Artículo 103
| Autor | Elvira Alfonso Rodríguez ...[et al.] |
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CUESTIONES GENERALES
Bajo la rúbrica «Circunstancias generales de las cancelaciones» los artículos 193, 194 y 195 del Reglamento Hipotecario desarrollan el precepto que comentamos.
Como se ve no alude a la necesidad de que conste en el documento cancelatorio la descripción íntegra de la finca, por ello y frente a la doctrina de la antigua Resolución de 30 abril 1886 que dijo:
Considerando que esa obligación del Notario es extensiva a todo género de escrituras públicas inscribibles, no sólo porque el precepto del artículo 9 de la Instrucción citada está concebido en términos tan generales que no admiten excepción, sino también porque aun en las escrituras de cancelación es preciso describir el inmueble, único medio de conocer claramente la inscripción o anotación que se ha de cancelar y de cumplir, por tanto, el precepto de los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 57 de la Instrucción de 9 noviembre 1874.
La Resolución de 31 julio 1958 dice que: «Considerando que el problema suscitado por el presente recurso consiste en determinar si el título para cancelar parcialmente una hipoteca debe contener la descripción del inmueble gravado con todos los requisitos del artículo 9 de la Ley y 51 de su Reglamento, o si, por el contrario, puede estimarse suficientemente identificada la finca por su nombre propio, el número de población, la localidad en que está sita y los datos concretos de la inscripción cuya cancelación se pretende.
Considerando que la exigencia legislativa de que los inmuebles consten perfectamente identificados en el Registro, traducida en la regla 1.a del artículo 9 de la Ley y en las reglas 1.a y 4.a del artículo 51 del Reglamento, se halla fundada en el principio de especialidad de los derechos reales y en los que la finca constituye la entidad básica del sistema inmobiliario, puesto que sobre ella han de recaer los derechos inscribibles, sin perjuicio de que en algún supuesto excepcional de cancelación, como el contemplado en el recurso, su identidad pueda obtenerse sin consignar en el título su completa descripción.
Considerando que tanto para la doctrina como para la legislación hipotecaria las cancelaciones constituyen inscripciones en sentido amplio, por lo que deberán ajustarse a los requisitos legales establecidos para las mismas, si bien por su especial naturaleza, encaminada a privar de efectos a determinados asientos registrales, cuando en los títulos éstos aparezcan indicados con la debida precisión, podrá prescindirse de algún requisito descriptivo siempre que, atendidas las circunstancias, no haya duda racional acerca del asiento que debe ser cancelado.
Considerando que, de conformidad con lo anteriormente expuesto, los artículos 103 de la Ley y 193 del Reglamento para su ejecución no establecen como circunstancias necesarias para cancelar un asiento la descripción del inmueble con todos los requisitos establecidos para las inscripciones primeras, con lo cual se evitan innecesarias repeticiones en los libros del Registro que perjudicarían la claridad y visibilidad de los asientos, por todo lo que cabe concluir que se halla correctamente extendida la escritura en la que se describe la porción principal de la finca, sin que sea necesaria además la descripción de los doce pertenecidos que con ella forman un solo inmueble plenamente determinado por las circunstancias expuestas.»
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CIRCUNSTANCIA 1.A: LA CLASE Y FECHA DEL DOCUMENTO EN CUYA VIRTUD SE HAGA LA CANCELACIÓN Y EL NOMBRE DEL NOTARIO QUE LO HAYA AUTORIZADO O EL DEL JUEZ, TRIBUNAL O AUTORIDAD QUE LO HUBIESE EXPEDIDO
Naturalmente es necesario que el documento cancelatorio reúna los requisitos exigidos en general por la legislación hipotecaria, que han sido objeto de estudio en los artículos anteriores; así, la Resolución de 7 marzo 1988 recuerda que:
Segundo. No procede examinar por el cauce de este recurso gubernativo la calificación del Registrador que dio lugar a la cancelación de la anotación cuya modificación ahora se pretende; extendido el asiento de cancelación, la situación registral resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (art. 1 L. H.); no basta para su rectificación, modificación o cancelación ni cualquier mandamiento judicial ni una simple declaración recaída en expediente gubernativo, sino que ha de entablarse, como preceptúa el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, el correspondiente juicio declarativo contra todos aquellos a quienes los asientos que se tratan de rectificar concedan algún derecho.
Constituye por ello obstáculo la falta de firmeza de la resolución judicial en que se basa el mandamiento cancelatorio, como dice la Resolución de 12 noviembre 1990:
Primero. La cuestión que debe decidirse es si procede la cancelación de unas inscripciones de hipoteca en virtud de los siguientes documentos: 1.° Testimonio judicial de una sentencia no firme dictada en primera instancia, en juicio de menor cuantía, en cuyo fallo declara la nulidad del préstamo hipotecario y que procede ordenar la cancelación de las inscripciones de hipoteca. 2.° Mandamiento judicial de la cancelación dictado en los trámites de ejecución provisional de la sentencia, que se lleva a efecto a pesar de no haber "obtenido firmeza por haber sido recurrida".
Segundo. Conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.III del Reglamento Hipotecario, las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes.
Tercero. Esta doctrina no es alterada por los preceptos que permiten la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, porque esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad, como ocurre con la ejecución de las mismas sentencias firmes cuando aún es posible el recurso de audiencia en rebeldía (conforme al art. 787 L. E. C). No se trata de cerrar el Registro a todas las consecuencias de la sentencia dictada, sino de que los asientos registrales que en su virtud se produzcan guarden exactas congruencias con la realidad extrarregistral. En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (art. 42.1.° L. H.). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que haya obtenido la sentencia obtenga anotación preventiva de su derecho al modo que ocurre en el artículo 767.III de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a fin de impedir que el derecho de hipoteca tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al art. 4.° C. c), sino de la letra del artículo 42.3.° y 4.° de la Ley Hipotecaría.
Cuarto. En el presente caso en que la sentencia no es firme, el órgano judicial que lleva a cabo la ejecución provisional no es el competente, por lo dicho, para ordenar asientos, como la cancelación de las inscripciones de hipoteca, que presuponen pronunciamientos definitivos sobre los derechos en litigio, ya que mientras la resolución que se ejecuta esté pendiente de recurso, el competente, para esos pronunciamientos, es sólo el Tribunal Superior. De otra parte, tampoco la situación jurídica que manifiestan los títulos presentados, que como litigiosa es de carácter provisional, guarda congruencia, conforme a nuestro ordenamiento registral, con el asiento pretendido, el de cancelación, que por su naturaleza tiene una significación incondicionalmente negativa con la consiguiente trascendencia en el ascenso incondicionado de los gravámenes de rango inferior a la hipoteca cancelada y en la definitiva protección respecto del derecho cancelado del tercer adquirente amparado por la fe pública registral.
Y en el mismo sentido la Resolución de 17 septiembre 1992 dijo:
La anterior doctrina tiene su fundamento en la legislación hipotecaria, que exige para que los asientos regístrales sean rectificados -a falta del consentimiento de sus titulares- pronunciamientos judiciales firmes -arts. 3 y 82 L. H. y 174 de su Reglamento-, y esta doctrina no ha sido alterada por los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la reforma de 1984, que permiten la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, porque en el ámbito registral esta ejecución sólo puede comprender, como declaró la Resolución de 12 noviembre 1990, medidas que no estén en contradicción con su provisionalidad.
También debe tenerse en cuenta la posibilidad de que sea el Secretario judicial y no el titular del órgano jurisdiccional quien expida el mandamiento, a tenor de la Resolución de 28 junio 1989: «Primero. En el presente recurso se debate en torno a la competencia del Secretario judicial para expedir el documento que recoge la providencia dictada por el Juez ordenando la cancelación de los asientos registrales relativos a las cargas posteriores que recaigan sobre el bien realizado en un procedimiento ejecutivo seguido por deudas de su titular, pues el Registrador niega que sirva de vehículo idóneo para la obtención de dicha cancelación.
Segundo. La Ley Orgánica del Poder Judicial, en los particulares que ahora interesan y en aras de la agilidad y eficacia procesales, a la vez que establece que la administración de justicia se ejerce por Jueces y Magistrados, atribuye a los Secretarios la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procedimental (arts. 1.°, 279, 280 y 288 L. O. P. J.), y a estas nuevas normas deben quedar supeditadas las reglas que, sobre mandamientos judiciales, establecen el artículo 257 de la Ley Hipotecaria y...
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