STS 667/2008, 7 de Julio de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad mercantil Benlloch, S.A. contra la entidad Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (BANCAJA).

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... sentencia que contenga los pronunciamientos siguientes: -- Se declare la nulidad parcial de la escritura de compraventa de fecha 31 de diciembre de 1.983 otorgada por la CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLON Y ALICANTE, BANCAJA, en favor de BENLLOCH SA. -- Subsidiariamente a la anterior pretensión, que se declare la resolución parcial de la escritura de compraventa de fecha 31 de diciembre de 1.983 por incumplimiento parcial de CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLON Y ALICANTE, BANCAJA. -- Y en cualquiera de ambos casos se condene a la entidad demandada a pagar a mi mandante la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTAS CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTAS TREINTA Y CUATRO (155.353.334 pts) pesetas, más los intereses de esta cantidad calculados al tipo de interés legal del dinero desde la fecha de los diferentes pagos que se efectuaron a la entidad demandada en fecha de 31 de diciembre de 1.983 y 24 de abril de 1.986, y desde la fecha en que se satisfacieron los impuestos de ambas escrituras, intereses que se devengarán hasta la fecha en que sea completamente satisfecho por la demandada el principal reclamado. --Con expresa imposición de costas a la entidad demandada."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la entidad Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, se dicte "... sentencia por la que estimando la excepción, no de lugar a la demanda o, en otro caso, si aquélla no fuera estimada y entrada en la cuestión debatida desestime la demanda interpuesta de contrario absolviendo totalmente a mi representada, con expresa imposición de costas a la parte actora."

3. - Contestada la demanda y dados los oportunos traslados se presentaron los respectivos escritos de réplica y dúplica. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 22 de junio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue:"FALLO: Que estimando la excepción de prescripción alegada por la entidad Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, y desestimando el suplico de la demanda interpuesta por la ENTIDAD MERCANTIL BENLLOCH SA DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LA CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLON Y ALICANTE de la pretensión de la parte actora. Imponiendose las costas procesales a la parte demandante."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la entidad Benlloch, S.A., y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 3 de marzo de 2001, cuyo Fallo es como sigue: "SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por BENLLOCH S.A., representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Rosario Arroyo Cabria contra la sentencia dictada el 22 de Junio de 2000 por el Juzgado de primera Instancia 7 de Valencia en autos de mayor cuantía 856/98 seguidos en dicho Juzgado; y SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada."

La procuradora doña Rosario Arroyo Cabria, en nombre y representación de la mercantil Benlloch S.A. interpuso ante la Audiencia Provincial de Valencia recurso de casación fundado en cinco motivos al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 y 2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son los siguientes:

1. Por infracción del artículo 1218 del Código Civil en relación con el 1216 del mismo código y jurisprudencia que lo interpreta, por valoración errónea e ilógica de la prueba.

2. Por infracción de los artículos 1271 y 1261 en relación con los artículos 344 y 339 del Código Civil.

3. Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1271 del Código Civil en relación con los artículos 1303 y 1306 del Código Civil y jurisprudencia que los interpreta.

4. Por infracción de la doctrina jurisprudencial de la venta de cosa ajena en relación con el artículo 1124 del Código Civil ; y

5. Por infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 1 de febrero de 2005 por el que se acordó no admitir la primera infracción legal denunciada en el escrito de interposición del recurso y admitir las infracciones alegadas en los restantes apartados.

Dado traslado del recurso a la parte recurrida, la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja) presentó escrito por el que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 485, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantuvo la improcedencia de admitir los motivos articulados por la parte recurrente al versar todos ellos sobre la valoración de la prueba.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista y no estimándose necesaria por el tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el pasado día 23 de junio de 2008 en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

La actora Benlloch S.A. compró a la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja) mediante escritura pública de fecha 31 de diciembre de 1983, una parcela que constituye la finca registral nº 52.825 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia, tomo 2.121, libro 483 de la Sección 2ª, folio 161, de superficie 2.482,69 m², por un precio total de ciento sesenta millones de pesetas.

En la fecha de la venta, según reconoce la parte compradora, era conocido que la mayor parte de la parcela (95,40% de su superficie) estaba integrada por viales, excepto 114 m² que eran edificables, de modo que Benlloch S.A. adquirió la parcela para segregar y vender partes de la finca a los titulares de parcelas colindantes que necesitaban tales terrenos para obtener licencias de obras, efectuando así Benlloch S.A. diversas transmisiones a terceros para tal finalidad. No obstante, resultó que un resto de 217 m² de terreno que reunía las citadas condiciones no pudo ser vendido a terceros, según afirma la actora, porque el Ayuntamiento de Valencia sostenía que era de su propiedad exigiendo de Benlloch S.A. el otorgamiento de la correspondiente escritura pública a su favor.

Como consecuencia de lo anterior, la compradora Benlloch S.A. interpuso la demanda que dio lugar al presente pleito en cuyo "suplico" interesaba que se dictara sentencia por la que se declarara: a) La nulidad parcial de la escritura de compraventa de fecha 31 de diciembre de 1983 otorgada por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja); b) Subsidiariamente, la resolución parcial de la escritura de compraventa (sic) de fecha 31 de diciembre de 1983 por incumplimiento parcial de Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja); c) En cualquiera de ambos casos, se condene a la entidad demandada a pagar a la actora la cantidad de ciento cincuenta y cinco millones trescientas cincuenta y tres mil trescientas treinta y cuatro pesetas, más los intereses de esta cantidad calculados al tipo de interés legal del dinero desde la fecha de los diferentes pagos que se efectuaron a la entidad demandada en fecha 31 de diciembre de 1983 y 24 de abril de 1986 y desde le fecha en que se satisficieron los impuestos de ambas escrituras, intereses que se devengarán hasta la fecha en que sea completamente satisfecho por la demandada el principal reclamado; y d) Se impongan las costas a la parte demandada.

El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valencia dictó sentencia de fecha 22 de junio de 2000 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte demandante. Ésta recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Octava) dictó nueva sentencia de fecha 3 de marzo de 2001 por la que desestimó el recurso e impuso a la apelante las costas causadas por el mismo.

La actora Benlloch S.A. interpuso contra la referida resolución el presente recurso de casación con amparo en cinco motivos, de los cuales no fue admitido el primero por las razones que constan en el auto dictado por esta Sala con fecha 1 de febrero de 2005, siéndolo los restantes.

En el propio escrito de interposición del recurso concluye la parte recurrente afirmando que "el recurso de casación pretende la subsanación de los errores cometidos por el Tribunal de instancia al valorar el contenido de documentos públicos, e incluso su existencia. Y además pretende eliminar una valoración ilógica o irracional de la prueba practicada, valoración que la sentencia de apelación ha omitido respecto de la prueba de esta parte".A partir de ello, se pretende la estimación de las pretensiones formuladas en la demanda referidas, en primer lugar, a la declaración de nulidad parcial del contrato por haber sido vendido algo que estaba fuera del comercio por tratarse de terrenos de dominio público, restituyéndose por la vendedora el precio percibido con deducción de las cantidades percibidas por la actora por razón de las ventas posteriores efectuadas a terceros; y subsidiariamente, se interesa la resolución parcial del contrato por incumplimiento de la vendedora al haber vendido cosa ajena, habiéndose frustrado el fin del negocio. En último término habría de ser resarcido el perjuicio ocasionado por la indisponibilidad del resto de 217 m² a que se ha hecho anterior referencia.

En tal sentido, el segundo de los motivos del recurso se formula por infracción de los artículos 1271 y 1261, en relación con los artículos 344 y 339, todos del Código Civil, en referencia al carácter de dominio público de parte de los terrenos que fueron objeto de la venta.

No obstante se ha de tener en cuenta que la nulidad radical a que conduciría la falta en el contrato de alguno de los elementos del mismo según lo dispuesto en el artículo 1261 del Código Civil -en este caso la falta de objeto que esté dentro del comercio de los hombres como exige el artículo 1271 - sería un vicio que afectaría al contrato en su conjunto, sin que resulte admisible la pretensión de declaración de nulidad parcial como pretende la parte actora con mantenimiento de los negocios de transmisión que a su vez ha efectuado con terceros sobre la mayor parte de la superficie que compró. Como se ha dicho, es la propia parte demandante la que reconoce haber adquirido los terrenos, que en su mayor parte (95,40%) estaban destinados a viales, para segregar y vender partes de la finca a los titulares de parcelas colindantes que los necesitaban para obtener licencias de obras, como efectivamente hizo según declaran probado tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial, y así de la finca registral nº 52.825 de 2.482,69 m² se han segregado: a) 114 m², vendidos a Hispamer por 20.366.529 pesetas; b) 642 m² destinados a viales que se ceden al Ayuntamiento condicionado a la concesión de licencia de construcción; c) Cesión de otros 382,63 m² para viales para concesión de licencia para bloque de V.P.O.; d) Cesión de otros 614 m² al Ayuntamiento a cambio de licencia a favor de Eumaprim S.A.; y e) Cesión de viales al Ayuntamiento de una superficie de 271,16 m² condicionada a licencia de construcción a Vicoman S.A.; concluyendo así la Audiencia en su sentencia que "gratuitamente, a cambio de licencias, o con obtención de precio cierto que se hace constar en la escritura, la actora ha transmitido todo lo que fue objeto de venta en su día", de modo que "la actora no es titular, en este momento, tal y como resulta de la documental aportada, de parcela alguna ni resto de finca matriz".

Lo anterior deja sin sustento alguno al motivo que, por ello, ha de ser desestimado.

El tercer motivo del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1271 del Código Civil en relación con los artículos 1303 y 1306 del Código Civil y jurisprudencia que los interpreta.

El motivo no puede ser estimado en cuanto parte de un supuesto erróneo y no conforme con lo resuelto por la Audiencia y lo razonado a propósito del motivo anterior. Lo que se establece en la sentencia impugnada es que "la actora no es titular, en este momento, tal y como resulta de la documental aportada, de parcela alguna ni resto de la finca matriz, que ha transmitido onerosamente o cedido en forma gratuita (...) en algunos casos a cambio de licencias, concedidas y no anuladas, y aceptadas, además, como tales por el Ayuntamiento, por lo que mal puede recabar la nulidad (...) puesto que, si como hemos dicho, la consecuencia de la nulidad, aunque sea parcial, como la que se postula, es la restitución, no puede la demandante restituir lo que ya no está en su patrimonio...".

Lo aquí declarado es que el contrato de compraventa no estaba viciado de nulidad, ni siquiera parcial como interesa la parte recurrente, por lo que mal puede sostenerse violación alguna de las normas que regulan las consecuencias de la nulidad, además de que lo razonado por la Audiencia es que precisamente va contra los propios presupuestos en que pretendía asentarse la nulidad contractual el hecho de que la parte compradora haya enajenado a terceros, en una u otra forma, los terrenos adquiridos mediante nuevos negocios jurídicos, los cuales había adquirido precisamente con conocimiento de sus condiciones urbanísticas.

Por ello, también ha de ser desestimado este motivo.

El cuarto motivo se refiere a la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la venta de cosa ajena en relación con el artículo 1124 del Código Civil.

Insiste la parte recurrente en pretender la aplicación al caso de la doctrina sobre la validez de la venta de cosa ajena cuando es distinta la cuestión planteada.

A propósito de la venta de cosa ajena, dice la sentencia de esta Sala de 11 noviembre 1997 que «siendo en nuestro Derecho el contrato de compraventa productor sólo de obligaciones, no transmitiéndose el dominio por él sino al cumplirse con la entrega de la cosa con el requisito de la "traditio" (art. 609 CC ), la venta de una cosa que no pertenece a quien actúa como vendedor le obligará a adquirirla para cumplir con aquel requisito, o ante una imposibilidad de cumplir el contrato por causa que le es imputable, a indemnizar los daños y perjuicios correspondientes (arts. 1101 y 1106 CC ). Todo ello, naturalmente, si el comprador no se conforma, y exige válida y lícitamente la anulación del negocio por error (ha creído de buena fe que la cosa era del vendedor) o por dolo (el vendedor le ha hecho creer que es suya). También podrá pedir la resolución por incumplimiento del vendedor, pues no está obligado a aceptar como cumplimiento de la obligación del vendedor una cosa sobre la que ni tiene la libre disposición ni capacidad para enajenarla (art. 1160 CC )». Cuando la venta sea sobre cosa parcialmente ajena, como contempla la sentencia de 7 de noviembre de 2007, se tratará en realidad de un incumplimiento del contrato concebido como un todo unitario y se podrá dar lugar a la resolución por tal incumplimiento cuando se haya frustrado la finalidad del negocio - resolución total y no parcial como pretendió la recurrente ya desde la formulación de la demanda- e incluso podrá el comprador optar por solicitar una indemnización de los daños y perjuicios sufridos por tal incumplimiento según lo dispuesto en los artículos 1101 y siguientes del Código Civil. Lo que en ningún caso queda al alcance del comprador es optar por aprovechar los efectos del contrato en cuanto le beneficia e interesar, en primer lugar, la nulidad parcial y, subsidiariamente, la resolución parcial, con mantenimiento de la validez de una parte del contrato. En el caso, si existían 217 m² que se incluyeron en el objeto vendido y eran de propiedad del Ayuntamiento de Valencia y no de la parte vendedora -lo que no es aceptado por la Audiencia al afirmar que la actora (compradora) ha llegado a transmitir todo lo que fue objeto de venta en su día- cabía instar una resolución del contrato (no parcial) por incumplimiento o exigir la correspondiente indemnización por cumplimiento defectuoso, pero nada de ello ha sido lo pretendido por la parte demandante que ahora recurre en casación.

Por ello se ha de rechazar el motivo.

En el último de los motivos del recurso se denuncia la infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil y se pretende que, si no se diera lugar a las peticiones articuladas con carácter principal, se acuerde una indemnización de daños y perjuicios a favor de la actora consistente en la devolución de parte del precio satisfecho correspondiente a los citados 217 m² respecto de los 2.482 m² de la totalidad de la finca vendida, con su parte de gastos e impuestos de transmisión.

Ya se señaló que la Audiencia no se ha referido a esa falta de disponibilidad de parte de los terrenos adquiridos y sí, por el contrario, a que la pretensión indemnizatoria deducida en la alzada se refería a daños y perjuicios irrogados por cumplimiento defectuoso (fundamento de derecho cuarto) concretados "en el otorgamiento de escritura pública en favor del Ayuntamiento, de un lado, y la sujeción y responsabilidad a que se hallaba sometido frente a los adquirentes que podían reclamar..." ; que son conceptos distintos a los ahora utilizados como fundamento de la obligación indemnizatoria.

No cabe en casación traer a la consideración del tribunal una cuestión nueva no planteada en la apelación (sentencias de 8 marzo y 31 mayo 2001, 21 abril 2003, 3 junio 2004, 13 octubre 2005, 4 y 9 mayo 2006; 7 y 27 febrero, y 9 julio de 2007, entre otras muchas), pues el recurso de casación, por su carácter extraordinario, tiene por finalidad examinar las posibles infracciones legales que hubieran podido producirse en la instancia al resolver sobre las cuestiones jurídicas planteadas en el proceso y no la de servir de nueva instancia de revisión para permitir incluso que pretensiones rechazadas por el tribunal "a quo" puedan reproducirse bajo amparo jurídico-fáctico distinto.

Desestimada la totalidad de los motivos, procede rechazar el recurso con imposición de costas a la parte recurrente (artículos 398 Y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español