérvese: ya hay obligación nacida (por ello no es una hipoteca en garantía de una obligación futura), pero no se constituye ya la hipoteca, sino que ésta se sujeta a una condición que no depende de la voluntad del acreedor: que el deudor disminuya su solvencia enajenando una finca (por ejemplo, se hipoteca una nave industrial y la condición suspensiva de la hipoteca es la enajenación o gravamen de la vivienda por el deudor).
El mismo problema sería la hipoteca en garantía de parte de una obligación ya existente, pactándose la ampliación de la responsabilidad si se produce determinado evento futuro.
El argumento en contra de este tipo de hipotecas podría ser que con ello se perjudica al deudor o a acreedores futuros que no sabrán si la condición se ha cumplido o no, o si con ello se dificulta el tráfico inmobiliario; pero todo este tipo de argumentos olvida una idea fundamental: el tráfico inmobiliario no se dificulta más con una hipoteca sujeta a condición en garantía de una obligación ya nacida, que con la hipoteca en garantía de una obligación futura, que no se sabe si nacerá, pero si nace, la cobertura hipotecaria ya favorecerá retroactivamente al acreedor; son las reglas de juego: quien constituye una hipoteca, ya sabe a qué se expone.
La verdadera cuestión de fondo es que la condición sea admisible y esto dependerá de cada caso.
Doctrina de la Dirección General de los Registros y del NotariadoHa sido la Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2005 [j 2] la que ha admitido con claridad la hipoteca condicional.
Hay que partir de una situación real, que ya citaba la Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 1987, [j 3] que es:
La creciente importancia del crédito territorial, así como el deseo de asegurar la plena efectividad de la cobertura hipotecaria estipulada. Y ello obliga a nuevas soluciones jurídicas, pero en todo caso, deben respetarse unos mínimos, a saber: tener en cuenta la trascendencia erga omnes del estatuto de la propiedad inmueble, la exigencia de una razón justificativa suficiente en los derechos reales configurados por los...
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