Atribución de la vivienda familiar y Registro de la Propiedad

En los casos de conflicto conyugal voluntariamente o por decisión del Juez se atribuye el uso exclusivo a uno de los cónyuges.

Las diversas normas generales, la regulación en el CC y legislaciones territoriales, duración y doctrina del TS., etc., pueden verse el tema Atribución de la vivienda familiar. Reglas generales

Pero también es importante señalar los efectos en relación al Registro de la Propiedad.

La primera consideración es hacer una referencia a la naturaleza jurídica del derecho de uso.

La Resolución de la DGRN de 19 de enero de 2016 ^{[j 1]} (recordada por otras como la Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 2]} afirma que lo procedente es considerar este derecho de uso como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. artículo 96 del Código Civil, último párrafo). Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento.

De ello resulta que el uso atribuido a un cónyuge es un derecho oponible a tercero y por tanto tiene acceso al Registro en los términos que disponga la resolución judicial correspondiente. A la inscripción de este derecho de uso, mejor dicho, de las restricciones a la disposición que resultan de dicho derecho, se refiere el artículo 96.3 del Código Civil, disponiendo que "se hará constar en el Registro de la Propiedad". En la práctica, es el interesado en que se publique dicho derecho el que presentará la resolución judicial firme que lo conceda, solicitando su inscripción. Y si no lo hace, se expone a que el cónyuge o ex-cónyuge, si fuere titular registral único, pudiera transmitir o hipotecar la finca sin más requisito que su manifestación, aun siendo falsa, de no constituir la vivienda domicilio familiar habitual, lo cual no perjudicará al adquirente de buena fe, como resalta el citado artículo 96.3 del Código Civil.

Como medida de protección frente a actos unilaterales del cónyuge titular registral único de la vivienda familiar, hay que tener en cuenta la posibilidad de solicitar del Juez las medidas a las que se refieren el artículo 103 del Código Civil, y el artículo 104 del Código Civil, con ocasión de la presentación de la demanda de nulidad, separación o divorcio, medidas que podrían incluir limitaciones de disposición sobre la vivienda familiar, las cuales, una vez inscritas, desplegarían su eficacia frente a terceros.

Como requisito de inscripción del derecho de uso atribuido, hay que tener en cuenta que el titular registral de la finca debe haber sido parte en el procedimiento judicial, o bien consentir la inscripción. Resolución de la DGSJFP de 12 de marzo de 2024 ^{[j 3]}, y Resolución de la DGSJFP de 21 de octubre de 2025. ^{[j 4]}

Inscrito el derecho de uso es una carga sobre la finca. Así:

• La Resolución de la DGRN de 25 de octubre de 1999 ^{[j 5]} al precisar: con independencia de que sea o no un derecho real, lo cierto es que en todo caso constituye una limitación a las facultades dispositivas del cónyuge propietario, con efectos erga omnes, por lo que debe tener acceso al Registro.

• La Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 2016 ^{[j 6]} advierte que inscrito este derecho en el Registro, para ejecutar una hipoteca anterior a la inscripción de la atribución del uso, el usuario ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y requerido de pago; el caso del derecho de uso de la vivienda no es equiparable a la Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2010 ^{[j 7]} cita la sentencia del TS de 18 de enero de 2010 ^{[j 8]} que deja claro que el Código Civil no ha querido conferir a la atribución de la vivienda familiar la naturaleza de derecho real, a diferencia de lo que ha ocurrido en el Derecho catalán.

Y la DGRN, en resolución de 27 de agosto de 2008, ^{[j 9]} afirmó:

1. El derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real , pues la clasificación de los derechos en reales y de crédito se refiere a los derechos de tipo patrimonial, y el derecho expresado no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo -que puede ser variable-, así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo.
2. Como ocurre frecuentemente con los derechos de tipo familiar, una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho.

Un amplio resumen de la doctrina de la DGRN se halla en la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019 ^{[j 10]}

Por el principio registral de especialidad y determinación la atribución de este derecho debe limitarse en el tiempo. Esto no quiere decir que sea necesario fijar un tiempo concreto, es decir, el dies certus en que se extingue, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el Código Civil Catalán.

Como declara la STS 808/2024, 10 de Junio de 2024: ^{[j 11]} la Sala ha dicho que la adjudicación del uso a uno de los cónyuges sin limitación temporal infringe el art. 96 CC; en el caso, establece que la atribución de la vivienda familiar a favor del cónyuge más necesitado de protección se realizará únicamente por el plazo de un año.

Es normal que se conceda mientras duren las circunstancias que se tienen en cuenta, sea convenido, sea impuesto judicialmente. Como dice la Resolución de 18 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 12]} todo derecho que acceda o pretenda acceder al Registro debe estar perfectamente diseñado y concretado en lo que a sus elementos personales y reales se refiere. Y tratándose de derechos de vida limitada, como es el derecho de uso, una de las circunstancias que debe concretarse por los interesados es su duración o término, ya sea esta fija o variable. Pero hay una precisión: es diferente el tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales - si bien, resultarán de modo indirecto - que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Igual doctrina en muchas resoluciones posteriores, citadas, por ejemplo, en la Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. ^{[j 13]} y en la Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. ^{[j 14]}

No existe problema alguno en una atribución del uso sin limitación temporal cuando al respecto exista acuerdo suscrito con el progenitor titular exclusivo de la vivienda, acto de disposición por parte de éste en tal sentido, decisión de ambos progenitores cotitulares del inmueble que así lo acuerden como deja a salvo el art. 96.1 CC, o una resolución judicial firme que lo haya acordado con eficacia de cosa juzgada al ser consentida por las partes; así lo expresa la STS 22/2025, 7 de Enero de 2025. ^{[j 15]}

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero de 2024 ^{[j 16]} reconoce que, si el cónyuge a quien se atribuyó el uso de la vivienda en un acuerdo transaccional de liquidación de sociedad de gananciales homologado judicialmente no solicita la inscripción de su derecho, ello no impedirá que se lleve a cabo la inscripción de la adjudicación dominical a favor del otro cónyuge, sin perjuicio la subsistencia de tal derecho de uso aunque sea sin la oponibilidad por falta de acceso al Registro.

Ahora bien, es importante dilucidar qué ocurre si no consta inscrito el derecho de uso y la adquiere un tercero de buena fe;

Si el derecho de uso no consta inscrito no afecta a tercero.

El tema fue estudiado por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de marzo de 2000. ^{[j 17]}

Hechos: Una persona separada hipoteca una...