Inscripción de las obras nuevas
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 191-196 |
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Si nos remontamos a un periodo anterior al año 1944, la Dirección General de los Registros y del Notariado mantenía una postura pasiva e incluso de rechazo a la figura de la obra nueva que la consideraba innecesaria, como manifiesta RUEDA PÉREZ379. Tal era el pensamiento negativo que mantenía que hasta era partidaria de la idea de acabar con la práctica de inscribir las edificaciones, aunque reconocía su empleo generalizado380. Sin duda alguna, en este caso la Dirección General falló estrepitosamente respecto a la importancia que alcanzaría la inscripción de la obra nueva381.
La doctrina es unánime en cuanto a que nuestro sistema hipotecario tiene como base el folio real, como ya sostuvo hace casi cincuenta años CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, afirmando que no es un folio en el sentido de hoja de un libro, sino que se ha de entender por él, el conjunto de asientos, sea cualquiera el número de folios u hojas que ocupen, referentes a una finca individualizada registralmente por el número especial que le corresponda382.
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Hoy, más de 70 años desde la inclusión de la obra nueva en la Ley Hipotecaria, la necesidad y eficacia de tal acto es un hecho indiscutible. Sucintamente podemos afirmar que la inscripción de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad constituye el reflejo registral de la accesión sobre bienes inmuebles que regulan los artículos 358 a 364 del Código Civil, por el que el propietario del suelo hace suyo el dominio de lo edificado, o como lo expresa RAMOS FOLQUÉS, "la declaración de obra afecta siempre a los derechos, se inscribe siempre el derecho a la adquisición de la obra 383". Desde luego, el título de declaración de obra nueva tiene una real transcendencia jurídica, siendo uno de los mayores defensores de esta doctrina, llamada "revisionista", HERNÁNDEZ CRESPO384 o el prestigioso Notario madrileño MONET Y ANTÓN385.
En este sentido, la inscripción que realiza el Registrador no es de la escritura -aunque sin dicho título no sería factible- sino que se refiere al citado hecho de la accesión. Se constata en los libros del Registro el hecho de la obra nueva sobre un solar ya inscrito. Por esta razón, es posible la inscripción de títulos no notariales relativos a obras nuevas, como podrían ser aprobaciones definitivas de proyectos de reparcelación u otros documentos que cumpliesen lo previsto en el art. 37, párrafos 2º y 3º de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de fecha 4 de noviembre de 2003, aunque en la práctica son casi inexistentes.
Naturalmente, previa calificación del Registrador la obra nueva quedará reflejada siempre en el Registro de la Propiedad mediante un asiento de inscripción, requiriéndose que previamente lo esté el solar a nombre del de-
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clarante. No es posible obtener la registración mediante nota marginal386,
ya que de la lectura de los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento solo hablan de inscripción, aunque como indica ROCA SASTRE podrá anotarse preventivamente la suspensión de la escritura cuando sea calificada como defectuosa, o cuando la falta subsanable afecte sólo al título en el que va subsumida la escritura de obra nueva387. Como dejan claro los dos citados artículos, se trata de inscripción, y por tanto, no se puede anotar marginalmente, como refiere atinadamente ROCA SASTRE388.
Pero desde el ángulo estrictamente registral, la declaración de la obra nueva constituye un acto principal, que es susceptible de inscripción, aunque para que pueda acceder a la misma, la obra nueva debe reunir ciertos requisitos que designa la legislación urbanística. Ello significa que, no obstante el previo control público de legalidad que efectúa el Notario al redactar la escritura pública, si careciese de algún requisito establecido y tasado obtendría la calificación denegatoria del Registrador, y dependiendo de la gravedad u omisión, podría ser calificada como defecto insubsanable, si no fuese posible su corrección mediante escritura complementaria389. De hecho, la nueva Ley de Suelo dispone que "para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior390", de tal forma que el legislador sitúa al Registro de la Propiedad como garante de la legalidad urbanística391.
A raíz de la publicación del art. 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, la declara-
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ción de obra nueva, en su aspecto registral sufrió una considerable revolución en su tratamiento jurídico, que posteriormente se mantuvo literalmente en el art. 37.2 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992, y que experimentó...
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