Artículo 98

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]
  1. INTRODUCCIÓN

    La Ley de Reforma Hipotecaria de 1944-1946, no sólo vino a negar a las menciones la fe pública registral -ex art. 29 L. H.-, sino que al mismo tiempo vino a establecer un sistema de expulsión de las mismas de nuestra práctica hipotecaria, junto a los derechos personales y legados no legitimarios, al disponer, frente al principio general sobre cancelaciones consagrado en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, un mecanismo de cancelación excepcional como es la simple instancia del interesado en hacer desaparecer de los asientos dichos derechos personales o derechos reales meramente mencionados. Estos dos artículos, de negación a las menciones de la fe pública registral y de expulsión de estas prácticas tabulares de nuestra práctica hipotecaria, artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, respectivamente, tienen por lo demás su complemento en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, al suprimir aquél la exigencia de la expresión de cargas que pesen sobre la finca en las inscripciones, como elemento descriptivo de la misma, y disponer éste que no se expresarán en ningún caso en las inscripciones las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real (regla 6.a, in fine), así como tampoco se indicarán, en ningún caso, los derechos expresados en el artículo 98 de la ley (regla 7.a, párrafo primero, in fine), concretando que «las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción» (regla 7.a, segundo párrafo).

    Consecuentemente con lo dicho, dispuso asimismo el artículo 355 del Reglamento Hipotecario (actualmente 353.3) que en las certificaciones de cargas no se comprenderán «las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipoteca y cualesquiera otras que deben cancelarse o hayan caducado con arreglo a la Ley Hipotecaria. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla; pudiendo procederse del mismo modo cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado...» (1)

    Este régimen de expulsión se completa, además, con el sistema de cancelación de carácter transitorio que para las menciones de derechos en general establece la Disposición Transitoria 1 .a de la Ley, al declarar que: «Caducarán y no surtirán efecto alguno, siendo canceladas de oficio o a instancia de parte, aunque hubiesen sido relacionadas o referidas en títulos o inscripciones posteriores: A) Las menciones, de cualquier clase, que en 1 julio 1945 tuvieren quince o más años de fecha.» Agregándose que: «Cuando las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada tengan menos de quince años de fecha, y dentro del plazo de dos años, a contar desde el 1 enero 1945, no hubieren sido inscritas o anotadas en la forma procedente, así como las de derechos personales que existan en los Registros de la Propiedad en la expresada fecha de 1 enero 1945, caducarán y no surtirán efecto alguno, una vez transcurrido el citado plazo de dos años, pasado el cual deberán ser canceladas por los Registradores, de oficio o a instancia de parte.»

    Se cumplía así, con el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, y los demás que actualmente integran el régimen de cancelación de estas prácticas tabulares de nuestra legislación hipotecaria [arts. 51, regla 7.a, y 355 R. H., y Disposición Transitoria 1.a, ap. A), L. H., junto a la supresión del antiguo art. 7 L. H., fuente importante de menciones], uno de los propósitos que motivaron la reforma hipotecaria de 1944, como fue el de dotar de mayor claridad e identificación con la realidad extrarregistral al Registro de la Propiedad.

    En tal sentido, conviene hacer notar que el estado de cosas, con el que se vino a enfrentar la Reforma para modificarlo radicalmente, era el de un Registro de la Propiedad en el que convivían una ingente gama de derechos y de cargas (tanto reales como personales), vigentes los menos y extinguidos los más, pero todas en definitiva prácticamente vigentes en el Registro. Situación esta que, según el parecer de González Palomino (2), encuentra su explicación en las cuatro vías de acceso por las que estas cargas penetraron en los libros. De un lado, la traslación de los asientos de las antiguas Contadurías acarreó como consecuencia el ingreso en libros regístrales de: a) la gran masa de propiedad de origen señorial procedente, principalmente, de los conceptos de beneficios, vasallaje e inmunidad, con las infinitas e indefinibles clases de prestaciones, servicios, dependencias, obligaciones y limitaciones afectantes a fincas y a personas, sin concreción a fincas determinadas; b) los bienes de la Iglesia y bienes de los Consejos, afectados también por numerosas servidumbres y estados posesorios que hacían diferentes la realidad registral y la realidad extrarre-gistral, que además fueron vendidos a largos plazos, mencionados en la Contaduría, y c) la masa de propiedad no señorial ni desamortizada, afecta asimismo a servidumbres, vinculaciones, mandas pías, limitaciones y obligaciones diversas. De otra lado, una segunda vía de acceso fue la transcripción del antiguo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ya que, atendidas las circunstancias que según dicho artículo y el correlativo del Reglamento (art. 61) debía contener la inscripción, esto es, todo tipo de condiciones y cargas de cualquier especie relativos al derecho que se inscriba, determinó que ingresaran en los Registros innumerables derechos personales que no debieron jamás llegar a él. Junto a ello, también favorecieron este fenómeno las menciones del artículo 29 por la aplicación al mismo del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, que colocaba a los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia, de modo que, inscrita una finca con una condición o carga, no se podía prescindir de los conceptos jurídicos que en él se contenían, puesto que, al calificar e inscribir el Registrador, el título causó estado a los efectos del Registro, produciendo un asiento que quedó bajo la tutela judicial. Y, por último, se refiere este autor a las anotaciones preventivas como otra de las fuentes de penetración de cargas, citando entre éstas las que tenían acceso al Registro a virtud del número 4 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria (3), que se venían haciendo perpetuar por descuido de los interesados unas veces, y otras por imposibilidad de obtener los documentos precisos para la cancelación.

  2. ÁMBITO DEL PRECEPTO: DERECHOS PERSONALES NO ASEGURADOS ESPECIALMENTE, MENCIONES Y LEGADOS NO LEGITIMARIOS

    El específico remedio de cancelación consagrado por este artículo tiene por objeto tres diversas prácticas tabulares, a saber, los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada, y los legados no legitimarios.

    Por lo que respecto a las menciones, ya han sido objeto de análisis al estudiar el artículo 29 de la Ley Hipotecaria, en el tomo VII, volumen 4.°, de esta obra. A su comentario, por tanto, me remito, si bien, y en aras de clarificar los conceptos que en el precepto que nos ocupa se manejan, me parece necesario hacer un breve recordatorio de lo que constituye el núcleo conceptual de esta práctica tabular susceptible de esta específica forma de cancelación.

    Pues bien, para hablar de mención es imprescindible partir de la noción que al respecto ofrecía el antiguo artículo 29 de la Ley Hipotecaria de 1861. Recordemos lo que el mismo disponía: «Todo derecho real de que se haga mención expresa en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada y especial, surtirá efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo.»

    Partiendo de esta manifestación legal, podemos decir con Roca Sastre (4) que la mención es la indicación o alusión hecha, de una forma simple pero expresa, en un asiento de inscripción, y en su caso de anotación preventiva, de un acto inscribible relativo a una finca, de la existencia sobre ésta de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliarios que se hallan meramente relacionados, mas no constituidos, en el título mismo objeto de dicha inscripción o anotación, y sin constar inscrito en el...

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