De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas
| Autor | Elvira Alfonso Rodríguez ...[et al.] |
DE LA EXTINCIÓN DE LAS INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PREVENTIVAS *
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LA EXTINCIÓN DE LOS ASIENTOS
Los asientos regístrales tienen una vida, en cierto modo, independiente del derecho inscrito. Los asientos nacen con la inscripción y mueren con la cancelación. Se llama cancelación la constancia registral de la extinción de un asiento.
Se ha dicho por algún autor (1) que los asientos regístrales no se extinguen, sino que pierden vigencia. Es evidente que lo que sigue existiendo sin valor no se extingue físicamente, sobre todo si puede revivir por alguna causa, como ocurre con el asiento cancelado si resulta ineficaz la cancelación, pero, de todas formas, parece ,que no es demasiado inexacto hablar de la extinción de asientos como término sinónimo a la ineficacia total de los mismos.
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CAUSAS DE EXTINCIÓN
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Por extinción del derecho
Si el nacimiento de los derechos se refleja en el registro mediante la inscripción, su extinción se refleja mediante la cancelación. Por ello hay que pasar a examinar los supuestos de extinción de los derechos reales para ver en qué forma y con qué efectos se produce la cancelación de los mismos.
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Extinción del sujeto
El sujeto del derecho puede dejar de existir, bien por muerte, si es una persona física, bien porque se produzca su extinción, por cualquiera de las causas aplicables a las personas jurídicas. Ahora bien, la extinción del sujeto normalmente no produce la extinción del derecho, sino únicamente el cambio de su titular a través del mecanismo de la sucesión, el cual se refleja en el Registro. Por ello hay que resaltar la inexactitud del artículo 76 de la Ley Hipotecaria cuando dice: «Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real a favor de otra persona», pues la inscripción de transferencia no supone la extinción de un derecho, sino el cambio de sujeto del mismo.
Ahora bien, en los derechos personalísimos, la extinción del sujeto produce la extinción del derecho; en este supuesto, al extinguirse tal derecho, hay que realizar la consiguiente cancelación.
Así ocurre en los derechos de usufructo, uso y habitación que, como deriva de los artículos 513.1.° y 529 del Código civil, s( extinguen por fallecimiento del usufructuario, usuario y habitacionista. En este caso, para hacer en el registro la cancelación bastará acreditar la muerte de la persona (acreditándolo mediante la correspondiente certificación de defunción) y solicitar dicha cancelación.
También en las servidumbres personales, si el titular es una persona física (lo que no es normal, pero puede ser según el art. 531 C. c), la muerte de la persona será título para, acreditándola en la misma forma que el usufructo, solicitar la correspondiente cancelación.
¿Qué ocurre con estos derechos en caso de declaración de fallecimiento? En principio, la declaración de fallecimiento produce la extinción del derecho; luego, en consecuencia, debe estimarse que es causa de la cancelación. Pero si después se produjera la aparición del declarado fallecido, se produciría la ineficacia de tal declaración, y, en consecuencia, la reviviscencia del derecho en la forma prevista en el artículo 197 del Código civil; como la causa de la cancelación figuraría en el Registro, el derecho que «revive» afectaría al tercer adquirente.
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Extinción del objeto
En el Registro de la Propiedad se inscriben sólo bienes inmuebles, por lo que es difícil imaginar la destrucción total del suelo; ahora bien, cuando el derecho o la situación jurídica registrada recae sobre una edificación o plantación en cuanto tal, la destrucción de lo edificado o plantado producirá la extinción del derecho y, por tanto, procederá la cancelación. El Reglamento Hipotecario de 1870 establecía en su artículo 66 que se consideraba extinguido el inmueble siempre que desapareciera completamente por cualquier accidente natural ordinario o extraordinario como la fuerza de los ríos, la mudanza de sus álveos, la ruina de los edificios cuyo suelo sea de propiedad ajena u otros acontecimientos semejantes.
Así, el derecho de superficie se extinguirá por destrucción del edificio, a no ser que, por pacto o por disposición específica aplicable al supuesto, el superficiario siga conservando el derecho a volver a edificar.
En cuanto al establecimiento a primeras cepas regulado en el artículo 1.656 del Código civil, como dice Peña (2), es un derecho de superficie de tipo censal y de carácter temporal, al que creemos que hay que asimilar, como dice este autor, la cesión del uso para plantar naranjos, olivos u otras especies arbóreas no forestales por plazo superior a doce años, regulada por el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que se remite a la figura y regulación de aquél. Tal derecho se extingue no sólo por la extinción de la plantación, sino también por quedar infructíferas dos tercios de la misma. Respecto a la extinción de la plantación no plantea ningún problema; en cuanto a la inutilización de dos terceras partes, la declaración legal produce la extinción del derecho aunque no se haya extinguido totalmente su objeto.
Lo mismo que se ha dicho del derecho de superficie urbano hay que decir del derecho real de vuelo de carácter rústico al que se refiere el artículo 30.3.° del Reglamento Hipotecario: la destrucción de la plantación extinguirá el derecho, salvo que el su-perficiario, por pacto, conserve el derecho a volver a plantar y mantener la propiedad separada.
Respecto a la propiedad horizontal, también la destrucción del edificio produce, salvo pacto en contrario, y, como dice el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, la extinción del régimen. Aquí también se produce dicha extinción cuando el coste de la reconstrucción excede del 50 por 100. Lo que ocurre es que, como el derecho recae no sólo sobre lo edificado, sino también sobre el solar, no se extingue el derecho, sino que cambia su régimen -no su naturaleza esencial, pues, como hemos dicho en otro lugar (3), la propiedad horizontal es un tipo de copropiedad- que pasa a ser copropiedad ordinaria.
Lo mismo que de la propiedad horizontal hay que decir del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (4).
Ahora bien, en todos los supuestos anteriores de destrucción de lo edificado o plantado ¿bastará con probar el hecho de la destrucción para cancelar el derecho en el Registro? Evidentemente, sí; pero el Registrador no tiene facultades ni elementos para hacer tal declaración de extinción de la cosa, por lo que han de aplicarse las reglas generales, y, por ello, o bien consiente la cancelación el titular del derecho que recae sobre la cosa que se extingue, o habrá que acudir al Juez para que, en el procedimiento declarativo correspondiente, declare la extinción. Se aplicarán, por tanto, las normas del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y 208 del Reglamento.
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Renuncia del derecho
La renuncia es la abdicación de un derecho realizada por su titular. El derecho objeto de la inscripción o anotación es un derecho subjetivo y, por ello, se extingue por la renuncia del mismo. Entendemos que sólo es propiamente renuncia la pura abdicación de un derecho, y, en consecuencia, que no cabe llamar renuncia a la transmisión o reconocimiento de un derecho a favor de otra persona; en todo caso, carece de interés integrar estas figuras en la renuncia, pues las normas aplicables a las mismas nada tendrían que ver con aquélla, por lo que no vemos la utilidad de la clasificación.
En principio, los derechos son renunciables, salvo que dicha renuncia vaya contra el interés o el orden público o perjudique a terceros, según establece el artículo 6.2 del Código civil.
La renuncia es un negocio jurídico de carácter unilateral, y como todo negocio jurídico debe tener causa. La causa de la renuncia es la pura dejación del derecho sin que sea su móvil el beneficio para otra persona, pues si hay ánimo de liberalidad existirá una donación, como si existe contraprestación existirá un contrato oneroso.
En nuestra legislación hipotecaria no existe un precepto general que establezca la cancelación de los asientos cuando se renuncie al derecho. Pero es evidente que si la renuncia extingue el derecho, la misma debe reflejarse en el Registro a través de una cancelación. Solamente existen dos preceptos específicos que se refieren a la renuncia a los derechos objeto de anotación preventiva. Así, el artículo 206 del Reglamento Hipotecario establece que procederá la cancelación de las anotaciones preventivas: «12. Si la persona a cuyo favor estuviere constituida la anotación renunciase a la misma o al derecho garantizado.» Y el artículo 208 del mismo texto reglamentario establece que «la renuncia de que trata el número duodécimo del artículo 206 se hará en escritura pública si se hubiese extendido, en virtud de otra escritura, la anotación que se pretenda cancelar. Si la anotación se hubiese extendido en virtud de resolución judicial, deberá hacerse la renuncia por solicitud dirigida y ratificada ante el Juez o Tribunal que haya ordenado la anotación, quien librará el correspondiente mandamiento al Registrador cuando fuese procedente. Si se tratase de cancelar una anotación preventiva, constituida mediante solicitud dirigida al Registrador por los interesados, bastará que éstos le presenten otra, consignando en ella la renuncia y pidiendo la cancelación. En tal caso, y siempre que no estén legitimadas las firmas, dispondrá el registrador que el renunciante se ratifique en su presencia, y se asegurará de la identidad de la persona y de su capacidad y poder dispositivo para ejercitar el derecho de que se trate».
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha abordado el tema de la cancelación de los derechos por renuncia a los mismos en Resolución de 2 noviembre 1992. En dicha Resolución se afirma: «Estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos, acto...
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