Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Unos de los procedimientos de ejecución hipotecaria admitidos en nuestro Derecho es el procedimiento extrajudicial.
Atención: a partir del 2 de enero de 2021 hay que tener en cuenta que el Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos modifica el art. 236-k del Reglamento Hipotecario y crea uno nuevo: el art. 236-p. Al final del tema se transcribe el texto de dichos artículos.
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Contenido
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Dice el apartado 1 del art. 129 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (LH) (según redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social): -
1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
Los problemas de este procedimiento (algunos autores prefieren no utilizar la expresión procedimiento, sino el de venta extrajudicial) nació con la STS 4 de mayo de 1998 [j 1] que declaró inaplicables el párrafo segundo del art. 129 LH (en la redacción entonces vigente) y los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario al entender que tales preceptos son contrarios a la Constitución Española (CE).
El Tribunal Supremo, celoso de la exclusividad de la función de los Jueces, consideraba que la regulación del procedimiento extrajudicial, por tratarse éste de un procedimiento ante Notario y no ante el Juez, es contrario a normas de la Constitución.
Pero la DGRN ya analizó este tema en la Resolución de 28 de mayo de 2001 [j 2] y nuevamente en su Resolución de 29 de diciembre de 2005. [j 3]
La Resolución de la DGRN de 29 junio de 2009 [j 4] dice expresamente:
El procedimiento extrajudicial de ejecución, con las limitaciones de procedimiento derivadas de la STS 20 de mayo de 2008 [j 5] (que es el que ha declarado nulo el art. 220 del Reglamento Notarial) es válido y eficaz, especialmente en el ámbito de ejecución de obligaciones garantizadas con hipoteca.
Hay que indicar que después de la reforma del citado artículo 129 de la LH las dudas están despejadas; no se trata de un verdadero procedimiento (si por tal se entiende que haya contienda); es un sistema simplemente convenido por las partes para que el acreedor pueda obtener satisfacción de lo que a él se le adeuda y no impide que el interesado acuda a la vía judicial, ya que el Notario no actúa como Juez, simplemente cumple y controla unas reglas.
La redacción actual del art. 129 LH ha evitado la expresión procedimiento y habla de venta forzosa; mientas no haya oposición estamos en el ámbito de la jurisdicción voluntaria; ciertamente, el Reglamento Hipotecario (RH) continúa hablando de procedimiento, pero la terminología no es obstáculo alguno para que apliquemos sus reglas como formalidades de la que ahora podemos sin más llamar venta extrajudicial. El mismo art. 129 LH dice ahora que la venta extrajudicial se realizará por medio de Notario, con las formalidades establecidas en el RH.
Insiste en la validez de este procedimiento la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2012. [j 6]
Hay que observar que el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos vuelve a utilizar la expresión procedimiento de ejecución extrajudicial, la nueva redacción del art. 129 LH dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, habla de procedimiento de venta extrajudicial y la nueva redacción del apartado 2 del art. 129 de la LH por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil -en vigor el 15 de octubre de 2015- habla repetidamente de venta extrajudicial.
Pero es precisa una advertencia: si por esta razón histórica en su día se denegó la inscripción del pacto que regulaba un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial, dado el principio de inscripción constitutiva de la hipoteca, no puede ahora en modo alguno ser utilizado. (Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2019). [j 7]
Situación actualLa Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (modificado su art. 1 por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y por Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo; y modificada la disposición adicional primera por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal), estableció importantes novedades y anunció su más amplia regulación por el RH.
La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria reguló la subasta notarial añadiendo un Capítulo a la Ley del Notariado, artículos 72 y ss.) y pudo aplicarse ya la forma electrónica en el Portal Central de la Agencia del Boletín Oficial del Estado.
No hay duda que este procedimiento puede aplicarse en el caso de hipoteca naval, pues como dice la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2018, [j 8] el pacto de venta extrajudicial ante notario regulado en el artículo 129 de la LH no resulta incompatible con la regulación de la hipoteca naval ni existe causa jurídica alguna que justifique su exclusión del llamamiento genérico que el artículo 144 de la Ley de Navegación Marítima hace al contenido de aquélla.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario contiene importantes novedades, destacando:
La tasación:
Se ha modificado el apartado 2.a) del artículo 129 LH que queda redactado como sigue:
a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
El vencimiento anticipado:
Se ha creado el artículo 129 bis LH que dice ahora:
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del...
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