Artículos 94 y 95
| Autor | Elvira Alfonso Rodríguez ...[et al.] |
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SUPUESTOS DE APLICACIÓN
Para comprender mejor los supuestos comprendidos en la regulación de estos artículos, entiendo preferible la unificación de su comentario. Según establecen los anteriores 92 y 93, una vez terminadas las obras de refacción el acreedor puede optar entre: a) la conversión de la anotación preventiva en inscripción hipotecaria, lo cual supone, o bien que el crédito aún no ha llegado a ser exigible por haberse aplazado su pago, o bien el deseo del acreedor de conceder al deudor una moratoria, o b) proceder, ante el incumplimiento del deudor, a la ejecución de la anotación preventiva, dada su equiparación de efectos con la hipoteca, según lo visto en el comentario al artículo 93. Para ambas opciones, la liquidación del crédito constituye requisito previo ineludible, siempre que la anotación se hubiera practicado, de acuerdo con la excepción contemplada en el artículo 60 de la Ley Hipotecaria, sin fijar la cuantía exacta del crédito, sino simplemente con los datos suficientes para su ulterior determinación.
Además, recuérdese que la anotación puede practicarse aun antes de la existencia del crédito, por no haber iniciado el acreedor la obra de refacción, y, por tanto, hallándose la propia garantía que comporta la anotación sometida a la efectiva inversión del crédito en la obra.
Pues bien, llegado el momento de la liquidación, el deudor puede estar de acuerdo con el acreedor en todos los extremos (o sea, en la efectiva inversión en la obra y en la concreta cuantía del crédito), o no. En el primer supuesto, dado el acuerdo, el deudor, si puede y quiere, pagará, en cuyo caso la anotación preventiva se cancelará sin más incidencias; o bien, en caso de impago, el acreedor procederá a la ejecución de la anotación, según lo visto en el comentario al artículo 93, o a la conversión en hipoteca, según el procedimiento comentado más adelante.
En el segundo supuesto, si acreedor y deudor no acuerdan voluntariamente la liquidación del crédito, aquél tendrá que reclamarla judicialmente, interponiendo contra el deudor el correspondiente declarativo según la cuantía de la deuda, tal y como establece el artículo 95 de la Ley Hipotecaria (1). Ahora bien, dado el perentorio plazo de la anotación, el inicio de tal procedimiento comportaría para el acreedor el efecto indeseado de perder su garantía. De ahí la previsión contenida en el mismo precepto, en virtud de la cual, en tanto tal procedimiento no finalice, la anotación se entenderá subsistente y producirá todos sus efectos. Lo cual, dado que nos hallamos ante un plazo de caducidad, ha de entenderse como un supuesto de suspensión y no de interrupción. Por otra parte, obsérvese que entre los efectos que sigue produciendo la anotación no puede incluirse el ejecutivo, sometido a la liquidación del crédito, según se ha visto en el comentario al artículo anterior. La Ley se refiere a que la anotación sigue otorgando al acreedor preferencia, reserva de rango, y reipersecutoriedad.
Atiéndase a que la premura del plazo de la anotación hace aconsejable para el acreedor dirigirse nada más terminar las obras al deudor para pulsar su voluntad respecto a la liquidación del crédito, a fin de que posibles maniobras dilatorias no conduzcan a la pérdida de la garantía. Por tanto, ante cualquier indicio de desacuerdo sobre la inversión o la cuantía del crédito, el acreedor debe interponer demanda de juicio declarativo para beneficiarse de la subsistencia de efectos de la anotación preventiva.
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PROCEDIMIENTO PARA LA.,CONVERSIÓN DE LA ANOTACIÓN
Una vez visto en el comentario al artículo anterior el concepto general de conversión y cuándo procede en caso de anotación de crédito refaccionario, en el artículo 94 se contemplan los requisitos procedimentales exigidos. Se completa con lo dispuesto en los artículos 196 y 197.5.a del Reglamento Hipotecario.
El excepcional régimen presentado por la anotación preventiva de crédito refaccionario, que permite su práctica en virtud de un documento privado y pese a la iliquidez del crédito, sólo con la constancia registral de los datos necesarios para proceder a la liquidación a la terminación de las obras (arts. 59 y 60 L. H.), justifica el tenor de este artículo de la Ley. Tales excepciones a los principios regístrales de publicidad y especialidad se admiten sólo para la anotación preventiva...
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