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Obras nuevas apoyadas sobre edificios colindantes
Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
Páginas | 176-179 |
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En algunas ocasiones nos encontramos con actuaciones constructivas que afectan a varias fincas colindantes totalmente independientes. De mane-
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ra tal que sobre un edificio ya constituido, a veces en régimen de propiedad horizontal, se construye una planta más que monta sobre una de las fincas colindantes.
Este tipo de propiedad que recibe diversas denominaciones como las de "casas superpuestas", "casas a caballo", "casas empotradas" o, la más técnica, de "engalabernos318", pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, en función de las circunstancias concretas de cada caso. Normalmente, el régimen de Propiedad Horizontal aplicable a todo el conjunto creado será el más conveniente pues, como expresa el art. 24 Ley de Propiedad Horizontal, dicho régimen "será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales". Claro está que, en el caso de adherir la nueva construcción creada al régimen de Propiedad Horizontal, sería necesario el acuerdo unánime adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad ya establecida319, de conformidad con lo prevenido en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal que afecte al título constitutivo requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y la variación de las cuotas320.
También podría admitirse para este tipo de construcciones la operación conocida como medianería horizontal, admitida por el Tribunal Supremo321. Esa fórmula jurídica de relativa frecuencia en la práctica, se daba sobre todo en los barrios céntricos y de origen árabe. Con la creación de esta medianería en el elemento común de separación de ambas propiedades (techo de una y suelo de
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otra), sin que fuera necesario constituir para el caso un régimen tan abigarrado de relaciones como el de la propiedad horizontal, se posibilitaba la existencia de un signo aparente de servidumbre entre ambos edificios, consistente en que una habitación de una casa montaba sobre una habitación de la otra casa y se establecía una breve regulación de la medianería de la cubierta-techo, estableciendo que tales habitaciones pertenecían a sus casas respectivas formando cada una de ellas un...
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