Artículos 1.475 al 1.482
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Concepto legal del saneamiento por evicción
En Derecho Romano, como se sabe, el vendedor no estaba obligado a convertir al comprador en propietario de la cosa vendida, sino que su obligación se reducía a ejecutar el acto jurídico que normalmente correspondía a la transmisión de la propiedad y que, en todo caso, servía para conferir la posesión al comprador. Era, por tanto, legalmente posible la compraventa de cosa ajena, siéndolo igualmente que el verus dominus ejercitase la reivindicatio con éxito frente al comprador. Cuando el triunfo de la acción reivindicatoria, dice Puig Brutau 23, demostraba palpablemente las consecuencias de haber entregado el vendedor una cosa que no le pertenecía, o se consideraba incumplida la obligación principal y únicamente aparecía una nueva situación en la que pesaba sobre el enajenante la obligación de saneamiento.
Nuestro Derecho ha heredado el sistema romano de la compraventa con mayor fidelidad que otros Códigos extranjeros que, acaso, contienen preceptos legales muy similares a los nuestros. El vendedor no se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador, sino únicamente a realizar la entrega que normalmente transferirá el dominio. La falta de entrega implica un incumplimiento contractual que legitimará al comprador para ejercitar la actio ex empto y la resolución por incumplimiento. Pero cabe que se venda y se entregue una cosa ajena, cuya posesión pacífica y útil se transmite al comprador, con lo cual queda cumplida la obligación principal nacida del contrato. Pero si antes de que el comprador adquiera definitivamente la cosa comprada mediante la usucapión el verus dominus hace valer sus derechos dominicales frente al comprador, y desposee a éste de la cosa adquirida, entrará en funcio-
namiento la obligación legal de saneamiento por evicción, de naturaleza diversa que la de cumplimiento de contrato, encaminada a dejar indemne al comprador de las consecuencias perjudiciales de la evicción. Es obligación complementaria de la entrega, pero distinta y aun accesoria a ella, que sólo nace al cumplirse determinados requisitos legales, y que no es esencial al contrato, pues bajo ciertas condiciones se permite su renuncia. Supone, dicen Scaevola-Bonet 24, la intervención de un tercero que se interpone entre vendedor y comprador, alterando y perturbando con razón derecha las consecuencias y eficacia del compromiso de venta entre ellos pactado.
A veces se confunden y se mezclan indiscriminadamente los conceptos de evicción y saneamiento, incluso por el mismo legislador (cfr. artículo 1.069). La evicción es un hecho que engendra responsabilidad para el vendedor; se encuentra, por tanto, en relación de causa a efecto25. Nadie se obliga a la evicción, sino que responde en caso de evicción. Etimológicamente evicción deriva del verbo evincere: evincere est vincen-do in judicio aliquid auferre. Conforme al artículo 1.475, 1.º, es la privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Producido este hecho jurídico, se origina una especial responsabilidad para el vendedor que puede definirse: Obligación legal de contenido variable que incumbe al vendedor cuando se prive al comprador por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada, siempre que, a instancia del comprador, se notificara a aquél la demanda de evicción 26.
A juicio de Borrell27, no entran en la responsabilidad por evicción los siguientes casos: a) Cuando el comprador es el que actúa y es vencido en pleito contra un tercero que retiene la cosa o ejercita, de hecho, sobre ella alguna facultad jurídica; b) Si el vendedor no transmitió la posesión al comprador por estar en poder de un tercero; c) Si un tercero pretende tener alguna servidumbre u otra carga o derecho real sobre la cosa vendida; d) Cuando el comprador abandona voluntariamente la cosa comprada para evitar un pleito inútil contra el que considera verdadero dueño; e) Cuando el comprador paga un crédito hipotecario que gravaba la finca comprada; f) Si el comprador resulta ser dueño de la cosa por un título distinto del de la compra impugnada; g) Cuando el vendedor que no era propietario al tiempo de la compraventa llegue a serlo más tarde, por ejemplo, por heredar al verdadero dueño, o el supuesto inverso de que el veras dominus herede al vendedor.
No es posible emitir una opinión única en esta compleja problemática. Los casos a) y d) son susceptibles de discusión y serán estudiados más adelante; en el caso b) falta el presupuesto de la desposesión del comprador, que nunca ha sido poseedor y, por tanto, no ha podido ser desposeído; los casos c) y e) pueden incluirse en el supuesto especial del artículo 1.483, que se examinará infra; en el caso f), si el comprador adquiere posteriormente la cosa por donación o título hereditario, no podría, even-tualmente, oponerlo al reivindicante por ser de fecha posterior a la compraventa y parece justo permitirle exigir el saneamiento; en el caso g) tampoco es posible una solución unívoca, pues el hecho de que el vendedor herede al reivindicante triunfador no debe hacer perder al comprador la acción de saneamiento, y si el verus dominus hereda al vendedor, salvo que lo haga a beneficio de inventario, no impide subrogarse en sus obligaciones, entre ellas la de responder de evicción.
En opinión de Badenes 28, tampoco procede hablar de evicción:
a) Cuando se ha producido una perturbación de mero hecho (caso del que me ocuparé infra al tratar de los requisitos y presupuestos de la evicción).
b) En los acontecimientos derivados de la naturaleza, como el desprendimiento de parte de un fundo a virtud de la corriente impetuosa de un río ribereño (ello es debido a que existe una regulación específica: artículos 366 y siguientes).
c) Cuando el tercero se limita a ejercitar una acción posesoria contra el comprador (será examinado al tratar de los requisitos de la evicción).
d) Cuando se produce un cambio de legislación (p. ej., si al desarrollar el art. 33, 2.º, de la vigente Constitución se imponen cargas a la propiedad; pero, por definición, se trataría de hechos posteriores a la compraventa).
e) Por actos arbitrarios del Poder ejecutivo (también quedan fuera de la definición legal que habla de -derecho anterior a la compra-).
En resumen: Hay lugar a la evicción cuando se perturba la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (art. 1.474, 1.º), pero este concepto no es autónomo sino meramente referencial a los supuestos descritos en el artículo 1.475.
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Naturaleza y caracteres
La sentencia de 5 diciembre 1925 llega a decir que la obligación de saneamiento impuesta en la compraventa al vendedor tiene su fundamento en el Derecho natural, razonándolo así: Si nada se transmitió al comprador, nada debe recibir del mismo, y si éste le ha pagado el precio, debe ser indemnizado tanto del precio como de cuantos daños y menoscabos haya sufrido el patrimonio del comprador por directa consecuencia de la privación del derecho que justamente había adquirido en el contrato.
En sentido diferente, la doctrina habla de obligación natural derivada del contrato de compraventa29, lo que confirma el párrafo 2.º del artículo 1.475, al decir que -el vendedor responderá de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato-. En el mismo sentido se expresaba la jurisprudencia anterior al Código (sentencias de 9 junio 1865 y 1 febrero 1870), y García Goyena30 decía -porque es de la naturaleza del contrato, procede ex natura contractusv.
Ahora bien, al no tratarse de una cuestión de interés público, el artículo 1.475 es norma dispositiva como expresamente reconoce su párrafo 3.º: -Los contratantes... podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.-
Pero el ejercicio de la autonomía de la voluntad en relación con el saneamiento por evicción no carece de límites legales. En efecto, las partes contratantes pueden válidamente pactar: 1.º) Un aumento de la responsabilidad del vendedor (p. ej., extendiéndola al lucrum cescms, que según sentencia de 4 julio 1962 no aparece incluido en el artículo 1.478, o bien estipular además una cláusula penal)31, lo que no será frecuente. 2.º) Que se responda de evicción, sin más, en cuyo caso asumirán el régimen general del Código. 3.º) Que las consecuencias de la evicción sólo sean algunas de las previstas en el Código civil (p. ej., que no se reembolsen las costas del pleito, o los gastos del contrato, o exclusivamente el precio percibido; pero este pacto parece sujeto por analogía32 a las restricciones que se establecen para el supuesto siguiente. 4.º) Que se suprima la responsabilidad por evicción; pero esta renuncia del comprador no será válida cuando haya mala fe33 de parte del vendedor (art. 1.476 en relación con 1.102): para que tal renuncia produzca plenos efectos (es decir, que el vendedor no responda de nada) es necesario que la compraventa se haya pactado -a todo riesgo-, es decir, acón conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias- (art. 1.477), lo que convierte en aleatorio al contrato34; pero si se trata de una mera renuncia del comprador, general y abstracta, la responsabilidad del comprador no desaparece en caso de evicción, sino que se reduce a -entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción- (artículo 1.477).
Resultan, por lo general, inaplicables, las explicaciones dadas en la doctrina extranjera como fundamento y naturaleza de la responsabilidad por evicción35. Debe así excluirse que se trate de un caso de responsabilidad precontractual al revelarse en la evicción un defecto de poder dispositivo sobre la cosa por parte del vendedor; o una hipótesis de incumplimiento contractual regido por las normas generales; mucho menos que sea un supuesto de inejecución total o parcial de la obligación de transferir la propiedad; ni un caso de responsabilidad por...
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