Artículo 1.473*

AutorGabriel García Cantero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil
  1. Indicaciones generales

    Sorprende, en primer lugar, la colocación sistemática de este precepto, dentro de la sección dedicada a las obligaciones del vendedor, cuando más bien se trata de una norma relacionada con la problemática general del contrato, razón por la cual debiera situarse entre las disposiciones generales del mismo1.

    La mera posibilidad de que una misma persona celebre una pluralidad de contratos de compraventa sobre la misma cosa a favor de diferentes compradores resulta ser una consecuencia inevitable de la eficacia meramente obligatoria que la compraventa posee en nuestro ordenamiento, la cual conduce derechamente a la distinción entre un momento perfectivo y otro consumativo en la vida de este contrato (ver sentencia de 3 octubre 1963), permitiendo que en dicho lapso de tiempo se produzca una pluralidad de enajenaciones. Como certeramente ha declarado la jurisprudencia2, la previsión legislativa de esta hipótesis no implica la legalización de la doble venta, ni la desaparición de otras posibles consecuencias jurídicas que su realización puede conllevar, sean de índole penal o civil, sino únicamente la adopción de criterios legales para resolver los conflictos entre los eventuales adquirentes. Y ello es así debido a la gran variedad de motivaciones que están en la base de este fenómeno: error, fraude, mala fe, descuido, defectos de titulación, actuación incontrolada de mandatarios o representantes, etc.

    No es una novedad de la codificación la solución legal del problema de la doble venta, sino que aparece ya en P. 5, 5, 50 conforme al siguiente criterio: -Una cosa vendiendo un ome dos veces en tiempos departidos, si aquél a quien la vendió, primeramente, pasa a la tenencia de la cosa e paga el precio: ese la deve aver e non el otro.- Se otorga, por tanto, la preferencia a quien primero consumó el contrato, según declaró la sentencia de 14 octubre 1861. Pero la creación del Registro de la Propiedad por la Ley Hipotecaria de 1861 obligará a tener en cuenta los criterios de protección al tercero que la propia Exposición de Motivos aplica al supuesto de la doble venta3. Este propósito de coordinación ya se advierte en los preceptos que al tema dedica el Proyecto de 1851, cuyas orientaciones van a completar el criterio fundamental de las Partidas y se verán reflejadas en el texto vigente.

  2. Descripción del supuesto de hecho

    El artículo 1.473 presupone una única parte vendedora y una pluralidad de partes compradoras intervenientes en ventas separadas, válidas pero no consumadas, permaneciendo idéntico el objeto del negocio de enajenación. Cada uno de los elementos de la fattispecie ha sido objeto de interpretación doctrinal y jurisprudencial.

    1. Vendedor único

      Requisito implícito en el artículo 1.473, pero absolutamente indispensable; puede actuar, bien personalmente, bien por mandatario; puede ser tanto una persona física como una persona jurídica; también puede actuar una pluralidad de personas físicas que enajenan conjuntamente un bien indiviso. La sentencia de 1 junio 1948 negó aplicación al artículo 1.473 por tratarse de dos vendedores que actuaron con personalidad distinta. La sentencia de 8 mayo 1982 rechaza su aplicación por tratarse de dos compradores y dos vendedores. La sentencia de 5 enero 1970 reconoció unicidad de la parte vendedora en el caso de dos ventas judiciales realizadas en Juzgados diferentes. También se refiere a una venta judicial la sentencia de 30 junio 1986.

    2. Pluralidad de partes compradoras

      Basta que haya dos, aunque el Código civil habla de -diferentes compradores-; la experiencia demuestra que no es frecuente haya más de dos. Pueden ser, igualmente, tanto personas físicas como jurídicas. No habrá pluralidad de compradores si uno de ellos actúa en calidad de representante legal o voluntario del otro, y el segundo contrato se hace para elevar a escritura pública el primero; tampoco si el segundo comprador actúa en calidad de sucesor mortis causa del primero. En la práctica, la relación de parentesco entre los compradores puede suscitar dudas acerca del carácter con que se actúa. Véase a este respecto la sentencia de 23 junio 1951, en la que se niega a unos hijos su carácter de representantes de su padre y de otros hermanos.

    3. Contratos de compraventa separados, válidos y no consumados

      Doctrina y jurisprudencia han desarrollado el escueto término legal: -si una misma cosa se hubiese vendido-. Si la venta se hace simultáneamente a diferentes compradores en el mismo contrato adquirirán éstos un condominio sobre el objeto vendido. Ciertamente, cabe imaginar fuera de este caso una coincidencia cronológica entre las diferentes ventas (una se hace por el mandatario y otra personalmente por el mandante, con distintos compradores, pero el mismo día y hora), pero lo importante es que se trate de contratos separados e independientes entre sí. Los distintos negocios de enajenación han de reunir todos los requisitos para su validez que exige el artículo 1.261; no procede aplicar la doctrina de la doble venta cuando uno de los contratos era simulado (sentencia de 24 noviembre 1956) o inexistente por falta de objeto (sentencias de 23 junio 1951 y 7 abril 1971). Tampoco se ha aplicado cuando hubo primero opción de compra y antes de ejercitarse se vendió a otra persona (sentencia de 23 agosto 1947). Pero la Sala Primera ha aplicado analógicamente el 1.473 a supuestos en que la primera enajenación fue una permuta (sentencia de 13 noviembre 1956) y un derecho de tanteo (sentencia de 21 octubre 1961). No procede, en cambio, si hubo en primer lugar un deslinde, aunque la parte alegue que medió una transacción (sentencia de 3 julio 1954)4. En sentencia de 17 diciembre 1984 se contrapone la venta de la nuda propiedad y la de la propiedad plena.

      Por definición, las diversas compraventas deben haber sido realizadas antes de que alguna de ellas haya alcanzado su consumación5. Sin embargo, hay una corriente jurisprudencial que propende a considerar que la segunda compraventa es inexistente por falta de objeto (sentencias de 23 julio 1951, 11 junio 1954, 23 mayo 1955, 30 enero 1960 y 7 abril 1971), lo cual no deja de suscitar reservas doctrinales6. En todo caso, si se suscitan dudas sobre la consumación efectiva de una de las ventas o es objeto de impugnación tal circunstancia, será precisa una resolución judicial que declare tal consumación.

    4. Identidad del objeto vendido

      Lo expresa claramente el artículo 1.473: -Si una misma cosa-. Todo posible objeto del contrato de compraventa puede serlo de una doble venta. El artículo 1.473 diversifica, sin embargo, como expondré a continuación, el régimen aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles. Dijo la sentencia de 30 abril 1913 que no hay doble venta si la primera se refiere a la concesión de un salto de agua y la segunda al salto de agua ya formado. Tampoco la hay si los contratos se referían a parcelas diferentes (sentencias de 26 noviembre 1956 y 23 octubre 1965). Extrañamente, se aplica el 1.473 cuando primero se vende la nuda propiedad y luego la propiedad plena, como antes indiqué, en sentencia de 17 diciembre 1984.

      El objeto vendido no ha de ser de ajena pertenencia, pues en tal caso estaríamos en presencia de una compraventa de cosa ajena que se rige por otras reglas; así lo ha confirmado el Tribunal Supremo en sentencia de 23 junio 1951, 6 diciembre 1962 y 19 febrero 1970. Este requisito enlaza con el presupuesto antes expuesto de que el vendedor en ninguna de las ventas había dejado de ser dueño y si volvía a enajenar lo hacía en calidad de cosa ajena.

  3. La buena fe7

    La buena fe sólo aparece mencionada en el primer y tercer párrafos del artículo 1.473, pero una abundante y reiterada jurisprudencia la exige igualmente en la hipótesis regulada en el párrafo segundo, que es, cabalmente, la de mayor trascendencia8. Se trata de un requisito fundamental

    -que conforma al resto de los que intervienen en la doble venta-9 y representa la especialidad de este precepto 10, pues no se exigía expresamente en las Partidas11, sino que procede inmediatamente del artículo 982 del Proyecto de 1851.

    El requisito de la buena fe posee una justificación cumplida, dado que normalmente la doble venta presupone una actuación fraudulenta del vendedor y no se debe premiar a quien colaboró o participó de alguna manera con el fraude o, al menos, lo conoció y nada hizo por impedir que se consumase; y si aquélla tuvo su origen en un descuido o error del vendedor, tampoco merece protección quien nada hizo por aclararlo, sino que se aprovechó de él en su propio beneficio.

    Siguiendo a la opinión común 12...

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