Intervención de los Notarios y Registradores de la Propiedad en las declaraciones de obra nueva
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 186-191 |
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La normativa urbanística actual implica en el proceso de control, publicidad y demás medidas necesarias para adecuar la realidad física, jurídica y urbanística a las escrituras de declaración de obra nueva que autoricen los Notarios e inscriban los Registradores de la Propiedad. De ello se ocupan los primeros párrafos de la Ley del Suelo, en su art. 20360:
"1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
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el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación regula-dora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
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el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
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2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior".
La nueva legislación ha modificado algunos aspectos, respecto de la anterior Ley del Suelo de 1998. Se ha suprimido la expresión "licencia" como único medio de habilitación exigido por el Notario para autorizar las escrituras de obra nueva, sustituyéndose por la "aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa" (ésta última puede ser la licencia), dependiendo todo ello de las diferentes regulaciones autonómicas competentes en la materia, como hemos visto anteriormente.
Es vital, por tanto, que el Notario, en primera instancia al autorizar las escrituras de declaración de obra nueva, como el Registrador de la Propiedad, desempeñen su función pública con diligencia361, para no autorizar y no inscribir aquellos documentos que no estén respaldados por la correspondiente autorización o aprobación administrativa, debiendo darse la publicidad oportuna de los procedimientos en marcha, que se incoen para proteger la legalidad urbanística y su resultado362. No podemos olvidar que el contenido de los datos inscritos que incluyen los aspectos físicos del asiento sobre la superficie, cabida y linderos se reputan veraces con presunción iuris tantum363. No cabe duda, como refiere LUQUE JIMÉNEZ que el Registro de la Propiedad se convierte en el último agente jurídico controlador de la legalidad urbanística364 y, en palabras de ROCA SASTRE tal "publicidad registral implicará para el titular registral una presunción de veracidad del contenido del Registro de la propiedad, al amparo del principio de legitimación registral, respaldada y fortalecida por la constancia de
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las correspondientes licencias, certificaciones técnicas y, en su caso, autorizaciones 365 ",
destacando sin reservas su tremenda utilidad práctica.
Como antes señalamos, las obras nuevas terminadas o las reformas que se efectúen sobre una edificación preexistente se incorporan al patrimonio de su dueño, ingresando dichas edificaciones junto con el terreno sobre el que se levanta en el tráfico jurídico mediante su fiel reflejo notarial y la correspondiente inscripción registral366. Además, cualquier alteración o modificación de la obra nueva declarada deberá hacerse mediante la correspondiente escritura pública, no pudiendo llevarse a efecto a través de una simple acta de final de obra367. El Reglamento Notarial impone al...
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