Requisitos para la inscripción del título

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas196-220

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El art. 46 del Real Decreto 1093/97 enumera los requisitos imprescindibles para que las obras nuevas puedan autorizarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. Su tenor es el siguiente:

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"Para inscribir los títulos comprendidos en el art. anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legal-mente no fuere exigible.

  2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el art. 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el art. anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

  3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente".

En consecuencia, se imponen acumulativamente la acreditación de la obtención de la licencia municipal y el certificado de técnico competente tanto para las obras nuevas declaradas en construcción como para las edificaciones terminadas. Tales requisitos son de aplicación a toda clase de documentos, tanto los notariales como los administrativos, y también a los documentos judiciales en los que se pueda haber realizado una declaración de obra nueva398.

A dichos requisitos hay que añadir nuevas exigencias como son la licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética, cuyo alcance y extensión desgranamos en los epígrafes siguientes.

9.1. La licencia municipal como requisito principal

Tanto si se trata de una obra nueva en construcción como si está totalmente terminada, existe el mismo requisito fundamental, según el precitado artículo que coincide básicamente con el art. 22 de la Ley 6/1998399, consistente en la

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obtención de la correspondiente licencia municipal, salvo que no fuese exigible legalmente.

Este es un asunto de vital importancia y el Notario debe cuidar que tales documentos se adjunten o se expresen adecuadamente sin que exista "inexactitud que dé lugar a error o perjuicio para tercero400". De hecho, como afirma a estos efectos el Notario FERNÁNDEZ LOZANO "la licencia tiene que ser lo suficientemente clara respecto a la persona o finca para que la que se concede, así como al tipo de obra para el que se da. Si el Notario alberga dudas sobre su conexión con la obra que es objeto de la escritura, deberá pedir una aclaración de los extremos necesarios de su contenido que permitan eliminar toda duda, a fin de evitar autorizar una escritura de declaración de una obra nueva con la licencia dada por otro supuesto (ya sea para otra finca, o para otra obra distinta) 401".

Por todo lo anterior, cabe preguntarse si podría el Notario autorizar la escritura de declaración de obra nueva si no se le aportase la oportuna licencia municipal de edificación. A esta pregunta, eminentemente posible en el devenir profesional en una Notaría, no existe una única respuesta factible:

En cuanto a una respuesta favorable a tal cuestión, podemos referir: que el art. 20 de la vigente Ley del Suelo indica que "los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística" para autorizar escrituras de declaración de obra nueva. Sin embargo, se afirma que la exigencia de incorporación del testimonio de la licencia no es incompatible con realizarlo en un acto posterior, al utilizar el tiempo "exigirán", lo que parece permitir hacerlo en escritura complementaria, con todas las salvedades o, como predican algunos autores (FERNÁNDEZ LOZANO), no expidiendo la copia autorizada de la escritura hasta que no se le acredite la licencia402, aunque pensamos que tal postura crearía muchas complicaciones en la actuación del fedatario, pues puede contravenir la normativa notarial403.

De otro lado, en estos casos, el Notario puede seguir los procedimientos que contempla el art. 164.2 del Reglamento Notarial para las intervenciones

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en escrituras donde la representación no resulta suficientemente acreditada, pudiéndose ratificar en acto posterior, teniendo un plazo de "sesenta días naturales a contar desde la fecha de su otorgamiento, o en escritura independiente, sin sujeción a plazo404". Hay que tener presente, que las licencias no tienen carácter personal, lo que significa que no se conceden a una persona en particular, sino que se otorgan para la realización de una obra determinada susceptible de ser realizada sobre una finca concreta, lo que posibilita auto-rizar una escritura de declaración de obra nueva amparada en una licencia a nombre del anterior titular de una edificación, si todas las demás condiciones de dicha licencia se cumplen.

Por otra parte, de la dicción del art. 46 del Real Decreto 1093/1997 se puede apreciar que tales requisitos son "para inscribir los títulos", lo que significa que sin dicho cumplimiento de acreditar la licencia no podría acceder al Registro de la Propiedad para su constancia registral405.

Los que apoyan esta posibilidad acuden al art. 49 del aludido Real Decreto que permite que la certificación del Técnico competente no se testimonie en la escritura sino que se aporte en acto posterior.

En el lado opuesto, esto es, los que indican que el Notario debe anexionar el testimonio de la licencia a la escritura o no autorizarla, esgrimen las siguientes razones:

  1. Que hay que poner en sintonía el art. 20 de la Ley del Suelo con lo dispuesto en el art. 145.1 del Reglamento Notarial que propugna que el Notario deberá negar la autorización o intervención notarial cuando a su juicio suponga la infracción de una norma legal, o no se le hubieren acreditado el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos. En palabras de la Notario PAREJO-MERINO Y PAREJO406 estaríamos ante un documento incompleto a la vista de

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    la doctrina notarialista, por lo que tal defecto sería calificado como insubsanable por el Registrador.

  2. Que los términos imperativos del precepto legal "exigirán" son claros y no entrañan duda alguna sobre el carácter obligatorio de tal imposición, como admite FERNÁNDEZ LOZANO407.

  3. Que pese a que el tenor del art. 49.3 del Real Decreto 1093/1997 admite la autorización del documento público sin acreditación del certificado del técnico competente, dejándolo para un momento posterior, hay que entender que tal excepción no debe interpretarse extensivamente. Lo cierto es que no es lo más habitual en los despachos notariales, aunque tal posibilidad tampoco conlleva ningún perjuicio o riesgo para el devenir del otorgamiento de la escritura pública.

  4. Que la admisión de la autorización de la escritura de obra nueva sin acreditación de la correspondiente licencia municipal de edificación puede generar en la práctica, y en esta ocasión coincidimos totalmente con FERNÁNDEZ LOZANO "una apariencia jurídica de legalidad en el tráfico jurídico, incompatible con las exigencias de seguridad jurídica408".

    Rotundamente, podemos decir que deben limitarse al máximo las autorizaciones carentes de requisitos o documentos que puedan conllevar perjuicio para el otorgante o terceras personas que con base a documentos públicos, que gozan de la presunción de veracidad por más advertencias legales que se hagan, puedan suscribir otros documentos que traigan causa de dicha escritura como, por ejemplo, una compraventa de esa vivienda

    Conviene recordar que "la licencia urbanística es un acto administrativo de autorización de carácter reglado que impone un sistema de control preventivo y declarativo para garantizar la adecuación de la actividad del solicitante, definida claramente

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    en el proyecto, a los instrumentos de planeamiento y a la normativa urbanísticas vigentes409". La licencia, es obvio, no concede ningún derecho al solicitante. Son las normas urbanísticas las que habilitan o niegan la construcción, por lo que la Administración estará obligada a concederla cuando la actividad solicitada sea acorde con la legalidad vigente y denegarla si no reúne los requisitos marcados por la misma.

    Pues bien, tanto el Notario como el Registrador deberán asegurarse y verificar que la licencia se refiere y corresponde a la finca registral concreta donde se ha levantado la edificación, debiendo coincidir totalmente, por lo que no se puede aportar una licencia para la construcción de una piscina y luego tratar de utilizarla para una rehabilitación encubierta de una edificación410.

    Eso no significa, como sostiene FERNÁNDEZ LOZANO que el Notario deba extenderse al análisis del Proyecto, lo cual es una cuestión pericial que ha de vincularse a la especial responsabilidad que asume el Técnico competente como autor de la certificación expedida en la que indica la coincidencia entre la obra y la licencia municipal obtenida411.

    Naturalmente, de acuerdo con el Principio registral de Especialidad412, es necesaria la perfecta concreción de todos los detalles de composición de la finca413 que deben reflejarse en el Proyecto del arquitecto como en la licencia municipal, por ejemplo, situación, definición, distribución interior o superficie por planta o la total, construida y útil414, tal como imponen los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.

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    En este sentido, la escritura tiene que identificar correctamente la finca y aparecer ese elemento a nombre del titular registral415, no siendo factible la subsanación de la descripción de los inmuebles basada en títulos dudosos, claudicantes o contradictorios. Por eso, los errores padecidos en la...

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