STS 962/2006, 11 de Octubre de 2006

PonenteJOSE RAMON FERRANDIZ GABRIEL
ECLIES:TS:2006:6598
Número de Recurso4490/1999
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución962/2006
Fecha de Resolución11 de Octubre de 2006
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Octubre de dos mil seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto, por FACÍN, S.A. DE FINANCIACIÓN representado por el Procurador de los Tribunales D. Argimiro Vázquez Guillén, contra la Sentencia dictada, el día 22 de julio de 1.999, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, que resolvió el recurso de apelación interpuesto en su día contra la Sentencia que había pronunciado, el Juzgado de Primera Instancia número .Veinte de los de Barcelona. Es parte recurrida Dª Diana, Dª Patricia, Dª Blanca, Dª Marta, Dª Beatriz y Dª Paula, representadas por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Guerrero Laverat.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Veinte de los de Barcelona, interpuso demanda de juicio ordinario de menor cuantía, Dª Diana, Dª Patricia hija de D. Pedro Antonio, Dª Blanca Dª Marta viuda de D. Jesús Luis, Dª Beatriz hija de D. Juan Luis, y Dª Paula viuda de D. Domingo

, contra Financiera de Agrupación de Capitales para la inversión S.A. y contra D. Diego, en reclamación de cantidad. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... se dicte sentencia por la que estimando la

demanda, se declare la nulidad de la escritura de opción de compra y subsiguientemente la declaración de nulidad de la inscripción de tal opción de compra en el Registro de la Propiedad número 4 de Barcelona, con imposición a los demandados de todas las costas causadas.".

Admitida a trámite la demanda, emplazados los demandados, se personó la entidad Facín Sociedad Anónima de Financiación (Facinsa), antiguamente denominada Financiera de Agrupación de Capitales para la inversión S.A., alegando la representación de la misma los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... que previa la resolución de las excepciones de previo pronunciamiento formuladas, y en el supuesto de que no fueran admitidas, dicte, en su día, Sentencia desestimando en todos sus extremos la demanda de contrario, con expresa condena en costas a la parte actora.".

El demandado D. Diego, no se personó dentro del término establecido por la Ley, por lo que fue declarado en rebeldía en resolución de fecha 14 de junio de 1.995.

Habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y se practicó con el resultado que obra en autos.

El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia, con fecha 21 de febrero de 1.997 y con la siguiente parte dispositiva: " que desestimando la demanda formulada por Paula, Beatriz, Marta, Blanca Patricia y Diana, contra Diego y FINANCIERA DE AGRUPACIÓN DE CAPITALES PARA LA INVERSION (FACINSA), debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de todas las pretensiones contra ellos formuladas en el Suplico de aquella..- Se imponen a las actoras las costas del presente juicio.".

SEGUNDO

Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación Dª Diana, Dª Patricia, Dª Blanca

, Dª Marta, Dª Beatriz y Dª Paula . Sustanciada la apelación, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia, con fecha 22 de julio de 1.999, con el siguiente fallo: " El Tribunal acuerda: Se estima el recurso de apelación interpuesto por Dña Diana, Dña Patricia, Dña Blanca Dña Marta, Dña Beatriz y Dña Paula contra la sentencia de fecha 21 de febrero de 1.997 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona y, en consecuencia, y revocando dicha resolución, se acuerda estimar la demanda interpuesta contra D. Diego y la entidad financiera de Agrupación de Capitales para la Inversión (FACINSA), y, en su virtud, se declara la nulidad de los contratos de opción de compra, de fecha 26 de julio de 1.979, y de compraventa, de fecha 20 de febrero de 1.981, ambos concertados entre ambos demandados. Asimismo se acuerda la cancelación de las inscripciones registrales de ambos contratos, para lo cual, y una vez firme la presente resolución, deberá remitirse mandamiento al correspondiente Registro de la Propiedad de Barcelona..- Todo ello con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada, sin que, y atendida la estimación de este recurso, se haga especial pronunciamiento respecto a las devengadas en esta segunda instancia.".

TERCERO

FACÍN, SOCIEDAD ANÓNIMA DE FINANCIACIÓN, representada por el Procurador de los Tribunales D. Argimiro Vázquez Guillén, formalizó recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, con fundamento en los siguientes motivos:

Primero

Con fundamento en el número 3 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Segundo

Con fundamento en el número 3 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas esenciales del juicio por infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales.

Tercero

Con fundamento en el número 3º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por falta de legitimación activa de los actores.

Cuarto

Con fundamento en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de las normas del ordenamiento jurídico y jurisprudencia aplicables para resolver el objeto del debate.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido al respecto, el Procurador D. Jesús Guerrero Laverat, en nombre y representación de Dña Lidia, Dña Patricia, Dña Blanca, Dña Marta, Dña Beatriz y Dña Paula, impugnó el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

QUINTO

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el veinte de septiembre de dos mil seis, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN FERRÁNDIZ GABRIEL

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El conflicto de intereses que constituye la materia del proceso resuelto en la sentencia recurrida se originó entre las compradoras (antes arrendatarias) de las viviendas y un local de negocios de un edificio sito en el barrio de Gracia de Barcelona (demandantes) y la sociedad financiera que, con posterioridad a dichas ventas, convino con el mismo vendedor una opción de compra sobre los citados inmuebles y ejercitó el derecho nacido de ese contrato mediante la declaración de voluntad de concluir el definitivo (demandados).

El supuesto de hecho se completa con la referencia a que los contratos de compraventa primeramente celebrados se formalizaron en otros tantos documentos privados, mientras que el de opción de compra y el ejercicio del derecho de la optante se documentaron públicamente, llevándose las escrituras al Registro de la Propiedad, que publica el dominio de la compradora demandada, como causahabiente de quien le había vendido y constaba entonces en el mundo tabular ser el dueño.

Para resolver el litigio, promovido por las primeras compradoras, el Tribunal de apelación efectuó una doble calificación del contrato de compraventa definitivamente celebrado por los dos demandados. En todos los casos, menos uno, ese contrato fue considerado venta de cosas ajenas, por razón de que, en el momento de su perfección consensual, las demandantes ya habían comprado, tomado posesión de los inmuebles y, además, pagado íntegramente (o casi) el precio. Sin embargo, respecto de una de las fincas fue calificado como doble venta, a consecuencia de haberse celebrado antes de la íntegra consumación de la primeramente perfeccionada.

No obstante, esas calificaciones llevaron al Tribunal de apelación, por vías distintas, a una conclusión homogénea e íntegramente favorable a las compradoras demandantes. En los casos en que la segunda venta fue calificada como de cosa ajena, la estimación de la demanda resultó de la declaración de la nulidad del contrato celebrado por los demandados, por falta de objeto. Mientras que cuando se consideró doble venta, fue consecuencia, en aplicación del artículo 1.473 del Código Civil tal como lo interpreta la jurisprudencia, de negar la buena fe de la compradora, actual titular registral.

El recurso de casación interpuesto por la compradora demandada se compone de ocho motivos. Los tres primeros tienen su fundamento en el apartado tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 y los demás en el apartado cuarto.

En su examen no se sigue el orden propuesto por la recurrente, para dar a la exposición de argumentos una adecuada sistemática.

SEGUNDO

Como se ha indicado, en la sentencia recurrida fue calificado el contrato definitivo que perfeccionaron entre sí los demandados, menos respecto de una de las fincas, como venta de cosas ajenas.

Entendió el Tribunal de apelación que, cuando ese contrato se celebró, ya se había entregado la posesión de los correspondientes inmuebles a las actoras y, además, éstas ya habían pagado íntegramente el precio de compra al vendedor.

En uno de los referidos casos (el que tuvo por objeto un local de la planta baja), no fue obstáculo para tal calificación el hecho de que la respectiva demandante no hubiera cumplido totalmente su contraprestación esencial en aquél momento. Basó su decisión la Audiencia Provincial en que la parte del precio adeudada por ella, entonces, al vendedor era pequeña e insignificante.

En cuanto a otra finca (la vivienda primera de la segunda planta del edificio), el contrato celebrado entre los demandados fue calificado como doble venta, a consecuencia de haberse perfeccionado después de que la compradora hubiera tomado posesión del inmueble, pero antes de haber pagado íntegramente el precio de compra.

A estas cuestiones se refiere uno los motivos del recurso, el cuarto (contenido en el ordinal primero del apartado cuarto del escrito de interposición), en el que se señalan como infringidos los artículos 1.214 y

1.473 del Código Civil.

Niega la recurrente, en primer término, que, pese a lo declarado en la sentencia de apelación, se hubiera probado en el proceso que la mayoría de las demandantes, cuando ella compró, hubieran pagado ya todo el precio por cada una debido a quien les había vendido la finca correspondiente.

Por otro lado, rechaza la posibilidad de considerar consumada una de las compraventas, siendo que la prestación a cargo de la primera compradora no había sido íntegramente ejecutada cuando ella compró, cualquiera que fuera la importancia cuantitativa de la parte de deuda pendiente de pago.

El recurso no merece ser estimado por este motivo, por las razones que siguen.

  1. ) El artículo 1.214 del Código Civil no contiene norma relativa a la valoración de la prueba (sentencias de 29 de octubre de 2.001 y 25 de noviembre de 2.002 ), de modo que no puede servir de fundamento para revisar en casación la efectuada en la instancia. Realmente, la infracción de dicho precepto sólo tiene lugar y puede ser invocada con éxito en casación cuando, ante la falta de demostración de un hecho necesitado de ella, se atribuyan las consecuencias desfavorables a la parte a quién no le incumbía soportar la carga de probarlo. No se produce la violación, por el contrario, cuando, como sucede aquí, los hechos se han declarado probados.

  2. ) La argumentación de la recurrente referida a la infracción del artículo 1.473 del Código Civil tampoco merece alcanzar éxito, pese a que, como señala, es cierto que una deuda no se entiende pagada mientras el deudor no hubiera cumplido íntegramente su prestación (artículo 1.157 del Código Civil ). La desestimación es consecuencia de la aplicación de la técnica conocida como de equivalencia de resultados (sentencias de 4 de julio de 1.984, 9 de febrero de 1.988, 9 de marzo de 1.988, 9 de septiembre de 1.991, entre otras muchas), según la que no procede estimar un recurso de casación cuando, pese al éxito de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos.

    Lo que se expone porque, según la jurisprudencia (sentencias de 30 de septiembre de 1.992, 17 de noviembre de 1.992, 25 de noviembre de 1.996, 5 de diciembre de 2.002, 15 de julio de 2.004, 18 de mayo de

    2.005 ...) la doble venta, prevista en el artículo 1.473 del Código Civil, constituye un supuesto de dos o más ventas de la misma cosa por un único vendedor a distintos compradores, caracterizado porque ninguno de éstos ha adquirido el dominio de lo comprado al perfeccionarse el contrato posterior. De no ser así, esto es, de ser ya dueño un comprador cuando el mismo vendedor concierta la venta con un tercero, el segundo contrato tendría por objeto una cosa ajena y su régimen jurídico no sería el mismo. En tal caso no se trataría de decidir cual de los compradores era el dueño, sino de determinar que consecuencias tendría sobre el derecho del propietario la venta de un bien que es de otro.

    Lo determinante, al fin, para entender vendida una cosa ajena es que, al perfeccionarse el segundo o posterior contrato, el vendedor no es el dueño. Lo que puede resultar de que nunca lo hubiera sido o de que hubiera dejado de serlo por haberla enajenado antes, para lo que, en el caso de venta, sería necesario no sólo el contrato, sino también que el primer comprador hubiera recibido la posesión de la cosa (artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), con independencia del cumplimiento o no de la contraprestación a su cargo, esto es, de que fuera o no deudor del precio.

    En efecto, dejando a un lado las consecuencias jurídicas que el incumplimiento de la obligación de pagar el precio pueda producir en el funcionamiento de la relación de obligación sinalagmática y de aquellas otras que hubieran pactado los contratantes en libre ejercicio de su potestad normativa creadora (artículo 1.255 del Código Civil ), es lo cierto que la ejecución del contrato ex parte emptore carece de significación en el Código Civil a los fines de distinguir la venta de cosa ajena de la doble venta.

    Precisamente en este punto se apartó el Código Civil del precedente representado por el artículo 1.034 del Proyecto de 1.836 (si alguno vendiese a dos personas distintas una misma cosa, será preferido el primer comprador en el caso de que hubiere entregado ya el precio y subsistirá el contrato celebrado con él, aunque la cosa vendida se haya entregado al segundo) y la ley 50 del título 5 de la Partida 5ª (una cosa vendiendo un ome dos vezes a dos omes en tiepos departidos, si aquel aquien la vendio, primeramente, passa a la tenencia de las cosa e paga el precio, esse la debe aver e non el otro).

    Sentada la regla, ha de añadirse, tomándolo de la instancia, que cuando el contrato entre vendedor y compradora demandados se celebró, había tenido lugar no sólo la perfección de todas las ventas concertadas entre el primero y las demandantes, sino también las correspondientes investiduras posesorias a favor de éstas, en ejecución de los contratos por ellas celebrados.

    Lo que significa que, aunque alguna en ese momento debiera precio, mucho o poco, todas eran dueñas de lo que habían comprado y poseían. O, si se quiere, que, cuando contrató con la demandada, el vendedor ya no era propietario de lo que vendía.

  3. ) En último caso, esto es, aunque se diera al contrato celebrado por los demandados sobre todas las fincas la calificación de doble venta (que es, al fin, lo que pretende la recurrente), Facín S.A. de Financiación no sería la protegida en el conflicto de intereses planteado, pese a haber inscrito su título en el Registro de la Propiedad y cerrado la posibilidad de que lo hicieran las demandantes, ya que la sentencia recurrida le negó la buena fe necesaria para considerarla protegida por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, como se indicará más adelante.

TERCERO

En el motivo quinto (que en el escrito de interposición aparece numerado como primero bis del ordinal cuarto) la recurrente señala como infringidos los artículos 1.261, 1.262, 1.271 y 1.274 del Código Civil, tal como los aplica la jurisprudencia a los supuestos de venta de cosa ajena.

En síntesis, sostiene que declarar nula la compraventa que perfeccionó con el otro demandado, como había hecho la Audiencia Provincial, significa negar validez a un contrato en el que concurrían todos los requisitos esenciales a que aquellos preceptos se refieren y, en particular, el objeto (citó en apoyo de su afirmación la sentencia de 25 de octubre de 1.996, que, tras destacar el carácter meramente obligacional que tiene la compraventa en nuestro sistema, admitió la validez de la de cosa que no es del vendedor).

El motivo, que alcanza (como el propio fallo impugnado) al contrato de opción y al de compraventa y (por lo expuesto) al que tuvo por objeto a todas las fincas identificadas en la demanda, debe ser estimado.

Como denuncia la recurrente, la Audiencia Provincial declaró la nulidad de la compraventa de dichas fincas (menos una), por ser ajenas al vendedor y carecer el contrato de objeto. Ese argumento no puede ser mantenido.

La llamada venta de cosa ajena fue admitida, como indudablemente válida, por el Digesto (18.1.28: rem alienam distrahere quem posse, nulla dubitatio est, nam emtio est et venditio), aunque el dueño pudiera reivindicarla (sed res emtori auferri potest). Y lo propio hizo la quinta Partida (Ley 19, del título 5: cosa agena vendiendo un ome a otro valdra la vendida).

El Código Civil guarda silencio sobre ella, pero esta Sala ha negado reiteradamente la nulidad del contrato por el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa que no le pertenece en el momento de celebrarlo, no sólo en la sentencia citada por la recurrente, sino también, entre otras, en las de 5 de febrero de 1.968, 3 de julio de 1.981, 31 de diciembre de 1.981 y 11 de mayo de 2.004.

Ello, que, claro está, no excluye la posibilidad de una anulación por vicio en el consentimiento (artículos

1.265 y 1.300 del Código Civil ), es la consecuencia de que (1º) el Código Civil no admita la transmisión consensual del dominio por contrato (a diferencia del Código francés, artículos 711 y 1.138, seguido por el Proyecto de 1 .851, artículos 548 y 981 ) y acepte la regla romana "traditione, non nuda conventione dominium acquiri"; (2º) la compraventa sea en nuestro sistema un negocio jurídico de obligación, en el sentido de producir, por sí sola e inmediatamente, el nacimiento de una relación obligatoria (artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil ) en la que el vendedor queda vinculado a entregar la cosa vendida (artículo 1.461 del Código Civil ), y no un negocio de disposición, pues no produce por si la adquisición del derecho por el comprador, efecto del que sólo es causa mediata; (3º) el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación no sea el contrato, sino su ejecución ex parte venditore, esto es, el modo o traditio que, causada por el título (artículos 609 y 1.095 ), consiste en una investidura posesoria, que, no obstante, puede ser ficticia (artículos 1.462 a 1.464 ); (4º) la entrega tenga, consecuentemente, un doble significado, pues en el ámbito obligacional constituye un acto debido o de cumplimiento (artículos 1.156 y 1.160 del Código Civil ) y, en el real, el modo complementario del título o contrato (artículos 609 y 1.095 del Código Civil ); (5º) el vendedor deba ser titular del derecho transmitido no en el momento de perfeccionar la venta (a diferencia del artículo 1.599 del Código Civil francés, a cuyo tenor "la vente de la chose d'autri este nulle"), sino en el de cumplimiento de la obligación de entregar, condición necesaria para un pago válido y liberatorio (artículo 1.160 del Código Civil ) y para la adquisición por el comprador del derecho comprado (nemo dat quod non habet).

En particular, pese a lo declarado por la Audiencia Provincial, la venta de cosa ajena a que se refiere la demanda no era nula por falta de objeto, ya que lo tenía (las viviendas y el local) y en él se cumplían los requisitos de los artículos 1.271, 1.273 y 1.445 del Código Civil.

Es claro, por otro lado, que la validez de un contrato de esta clase puede claudicar, como se ha dicho, mediante el ejercicio de los instrumentos previstos para los casos de vicios de la voluntad. También lo es que el comprador puede reaccionar contra el vendedor por el incumplimiento de su prestación esencial o reclamarle la indemnización de daños y perjuicios, del mismo modo que puede convertirse en dueño por la posesión continuada durante un tiempo (artículos 1.940 y 1.952 del Código Civil ).

Pero ninguna de esas posibilidades se ha actuado en el proceso, por lo que hay que concluir dejando sin efecto la declaración de nulidad de los contratos de opción y de compraventa perfeccionados por los demandados.

Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura (artículo 1.462 del Código Civil ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: Digesto

50.17.54). Precisamente porque la verdaderas dueñas son las demandantes se mantendrá el pronunciamiento de cancelación de los asientos que publican el derecho de la demandada.

En relación con dicho pronunciamiento ha de añadirse que la protección de la propiedad de la compradora recurrente podría resultar, de su condición de titular inscrita y de la tutela que la Ley Hipotecaria concede a quien lo es, en determinadas condiciones, ante la falta de inscripción de un título incompatible con el suyo (sentencias de 5 de diciembre de 2.002 y 24 de junio de 2.006 ). Pero el art. 32 de la Ley Hipotecaria

, a cuyo tenor los títulos de dominio sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad no perjudican a tercero, no la otorga, como se indicará más adelante, a quien compró sin buena fe, cualidad subjetiva ésta que ha sido negada en la instancia a la ahora recurrente.

CUARTO

El otro pronunciamiento de la sentencia recurrida se refiere a la cancelación de los asientos practicados en virtud de las escrituras públicas en que se documentaron la opción de compra (artículo 14 del Reglamento Hipotecario ) y la declaración de voluntad de la optante de concluir la venta.

Tal decisión la basa el Tribunal de apelación, en que la compradora demandada, por no ser tercera de buena fe, no merecía ser considerada dueña como consecuencia del efecto material y negativo de la publicidad registral. Sobre el referido pronunciamiento se proyecta el motivo sexto del recurso (segundo del ordinal cuarto en el escrito de interposición). En él señala la recurrente como infringido el artículo 1.253 del Código Civil, pues alega que no era lógica la presunción de que conocía la realidad sobre el dominio de las fincas compradas, causa de que se hubiera negado su buena fe.

El motivo no merece prosperar por las razones que seguidamente se exponen.

  1. ) El Tribunal de la segunda instancia no tuvo como cierto un hecho (presunto) a partir de la fijación formal de otro (indicio o base) y es reiterada la jurisprudencia en no considerar infringido el artículo 1.253 cuando no se hubiera utilizado presunción alguna como medio de prueba (sentencias de 3 de junio de 1.989, 7 de julio de 1.989, 22 de junio de 1.990, 5 de julio de 1.990, 21 de diciembre de 1.990, 25 de noviembre de

    1.996 y 5 de diciembre de 1.996 ).

    Realmente, la Audiencia Provincial declaró demostrado que la entidad demandada había conocido, cuanto menos en el momento de ejercitar su opción de compra, que quienes ocupaban las viviendas y el local no eran ya arrendatarias, sino dueñas, tras una valoración de diversos medios de prueba, que le permitieron afirmar un dato intangible, de contenido básicamente psicológico, mediante un proceso discursivo o inferencia compleja, con proposiciones intermedias propias de la valoración de la prueba, dentro del marco de la sana crítica.

    Debe recordarse, con las Sentencias de 22 de enero de 1.996 y 31 de enero de 1.996, que no constituyen presunciones, en el sentido que resulta del artículo 1.253 del Código Civil, las llamadas máximas de experiencia, deducciones o inferencias lógicas basadas en la experiencia que posibilitan juicios hipotéticos, obtenidos de hechos o circunstancias concluyentes que llevan a conclusiones razonables en un orden normal y que el Juez puede utilizar sin sobrepasar por ello el principio de que la aportación de los hechos corresponde a las partes.

  2. ) En todo caso, la presunción que se dice utilizada en la instancia sería plenamente correcta, tanto más cuando el estado psicológico de creencia errónea o de ignorancia de la realidad, en que consiste la buena fe que se exige para la protección del tercero a que se refiere el artículo 32 de la Ley Hipotecaria (creencia de la demandada de que quien le había vendido era el dueño de los inmuebles o desconocimiento del derecho anterior y preferente de las demandantes), pierde su entidad jurídica cuando es consecuencia de la negligencia del ignorante (sentencias de 25 de octubre de 1.999 y 8 de marzo de 2.001 ), que, en el caso, se trata de una entidad financiera que había elaborado un amplio estudio previo sobre las ventajas de su inversión inmobiliaria concreta y que había convenido con una persona contra la que se seguía un procedimiento penal por el delito de estafa consistente, precisamente, en haberle vendido a ella cosas ajenas, a denuncia de las demandantes, que eran, además, las ocupantes de las fincas, en concepto de dueñas y, antes, de arrendatarias,.

QUINTO

Al haber sido estimado el motivo quinto (como se ha dicho, primero bis del ordinal cuarto del escrito de interposición) y quedado sin efecto la declaración de nulidad de los contratos de opción de compra y compraventa celebrados por los demandados, carece de utilidad examinar el tercero (cuarto del mismo ordinal de aquel escrito) así como el séptimo (tercero del ordinal cuarto), pues en aquel se acusa la falta de legitimación de las demandantes para pretender tal declaración y, en éste, una supuesta infracción del artículo 1.240 del Código Civil como determinante de la improcedencia de ella.

SEXTO

Por la misma razón, el defecto de congruencia, que se presenta en el motivo primero (incluido en el ordinal segundo de aquel escrito) como quebrantamiento de la norma que contiene el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, debe ser examinado sólo en la medida en que afecte al pronunciamiento que se mantiene, esto es, al de cancelación de los asientos a que dieron lugar la opción de venta y el ejercicio de su derecho por la optante mediante la emisión de la declaración de su voluntad de concluir la compraventa proyectada.

Por ello el motivo queda reducido al reflejo registral de la denuncia de una incongruencia por extra petitum, que, según el planteamiento inicial de la recurrente, sería consecuencia de haber declarado el Tribunal de apelación nula su compra de las fincas litigiosas, siendo que las actoras sólo habían pretendido la declaración de nulidad de la escritura en que quedó documentada la opción de compra. Así como al de un supuesto defecto de exahustividad, que se dijo inicialmente producido al haber omitido dicho Tribunal toda referencia a la infracción de las reglas sobre el litisconsorcio pasivo necesario, en su día opuesta por la demandada, por razón de no haberse dirigido la demanda contra el propietario de uno de los locales del edificio (que quedo fuera del proceso). Para resolver este motivo, en su primera parte, se ha de tener en cuenta, con las sentencias de 28 de febrero de 1.980 y 7 de octubre de 1.994, que la primera modalidad de congruencia consiste en una relación de conformidad entre las pretensiones oportunamente deducidas por los litigantes y la parte dispositiva de la sentencia, de forma que ésta decida las cuestiones controvertidas y no otras distintas.

Ese juicio comparativo, al que se refiere la sentencia de 31 de diciembre de 1.997, no tiene que ajustarse necesariamente a la literalidad de los términos empleados por las partes, sino a su sentido relevante, tras la oportuna interpretación judicial (sentencias de 3 de julio y 4 de octubre de 1.979, 16 de diciembre de

1.986 y 14 de junio de 1.997 ).

Como ha quedado expuesto el conflicto de intereses planteado en la demanda no es tanto de validez de la segunda venta como de eficacia u oponibilidad de la misma respecto a las demandantes, que lo que en realidad hicieron fue defender su propiedad ante la posibilidad de perderla por la ejecución de un contrato definitivo que tenía por objeto sus propios bienes. Se trataba, al fin, de determinar cual era la propiedad que debía prevalecer, de las dos cuya transmisión era objeto de los respectivos contratos. Y, en ese conflicto, la publicidad registral y sus efectos constituían un aspecto también esencial.

Dados ese planteamiento y la relación causal existente entre la opción de compra y la compraventa definitiva resultante del ejercicio del derecho del optante (destacada por la jurisprudencia: sentencias de 27 de octubre de 2.005, 15 de julio de 2.005 y 3 de abril de 2.006 ), no se advierte motivo para corregir, no ya la interpretación que de los escritos de alegaciones de las partes hizo el Tribunal de apelación para identificar el conflicto desde una visión global, sino el alcance de su decisión cancelatoria proyectada sobre los dos asientos registrales, de los cuales el segundo, no sólo deriva y está sostenido por el primero, sino que, además, proclama, con el dominio de la demandada, una verdadera inexactitud, que exigía rectificación y que el Tribunal de apelación, por las razones dichas, ha considerado instada por las propietarias no inscritas (artículos 38 y 40 de la Ley Hipotecaria ), tras integrar el suplico de su demanda con el resto del escrito y valorar las posibilidades de entendimiento de la demandada, que llevó la defensa de sus intereses al plano adecuado de la cuestión.

Sobre el también denunciado defecto de exhaustividad se ha de indicar que no hay constancia de que en la apelación la ahora recurrente hubiera opuesto, de nuevo, la exceptio plurium litisconsortium, que consta vinculada en su escrito de contestación a la demanda al hecho de no haber sido llamado al proceso el propietario de un segundo local del edificio, razón por la que no se advierte causa bastante para considerar que la sentencia recurrida no ha dado respuesta a todas las cuestiones planteadas.

Pero, en cualquier caso, es evidente que dicho tercero no ha de resultar afectado directamente por la sentencia, que no se refiere a asiento registral alguno sobre su propiedad, por lo que no había necesidad de llamarlo al proceso. Afirmación que, sin embargo, resulta correcta en la medida en que la cancelación no alcance mas que a los asientos relativos a las fincas primeramente compradas por las demandantes y a ninguna más.

SÉPTIMO

En el motivo segundo (tercero del mismo ordinal en el escrito de interposición) niega la recurrente legitimación a las demandantes para accionar en los términos en que lo hicieron.

En la sentencia recurrida se reconoció esa legitimación a las actoras, en un caso (el de Dª Diana ) por ser la compradora y propietaria; en otros (los de Dª Marta, Dª Paula y Dª Blanca ) por haber sido, junto con personas extrañas al proceso, compradoras y, cada una, copropietaria de la respectiva finca o (caso de Dª Patricia ) por ser heredera abintestato de un copropietario; y, en el último (el de Dª Beatriz ) por estar llamada a suceder a su padre, también copropietario.

La legitimación activa de la propietaria única, así como de las copropietarias en defensa de los intereses de la comunidad (sentencias de 24 de octubre de 1.973, 8 de junio de 1.977, 5 de octubre de 1.979, 3 de febrero de 1.983, 18 de febrero de 1.987 y 23 de diciembre de 2.003 ), resulta evidente, con independencia de que hubieran sido contratantes o herederas de quienes contrataron.

Por último, la legitimación del llamado por la Ley como posible sucesor del fallecido, está admitida por esta Sala, en la sentencia de 4 de mayo de 2.005, según la que la vocación a la herencia alcanza a toda persona designada como heredero principal o subsidiariamente en el testamento o que puede ser heredero abintestato; es decir, al sucesor eventual o posible, que se concretará cuando conste quién es o quienes son los llamados que tienen el derecho (ius delationis)a aceptar y, con la aceptación, a adquirir la herencia. De modo que los posibles herederos, con vocación, aunque no sean titulares de un derecho subjetivo, lo pueden llegar a ser; tienen una expectativa jurídica y, por ende, un interés legítimo en la defensa de aquella. Regla que, de ser aplicable a la sucesión de que se trata la Ley catalana 40/1.991, de 30 de diciembre, resultaría, además, del artículo 8 de la misma y de la finalidad conservativa de la herencia que perseguían las acciones ejercitadas en la demanda.

OCTAVO

En el motivo octavo (cuarto del mismo apartado del escrito de interposición) se denuncia, por un lado, error de derecho en la valoración de la prueba, bien que sin mencionar la norma supuestamente infringida y, por otro lado, la infracción del artículo 1.252 del Código Civil, al haber seguido el Tribunal de apelación la declaración de hechos probados contenida en la sentencia que puso término al procedimiento penal seguido contra el vendedor demandados, sin que concurrieran los requisitos precisos para el efecto, se entiende positivo, de la cosa juzgada.

El motivo no merece ser estimado.

Debe recordarse que en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, tras la reforma operada por la 10/1.992, de 30 de abril, el recurso de casación sirve, además de para vigilar la pureza del procedimiento y que se respeten las garantías procesales reconocidas a los contendientes, para comprobar, en términos de la Sentencia de 20 de marzo de 1.996, si a unos hechos demostrados se les aplicó correctamente la norma jurídica o, también, si para declararlos probados se vulneró un precepto que establezca cual es el valor del medio de prueba utilizado como vehículo de convicción (prueba legal o tasada). Ello se traduce en la necesidad de respetar los hechos fijados como probados, si es que no se impugnan por la vía adecuada, con cumplimiento de las exigencias formales impuestas (artículo 1.707 ), y la impugnación tiene éxito (Sentencias de 19 de diciembre de 1.996 y 31 de diciembre de 1.996 ). Lo que no ha sucedido en el caso.

Por otro lado, no tiene en cuenta la recurrente que la jurisprudencia (sentencias de 3 de noviembre de

1.993, 15 de julio de 2.002 y 27 de mayo de 2.003, entre otras) atribuye a la sentencia penal, aunque no produzca cosa juzgada, el efecto en el proceso civil de medio de prueba cualificado de los hechos en ella contemplados y valorados. Lo que no es mas que consecuencia de la exigencia constitucional de seguridad jurídica a que se refiere, entre otras, la sentencia del Tribunal Constitucional 34/2.003, de 25 de febrero.

NOVENO

La estimación en parte del recurso y de la demanda excluye la condena en costas correspondientes a aquel y a las dos instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por FACÍN, S.A. DE FINANCIACIÓN, contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, la cual casamos y anulamos en la parte en que declara nulos los contratos de opción de compra y de compraventa en su parte dispositiva identificados, a la vez que mantenemos el pronunciamiento de cancelación de asientos registrales que contiene, bien que referida sólo a las fincas adquiridas previamente por las demandantes.

No formulamos especial pronunciamiento sobre costas del recurso, así como tampoco sobre las de las dos instancias.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marín Castán.- José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Encarnación Roca Trías.- Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Ramón Ferrándiz Gabriel, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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