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La construcción en suelo ajeno

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Vincent
AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas179-182

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Gracias a la publicidad registral y catastral, es difícil que se pueda originar la construcción de viviendas que no estén amparadas bajo la legalidad de una licencia municipal. Tal vez, los mínimos casos que puedan suscitarse obedezcan al levantamiento de pequeñas construcciones o chabolas en suelos rústicos o marginales. Pero también puede acontecer por el "conflicto de intereses derivado de la construcción de un moderno edificio de numerosas plantas (y, por tanto, de altísimo valor económico), realizado básicamente en terreno propio, pero en la que, actuando de buena fe el constructor, parcialmente una parcela de terreno ajeno328" como afirma LASARTE ÁLVAREZ.

No obstante, el art. 361 del Código Civil aborda esta situación, al decir: "El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los art.s 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente".

El Tribunal Supremo, en doctrina reiterada, ha manifestado respecto a la construcción en suelo ajeno329 que debe regir el principio de que lo acceso-

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rio sigue a lo principal, sustituyendo así al aforismo jurídico de superficies solo cedit y considera más importante la construcción que el terreno. Este tema también ha sido criticado por DÍEZ-PICAZO, que entiende que "Tales criterios … deben ser sustituidos hoy por el de su utilidad social, lo que significa por una parte, el mantenimiento o la conservación de aquellas obras que socialmente sean útiles y por otra parte la búsqueda de unas situaciones finales que sean claras y seguras eludiendo la coexistencia de complicados derechos concurrentes330", y oponiéndose igualmente ALONSO PÉREZ, para el cual contraviene el criterio constitucional del art. 33 de la Constitución Española que reconoce el derecho a la propiedad privada como un derecho que cumple una función social331.

Ahonda en esta circunstancia, el art. 45 del Real Decreto 1093/1997, en el que respecto a la declaración de obra nueva urbana expresa que "… los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca…". Tal postura ha sido ratificada por diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado332.

Asimismo, es también doctrina jurisprudencial consolidada333, que con relación al art. 361 citado, la accesión no es automática. En este caso, el propietario tiene atribuido un derecho potestativo de opción, entre elegir libremente la adquisición por él de la obra levantada, o elegir la transmisión del suelo al edificante. En este último supuesto, el constructor en suelo ajeno se verá abocado a realizar una compra forzosa, no dándose por...

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