STS 518/2010, 6 de Septiembre de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Madrid, interpuso demanda de juicio ordinario, Dª. Amparo, contra la entidad SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. . El suplico de la demanda es del tenor siguiente: "... dictar sentencia estimando la presente demanda y:

1. - Condenando a Sociedad de Inversiones Juver, S.L. a otorgar escritura pública en los términos convenidos en el contrato privado de 2 de abril de 2001 de compraventa del chalet que actualmente tiene el número NUM000 de ordenación de la AVENIDA000, de Torres de la Alameda, debiendo verificarse el otorgamiento bien ante el fedatario público que se designe de conformidad con la Estipulación Octava del contrato privado de compraventa, bien ante el que se designe por el Juzgado de resultar ello necesario.

2. - Condenando a Sociedad de Inversiones Juver, S.L. a que abone a Dª Amparo en concepto de indemnización por daños por cumplimiento defectuoso la cantidad de treinta y dos mil ochocientos ochenta y tres Euros con treinta y ocho céntimos (32.883,38 Euros) a que asciende el importe de las reparaciones del chalet según el Informe de Dª Justa que se acompaña a la demanda como documento número 21, con el interés legal del dinero desde la fecha de esta interpelación judicial, o, subsidiariamente, en el importe de la reparación de las deficiencias del chalet que resulte acreditado en el procedimiento.

3. - Declarando que de la parte del precio que ha de abonar Dª Amparo a Sociedad de Inversiones Juver, S.L. en el momento del otorgamiento de la escritura pública ha de ser descontada la suma de mil ochocientos tres Euros con cuatro Céntimos (1.803,04,-) a que asciende el importe de los muebles de cocina y su instalación incluidos en aquel precio u no entregados o, subsidiariamente, mil seiscientos setenta y siete y siete Euros (1.687 Euros) (sic).

4. - Declarando la compensación de la cantidad de treinta y dos mil ochocientos ochenta y tres Euros con treinta y ocho céntimos (32.883,38 Euros) a que asciende el importe de las reparaciones del chalet según el informe de Dª Justa que se acompaña a la demanda, a cuyo pago ha se ser condenada la demandada, o el importe de la indemnización por daños a cuyo pago resulte condenada la demanda, con la parte correspondiente del precio que haya de satisfacer la demandante a la demandada en el acto del otorgamiento de la escritura descontada la cantidad que haya de deducirse por la cocina y electrodomésticos no instalados de conformidad con lo solicitado en el número precedente.

5. Subsidiariamente a las peticiones deducidas en los números 2 y 4 precedentes, condenando a Sociedad de Inversiones Juver, S.L. a que realice a su costa las reparaciones necesarias de las deficiencias de ejecución que presenta el chalet que tiene el número NUM000 de la AVENIDA000 de Torres de la Alameda, vendido a Dª Amparo, de conformidad con las normas de una correcta construcción.

6. - E imponiendo las costas a la entidad demandada y declarando su temeridad".

   Admitida a trámite la demanda fue emplazada la demandada, alegando la representación de SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, SOCIEDAD LIMITADA los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... se dicte Sentencia, en su día, por la que se desestime en su totalidad la demanda, y se absuelva a mi representada de todos y cada uno de los pedimentos de la misma (al haber quedado resuelto el contrato de compraventa de la vivienda de autos), con expresa condena en costas a la parte actora en estos autos." . Asimismo en dicho escrito y por medio de otrosí digo, solicitó: "...tener por solicitada la acumulación a los presentes Autos del proceso sobre Juicio Ordinario 1019/2002 que se siguen ante el Juzgado de 1ª Instancia número 14 de Madrid, instado por mi mandante, la mercantil SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. contra DOÑA Amparo ; con traslado a la actora en las presentes actuaciones, a fin de que pueda formular alegaciones en el término de diez días, y transcurrido el mismo, se dicte Auto por el que se acuerde la mentada acumulación, librando oficio, por el que se requiera la acumulación y la remisión del proceso al Juzgado de 1ª Instancia número 14 de Madrid".

   Por Auto de fecha 6 de marzo de 2003, se acordó la acumulación al presente procedimiento de los autos seguidos con el nº 1010/02 ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, que fueron instados por la mercantil SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, SOCIEDAD LIMITADA, contra Dª Amparo . El suplico de dicha demanda es del tenor literal siguiente: "... se dicte sentencia, por la que con la estimación en su intergridad de la presente demanda:

   a).- Se declare la resolución del contrato de compraventa otorgado entre las parte litigantes mediante documento privado de fecha 2 de abril de 2001, respecto de la finca descrita en el Hecho Primero de la demanda, consistente en parcela de terreno señalada con el número NUM001 y la vivienda construida sobre la misma, sita en la AVENIDA000 número NUM000 de la localidad de Torres de la Alameda (Madrid), inscritas en el Registro de la Propiedad número 2 de Alcalá de Henares, a nombre de la mercantil actora Sociedad de Inversiones Juver S.L., al tomo NUM002 . Libro NUM003, folio NUM004, NUM005 y NUM006

   , Finca NUM007, Inscripción 3ª, por falta de pago del precio aplazado.

   b).- Se declare que la demandada viene obligada a restituir de inmediato a la actora la finca objeto de la compraventa.

   c).- Se declare que en concepto de pacto comisorio, la parte vendedora devolverá la mitad de la cantidades entregadas hasta el momento de la resolución, quedándose la vendedora con el resto en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

   d).- Se condene a la demanda a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

   e).- Se condene a la demandada al pago de las costas del procedimiento".

   Admitida a trámite la demanda y emplazada la demanda Dª Amparo, la Procuradora Dª Fuencisla Martínez Mínguez, presentó escrito formulando excepción procesal de litispendencia y, suplicó al Juzgado "... dictar Sentencia desestimando íntegramente la demanda formulada por Sociedad de Inversiones Juver, S.L., e imponiendole las costas con declaración de su temeridad en cualquera de los dos supuestos".

   El Juzgado de 1ª Instancia nº 14 dictó Auto con fecha 26 de marzo de 2003 que contiene el particular del tenor literal siguiente: "... SE ACEPTA EL REQUERIMIENTO del Juzgado de Primra Instancia número 15 de Madrid, de remisión del presente procedimiento a efectos de su acumulación al que se sigue en dicho Tribunal con el número 1042/2002 ...".

   Recibidos los autos de juicio ordinario nº 1019/2002, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid y acumulados a los seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid, bajo el nº 1042/2002, se acordó convocar a las partes a la celebración de la Audiencia Previa, que tuvo lugar el día 26 de septiembre de 2003, asistiendo los Abogados y Procuradores de los litigantes, y no lográndose acuerdo entre las partes, se propusieron los medios de prueba que estimaron pertinentes, señalándose día y hora para la celebración del Juicio, practicándose la prueba, previamente declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

   El Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid dictó Sentencia, con fecha 20 de abril de 2005 y con la siguiente parte dispositiva: " FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Dª Fuencisla Martínez Mínguez en nombre y representación de Dª Amparo y desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Pedro Antonio González Sánchez en nombre y representación de la sociedad de Inversiones Juver, S.L.,

1. - Debo condenar y condeno a la Sociedad de Inversiones Juver, S.L., a otorgar escritura pública en los términos convenidos en el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el 2 de abril de 2001 relativa al chalet de la AVENIDA000 NUM000 de Torres de la Alameda ante el fedatario público que se designe de conformidad con la estipulación octava del contrato. 2.- Debo condenar y condeno a la Sociedad de Inversiones Juver, S.L., a que abone a Dª Amparo en concepto de indemnización por daños por cumplimiento defectuoso la cantidad de 27.195,06 euros; cantidad que será compensada con el precio que ha de abonar la Sra. Amparo en el momento del otorgamiento de escritura, así como descontando del mismo la cantidad de 1677 euros importe de los muebles de cocina y su instalación.

3. - Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas causadas.

4. - Debo absolver y absuelvo a Dª Amparo de los pedimentos formulados en la demanda interpuesta por Sociedad de Inversiones Juver, S.L.

5. - Debo condenar y condeno a Sociedad de Inversiones Juver, S.L. al pago de las costas causadas".

Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. .Sustanciada la apelación, la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia, con fecha 4 de abril de 2006, con el siguiente fallo: "Que desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad de inversiones Juver, S.L. contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2005 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid en el procedimiento a que se contrae el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de la presente alzada a la parte apelante".

Anunciado recurso por SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, SL., contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado, dicha parte, representada por la Procuradora Dª Margarita Sánchez Jiménez, lo interpuso ante dicha Sala, articulándolo en los siguientes motivos:

Único.- Al amparo del artículo 477.2.2º de la LEC 2000, infracción del art. 1504 del Código Civil, en relación con el art. 217 de la LEC .

Admitido el recurso por Auto de fecha 14 de octubre de 2008, y evacuado el traslado conferido al respecto, la Procuradora Dª. María Fuencisla Martínez Minguez, en nombre y representación de Dª Amparo, impugnó el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el ocho de julio de dos mil diez, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. Dª. Encarnacion Roca Trias,

Resumen de los hechos probados.

1. Dª Amparo había adquirido un chalet por medio de un contrato celebrado en documento privado. La compradora había pagado una parte del precio, dejando la otra cantidad para el momento del otorgamiento de la escritura pública. De acuerdo con el promotor, la compradora y su familia se habían trasladado a vivir a dicho chalet aun antes de que se hubieran acabado las obras. La compradora verificó la existencia de diversos defectos en la construcción, que fue reclamando.

2. En un momento determinado, la constructora SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. (JUVER), pidió la elevación a público del documento privado, a lo que Dª Amparo fue dando largas, pidiendo el cambio de notario, alegando que el banco no había aun tramitado los cheques, etc. Finalmente, JUVER resolvió el contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora, enviando a Dª Amparo un requerimiento notarial con fecha 14 julio 2002.

3. Dª Amparo ejercitó ella misma una acción para el cumplimiento del contrato privado de compraventa, porque consideró que se habían producido una serie de defectos en la obra entregada que no habían sido reparados por la vendedora, a pesar de las reclamaciones. Ejercitó una acción de resarcimiento de daños y perjuicios y pidió la elevación a escritura pública del contrato privado. Al mismo tiempo, JUVER ejercitó una acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora. Ambos procedimientos se acumularon.

4. La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid, de fecha 20 abril 2005, estimó la demanda de la compradora y desestimó la de JUVER, condenándola a otorgar la escritura pública en los términos convenidos en el contrato privado y a pagar a Dª Amparo una cantidad de 27.195,06# por daños en el cumplimiento defectuoso. Desestimó la acción resolutoria interpuesta por JUVER, porque del análisis de la prueba, se constataba que el día acordado para el otorgamiento de la escritura, comparecieron ambas partes, si bien Dª Amparo no pagó, aunque no tuvo intervención en el impago, que se produjo por circunstancias ajenas a su voluntad, constatándose una voluntad inequívoca de pago. Por ello no consideró prosperable la demanda de JUVER.

5. Apeló la SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19, de 4 abril 2006, confirmó la apelada. Dice la sentencia que a) "con anterioridad al requerimiento efectuado, ya existían discrepancias en orden a los defectos y acabados de la vivienda[...] y viniendo la entidad constructora a zanjar tales cuestiones mediante en definitiva el requerimiento practicado, al que si bien no se opone la propietaria, sí es cierto que contesta poniendo de manifiesto la existencia de estos defectos en la edificación y no obstante su voluntad de cumplir con el pago del precio" ; b) para la aplicación del art. 1504 CC, "[...]es preciso la constatación de un hecho objetivo cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una inactividad o pasividad en el demandado incumplidor, marcando entonces el requerimiento el momento en que nace la resolución, haciendo ineficaz el pago realizado con posterioridad, pero sin que ello suponga que automáticamente se pueda acceder a la pretensión resolutoria actora si se pone de relieve el interés y la voluntad del comprador del cumplimiento de su obligación de pago".

6. SOCIEDAD DE INVERSIONES JUVER, S.L. presenta recurso de casación por interés casacional, con un solo motivo, admitido por auto de 14 octubre 2008 .

El motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del art. 1504 CC y señala que para que sea aplicable, se requiere la constatación de un hecho objetivo cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una inactividad y pasividad en el demandado incumplidor, marcando el requerimiento el momento en que nace la resolución. Alega que existe una jurisprudencia constante de esta Sala que apoya la tesis de la resolución del contrato y de la eficacia absoluta del requerimiento notarial. Entre estas sentencias cita las de 26 de enero de 1996, 31 diciembre 1993, 26 septiembre 2000, 22 enero 1991, 15 marzo 2001, 29 diciembre 1997, 10 julio 2002 y 7 mayo 2003, que sientan una doctrina que considera infringida.

El motivo se estima.

La resolución de la compraventa cuando el comprador ha incumplido la obligación del pago del precio, ha sido objeto de una jurisprudencia uniforme que parte de la afirmación básica, de acuerdo con la que se aplica el art. 1504 CC, se haya o no convenido el denominado "pacto comisorio". La interpretación del art. 1504 CC implica que dicha disposición: a) se aplica únicamente a la compraventa de bienes inmuebles; b) requiere que el precio se haya aplazado total o parcialmente; c) debe haberse producido el impago del precio; d) debe existir una voluntad de incumplir, y e) el vendedor ha de haber requerido al comprador incumplidor.

Los dos primeros requisitos exigidos en el art 1504 CC concurren en el presente recurso de casación, puesto que el objeto del contrato era una casa y consta que se ha dejado de pagar el precio pactado. Sin embargo, si bien la sentencia recurrida no puede dejar de constatar este impago, acepta la conclusión de la sentencia de 1ª instancia, que considera que el incumplimiento no era imputable a la compradora y alega la jurisprudencia de esta Sala que entiende que el requerimiento marca el momento de la resolución, pero "[...] sin que ello suponga que automáticamente se pueda acceder a la pretensión resolutoria actora si se pone de relieve el interés y la voluntad del comprador del cumplimiento de su obligación del pago del precio como acontece en el presente supuesto" . Pues bien, de acuerdo con la jurisprudencia que el recurso considera infringida y la que se va a citar a continuación, no puede aceptarse este planteamiento.

De los hechos declarados probados, se concluye que Dª Amparo nunca ha pagado el precio total de la compraventa, ni tan solo ha intentado consignar las cantidades debidas y ello a pesar de que venía ocupando la casa objeto de la compraventa desde el 14 de julio de 2001, como reconoce en la propia demanda. Esta Sala ha sentado esta doctrina en sentencias recientes, que confirman la jurisprudencia anterior, que la vendedora recurrente considera infringida. Concretamente, en la sentencia de 31 enero 2008, se dice que "[...] a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato", citando en apoyo de esta tesis la sentencia de 9 de marzo de 2005, donde se afirma que: "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar- sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario- sentencias de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992, 9 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1993, 17 de mayo, 4 de julio y 10 de octubre de 1994, 16 de marzo, 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996, 23 de marzo de 1996, 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999, entre otras muy numerosas-" . Llegando a afirmar la sentencia de 10 mayo 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución" (Asimismo STS 15 de julio 2003, y las que en ella se citan). (También SSTS 7 marzo 2008, 3 febrero 2006, 28 diciembre 2000, 26 julio 2001 y 18 abril 2002 ).

En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios más objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento esencial, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusión del contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC .

Una cuestión que parece estar presente en la negativa reiterada de la compradora para no pagar el precio reside en las constantes reclamaciones sobre la calidad de la obra vendida. Estas razones están presentes en los razonamientos de la sentencia recurrida acerca del incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, que la han llevado a entender no resuelto el contrato, a pesar del requerimiento realizado por la vendedora. Sin embargo, solo podría haberse predicado el incumplimiento del ahora recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales y no a aquellas complementarias que no impiden la realización del fin económico del contrato (STS de 17 noviembre 1995 ) y la entidad de los desperfectos acordados en la propia sentencia recurrida (27.195,06 #) da idea de la distancia entre lo entregado, el propio chalet, y los desperfectos o defectos que la obra presentaba, por lo que no puede considerarse que se haya incumplido la obligación principal, ya que la vendedora entregó el inmueble y los defectos que éste presentaba no permiten concluir que existió un incumplimiento inequívoco de la vendedora, que además, estuvo reparando, con mejor o peor fortuna, los desperfectos que fueron apareciendo.

Por tanto, de los propios hechos declarados probados, se deduce el incumplimiento de la compradora, que no debe tener las características que parece atribuirle la sentencia recurrida. Por ello hay que considerar que el requerimiento efectuado por la vendedora en fecha 4 de julio de 2002 produjo la resolución del contrato de compraventa.

La estimación del recurso de casación presentado por la representación procesal de Sociedad de Inversiones Juver, S.L. contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19, de 4 abril 2006, determina la de su recurso de casación. En consecuencia, esta Sala debe asumir la instancia y dictar sentencia. De acuerdo con ello, se desestima en su totalidad la demanda presentada por Dª Amparo y se estima la demanda acumulada presentada por Sociedad de Inversiones Juver, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa otorgado entre dichas partes el 2 de abril de 2001 relativo al chalet de la AVENIDA000 nº NUM000 de Torres de la Alameda.

No se imponen a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, al haberse estimado el mismo.

Se condena a Dª Amparo al pago de las costas causadas en la primera instancia, al haber sido desestimada su demanda. No se imponen las costas de la apelación a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.