Infracción urbanística
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 252-260 |
Page 252
Para obtener la inscripción del título correspondiente a la declaración de las mencionadas obras antiguas, carentes en muchos casos de la cobertura de una licencia y la dirección técnica apropiada, es preciso, al menos, que no conste ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación561. Pues de existir en curso algún expediente disciplinario no se podría autorizar el instrumento público. Pensemos por ejemplo en chabolas o casas ruinosas abandonadas, que no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad, y cuya inscripción de alguna manera adulteraría la realidad física y jurídica de las mismas.
Estamos de acuerdo con el Notario CHAVES RIVAS respecto a que "la prescripción no puede ser tomada en consideración ni valorada por notarios y registradores salvo cuando una ley expresamente así lo consagra, en cuyo caso, nos encontramos ante un mecanismo curioso donde la prescripción funciona registralmente como un plazo de caducidad. Ello debe ser así porque no se puede apreciar fuera de su ámbito (el judicial o el administrativo) le existencia o no de hechos externos que puedan desvirtuar el juego de la prescripción como puede suceder, por ejemplo, si ha tenido lugar algún evento que conlleve la interrupción de la misma562". Apoyan la anterior manifestación diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como la de fecha 24 de marzo de 2011563.
En este sentido, será conveniente que el Notario antes de autorizar la escritura pública de declaración de obra nueva, utilizando para ello, en vez de la licencia municipal el llamado ‘silencio administrativo’, contraste la inexistencia en el Registro de la Propiedad de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca en cuestión564.
Page 253
Para justificar tal extremo, no es necesario aportar certificación alguna de que no se ha incoado expediente, sino que basta consultar el folio registral para comprobar que no se ha hecho constar la iniciación de expediente de disciplina urbanística que interrumpiría la prescripción en curso. La manera más práctica y fácil de realizar esta verificación es solicitar la nota registral vía fax a que alude el art. 175 del Reglamento Notarial y proceder a su incorporación a la matriz.
Arroja luz en este asunto la afirmación de la Dirección General, en su Resolución de fecha 18 de octubre de 2012, al señalar "El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística"565.
Por supuesto, el hecho de que el Notario autorice escrituras de declaración de obras antiguas no implica que todas ellas sean ilegales o infrinjan la normativa urbanística, pues este razonamiento, como expresa ROJAS MARTÍNEZ DEL MÁRMOL nos llevaría al "desconocimiento del principio jurídico básico de la presunción de buena fe que impera en nuestro derecho. No se puede presumir que el Administrado opera de manera ilegal566".
Podemos afirmar que se consideran infracciones urbanísticas las acciones u omisiones que vulneren lo establecido en la normativa urbanística, estatal o autonómica, y estén tipificadas y sancionados por la Ley567. Desde luego, cualquier infracción urbanística conlleva la imposición de sanciones a los res-
Page 254
ponsables, y además, la consiguiente obligación de resarcimiento de daños e indemnización de los perjuicios sufridos.
Como señala el transcrito número 4 del art. 40 de la Ley del Suelo, el "Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general". Esto resulta más fácil de expresar que de poner en práctica, ya que las servidumbres de uso público recogidas en el art. 550 del Código Civil están dispersas en multitud de leyes y reglamentos especiales568.
Por tanto, tal mandato hacia el Registrador de la Propiedad hay que inter-pretarlo junto con el art. 18 de la Ley Hipotecaria569, en el sentido de que el Registrador debe limitar su actuación a la comprobación de lo que resulte del título presentado y de los datos de los libros Registro (incluida la información suministrada por las administraciones públicas); y si de los mismos resultase haber indicios de que con la obra declarada se pueda estar invadiendo el dominio público o perturbando una "servidumbre de uso público general", o, en general, pueda afectar a un tipo de suelo sobre el que la acción de la administración es imprescriptible, solo entonces deberá denegar la inscripción de la escritura pública570. A título de ejemplo podemos citar aquellos casos en
Page 255
los que del título o del asiento registral resulta que el suelo sobre el que se de-clara la obra antigua es no urbanizable de especial protección, o esta lindando con la ribera del mar y por tanto afecta a la zona de servidumbre de costas o, lindando con un aeropuerto y no se aporta la debida autorización administrativa que permita la edificación571. También, puede suscitarse problemas para inscribir obras nuevas antiguas, aunque se aporte certificado de técnico competente visado si la edificación se levanta sobre una parcela que linda con un río572.
La exigencia de la certificación administrativa es un mecanismo de protección del dominio público marítimo-terrestre, pero no siempre es necesaria cuando se declara una obra nueva, ya que como se pronunció la Dirección
Page 256
General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña573, al abordar un recurso sobre una declaración de obra nueva en una marina interior ubicada en Empuriabrava, "tal como señala el notario recurrente, la advertencia sobre la franja de servidumbre de protección o de servicio náutico tiene plena importancia cuando se trata de una escritura de transmisión onerosa de finca lindando con el canal o puerto, ya que se trata de informar al adquirente sobre el régimen jurídico de la propiedad, advertencia que no resulta necesaria cuando se trata de simples declaraciones de obra nueva. Esta circunstancia, aunque no constituye un argumento decisivo por sí sola, corrobora que en estos casos no sea necesaria la certificación administrativa".
Ahora, como determina la norma, en el asiento de inscripción el Registrador dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación o instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable574. De esta manera, en las sucesivas transmisiones de la propiedad que se documenten en escritura pública el Notario deberá advertir de tal extremo, es decir "que está fuera de ordenación", y eso podrá ayudar a los futuros adquirentes a conocer a ciencia cierta la situación urbanística de la finca comprada575.
El Notario no debe excederse en sus atribuciones, debiendo informar a los clientes sobre qué método o sistema utilizará para poder inscribir las obras nuevas "prescritas o "antiguas", esto es, certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. No debe primarse ni por el Notario ni por el Registrador la aportación del indicado "certificado municipal" o administrativo, ya que si el legislador hubiese preferido esa opción así lo hubiese indicado en el vigente art. 20.4 de la Ley del Suelo, y no lo ha hecho. En cambio, en este apartado de obras "prescritas", como vimos, se dice
Page 257
con carácter imperativo que "se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de cualquiera de los documentos previstos en el precepto", sin añadir ningún otro requisito para otorgar la escritura pública576". En este punto disiento de la afirmación de DELGADO RAMOS que indica que la utilización de los medios a y c del art. 20.4 "no son sino residuos de la redacción reglamentaria que el autor del RD Ley ha copiado por inercia", pues reitero que la Ley es clara y permite la utilización de todos los medios que enumera para declarar las obras antiguas577.
A los Registradores de la Propiedad ahora se les impone el dar cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas relativas a las obras nuevas antiguas que regula el número 4 del art. 20 de la Ley del Suelo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba